АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1634/24 

Екатеринбург

03 апреля 2024 г.

 

Дело № А60-40014/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Тороповой М. В., Беляевой Н. Г.

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Верхняя Пышма на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.09.2023 по делу № А60-40014/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

 Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением вебконференц-связи прибыл представитель общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» – ФИО1 (доверенность от 07.07.2022 № Д-257).

Общество с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» (далее – общество «Газпромнефть-Центр», истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Верхняя Пышма (далее – Администрация, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды от 25.07.2019 № 43/АР-19, выраженного в письмах от 10.05.2023 № 01-01-15/3838 и от 09.06.2023 № 01-01-15/49612.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.09.2023 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным односторонний отказ от договора аренды от 25.07.2019 № 43/АР-19, выраженный в письмах от 10.05.2023 №№ 01-01-15/3838 и от 09.06.2023 № 01-01-15/49612.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы Администрация указывает на то, что арендатор – общество «Газпромнефть-Центр» ненадлежащим образом исполняло обязанности, предусмотренные договором аренды и статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации. В целях предупреждения наступления негативных последствий при аренде земельного участка, в адрес арендатора неоднократно направлялись письма и требования с целью побуждения осуществления обществом  «Газпромнефть-Центр» мероприятий по приведению земельного участка в надлежащий вид. Намерения расторгнуть договор аренды у Администрации отсутствовали. 

По мнению Администрации, суды не дали оценки тому факту, что в ходе рассмотрения спора в Арбитражном суде Свердловской области актом осмотра земельного участка от 23.08.2023 с приложением фототаблиц, подтверждено захламление земельного участка, наличие разрушенных строительных конструкций, которые не являются составными частями объекта АЗС в том смысле, какой придается объектам недвижимости (АЗС). Направленные в адрес истца требования носили обязательный для него характер в части приведения земельного участка в надлежащий вид.

Однако и суды, неправильно применив нормы материального права, в частности статью 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, расценили данные уведомления как односторонний отказ от исполнения договора аренды. Суды также не учли, что после рассмотрения дела истцом приняты все меры к приведению участка в надлежащий вид, что подтверждено актом совместного осмотра земельного участка от 09.11.2023. Так, действия ответчика, которые должны быть осуществлены до обращения в суд, им совершены только на стадии рассмотрения спора, то есть, результативная цель о приведении земельного участка в надлежащий вид Администрацией достигнута.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.

 Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией и обществом «Газпромнефть-Центр» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2019 № 43/АР-19 с кадастровым номером 66:36:2801001:12 площадью 1481 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., муниципальное образование «Верхняя Пышма», п. Кедровое, для контейнерной АЗС. Срок аренды с 25.07.2019 по 24.07.2049 (пункт 2.1 договора).

Ответчик в адрес истца направил письмо от 10.05.2023 № 01-01-15/3838 с указанием на использование арендатором земельного участка не по целевому назначению, а именно на участке имеется мусор, не осуществлен покос травы, уборка сухой растительности и порослей кустарников; а также со ссылкой на пункт 8.2.2 договора указал на расторжение договора.

Истец в адрес ответчика направил ответ от 09.06.2023 исх. № 06.2/004344 о выполнении условий договора с приложением акта обследования от 22.05.2023, из которого следует, что загрязнение, захламление земельного участка и прилегающей к нему территории устранено, остатки оборудования, мусор с участка вывезены, проведен покос травы, уборка сухой растительности и порослей кустарника.

Ответчик в адрес истца направил ответ от 09.06.2023 № 01-01-15/49612 с повторным уведомлением об отказе от договора аренды в связи с нецелевым использованием земельного участка, поскольку по состоянию на 06.06.2023 выявленные нарушения устранены частично, на участке располагаются разрушенные строительные конструкции автозаправочной станции, остатки оборудования, строительный мусор.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, общество «Газпромнефть-Центр» указало, что односторонний отказ является незаконным, противоречит Земельному кодексу Российской Федерации, общество «Газпромнефть-Центр» просило признать отказ недействительным.

