Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-11018/2024

г. Владивосток

09 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-1948/2025 

на решение от 13.03.2025 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-11018/2024 Арбитражного суда Приморского края 

по иску администрации города Владивостока (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>); управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края, Управление градостроительства администрации города Владивостока, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

о признании договора недействительным,

при участии:

от Администрации города Владивостока (далее – Администрации): представитель ФИО2 по доверенности от 13.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 10135), служебное удостоверение;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока): представитель ФИО2 по доверенности от 23.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 10135), служебное удостоверение.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Владивостока (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) и Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) о признании недействительным договора от 31.10.2017 № 28-Ч-22601 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:713.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края, Управление градостроительства администрации города Владивостока и Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением суда от 13.03.2025 в удовлетворении исковых требований отказано, с чем истец не согласился, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что с учетом расположения спорного земельного участка в границах Охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Сапёрный редут № 4 Владивостокской крепости» его предоставление Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края в аренду ИП ФИО1 в целях эксплуатации гаража осуществлено с нарушением требований законодательства, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого договора аренды.

По мнению апеллянта, исходя из трехлетнего срока исковой давности для оспаривания ничтожной сделки, иск подан Администрацией в пределах установленного срока, поскольку о факте расположения спорного земельного участка в границах охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения Администрация г. Владивостока узнала из письма прокуратуры г. Владивостока № 17-02/33-24-20050002 от 16.01.2024, в котором указано, что на находящемся в аренде земельном участке с кадастровым номером 25:28:010043:713, расположенном в охранной зоне, организована деятельность, не соответствующая требованиям действующего законодательства.

В развитие доводов о расположении спорного земельного участка в границах вышеуказанной охранной зоны Администрацией представлены письмо Управления градостроительства № 30/22531 от 05.06.2025 с приложением обзорной схемы взаимного расположения земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:713 и границ охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4», утвержденной постановлением Правительства Приморского края от 05.07.2022 № 459-пп, а также утвержденной постановлением Правительства Приморского края от 26.03.2020 № 254-пп; письмо Инспекции по охране объектов культурного наследия Приморского края № 65-01-13/1430 от 05.06.2025 с приложением Схемы расположения границ территории объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в районе улиц Адмирала ФИО3, ФИО4 в г. Владивостоке, «Форт им. Суворова», «Батарея К», «Батарея Л», «Батарея М», «Укрепление № 2», «Пороховой погреб ПЗ», «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости».

Указанные документы приобщены к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) как связанные с обстоятельствами спора и подтверждающие позицию апеллянта.

В состоявшихся судебных заседаниях представители Администрации, УМС г. Владивостока, Управления градостроительства администрации города Владивостока поддерживали доводы апелляционной жалобы; представитель предпринимателя против позиции апеллянта возражал, настаивал на законности оспариваемого судебного акта.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 31.10.2017 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) был заключен договор аренды № 28-Ч-22601, по условиям которого арендодатель в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 49 лет с момента (даты) подписания данного договора земельный участок с кадастровым номером 25:28:010043:713 площадью 15 000 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: приморский край, 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 524 м от ориентира по направлению на юго-запад, разрешенное использование: капитальные гаражи, цель предоставления: для эксплуатации гаража. 

С учетом положений пункта 1.2 договора указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 31.10.2017. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (согласно выписке из ЕГРН номер государственной регистрации № 25:28:010043:713-25/001/2017-5-18). 

На основании соглашения от 20.07.2023 права и обязанности арендатора по договору переданы ИП ФИО1, соответствующая запись государственной регистрации внесена в ЕГРН 25.07.2023 (№ 25:28:010043:713-25/065/2023-18).

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 ранее предоставленные Департаменту земельных и имущественных отношений полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа Приморского края переданы администрации г. Владивостока. 

На основании пункта 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока. 

В связи с этим права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды перешли к УМС г. Владивостока. 

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 25:28:010043:713 расположен в границах объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в районе улиц Адмирала ФИО3, ФИО4 в г. Владивостоке, в том числе объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости», установленной постановлением Правительства Приморского края от 05.07.2022 № 459-пп. 

Ссылаясь на то, что в силу постановления Правительства Приморского края от 05.07.2022 № 459-пп в границах объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в районе улиц Адмирала ФИО3, ФИО4 в г. Владивостоке, в том числе объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости», и, соответственно, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010043:713 запрещается размещение автостоянок для длительного хранения автомобилей, а также хозяйственная деятельность, ухудшающая физическое состояние и гидрогеологические условия ландшафта, нарушающая визуальное восприятие объектов культурного наследия, затрудняющая доступ к объектам культурного наследия, не соответствующая функциональному назначению территории, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, в удовлетворении которого было отказано.

Проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности являются способами защиты нарушенного права.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – Постановление Пленума № 25), по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 75 Постановления Пленума № 25, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В рассматриваемом случае истец в обоснование заявленных требований ссылается на нарушения при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:713 и заключении договора от 31.10.2017 требований законодательства, регламентирующего вопросы охраны объектов культурного наследия, поскольку спорный земельный участок расположен в границах объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, установленной постановлением Правительства Приморского края от 05.07.2022 № 459-пп. 

При этом, согласно данным апелляционному суду в судебном заседании устным пояснениям истца, соответствующий режим охранной зоны существовал и по состоянию на дату заключения договора вследствие действия в указанный период постановления Администрации Приморского края от 14.09.2005 № 202-па «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия «Саперный редут № 4», входящего в объект культурного наследия федерального значения «Комплекс фортификационных сооружений Владивостокской крепости», и режимов использования земель в границах данных зон охраны», распространяя свое действие на спорный земельный участок, входящий в границы охранной зоны.

