АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1975/2025

03 сентября 2025 года

г. Хабаровск

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе

судьи Пономаревой Г.Х.,

рассмотрев в соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2025

по делу №А59-6375/2024  Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2                         (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М»                                (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 125475, 

<

...>, помещ. II, (комнаты 9-13))

о взыскании 31 134,44 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО3, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее –                     ООО «Альфа-М», общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании   31 134,44 руб., в том числе 30 000 руб. задолженности по договору аренды  от 31.05.2022 № АМ-8654-15/2022 нежилого помещения за период с июня             по август 2024 года, 1 134,44 руб. санкций за просрочку оплаты за период              с 11.06.2024 по 27.09.2024.

Дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с правилами, установленными главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 03.12.2024                  в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                            от 31.03.2025 решение от 03.12.2024 отменено, с ООО «Альфа-М» в пользу ИП ФИО3 взыскано 31 134,44 руб., в том числе 30 000 руб. задолженности по договору аренды от 31.05.2022 №АМ-8654-15/2022 и 1 134,44 руб. неустойки, а также 20 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе ООО «Альфа-М» просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда                 от 03.12.2024. Заявитель настаивает, что договор аренды от 31.05.2022          №АМ-8654-15/2022 не предусматривает одностороннего порядка внесения изменений в его условия о размере арендных платежей; в пункте 3.2 договора закреплено положение об изменении арендной платы исключительно по соглашению сторон. Ссылается на судебную практику по арбитражным делам. 

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО3  приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В свою очередь, ООО «Альфа-М» приведены возражения на отзыв предпринимателя. 

Согласно части 2 статьи 288.2 АПК РФ кассационные жалобы на решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде кассационной инстанции судьей единолично без вызова сторон.

Основаниями для пересмотра судебных актов по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита прав, свобод и законных интересов в сфере экономической деятельности (часть 3 статьи 288.2 АПК РФ).

Проверив в порядке статьи 288.2 АПК РФ законность постановления            от 31.03.2025, Арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для  отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 31.05.2022 №АМ-8654-15/2022, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату                           во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения (чз 1) общей площадью 219,6 кв.м, расположенные на первом этаже, являющиеся частью здания, назначение: нежилое, площадью 552, 7 кв.м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 65:01:0315005:1095, находящегося по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.

Согласно пункту 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 200 000 руб. за площадь помещения ежемесячно. НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит. 

На основании пункта 3.1.2 договора переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений.

В соответствии с пунктом 3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистки Сахалинской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящею договора.

Подпунктом «а» пункта 3.3.1 договора предусмотрено, что арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню                 в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.1 договор заключен сроком на 15 лет, начиная с момента его государственной регистрации. 

Письмом от 30.03.2024 предприниматель, ссылаясь на пункт                          3.2 договора и на рост индекса потребительских цен, предложил                           ООО «Альфа-М» с мая 2024 года увеличить арендную плату на 5%. К названному письму предприниматель приложил дополнительное соглашение от 27.03.2024 к договору с измененной редакцией пункта 3.1.1 договора, согласно которому: «Размер постоянной части арендной платы составляет   210 000 руб. за площадь помещения ежемесячно. НДС не предусмотрен». 

В ответном письме от 12.04.2024 ООО «Альфа-М» отказалось                 от увеличения арендной платы, указав на необходимость сохранения арендной ставки на действующем уровне.

В апреле 2024 года предприниматель повторно уведомил общество                  о поднятии с мая 2024 года постоянной части ежемесячной арендной платы до 210 000 руб. в месяц.

  Поскольку в период с июня по август 2024 года ООО «Альфа-М» производило арендную оплату в прежнем размере, ИП ФИО3, ссылаясь на наличие на стороне арендатора задолженности по договору от 31.05.2022                  № АМ-8654-15/2022, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.                  При этом претензионный порядок урегулирования спора соблюден истцом путем направления 26.07.2024 в адрес ответчика соответствующей претензии.

Суд первой инстанции, исходя из отсутствия в договоре прямого указания на односторонний порядок изменения арендной платы по инициативе арендодателя, а также несоблюдение пункта 3.2 договора об оформления дополнительного соглашения при изменении размера арендной платы, отказал в удовлетворении заявленных ИП ФИО3 исковых требований. 

Повторно рассмотрев настоящий спор по существу, суд апелляционной инстанции отменил решение от 03.12.2024 и удовлетворил исковые требования ИП ФИО3, при этом руководствуясь следующим. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ,                    в соответствии с которым, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения по применению положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которым, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что            в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее либо твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Установлено, что письмом от 30.03.2024 ИП ФИО3, руководствуясь пунктом 3.2 спорного договора аренды, уведомил арендатора об увеличении            с мая 2024 года размера постоянной части ежемесячной арендной платы             на 5 % с учетом индекса потребительских цен в Сахалинской  области,                 то есть до 210 000 руб. К указанному письму приложил проект дополнительного соглашения от 27.03.2024 об изменении редакции пункта 3.1.1 договора от 31.05.2022 № АМ-8654-15/2022. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 43, 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                          от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При толковании условий договора следует исходить из того, что профессиональные участники оборота не вправе извлекать преимущество из двусмысленности предложенных им условий в ущерб слабой стороне договора, а должны стремиться к тому, чтобы несправедливые договорные условия, обременяющие контрагентов, изначально не включались в разработанные ими проекты договоров, в том числе стандартные формы договоров, и, не выполнив указанную обязанность - несут риск того, что такого рода условия не будут применяться судом (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2022 № 305-ЭС22-6543, от 07.04.2023 № 305-ЭС22-27168, от 29.06.2023 № 307-ЭС23-5453, от 18.10.2023 № 305-ЭС23-8962).

Суд апелляционной инстанции, проанализировав условия спорного договора аренды с учетом вышеприведенных положений закона                             и разъяснений относительно их применения, заключил, что из буквального содержания пункта 3.2 договора следует, что сторонами сделки предусмотрено два порядка пересмотра постоянной части арендной платы,               а именно: 

- по инициативе одной стороны в случае, если пересмотр связан                   с изменением индекса потребительских цен, с установлением ограничений по периодичности такого пересмотра и максимальному размеру («Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистки Сахалинской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору»);  

- по соглашению сторон в любое время действия договора («По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящею договора»).

Судом апелляционной инстанции отмечено, что в случае закрепления сторонами возможности пересмотра постоянной части арендной платы                 на индекс потребительских цен исключительно через заключение дополнительного соглашения, согласованные ограничения по периоду (не чаще одного раза в год, не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения) и максимальному размеру таких изменений величины арендных платежей (не более 5%) являлись бы излишними.

Само по себе указание в договоре на необходимость оформления дополнительного соглашения применительно к пересмотру арендной платы на индекс потребительских цен в контексте соответствующего предложения означает лишь формальное закрепление произведенных изменений, тогда как само это изменение происходит с момента получения одной из сторон соответствующего уведомления (или с момента, указанного в таком уведомлении).

Проанализировав условия спорного договора аренды, в частности касающиеся прав и обязанностей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в большей степени договор направлен на защиту прав арендатора, нежели арендодателя, а учитывая, что именно ООО «Альфа-М», являющееся профессиональным участником оборота (сеть торговых магазинов Красное&Белое, по данным Роспатента) и арендатором магазинов на территориях различных регионов Российской Федерации, разработало               и представило ИП ФИО3 проект спорного договора, обоснованно признал за последним право на односторонний пересмотр арендной платы на индекс потребительских цен в рассматриваемой ситуации.

В силу изложенного апелляционный суд заключил, что проведенная истцом корректировка на процент индексации арендной платы представляет собой исполнение условий пункта 3.2 договора и не требует ее согласования                    с ответчиком, в связи с чем влечет юридические последствия в виде увеличения размера арендной платы. При этом неоднократный отказ арендатора от увеличения платежей с сохранением действующей на 2022 год ставки нарушает права арендодателя, поскольку последний в условиях изменения рынка не получает той выгоды, на которую мог рассчитывать при сдаче в аренду нежилых помещений по цене, действующей на 2022 год.

Проверив расчет основного долга с учетом подтвержденного увеличения индекса потребительских цен по Сахалинской области за последние двенадцать месяцев аренды, предшествующих заявлению ИП ФИО3                         о повышении арендной платы, отсутствия доказательств уплаты испрашиваемой суммы, суд признал представленный истцом расчет задолженности арифметически верным и обоснованным.

В части требования о взыскании процентов за просрочку внесения арендной платы суд отметил, что согласно пункту 4 статьи 395 ГК РФ                     в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка                                   за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные указанной статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, поскольку договором аренды предусмотрено взыскание неустойки (пункт 4.1), начисление процентов в порядке статьи 395 ГК РФ недопустимо. Однако при установленном нарушении арендатором обязанности по внесению арендной платы в повышенном размере арендодатель вправе требовать взыскания договорной неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Поскольку суд не вправе выходить за пределы предъявленных исковых требований, а лица реализуют свои права своей волей и в своем интересе, неустойка в твердой сумме взыскана с общества в размере, заявленном предпринимателем к взысканию в качестве процентов, и за тот же период,                  а именно: в сумме 1 134,44 руб. за период с 11.06.2024 по 27.09.2024.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта с учетом приведенных в кассационной жалобе доводов не имеется.

Несогласие заявителя с выводами апелляционного суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом постановлении существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не допущено.

В силу части 3 статьи 291.1 АПК РФ постановление суда кассационной инстанции, которым не были отменены или изменены судебные акты, принятые в порядке упрощенного производства, не подлежат обжалованию в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286-289, 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2025 по делу № А59-6375/2024  Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и  обжалованию не подлежит.

Судья                                                              Пономарева Г.Х.