﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-2270/2021-ГК

г. Пермь

06 мая 2021 года

Дело № А60-23469/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей	 Дюкина В.Ю., Поляковой М.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зверевой Е.С.,

при участии:

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Ясный свет»: Медведева Е.В., предъявлен паспорт, доверенность от 23.01.2020;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Биэль»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 11 января 2021 года 

по делу № А60-23469/2020

по иску Администрации города Екатеринбурга 

к обществу с ограниченной ответственностью «Биэль» (ИНН 6660016463, ОГРН 1036603484015)

третьи лица: исполняющий обязанности конкурсного управляющего Семенов Георгий Владимирович; общество с ограниченной ответственностью «Ясный свет», Мельник Сергей Вячеславович, Хамидуллин Ярослав Вячеславович, Мухина Елена Владимировна, Васюков Оливер Владимирович,

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Биэль» (далее – ответчик, ООО «Биэль») о взыскании задолженности по договору аренды от 07.04.2004 № 4-575 в размере 486 069 руб. 66 коп., пени в размере 65 200 руб. 83 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечены  исполняющий обязанности конкурсного управляющего Семенов Георгий Владимирович; общество с ограниченной ответственностью «Ясный свет», Мельник Сергей Вячеславович, Хамидуллин Ярослав Вячеславович, Мухина Елена Владимировна, Васюков Оливер Владимирович.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2021 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 243 034 руб. 83 коп. задолженности, рассчитанной по ставке арендной платы в размере 3,4 и 41 997 руб. 84 коп. пени за период с 11.02.2019 по 30.04.2020, рассчитанные по ставке 0,1 %.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции не рассмотрен довод о необходимости пропорционального распределения бремени несения платежей за пользование земельным участком на всех собственников помещений, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, 1; с момента приобретения права собственности любым из указанных сособственников возникает в силу закона множественность на стороне арендатора в сфере аренды (фактического пользования) земельного участка. Полагает, что поскольку договор аренды считается прекратившимся (земельный участок был предоставлен для строительства, оно завершено и права на помещения зарегистрированы), возникают фактические арендные отношения со множественностью лиц на стороне арендатора, оснований для взыскания арендной платы и неустойки за заявленный период в полном объеме с застройщика (ООО «Биэль») не имеется. Кроме того, отмечает, что право собственности за Мельником С.В., Мухиной Е.В., Васюковым О.В., Хамидуллиным Я.В. на помещения в спорном здании подтверждается выписками из ЕГРН; размер долей между сособственниками помещений был определен в рамках дела № А60-784/2019, при этом доля ООО «Биэль» в праве на общее имущество составляет 39,43 %, в связи с чем, исходя из ставки арендной платы в размере 3,4, а также доли в праве на общее имущество здания в размере 39,43 %, размер платы за пользование ООО «Биэль» земельным участком за период с 01.11.2019 по 30.04.2020 составляет 95 828,63 руб. В связи с изложенным задолженность у ответчика отсутствует. Заявитель жалобы также указывает на то, что с учетом указанной ставки (3,4 %) и доли в праве на общее имущество здания в указанных выше размерах на стороне ООО «Биэль» имеется переплата внесенной арендной платы в общем размере 544 430,44 руб. 

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 30.03.2021.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 28.04.2021 ввиду необходимости представления сторонами дополнительных доказательств. 

Определением от 27.04.2021 на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Семенова В.В. на судью Полякову М.А.

После замены судьи рассмотрение дела начато с самого начала.

14.04.2021 от ООО «Биэль» в суд апелляционной инстанции поступили дополнения к апелляционной жалобе с расчетом задолженности, в которых ответчик указывает, что общая площадь нежилых помещений в здании для расчета доли в праве общей долевой собственности на общее имущество здания, составляет 2 782,9 кв.м, при этом к числу собственников нежилых помещений в здании относятся: Васюков Оливер Владимирович (753,7 кв.м - доля в праве 27,08%); Мельник Сергей Вячеславович (199,4 кв.м – доля в праве 7,16 %); Мухина Елена Владимировна (177,1 кв.м – доля в праве 6,36 %); Хамидуллин Ярослав Владиславович (555,6 кв.м – доля в праве 19,96 %); считает, что ООО «Биэль» за период с 01.01.2019 по 30.04.2020 должно было произвести оплату за пользование земельным участком (с учетом его доли в праве общей долевой собственности 39,43%) в размере 253 052,37 руб., при этом задолженность за период с 01.01.2019 по 31.10.2019 погашена ответчиком в добровольном порядке до момента подачи истцом настоящего иска. 

Администрацией г. Екатеринбурга отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании, состоявшемся 28.04.2021, представитель третьего лица ООО «Ясный свет» поддержал доводы, изложенные ООО «Биэль» в жалобе и дополнении, просил решение суда отменить, отказав в иске.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Судом апелляционной инстанции документы, приложенные к дополнениям по апелляционной жалобе (таблица собственников нежилых помещений здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, 1, выписки из ЕГРН о правах собственности на нежилые помещения, банковская выписка по расчетному счету ООО «Биэль» за период с 01.01.2019) приобщены к материалам дела на основании ст. 268 АПК РФ для полного и всестороннего исследования обстоятельств и доказательств по делу.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО «Биэль» (арендатор) заключен договор аренды от 07.04.2004 № 4-575 (в редакции дополнительного соглашения от 04.12.2006 № 1) земельного участка площадью 949 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0401035:011, по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта - Радищева, под торговое здание (строительство).

Срок завершения строительства был установлен  - 01.06.2005 – согласно п.4.2.1, 4.2.3 договора, дополнительным соглашением от 04.12.2006 № 1 срок завершения строительства был продлен и установлен – 01.07.2007 (л.д. 18, т.1). 

Срок действия договора установлен с 01.08.2003 по 31.07.2005 (п. 9.1 договора). 

Согласно п. 2.1 договора настоящего договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).  

По условиям договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально разными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете арендной платы на соответствующий год (п. 2.4 договора).

 В материалах дела также имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.07.2017 № RU 66302000-5477-2015, выданное ООО «БиЭль» Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

По расчету Администрации, представленному в суд первой инстанции, у ООО «Биэль» образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с ноября 2019 года по апрель 2020 года в сумме 486 069 руб. 66 коп., начислены пени за период с 11.02.2019 по 30.04.2020.в размере 65 200 руб. 83 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды, наличие задолженности по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из наличия доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора и правомерности требования о взыскании пени, применив в расчёте ставку арендной платы 3,4 %, вместо примененной Администрацией 6,8 %.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя третьего лица в судебном заседании, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене в части силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. 

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что в аренду ответчику земельный участок был представлен для строительства здания, а не под существующее здание, при этом срок договора аренды от 07.04.2004 истек, цель использования земельного участка достигнута - здание построено и введено в эксплуатацию 13.07.2017. 

На момент рассмотрения данного дела помещения в здании принадлежат нескольким собственникам, что возлагает на них, а не только на ответчика обязанность по оплате фактического пользования земельным участком. 

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.08.2019 по делу № А60-784/2019 о включении в реестр требований кредиторов установлено, что общая площадь нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Радищева, 1, составляет 2782,9 кв.м (указанная площадь нежилых помещений должна применяться для расчета доли в праве общей долевой собственности на общее имущество здания).

При этом согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, к числу собственников нежилых помещений, помимо ООО «Биэль», относятся также Васюков Оливер Владимирович, Мельник Сергей Вячеславович, Мухина Елена Владимировна, Хамидуллин Ярослав Владиславович.

Согласно Выпискам из ЕГРН, а также определению Арбитражного суда Свердловской области от 16.08.2019 по делу № А60-784/2019 указаны следующие размеры площадей собственников помещений в здании, в частности: Васюков О.В. (753,7 кв.м); Мельник С.В. (199,4 кв.м); Мухина Е.В. (177,1 кв.м); Хамидуллин Я.В. (555,6 кв.м).

Следовательно, доли в праве собственности на общее имущество здания составляют (в процентах):

Мельник С.В. 199,4 кв.м. - 199,4/2782,9*100=7,17%

Мухина Е.В. 177,1 кв.м. - 177,1/2782,9*100=6,36%

Васюков О.В. 753,7 кв.м. - 753,7/2782,9*100=27,08%

Хамидуллин Я.В. 555,6 кв.м. - 555,6/2782,9*100=19,96%.

ООО «Биэль» 1097,1 кв.м. - 1097,1/2782,9*100=39,43%.

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику о взыскании задолженности за период с 01.11.2019 по 30.04.2020 в размере 486 069 руб. 66 коп. 

Суд первой инстанции, при рассмотрении дела взыскал с ответчика задолженность 243 034 руб. 83 коп., рассчитанную по ставке арендной платы в размере 3,4 %. 

Между тем, суд апелляционной инстанции полагает, что, исходя из правильной ставки арендной платы в размере 3,4 (как было верно установлено судом первой инстанции), а также доли ООО «Биэль» в праве собственности на общее имущество здания в размере 39,43 %, общий размер начисленной платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2019 по 30.04.2020 составит 253 052 руб. 37 коп., где: 157 223,74 руб. - размер платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2019 по 31.10.2019 и 95828,63 - размер платы за пользование земельным участком за период с 01.11.2019 по 30.04.2020.

Следовательно, за период с 01.01.2019 по 30.04.2020 общий размер по арендной плате, которая подлежала оплате со стороны ООО «Биэль» составляет 253 052,37 руб.

Как следует из материалов дела (подтверждено подробными расчетами, представленными как в суд первой инстанции, так и в апелляционный суд), ООО «Биэль» оплатило истцу в полном объеме ранее начисленный размер арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.10.2019 в сумме 797 482,81 руб.

Вместе с тем как указывалось выше, за период с 01.01.2019 по 30.04.2020 подлежал оплате размер пользования земельным участком в сумме 253 052,37 руб.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает обоснованными доводы ответчика о том, что задолженности на стороне ответчика по платежам за фактическое пользование земельным участком не имеется.

При этом общий размер произведенных оплат в сумме 797 482,81 руб. подтверждается платежными поручениями за период с января 2019 г. по октябрь 2019 г, банковской выпиской по счету ответчика на 29 страницах, приложенной к дополнению к апелляционной жалобе.

Указанные обстоятельства и доводы ответчика истцом документально не опровергнуты, возражения на жалобу и по расчетам, вопреки указанному в определении апелляционного суда от 30.03.2021, истцом не представлены (ст. 9, 65 АПК РФ). При этом расчеты ответчика проверены судом апелляционной инстанции и признаны верными.

С учетом изложенного, оснований для взыскания задолженности с ООО «Биэль» не имеется.

Также суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для начисления договорной неустойки, предусмотренной в договоре аренды с застройщиком, в силу следующего.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка под строительство прекратил свое действие в связи с истечением его срока, при этом суд апелляционной инстанции учитывает, что цель предоставления земельного участка (п. 1.1) – строительство торгового здания - достигнута в связи с завершением строительства, в материалах дела имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

При этом впоследствии было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения в здании за Мельником С.В., Васюсковым О.В., Хамидуллиным Я.В. 

Следовательно, договор аренды земельного участка для целей строительства прекратил свое действие и в данном случае имеются фактические отношения пользования земельным участком собственниками помещений в нем.

При таких обстоятельствах по расчету ответчика, проверенному судом апелляционной инстанции, не имеется оснований для начисления штрафных санкций за период с 11.02.2019 по 30.04.2020, с учетом того, что задолженность за период с  ноября 2019 года по апрель 2020 года погашена ответчиком в добровольном порядке, в связи с чем, требование об оплате пени в размере 65200,83 руб. удовлетворению не подлежит.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

С учетом результатов разрешения настоящего дела судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ относятся на Администрацию. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2021 года по делу № А60-23469/2020 отменить в части удовлетворения исковых требований.

В удовлетворении иска отказать полностью.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Биэль» (ИНН 6660016463, ОГРН 1036603484015) судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (трех тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова

 

Судьи 

 

В. Ю. Дюкин

М. А. Полякова