Проверяя обоснованность доводов заявителя, суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 1, подпунктом 2 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами. Могут устанавливаться такие ограничения прав на землю, как особые условия охраны окружающей среды, в том числе памятников природы, истории и культуры, археологических объектов.

В силу пункта 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Статьей 34 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. В целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде допускается установление для данных объектов культурного наследия единой охранной зоны объектов культурного наследия, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единой зоны охраняемого природного ландшафта.

Охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

По утверждению истца, на дату заключения договора (31.10.2017) спорный земельный участок располагался в охранной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости», утвержденной постановлением Администрации Приморского края от 14.09.2005 № 202-па (далее – Постановление № 202-па).

Отмечая непредставление в материалы дела сведений о взаимном расположении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:713 и границ охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4», утвержденных Постановлением № 202-па и отсутствие достоверных доказательств о распространении границ и на спорный земельный участок в 2017 году (с учетом последовавших в 2020 и 2022 году корректировок границ охранной зоны), коллегия вместе с тем учитывает следующее. 

Режим охраны в охранной зоне объекта культурного наследия «Саперный редут № 4», входящего в объект культурного наследия федерального значения «Комплекс фортификационных сооружений Владивостокской крепости», был регламентирован в пункте 2.2 Границ зон охраны объекта культурного наследия «Саперный редут № 4», входящего в объект культурного наследия федерального значения «Комплекс фортификационных сооружений Владивостокской крепости», и режимов использования земель в границах данных зон охран, утвержденных Постановлением № 202-па, согласно которому в охранной зоне данного объекта культурного наследия запрещалось:

- строительство новых зданий и новых инженерных сооружений (за исключением сооружений, необходимых для приспособления памятника для современного использования);

- прокладка новых дорог;

- земляные работы (за исключением работ по восстановлению разрушенного ландшафта, а также необходимых для приспособления памятника для современного использования);

- хозяйственная деятельность, ухудшающая физическое состояние природного ландшафта и нарушающая его визуальное восприятие;

- без согласования с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной охраны объектов культурного наследия;

- благоустроительные работы, а также все иные виды деятельности, допустимые данным режимом.

Таким образом, вопреки позиции заявителя апелляционной жалобы, в названной охранной зоне допускалось создание вспомогательных объектов, необходимых для современного использования памятника, не нарушающих условия его восприятия, строительство и реконструкция объектов капитальных сооружений в соответствии с требованиями к градостроительным регламентам в данной зоне, а также организация стоянок.

В этой связи (в том числе, допуская верность довода истца о расположении спорного земельного участка в границах охранной зоны, установленных в 2002 году) коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что режим охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут №4 Владивостокской крепости», определенный Постановлением № 202-па, на момент заключения договора допускал использование участка для эксплуатации гаража.

Запрет на размещение автостоянок для длительного хранения автомобилей, строительство капитальных зданий и сооружений, устройство складов, площадок для хранения веществ, материалов и оборудования, а также инженерных сооружений, возвышающихся над поверхностью земли в границах территории охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости» был установлен уже после заключения договора - постановлением Правительства Приморского края от 26.03.2020 № 254-пп и также нашел отражение впоследствии в постановлении Правительства Приморского края от 05.07.2022 № 459-пп (применительно к объединенной зоне охраны объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в районе улиц Адмирала ФИО3, ФИО4 в г. Владивостоке, в том числе объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости»).

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Учитывая изложенное, вопреки доводам апеллянта, законодательством, действовавшим на момент заключения спорного договора, допускалось использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:713 в соответствии с видом разрешенного использования, определенным данным договором аренды (капитальный гараж), с учетом установленных ограничений (обременений), включая необходимость соблюдения режима, установленного в границах территории охранной зоны объекта культурного наследия.

В этой связи судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что изменение после заключения договора режима охраны с учетом установления объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в районе улиц Адмирала ФИО3, ФИО4 в г. Владивостоке, в том числе объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости», не может являться обстоятельством, подтверждающим нарушения законодательства, действовавшего на момент совершения сторонами оспариваемой сделки.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции предпринимателем было заявлено о пропуске Администрацией срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196, пункта 1 статьи 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В данном случае судом признается несостоятельным доводы апелляционной жалобы о том, что о факте расположения спорного земельного участка в границах охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения Администрация узнала из письма прокуратуры г. Владивостока № 17-02/33-24-20050002 от 16.01.2024, поскольку в соответствии с положениями Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа переданы администрации г. Владивостока с 01.05.2019, а с 25.04.2019 права и обязанности арендодателя по договору перешли к УМС, как органу по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, который, в свою очередь, принимал арендные платежи за пользование спорным земельным участком (о наличии задолженности заявлено не было) и не мог быть не осведомлен о расположении спорного земельного участка в границах охранной зоны культурного наследия.

Отклоняя доводы апеллянта о том, что сам по себе факт передачи полномочий собственника земельного участка к Администрации и УМС г. Владивостока не свидетельствует о получении ими сведений о нахождении спорного земельного участка в охранной зоне, коллегия учитывает, что в силу разъяснений, приведенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства, а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С учетом даты направления Администрацией искового заявления по настоящему делу (10.06.2024), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности, что в соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума № 43 является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от её уплаты в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 13.03.2025 по делу №А51-11018/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына