АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 июня 2017 года

Дело №

А42-4065/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,              Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 31.05.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Секунда» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.11.2016 (судья Игнатьева С.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу                            № А42-4065/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Секунда», место нахождения: 183038, г. Мурманск, ул. Самойловой, д. 10, ОГРН 1025100871124,                           ИНН 5191308515 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска, место нахождения: 183012, г. Мурманск, пр. Ленина, д. 77, ОГРН 1105190000871, ИНН 5190913076 (далее - Комитет), о признании права собственности на реконструированное нежилое трехэтажное здание, расположенное по адресу:            г. Мурманск, ул. Самойловой, д. 10.

Определением от 29.07.2016 к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация города Мурманска, место нахождения: 183006,                    г. Мурманск, пр. Ленина, д. 75, ОГРН 1025100849366, ИНН 5191601827 (далее – Администрация).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, место нахождения: 183025, г. Мурманск,             ул. Полярные Зори, д. 22. ОГРН 1045100220285, ИНН 5190132523 (далее – Управление Росреестра), Комитет имущественных отношений города Мурманска, место нахождения: 183038, г. Мурманск, Комсомольская ул., д. 10, ОГРН 1025100861004, ИНН 5190800019 (далее – Комитет имущественных отношений).

Решением от 08.11.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                  от 13.02.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы ссылается на то, что он предпринимал меры  к легализации спорного здания, при реконструкции данного объекта им были соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, правила пожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и находится на земельном участке, предоставленном Обществу в аренду для использования под гостиницу, что в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) является основанием для признания за ним права собственности на реконструированный объект недвижимости.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Обществу на праве собственности принадлежит нежилое двухэтажное здание площадью 715,5 кв.м с кадастровым (или условным) номером 51-51-01/044/2010-655, расположенное по адресу: г. Мурманск, ул. Самойловой, д. 10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2010 серии 51-АВ № 230146.

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке площадью 560 кв.м с кадастровым номером 51:20:0002076:4 (ранее 2-076-003-А).

По договору от 14.10.1993 № 319, заключенному между Администрацией (арендодателем) и товариществом с ограниченной ответственностью «Секунда» (арендатором, правопредшественником Общества), указанный земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации здания мастерской по ремонту часов; изменение целей использования допускается только с согласия арендодателя (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту  4.1 договор заключен на 15 лет  - по 01.09.2008. Договор зарегистрирован 14.10.1993 в Комитете по земельной реформе и земельным ресурсам города Мурманска. 

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор в отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком, то в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор являлся возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Администрация выдала Обществу разрешение от 31.12.2002 № 591 на производство строительно-монтажных работ по «муниципальному предприятию по ремонту часов по ул. Самойловой, 10».

Как установлено судами, Общество осуществило реконструкцию принадлежащего ему здания путем надстройки третьего мансардного этажа.

Согласно данным технического паспорта, подготовленного Государственным унитарным предприятием технической инвентаризации по Мурманской области по состоянию на 10.12.2012, изменилось количество этажей в здании с 2-х до 3-х, площадь здания увеличилась и составила 1080,5 кв.м.

В целях легализации постройки Комитет выдал Обществу разрешение                от 20.03.2015 № RU 51 3 20 000-517, которым  разрешил реконструкцию объекта капитального строительства – «муниципальное предприятие по ремонту часов по ул. Самойловой, 10».

Министерство строительства и территориального развития Мурманской области, рассмотрев представленные Обществом документы по реконструкции указанного объекта, в письме от 25.08.2015 № 07-06/2948-ЛК отказало истцу в осуществлении государственного строительного надзора на данном объекте, сославшись на то, что на момент осмотра объекта фактически его реконструкция была завершена и проверить соответствие выполненных работ по возведению третьего этажа здания проектной документации и требованиям технических регламентов не представляется возможным, а также отсутствует положительное заключение экспертизы по всем разделам проектной документации.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 03.11.2015 № 7732/01-06 о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.

Уведомлением от 05.11.2015 № 14-02-10/5151 Комитет отказал Обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «муниципальное предприятие по ремонту часов по адресу: г. Мурманск, ул. Самойловой, 10» в связи с отсутствием заключения органа государственного строительного надзора о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В целях получения соответствующего заключения Общество обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «АрхиГрад», которое подготовило отчет № 02/17-16-ОТС, из которого следует, что экспертами рассмотрены только конструктивные решения и мероприятия, вызванные надстройкой мансардного этажа и частичной перепланировкой второго этажа и установлено, что принятые проектные решения обеспечивают прочность и эксплуатационную безопасность здания.

