АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-761/2023

Дело № А49-8835/2020

г. Казань

22 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Нагимуллина И.Р., Королевой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хайруллиной Л.Г.,

при участии в судебном заседании путем использования систем веб-конференции представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Автобаза № 74» - ФИО1, доверенность от 28.10.2021,

при участии в судебном заседании в Арбитражном суде Поволжского округа представителя:

Прокуроры Пензенской области – Рофель И.В., удостоверение,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  Прокуратуры Пензенской области 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.09.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022

по делу № А49-8835/2020

по исковому заявлению по иску Заместителя прокурора Пензенской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «город Пенза» к Управлению муниципального имущества города Пензы, к обществу с ограниченной ответственностью «Автобаза № 74», с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Пензы, Финансового управления города Пензы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Пензенской области (далее – Прокуратура, заявитель) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению муниципального имущества города Пензы, обществу с ограниченной ответственностью «СпецТранс» (в настоящее время общество с ограниченной ответственностью «Автобаза № 74», далее – ООО «Автобаза № 74») о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.05.2019 №14178 с кадастровым номером 58:29:2001003:5276 площадью 214 316 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Управлением муниципального имущества города Пензы и обществом с ограниченной ответственностью «СпецТранс», и о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 29.05.2019 № 58:29:2001003:5276-58/059/2019-3 о праве собственности ООО «СпецТранс» на земельный участок с кадастровым номером 58:29:2001003:5276.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11.9, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что площадь предоставленного обществу земельного участка (214 316 кв.м.) значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности (1 185, 6 кв.м.), что не отвечает требованиям, предъявляемым к земельному участку, в связи с чем сделка по продаже земельного участка с кадастровым номером 58:29:2001003:5276 без торгов является незаконной и нарушает интересы муниципального образования и неопределенного круга лиц.

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.09.2022. оставленным без изменений постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, Прокуратура Пензенской области просит их отменить, исковые требования удовлетворить, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Доводы заявителя подробно изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Автобаза № 74» просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании 15.03.2023 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации, объявлен перерыв до 16 часов 00 минут до 15.03.2023, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

 

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, отзыва на нее и письменных пояснений ответчика, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для их отмены.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что объекты, расположенные на спорном земельном участке, имеют единое назначение, представляют собой единый комплекс, состоящий из различных объектов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования: земельный участок, занимаемый зоной специального назначения, предназначенной для захоронения и утилизации твердых бытовых отходов и нежилыми зданиями (контора, гараж-склад, сторожевая будка), разделение спорного земельного участка нарушит организацию и нормальную эксплуатацию всего комплекса, что фактически приведет к исключению его целевого использования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом суд первой инстанции, установив то обстоятельство, что объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, не зарегистрированы как единый имущественный комплекс, который включал бы в себя не только нежилые здания, но и площадку для захоронения и утилизации твердых бытовых отходов, не влияет на его предназначение и использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации всего земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Предоставление земельных участков после 01.03.2015 осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в редакции Федерального закон от 23.06.2014 № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания.

Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Спорный земельный участок был предоставлен в 2007 году правопредшественнику Общества в аренду, занимаемый зоной специального назначения, предназначенный для захоронения и утилизации твердых бытовых отходов и нежилыми зданиями.

Основную часть земельного участка (более 20 гектар) занимает территория, предназначенная для захоронения и утилизации твердых бытовых отходов, которая и представляет основную хозяйственную ценность для ООО «Автобаза 74», и которая не могла быть предоставлена хозяйствующему субъекту в собственность по основаниям, предусмотренным пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В рамках проведенных в ходе рассмотрения настоящего дела экспертных исследований от 31.03.2021 № 322/16, от 01.11.2021 № 164/16, от 22.06.2022 № 98/16 установлено, что земельный участок используется ООО «Автобаза №74» по назначению, соответствующему виду разрешенного использования, а именно обращение с отходами, на исследуемом земельном участке имеется технологическая взаимосвязь фактической деятельности и объектов недвижимости, располагающихся на нем, определяющая их как единый недвижимый комплекс с общим функциональным назначением.

Указанное использование земельного участка осуществляется ответчиком на протяжении длительного времени (с момента заключения договора аренды земельного участка ООО «Управление благоустройства и очистки города» от 28.03.2007).

В данном случае использование земельного участка осуществляется путем сбора (накопления) отходов навалами с ручным способом их сортировки.

Назначение площадок временного накопления (менее 11 месяцев) – это обеспечение выполнения законодательства по обращению с отходами на полигонах (обслуживание полигонов).

Как указал эксперт, эксплуатация исследуемых зданий на момент осмотра связана с эксплуатацией полигона отходов, а именно имеется технологическая взаимосвязь всех объектов, расположенных на исследуемом земельном участке:

- через автовесовую обеспечивается проезд машин с мусором (сооружение с кадастровым номером 58:29:2001003:13903) (фототаблица №8 фото №1, 2 в приложении к заключению эксперта №164/16 от 01.11.2021),

- в здании сторожевой будки находится охрана, которая может наблюдать за процессом передвижения транспорта через автовесовую и осуществляет пропуск машин (здание с кадастровым номером 58:29:2001003:12684) (фототаблица №8 фото №3-6 в приложении к заключению эксперта № 164/16 от 01.11.2021),

- в здании гаража и на территории, огороженной железобетонным забором (хозяйственная территория), располагаются отходы типа «Пластмасса, полиэтилен», техника по спрессовыванию отходов и проч. (фототаблица №9 фото №1-6 в приложении к заключению эксперта №164/16 от 01.11.2021),

- в здании конторы (здание с кадастровым номером 58:29:2001003:12685) располагается персонал по обслуживанию, имеется схема полигона ТБО (см. фототаблицу №11 фото №1 в приложении к заключению эксперта №164/16 от 01.11.2021 г.), имеются помещения для складирования спецодежды, переодевания, административно-хозяйственные помещения, помещения по размещению и обслуживанию персонала (фототаблица №10 фото №4-6 в приложении к заключению эксперта №164/16 от 01.11.2021);

- в нежилом здании (здание с кадастровым номером 58:29:2001003:12684) располагаются люди (общественно - бытовые помещения) (фототаблица №10 фото №1-3 в приложении к заключению эксперта №164/16 от 01.11.2021).

На основании полученных при проведении экспертиз фактических данных установлено, что функциональное отношение объектов недвижимости с кадастровыми номерами 58:29:2001003:13903, 58:29:2001003:13904, 58:29:2001003:12684, 58:29:2001003:12685, 58:29:2001003:12683, расположенных на исследуемом земельном участке с кадастровым номером 58:29:2001003:5276, заключается в обеспечении логистической (технологической) взаимосвязи транспортировки, сбора и обработки отходов - то есть функционирование указанных объектов представляет собой единый технологический процесс.

С технической точки зрения, объекты недвижимости - нежилое здание «автовесовая», площадью 339 кв.м с кадастровым номером 58:29:2001003:13903, нежилое здание, площадью 295 кв.м с кадастровым номером 58:29:2001003:13904, нежилое здание «сторожевая будка», площадью 9,6 кв.м. с кадастровым номером 58:29:2001003:12684, нежилое здание конторы, площадью 100,7 кв.м с кадастровым номером 58:29:2001003:12685, нежилое здание «гараж-склад», площадью 441,3 кв.м с кадастровым номером 58:29:2001003:12683, вместе с земельным участком с кадастровым номером 58:29:2001003:5276 по адресу: 

<

...>, являются единым имущественным комплексом.

Объекты, расположенные на исследуемом земельном участке, имеют единое назначение, являются комплексом деятельности по обращению с отходами, то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из различных объектов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования: зона специального назначения, предназначенная для захоронения и утилизации твердых бытовых отходов, с нежилыми зданиями (контора, гараж-склад, сторожевая будка).

Экспертом также установлено, что в случае разделения земельного участка на части и определения иного вида деятельности на частях участка (иного разрешенного использования), соответственно, будет нарушена существующая технологическая взаимосвязь (технологический процесс) объектов недвижимости и земельного участка, что нарушит организацию деятельности по обращению с отходами и нормальная эксплуатация всего комплекса, фактически приведет к исключению его целевого использования. Таким образом, при разделении земельного участка на земельный участок, занятый объектами недвижимости, и земельный участок, занятый зоной специального назначения, осуществление деятельности по обращению с отходами на одной из частей земельного участка будет невозможно.

В связи с чем, разделение земельного участка с кадастровым номером 58:29:2001003:5276 на земельный участок, занятый объектами недвижимости (автовесовая, нежилое здание, сторожевая будка, контора, гараж-склад) и земельный участок, занятый зоной специального назначения, без нарушения технологического процесса и без изменения разрешенного использования земельных участков с соблюдением требований законодательства об образовании земельных участков, невозможно.

Анализ судебной практики по аналогичным спорам показал, что позиция вышестоящих судов (Постановления судов кассационной инстанции, Определения Верховного суда РФ по делам: № А03-10477/2020 и № А38-4588/2015, № А49-6570/2021) исходит не из критерия соразмерности объектов, а из того, что размер спорного земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением принадлежащих на праве собственности объектов недвижимости. Ключевым значением в приведенных судебных Актах, является определение того факта, что объекты, расположенные на спорном земельном участке, имеют единое назначение являются комплексными объектами с целевым использованием всего земельного участка, объединены с ним общим функциональным назначением и соответствуют виду разрешенного использования.

Учитывая изложенное, объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 58:29:2001003:5276, имеют единое назначение, представляют собой единый комплекс, состоящий из различных объектов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования земельного участка: земельный участок, занимаемый зоной специального назначения, предназначенной для захоронения и утилизации твердых бытовых отходов и нежилыми зданиями (контора, гараж-склад, сторожевая будка).

Размежевание земельного участка и продажа вновь образованного земельного участка, занятого исключительно площадкой временного накопления твердых отходов производства, иному лицу нарушит организацию деятельности по обращению с отходами и нормальную эксплуатацию всего комплекса объектов недвижимого имущества, фактически приведет к невозможности его целевого использования.

Довод заявителя жалобы о том, что площадь объектов недвижимости, принадлежащий обществу (1 185, 6 кв.м.), несоразмерна площади занимаемому земельному участку с кадастровым номером 58:29:2001003:5276 (214 316 кв.м.) и для обслуживания и эксплуатации данных объектов не требуется предоставление земельного участка площадью более 20 га., не принимается во внимание, поскольку заявитель не учитывает разрешенное использование, связанное с конкретным объектом специального назначения, которое фактически не ограничивается только имеющимися нежилыми зданиями.

В качестве обоснования предоставленной площади испрашиваемого земельного участка, и в целях полного и всестороннего судебного разбирательства по настоящему спору, трижды были назначены и проведены судебные экспертизы (заключения от 31.03.2021, 01.11.2021, 27.06.2022).

Всеми судебными экспертными заключениями подтверждена необходимость предоставления в собственность земельного участка площадью именно 214316 кв.м, поскольку исследуемые здания и сооружения функционально связаны с территорией земельного участка, они входят в состав единого технологического процесса.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов, нарушений судами норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. Судами были установлены все существенные для дела обстоятельства, изучены все доказательства по делу, и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако, они подлежат отклонению как направленные на переоценку выводов судов по фактическим обстоятельствам дела, что, в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, недопустимо при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.09.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022 по делу № А49-8835/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            Э.Р. Галиуллин

 

Судьи                                                                                    Н.Н. Королева

 

                                                                                              И.Р. Нагимуллин