Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-3620/2019

05 апреля 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  03 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  05 апреля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель Трофимов Олег Юрьевич (адрес:  Россия 194295, Санкт-Петербург, пр. Художников 19,корп. 1, кв.95; Россия 199155, СПб,  наб.реки  Смоленки,  д.33,  оф.342, ОГРН:  312784724800570);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Проспект Кима, 19» (адрес:  Россия 199155, Санкт-Петербург., пр. Кима, д.19, ОГРН:  

<

***>);

о взыскании неустойки,

встречное требование о взыскании неустойки,

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 11.01.2019),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 28.12.2018),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Проспект Кима, 19» (далее – ответчик, Общество) о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве от 20.02.2017 №Д-ОС-02/17-3/2-68  за период с 09.01.2018 по 02.04.2018 в размере 276 805 руб., неустойки по договору от 20.02.2017 № Д-ОС-02/17-3/2-80 за период с 09.01.2018 по 02.04.2018 в размере 284 828,33 руб., неустойки по договору от 13.10.2015 №Д-ОС-10/15-3/1-276-277-278-279-280 за период с 09.01.2018 по 02.10.2018 в размере 4 948 797 руб.

От ответчика поступило встречное исковое заявление о взыскании с предпринимателя в пользу Общества 85 358,75 руб. неустойки за нарушение сроков внесения долевого взноса по договору участия в долевом строительстве от 20.02.2017 №Д-ОС-02/17-3/2-68.

Встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования и пояснил, что им были заключены договоры долевого участия, в соответствии с которыми ответчик обязан был в установленный срок передать предпринимателю нежилые помещения. Однако в установленный срок это обязательство исполнено не было, что является основанием для начисления неустойки.

Ответчик, возражая на иск, предъявил встречное требование о взыскании с предпринимателя неустойки, начисленной в связи с нарушением сроков внесения долевого взноса. Также ответчик указал, что акты приема передачи по договорам №Д-ОС-02/17-3/2-68 и № Д-ОС-02/17-3/2-80№ были подписаны сторонами в феврале 2018 года, а не в апреле, как указывает истец.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы и доказательства по делу, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком 20.02.2017 был заключен договор участия в долевом строительстве №Д-ОС-02/17-3/2-68, в соответствии с которым ответчик обязался построить гостинично-офисный комплекс «Доклендс» (апартотель со встроенными помещениями и подземной автостоянкой) на земельном участке площадью 14 180 кв.м., расположенном по адресу Санкт-Петербург, пр. Кима, д. 19 лит.Д, а истец обязался уплатить ответчику обусловленную Договором цену в размере 6 900 000 (шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей за нежилое помещение (апартаменты) общей площадью 45,11 кв.м., условный №68, строительные оси Ж-И/1/1-2/1, этаж 7, № блока 2, и принять объект долевого строительства.

В соответствии с п. 3.1 Договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 31.12.2017.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 15.03.2017. Истцом полностью и в сроки, предусмотренные договором, была внесена оплата по договору в сумме 6 900 000 руб., что подтверждается кассовыми чеками и банковским платежным поручением №1313333765 от 25.04.2017.

Однако ответчиком объект долевого строительства по названному договору был передан истцу только 02.04.2018.

Также между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №Д-ОС-02/17-3/2-80 от 20.02.2017, в соответствии с которым ответчик обязался построить Гостинично-офисный комплекс «Доклендс» (апартотель со встроенными помещениями и подземной автостоянкой) на земельном участке площадью 14180 кв.м., расположенном по адресу Санкт-Петербург, пр. Кима, д. 19 лит.Д, а истец обязался уплатить ответчику обусловленную Договором цену в размере 7 100 000 руб. за нежилое помещение (апартаменты) общей площадью 45,11 кв.м., условный №80, строительные оси Ж-И/1/1-2/1, этаж 8, № блока 2, и принять объект долевого строительства.

