АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-13324/2016

г. Киров

23 июня 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 23 июня 2017 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Славинского А.П., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Вятнефтьсервис» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 610014, Россия, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Салютстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 629008, Автономный округ Ямало-Ненецкий, 

<

...>),

соответчик гр. ФИО2

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 

о признании права собственности на недвижимое имущество

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 25.04.2017

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 01.10.2016 

от соответчика - ФИО5, по доверенности от 11.04.2017

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вятнефтьсервис» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Салютстрой» (далее – ответчик-1, ООО «Салютстрой») о признании права собственности на квартиру по адресу: 

<

...>.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – Управление).

Протокольным определением от 13.04.2017 к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО2.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13.06.2017 объявлялся перерыв до 14 часов 50 минут 15.06.2017.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования. С учетом последнего уточнения просит:

1) признать сделку одностороннего расторжения договора 554/2013-С от 01.12.2013 недействительной;

2) признать сделку купли-продажи заключенного между ООО Салютстрой» и ФИО2 недействительной (ничтожной);

3) указать, что решение суда является основанием об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности 43:40:000413:2912-43/001/2017-2 от 13/02/2017 за ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

...> (далее – также спорная (указанная) квартира) и записи о расторжении договора участия в долевом строительстве 554/2013-С от 01.12.2013, восстановления записи о регистрации договора.

4) обязать ответчика выдать справку о полной оплате стоимости квартиры и акт приема-передачи квартиры.

Дело рассматривается судом с учетом последнего уточнения требований.

Истец на иске настаивает. В обоснование указывает следующее.

Несмотря на дату, указанную в договоре (01.12.2013) договор был подписан со стороны Общества позднее – 18.12.2013, то есть после выдачи ООО «Салютстрой» разрешения на ввод жилого дома, где находится спорная квартира, в эксплуатацию (разрешение от 06.12.2013). Таким образом, договор, поименованный как договор долевого участия в строительстве от 01.12.2013 (далее – договор от 01.12.2013) фактически является договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку на момент одностороннего отказа ООО «Салютстрой» от договора было уплачено 80% цены, то у последнего отсутствовало право на односторонний отказ. Также указывает, что ФИО2 не может являться добросовестным приобретателем. Более подробно позиция истца изложена в уточнении к иску.

Ответчики иск не признают по основаниям, изложенным в отзывах и дополнениях к ним. Указывают, что ООО «Салютстрой» правомерно в одностороннем порядке расторгло договор от 01.12.2013. Поскольку договор был расторгнут, то квартира правомерно была продана ФИО2 по договору от 03.02.1017. Более подробно позиция ответчиков изложена в отзывах. 

Управление явку представителя в судебное заседание не обеспечило, направило отзыв.

На основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления.

В судебном заседании установлено следующее.

Между Обществом и ООО «Салютстрой» был заключен договор, поименованный как договор участия в долевом строительстве с датой, указанной в договоре – 01.12.2013.

Согласно пункту 1.1 ООО «Салютстрой» обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, и после получения на ввод в эксплуатацию передать квартиру, указанную в пункте 2 договора Обществу, которое в свою очередь обязуется оплатить определенную договором цену.

Согласно пункту 2.1 договора объектом является квартира, строительный № 35.

Порядок оплаты определен пунктами 2, 3 договора. График платежей определен Приложением 1.

Письмом от 03.08.2016 ООО «Салютстрой» проинформировало Общество о нарушении последним сроков оплаты по договору (нарушены 3 срока внесения платежа) и предложило погасить задолженность. При невыполнении требования уведомило Общество о расторжении договора и необходимости освободить квартиру.

В связи с нарушением сроков внесения платежей по договору ООО «Салютстрой» направило Обществ уведомление от 12.09.2016 об одностороннем отказе от исполнения договора на основании пункта 5 статьи 5, пунктов 3,4 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон о долевом участии). 

ООО «Салютстрой» направило в Управление указанное уведомление с документами. Запись о регистрации договора была погашена 19.09.2016.

Часть денежных средств, которые Общество перечисляло ООО «Салютстрой» как исполнение по договору платежными поручениями от 23.09.2016, от 05.10.2016 были возвращены Обществу. Письмами от 22.09.2016 и 02.03.2017 ООО «Салютстрой» уведомляло Общество о том, что в связи с расторжением договора оплаты по договору не производить.

Однако, несмотря на указанные уведомление Общество продолжало перечислять денежные средства как плата по договору.

Часть денежных средств, перечисленных Обществом, несмотря на письма ООО «Салютстрой», последним не были возвращены по причине Постановлений УФССП по Кировской области об обращении взыскания на денежные средства на расчетном счете ООО «Салютстрой».

Письмом от 24.01.2017 ООО «Салютстрой» потребовало от Общества освободить спорную квартиру.

03.02.2017 между ООО «Салютстрой» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Квартира передана покупателю Переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Оплата за квартиру покупателем произведена, что подтверждается документами, представленными в материалы дела.

На момент рассмотрения дела квартира находится во владении ФИО2, зарегистрированного с членами семьи в указанной квартире.

Также в период рассмотрения дела Общество, несмотря на заявленные, с учетом уточнения требования, письмами от 12.01.2017, от 11.05.2017 требовала от ООО «Салюстрой» возвратить денежные средства, уплаченные по договору, либо произвести зачет взаимных требований.

Указанные обстоятельств послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Заслушав представителей истца и ответчиков, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 2 Закона о долевом участии в строительстве привлечение денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве допускается до момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, был введен в эксплуатацию 06.12.2013.

Из статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляются в орган местного самоуправления. В состав указанных документов входят, в том числе, документы, предусмотренные подпунктами 5-8, 12 пункта 3 статьи 55 Кодекса, то есть документы, подтверждающие факт создания объекта и его соответствия проектной документации, градостроительным и иным нормам и правилам.

По смыслу указанной статьи, вышеуказанные документы ООО «Салютстрой»  были представлены в орган местного самоуправления до 06.12.2013.

Согласно пояснений истца договор между Обществом и ООО «Салютстрой», несмотря на дату, указанную в договоре был пописан не 01.12.2013, а позднее по причине нахождения директора в командировке за пределами г. Кирова. В доказательство этого истцом представлена копия командировочного удостоверения.

Таким образом, на момент подписания истцом договора многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющая предметом договора, был построен и введен в эксплуатацию.

С учетов указанных обстоятельств суд приходит к выводу том, что фактически между Обществом и ООО «Салютстрой» был заключен договор, несмотря на именование в качестве долевого участия в строительства, купли-продажи квартиры.

То обстоятельство, что указанный договор был зарегистрирован Управлением, основанием для иного вывода не является. Указание истца о том, что Управление необоснованно зарегистрировало договор, значения не имеет, поскольку действия регистрирующего органа предметом требований не являются.

Из документов, представленных в материалы дела, следует, что на момент заключения договора от 01.12.2013 право собственности ООО «Салютстрой» на квартиру, которая являлась предметом договора от 01.12.2013,  в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

Пунктами 1, 2, 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В силу вышеуказанных разъяснений договор, заключенный между Обществом и ООО «Салютстрой», квалифицируется судом как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 9 Постановления разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Таким образом, требования истца об аннулировании записи о расторжении договора участия в долевом строительстве 554/2013-С от 01.12.2013 и восстановления записи о регистрации договора удовлетворению не подлежат.

Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что способом защиты права покупателя при исполнении такого договора является требование о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ), которое может быть соединено с требованием об исполнении обязательства по передаче имущества.

Таких требований истец не заявляет.

Абзацем 4 указанного пункта разъяснено, что если истцом заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика (что фактически заявлено истцом), суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Абзацем 6 указанного пункта разъяснено следующее.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков.

Из материалов дела следует, что спорная квартира не находится во владении ООО «Салютстрой». Указанная квартира принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается Выпиской из ЕГРН и находится в его владении.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, требования истца об обязании ООО «Салютстрой» передать квартиру истцу и выдать справку о полной оплате ее стоимости удовлетворению не подлежат.

Указанные требования также не могут быть удовлетворены за счет ФИО2, поскольку какие-либо обязательственные отношения между истцом и ФИО2 отсутствуют.

Довод истца о том, что действия ФИО2, связанные с приобретением спорной квартиры, не могут быть признаны добросовестными, в связи с чем, он не является добросовестным приобретателем, судом отклоняются, поскольку доказательств этого истцом, в нарушение требований части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Кроме того, необходимо указать, что добросовестность либо недобросовестность приобретения ФИО2 квартиры, исходя из предмета иска, значения не имеет.

С учетом вышеуказанного, требования истца о признании недействительным договора купли-продажи квартиры между ООО «Салюстрой» и ФИО2 также не подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

При подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина исходя из одного требования неимущественного характера. С учетом уточнения требований истцом фактически заявлены три самостоятельных требования неимущественного характера. Таким образом, государственная пошлина в размере 12 000 рублей подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вятнефтьсервис» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 610014, Россия, 

<

...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья                                                                                                А.П. Славинский