Удовлетворяя требования общества «Газпромнефть-Центр», суд первой инстанции исходил из того, что отказ Администрации от договора аренды, выраженный в письмах Администрации от 10.05.2023 исх. № 01-01-15/3838 и от 09.06.2023 исх. № 01-01-15/4961, является недействительной сделкой, нарушающей требования земельного и гражданского законодательства, в связи с чем, признаны незаконными.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно положениям пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Суды верно указали на то, что положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Оценив условия пунктов 2.1, 8.1-8.6 договора аренды земельного участка от 25.07.2019 № 43/АР-19 в порядке, предусмотренном статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили, что они закрепляют право арендодателя в одностороннем порядке изменять или досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка.

Принимая во внимание, что спорный договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, суды пришли к выводу, что у Администрации в силу закона отсутствует право на односторонний внесудебный отказ от этого договора.

Администрация ссылается на использование обществом «Газпромнефть-Центр» земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию.

Из Единого государственного реестра недвижимости следует, что на земельном участке расположена модульная автозаправочная станция с кадастровым номером 66:36:2802001:2, находящаяся в собственности общества «Газпромнефть-Центр».

В 2020 году здание операторной повреждено пожаром, причины пожара – короткое замыкание. 

В августе 2022 года выявлен факт хищения резервуаров и ограждения резервуарного парка. 

По заявлению общества «Газпромнефть-Центр» по факту хищения 08.10.2022 возбуждено уголовное дело № 12201650010001144. 

Таким образом, суды пришли к выводу, что обозначенные в письме Администрации от 13.06.2023 разрушенные строительные конструкции автозаправочной станции и оборудование являются частями модульной автозаправочной станции с кадастровым номером 66:36:2802001:2, принадлежащей обществу «Газпромнефть-Центр». 

Кроме того, судами принято во внимание, что в ходе рассмотрения дела Администрацией городского округа «Верхняя Пышма» в адрес истца направлено письмо от 31.08.2023 № 01-01-15/7519 о необходимости в срок до 01.10.2023 приведения арендованного земельного участка в надлежащее состояние, в противном случае будет направлено требование о расторжении договора.

В 2023 году общество «Газпромнефть-Центр» вернулось к рассмотрению вопроса о восстановлении АЗС. Однако 11.05.2023 в адрес общества поступило первое из обжалуемых уведомлений Администрации об одностороннем отказе от договора аренды.

На основании вышеуказанного, суды первой и апелляционной инстанции правильно указали, что отсутствие прав на земельный участок в связи с расторжением указанного договора не позволит обществу «Газпромнефть-Центр» приступить к восстановлению АЗС. При этом АЗС, не утрачена полностью, как объект недвижимости не прекратила свое существование.

Доводы Администрации о ненадлежащем использование обществом «Газпромнефть-Центр» земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию обоснованно отклонены судами обеих инстанции по указанным выше основаниям.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание отсутствие законных основания для расторжения договора аренды земельного участка от 25.07.2019 № 43/АР-19, а также отсутствие в материалах дела доказательств нецелевого использования обществом «Газпромнефть-Центр» земельного участка  с кадастровым номером 66:36:2801001:12, площадью 1481 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., муниципальное образование «Верхняя Пышма», п. Кедровое, учитывая, учитывая, что арендатор продолжает вносить плату за пользование земельным участком, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что отказ Администрации от договора аренды, выраженный в письмах Администрации от 10.05.2023 исх. № 01-01-15/3838 и от 09.06.2023 исх. № 01-01-15/4961, является недействительной сделкой, нарушающей требования земельного и гражданского законодательства, в связи с чем данные отказы подлежат признанию незаконными.

Приняв во внимание, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, а вправе обратиться в суд с иском о его расторжении, представив доказательства нарушения договора, суды пришли к правильному выводу о законности заявленных обществом «Газпромнефть-Центр» требований о признании односторонней сделки по отказу от договора аренды недействительной.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, суды правомерно удовлетворили заявленные требования общества «Газпромнефть-Центр».

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводам Администрации, изложенным в кассационной жалобе, дана надлежащая правовая оценка судами первой и апелляционной инстанций, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.09.2023 по делу № А60-40014/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Верхняя Пышма – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                      Н.Г. Беляева