В соответствии с п. 3.1 Договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 31.12.2017.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 15.03.2017, оплата по договору внесена в установленные сроки, , что подтверждается кассовыми чекам и банковским платежным поручением №1313333765 от 25.04.2017.

Однако ответчиком объект долевого строительства истцу был передан только 02.04.2018.

Помимо этого 13.10.2015 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №Д-ОС-10/15-3/1-276-277-278-279-280, в соответствии с условиями которого которым ответчик обязался построить Гостинично-офисный комплекс «Доклендс» (апартотель со встроенными помещениями и подземной автостоянкой) на земельном участке площадью 14180 кв.м., расположенном по адресу Санкт-Петербург, пр. Кима, д. 19 лит.Д, а истец обязался уплатить ответчику обусловленную Договором цену в размере (с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения №3 от 18.05.2017 г. к Договору) 37 209 000 руб. за нежилое помещение (апартаменты) общей площадью 239,07 кв.м., условный №276-277-278-279-280-281-282, строительные оси 5-9/П-М, этаж 10, № блока 1, и принять объект долевого строительства.

В соответствии с п. 3.1 Договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 31.12.2017.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 26.01.2016. Истцом полностью внесена оплата.

Однако ответчиком объект долевого строительства передан истцу только 02.10.2018.

Поскольку срок передачи объектов был нарушен застройщиком, истец на основании части 2 статьи 6 Федерального Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ)» обратился к застройщику с требованием о выплате неустойки.

Неисполнение данного требования послужило основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Судом установлено, что по договорам №Д-ОС-02/17-3/2-68 и № Д-ОС-02/17-3/2-80 ответчик обязан был передать дольщику объекты недвижимости – нежилые помещения в срок до 31.12.2017. Однако фактически, как указывает истец, передача объектов произошла 02.04.2018, что отражено в актах приема-передачи.

Ответчик, не оспаривая сам факт нарушения срока передачи объектов, ссылается на то, что акты приема-передачи помещений были подписаны 26.02.2018, в подтверждение чего представил свои оригиналы и копии актов.

Таким образом, сторонами представлены суду акты, подписи на которых сторонами не оспариваются, однако экземпляры истца имеют дату 02.04.2018, а экземпляры ответчика 0 26.02.2018.

Истец, оспаривая утверждение ответчика о передаче объектов 26.02.2018, в судебном заседании пояснил, что первоначальная приемка объектов действительно производилась 26.02.2018, однако помещения не были приняты истцом, поскольку не соответствовали условиям договоров. После устранения недостатков помещения окончательно были приняты истцом 02.04.2018, что и зафиксировано в актах.

Оценивая доводы сторон в этой части суд исходит из того, что в материалы дела представлены акты от 26.02.2018, подписанные представителями обеих сторон, в которых зафиксирован факт отсутствия в передаваемых объектах полной комплектации мебели, предусмотренной договорами долевого участия. В этих же актах зафиксировано обязательство застройщика поставить недостающую мебель в срок до 10.03.2018.

Поскольку согласно условиям договоров долевого участия застройщик обязан передать дольщику объекты, оборудованные мебелью, ненадлежащее исполнение обязательства по поставке мебели свидетельствует о ненадлежащей передаче объекта. Следовательно, суд соглашается с доводами ответчика о том, что 26.02.2018 объекты истцу переданы надлежащим образом не были. Поскольку подлинность актов от 02.04.2018 ответчиком не оспорена, доказательства передачи объектов в более ранний срок не представлены, суд считает доказанным факт передачи апартаментов истцу 02.04.2018, то есть с просрочкой.

По договору №276-277-278-279-280-281-282 срок передачи объекта - не позднее 31.12.2017. Однако объект долевого строительства передан истцу только 02.10.2018. Факт нарушения обязательств по этому объекту ответчиком не оспорен. Следовательно, в данном случае также допущена просрочка в передаче объекта, которая позволила истцу начислить неустойку в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона №214-ФЗ.

Вместе с тем, суд считает, что начисляя неустойку, ответчик необоснованно применил двукратную ставку рефинансирования, установленную Центральным Банком Российской Федерации.

Целью установления повышенной ответственности застройщика в отношении договоров, заключенных с гражданами, было создание дополнительных гарантий для граждан, как для субъектов долевого участия, приобретающих жилые помещения не в коммерческих целях, а для личного потребления. То есть, применительно к данной норме под категорией «граждане» не подразумеваются субъекты предпринимательской деятельности. 

В данном же случае помещения приобретались истцом, имеющим статус предпринимателя, для осуществления предпринимательской деятельности, с целью извлечения прибыли, что не позволяет распространить на него данную норму.

Следовательно, неустойка в пользу предпринимателя за нарушение сроков передачи объектов долевого участия может быть взыскана только в однократном размере, то есть в сумме 138 402,5 руб. по договору №Д-ОС-02/17-3/2-68, 142 414,16 руб. по договору № Д-ОС-02/17-3/2-80, 2 474 398,5 руб. по договору №Д-ОС-10/15-3/1-276-277-278-279-280.

Доводы ответчика о применении статьи 333 ГК РФ и снижении неустойки суд отклоняет, поскольку уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

Согласно правовой позиции, определенной в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Оценивая доводы сторон в этой части, суд исходит из того, что заявленная истцом к взысканию неустойка рассчитана, исходя из 1/300 ставки рефинансирования, то есть размер неустойки является минимальным, обоснованных доводов для снижения неустойки ответчиком не представлено. Таким образом, оснований для снижения неустойки суд не усматривает.

Что касается встречных требований.

Ответчик утверждает, что истцом был нарушен срок внесения платежей по договору №Д-ОС-02/17-3/2-68. Так, Обществ утверждает, что в соответствии с условиями договора долевой взнос подлежал оплате в течение 10 дней с даты государственной регистрации договора. Договор был зарегистрирован 15.03.2017, следовательно оплата подлежала внесению до 29.03.2017. Однако предприниматель внес оплату  полном объеме только 02.05.2017, то есть с нарушением установленных сроков, что согласно пункту 6.1 договора является основанием для начисления неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования. Сумма неустойки по расчетам ответчика составила 85 358,75 руб.

Однако судом установлено, что до заключения договора долевого участия между сторонами были заключен предварительные договоры в отношении тех же объектов недвижимости. Условиями предварительных договоров было предусмотрено внесение обеспечительного платежа в размере стоимости объекта долевого строительства. В пункте 6 договора указано, что обеспечительный взнос подлежит возврату участнику долевого строительства в течение 10 банковских дней с момента государственной регистрации договора долевого участия для внесения этих денежных средств в качестве оплаты цены договора по договору долевого участия. Суммы обеспечительного платежа по всем трем объектам в полном объеме в установленные сроки были внесены предпринимателем, что подтверждается копиями представленных квитанций. Однако возврат обеспечительных взносов был произведен Обществом с нарушением сроков. При этом в то же день, когда обеспечительный взнос был возвращен, эта же сумма была внесения истцом в качестве оплаты по спорному договору. Данные обстоятельства отражены в актах сверки, составленных и подписанных обеими сторонами.

В этой ситуации суд считает обоснованным утверждение истца об отсутствии какой-либо денежной задолженности перед ответчиком, на которую могла бы начисляться неустойка. 

С учетом изложенного встречный иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Первоначальный иск удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Проспект Кима, 19» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 неустойку по договору участия в долевом строительстве от 20.02.2017 №Д-ОС-02/17-3/2-68 за период с 09.01.2018 по 02.04.2018 в размере 138402,5 руб., неустойку по договору от 20.02.2017 № Д-ОС-02/17-3/2-80 за период с 09.01.2018 по 02.04.2018 в размере 142 414,16 руб., неустойку по договору от 13.10.2015 №Д-ОС-10/15-3/1-276-277-278-279-280 за период с 09.01.2018 по 02.10.2018 в размере 2 474 398,5 руб. и 25 340 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

2. В остальной части первоначального иска отказать.

3. В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.