Общество, ссылаясь на то, что реконструкция принадлежащего ему здания завершена, но разрешительная документация на ввод здания в эксплуатацию отсутствует, а само реконструированное здание расположено на земельном участке, предоставленном по договору аренды для эксплуатации здания мастерской по ремонту часов, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 222, 615 ГК РФ, статьями 1, 8, 37, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статьями 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктами 25, 29 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за Обществом права собственности на самовольную постройку и отказали в удовлетворении иска. При этом суды исходили из того, что реконструированное трехэтажное здание по своему функциональному назначению относится к торговому центру, что не соответствует установленному Правилами землепользования и застройки, которые утверждены решением Совета депутатов Мурманска от 01.11.2011 № 41-547 (далее –  Правила землепользования и застройки), виду разрешенного использования для земельного участка, на котором это здание расположено. 

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ допускается признание в судебном порядке права собственности на самовольную постройку.

В пункте 28 Постановления № 10/22 сформулирована правовая позиция о распространении положений статьи 222 ГК РФ на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ предусмотрено, что под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 26 Постановления № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации под такими разрешениями понимаются разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

При строительстве объекта недвижимости в соответствии с положениями статьи 54 ГрК РФ должен осуществляться государственный строительный надзор, в том числе надзор соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Указанные требования направлены на обеспечение строительства объектов в строгом соответствии с требованиями законодательства, гарантирующими безопасность объектов. Несоблюдение данных требований при возведении социально значимых объектов ставит под сомнение возможность их дальнейшей эксплуатации.

Согласно данным технической инвентаризации по состоянию на 10.12.2012, в результате произведенной истцом реконструкции характеристики строения изменились, и его площадь составила 1080,5 кв.м.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленный в материалы дела акт от 19.10.2016 комиссионного осмотра спорного объекта, установили, что помещения первого, второго и третьего этажей (за исключением помещения № 1 на первом этаже, а также помещений № 18, 20 на третьем этаже, занятых под мастерскую для ремонта часов) используются в качестве предприятий торговли, по оказанию услуг и как офисные помещения. В связи с этим и с учетом положений пункта 53 «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения», утвержденного Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст, суды признали, что спорное здание  по своему функциональному назначению относится к торговому центру.

В то же время, как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен Обществу по договору аренды для эксплуатации здания мастерской по ремонту часов.

Изменение целей использования земельного участка вследствие изменения функционального назначения здания после его реконструкции свидетельствует о нарушении требований пункта 1 статьи 615 ГК РФ, предусматривающего обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. При заключении договора аренды земельного участка собственник определенно выразил свою волю на предоставление земельного участка в аренду для эксплуатации здания мастерской по ремонту часов.

Как следует из Правил землепользования и застройки,  для земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002076:4, нам котором расположено реконструированное здание, установлено разрешенное использование – «общественно-деловая зона исторического центра города (ЦИ)», и использование здания под торговый центр не отнесено градостроительным регламентом указанной зоны ни к основному, ни к вспомогательному видам разрешенного использования.

С учетом указанных обстоятельств суды сделали правильный вывод о том, что реконструированный объект обладает признаками самовольной постройки, был возведен без получения разрешительной документации и  не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, и требованиям градостроительного регламента, установленного Правилами землепользования и застройки.

Суды обоснованно указали на то, что процедура отведения Обществу земельного участка для реконструкции здания под торговый центр в установленном порядке не производилась, собственник не принимал решения об изменении цели предоставления данного участка Обществу в аренду.

При таком положении суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении иска.

По мнению кассационного суда, с учетом установленных фактических обстоятельств дела и приведенных выше нормативных положений являются необоснованными доводы Общества о том, что при реконструкции объекта им не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также, что реконструированное здание не создает угрозы жизни и здоровью граждан, поскольку признание права собственности на самовольную постройку в случае нарушения целевого использования земельного участка, является недопустимым.

При таком положении ссылки Общества на отчет № 02/17-16-ОТС, составленный обществом с ограниченной ответственностью «АрхиГрад», как на доказательство безопасности реконструированного здания не имеют правового значения. В данном случае представленный отчет нельзя признать достаточным доказательством для признания права собственности на самовольную постройку.

Довод подателя жалобы о том, что акт комиссионного обследования                      от 19.10.2016 не подтверждает факт отнесения объекта по функциональному назначению после реконструкции к торговому центру, отклоняется кассационным судом, поскольку он направлен на переоценку доказательств, в то время как установление фактических обстоятельств спора и их оценка производятся судом, рассматривающим дело по существу, и не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

Приведенные в кассационной жалобе иные доводы аналогичны доводам, исследованным в полном объеме судами первой и апелляционной инстанций, и фактически являются выражением несогласия с установленными судами обстоятельствами, сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку выводы судебных инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 по делу № А42-4065/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Секунда» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина