Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-82894/2022

23 января 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  11 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  23 января 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление (заявление):

истец: общество с ограниченной ответственностью «Горская» (адрес: Россия, 197101, Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 12, литер А, пом. 7Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.06.2012, ИНН: 

<

***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: Санкт-Петербургское Государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий и обязании заключить дополнительные соглашения

при участии: 

- от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 06.10.2022,  

- от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 03.10.2022,

- от третьего лица: представитель ФИО3, на основании доверенности от 21.01.2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Евро-финанс» (далее – ООО «Евро-финанс») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 06.06.2022 № 17/ЗД-07868 с исключением пункта 4.3.10-1 и ссылки на пункт 4.3.10-1 в пункте 6.3.6 договора; урегулировании разногласий и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 06.06.2022 № 17/ЗД-07869 с исключением пункта 4.3.10-1 и ссылки на пункт 4.3.10-1 в пункте 6.3.6 договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское Государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

Определением от 16.11.2022 произведена замена ООО «Евро-финанс» на общество с ограниченной ответственностью «Горская» (далее – Общество) в порядке процессуального правопреемства.

В судебном заседании представитель Общества поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, также представил возражения на отзыв и дополнительные объяснения к иску.

Представитель Комитета и Учреждения просили в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей Общества, Комитета и Учреждения, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, между Комитетом, в лице Учреждения  (арендодатель), и ООО «Евро-Финанс» (арендатор) 06.06.2022 заключены идентичные по условиям договоры аренды земельного участка № 17/ЗД-07868 и № 17/ЗД-07869 (далее – договоры).

Пунктами 4.3.10-1 указанных договоров предусмотрено, что арендатор (ООО «Евро-Финанс») в течение месяца с даты подписания обозначенных договоров обязан заключить договор водоотведения поверхностных сточных вод с участка с организацией, предоставляющей соответствующие услуги.

На стадии согласования и заключения указанных договоров со стороны ООО «Евро-Финанс» были отправлены протоколы разногласий к указанным договорам с предложением исключить из текста договоров пункты 4.3.10-1 и правовым обоснованием такого исключения, на что был получен ответ, что типовая форма договора аренды утверждена распоряжением Комитета от 28.02.2018 № 15-р, в связи с чем исключить пункт 4.3.10-1 не представляется возможным.

Со стороны ООО «Евро-Финанс» 15.06.2022 во исполнение процитированных пунктов 4.3.10-1 договоров был направлен запрос в уполномоченную организацию, предоставляющую данный вид услуг - ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», о возможности подключения к централизованной системе водоотведения земельных участков, составляющих предмет названных договоров, на который 27.06.2022 был получен ответ от ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» об  отсутствии возможности подключения данных земельных участков к сетям централизованной системы водоотведения в связи с отсутствием в районе размещения данных земельных участков сетей централизованной системы водоотведения, а также отсутствием свободного доступа к рассматриваемым земельным участкам со стороны территории общего пользования.

На основании полученного ответа от организации, предоставляющей соответствующие услуги (пункты 4.3.10-1 договоров) - ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», 01.07.2022 ООО «Евро-Финанс» в адрес арендодателя было направлено письмо-оферта о том, что исполнить обязательство, по пунктам 4.3.10-1 договоров, со стороны ООО «Евро-Финанс» не представляется возможным в связи с тем, что уполномоченная организация не может заключить с ООО «Евро-Финанс» договор водоотведения поверхностных сточных вод в связи с отсутствием на земельных участках сетей централизованной системы водоотведения, ввиду чего ООО «Евро-Финанс» повторно просит исключить из текстов договоров пункты 4.3.10-1 и ссылки на пункты 4.3.10-1 в пунктах 6.3.6 договоров и прилагает соответствующие дополнительные соглашения, подписанные и скрепленные печатями со стороны ООО «Евро-Финанс».

Ответным письмом от 28.07.2022 арендодателем отказано арендатору в подписании дополнительных соглашений и в исключении из текстов договоров обязанности арендатора заключить договоры водоотведения поверхностных сточных вод с земельных участков с организацией, предоставляющей соответствующие услуги. Предложено ознакомиться с интернет-сайтом ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», принять дополнительные меры для реализации пунктов 4.3.10-1 договоров на практике, а также арендодателем приведены нормы уголовной и административной ответственности за отсутствие договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование для сброса сточных и(или) дренажных вод.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения.

Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 № 17389/10 по делу № А28-732/2010-31/18), что также соответствует правовой позиции, указанной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

В силу пункта 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 10.03.2022 Общество обратилось в Комитет с заявлениями о предоставлении Участков в аренду в целях размещения объектов недвижимого имущества. По результатам рассмотрения заявлений Общества Учреждением подготовлены и направлены в адрес истца проекты Договоров.

22.04.2022 истцом направлены в адрес Учреждения подписанные со стороны Общества проекты Договоров с протоколами разногласий.

Типовая форма договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения, правообладателям (собственникам и владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и(или) оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в них утверждена Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.02.2018 N 15-р «Об утверждении Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения, правообладателям (собственникам и владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и (или) оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в них».

В рамках соблюдения типовой формы договора аренды земельных участков, предусмотренной Административным регламентом, Учреждение в исключении пункта 4.3.10.1 из проектов договоров истцу отказало.

Согласно пунктам 4.3.10-1 договоров аренды арендатор обязан в течение месяца с даты подписания договора аренды заключить договор водоотведения поверхностных сточных вод с арендуемого участка с организацией, предоставляющей соответствующие услуги.

Таким образом, как следует из буквального толкования вышеуказанного условия договора аренды, Общество обязано заключить договор с организацией, предоставляющей ответствующие услуги.

Согласно ответа от 27.06.2022 ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» возможность подключения спорных земельных участков к сетям централизованной системы водоотведения отсутствует в связи с отсутствием в районе размещения данных земельных участков сетей централизованной системы водоотведения, а также отсутствием свободного доступа к рассматриваемым земельным участкам со стороны территории общего пользования.

ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» является  единственной специализированной организацией, обслуживающей территорию, где расположены земельные участки с кадастровыми номерами 78:34:0444401:1309 и 78:34:0444401:1310.

Как следует из раздела «Интерактивная карта подключения (технологического присоединения)», размещенном на официальном сайте ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» - http://www.vodokanal.spb.ru/dev/maptech/, сфера обслуживания ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» в Приморском районе Санкт-Петербурга, где расположены арендуемые земельные участки, распространяется вдоль водной границы до КАД и далее с одной стороны и по границе Приморского шоссе и далее с другой стороны. Оба земельных участка находятся в зоне обслуживания ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».

Никаких предложений о возможности проведения ООО «Евро-Финанс» каких-либо мероприятий, будь то обращение в какие-либо иные специализированные организации или организация и проведение работ по строительству соответствующих коммуникаций в ответе ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» не содержится.

В своем отзыве Комитет не указывает, в какие именно организации, по его мнению, следовало бы обратиться арендатору для заключения договора об оказании услуг по водоотведению.

Комитет, как лицо, выступающее от имени собственника арендуемых земельных участков осведомлен об отсутствии централизованной сети и об отсутствии иных организаций кроме ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», оказывающих соответствующие услуги в месте расположения земельных участков, однако, фактически, возлагает на арендатора заведомо невыполнимое обязательство, чем существенно затрагивает законные права и интересы Общества и является злоупотреблением со стороны Комитета своими правами.

Как следует из статьи 2 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», гарантирующая организация - организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение, определенная решением органа местного самоуправления, которая обязана заключить договор холодного водоснабжения, договор водоотведения, единый договор холодного водоснабжения и водоотведения с любым обратившимся к ней лицом, чьи объекты подключены (технологически присоединены) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения.

В данном случае сети централизованной системы в месте нахождения арендуемых земельных участках просто нет, а, следовательно, у ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» нет и обязанности заключить договор, о понуждении к заключению которого Комитет предлагает в своем отзыве.

Ссылка Комитета на положения пункта 1 части 2 статьи 11 и статьи 22 Водного кодекса Российской Федерации является несостоятельной и не относится к предмету настоящего спора, так как указанные положения никак не относятся к обязательству ООО «Евро-финанс», предусмотренному пунктом 4.3.10-1 договоров. Условие пункта 4.3.10-1 договоров аренды является четким и определенным и обязательств по оформлению права пользования водными объектами и совершению каких-либо иных действий, помимо заключения договора водоотведения со специализированной организацией не содержит.

Предмет спора по настоящему делу состоит в исключении из текста договоров аренды условия о заключении в определенный срок договора водоотведения. Никакого намерения о приобретении права пользования водными объектами, в том числе с целью сброса сточных вод, ни арендатор, ни арендодатель в договорах аренды никаким образом не выражали, никаких соответствующих обязательств не принимали, а, следовательно, к спору по настоящему делу положения на пункта 1 части 2 статьи 11, статьи 22, статьи 44 и статьи 60 ВК РФ применению не подлежат.

В свою очередь Административный регламент, на который Комитет ссылается в своем отзыве, содержит в себе типовую форму договора аренды, которую предложил Комитет, и арендатор несмотря на свои разногласия, в конечном счете, согласился с предложенной формой и принял на себя все обязательства. При этом только в процессе исполнения своих обязательств, при получении ответа ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», Общество пришло к выводу о том, что фактически не сможет исполнить это обязательство. Комитет же о том, что такое обязательство не может исполнить никто в момент заключения договора и в настоящий момент знал и (или) должен был знать, как представитель собственника земельных участков. Однако Комитет не согласовав исключение пункта 4.3.10-1 договоров согласно протоколам разногласий, представленным Обществом, фактически возложил на Общество условие, исполнить которое объективно невозможно.

Кроме того, следует отметить, что типовая форма утверждена самим Комитетом, и, например, в изначальной редакции договоров аренды, предложенной к подписанию, содержался пункт 7.15 с условием о выплате Обществом арендодателю неосновательного обогащения за пользование участками в определенном размере. Общество заявило о своем несогласии с данным условием, представило подробные возражения в соответствующем протоколе разногласий и пункт 7.15 из обоих договоров аренды был исключен. Данный пункт отсутствовал в типовой форме, однако был включен в текст договоров, предложенный к подписанию, следовательно, типовая форма была изменена Комитетом. Очевидно, что и в случае несоответствия условий типовой формы объективной реальности и при наличии на то воли Комитета, эта типовая форма также может быть изменена.

Кроме того, что бы ни предусматривала типовая форма и Административный регламент Комитета, положения ГК РФ и общие принципы права имеют безусловный приоритет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Зная о том, что обязательство заключить договор водоотведения является заведомо неисполнимым, Комитет, включая это обязательство в договоры аренды, допустил злоупотребление своими правами, что является недопустимым. Также никакие ссылки на типовую форму и Административный регламент в данном случае не могут быть приняты во внимание.

Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав также выражается в том, что фактически в любой момент, Комитет по своему усмотрению, ссылаясь на пункт 4.3.10-1 и ункт 6.3.6 договоров аренды, может расторгнуть договоры. То есть одно заведомо невыполнимое обязательство, закрепленное в договоре, влечет за собой действительное и критически значимое для Общества последствие - расторжение договора, что безусловно представляет собой злоупотребление при осуществлении гражданских прав, которое в силу статьи 10 ГК РФ является недопустимым.

Способы защиты гражданских прав изложены в статьях 11, 12 ГК РФ и предусматривают судебную защиту нарушенных прав в виде прекращения или изменения правоотношений. 

Пункт 1 статьи 451 ГК РФ прямо предусматривает право на изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В данном случае, исходя из фактических обстоятельств дела, имеют место одновременно все условия для изменения договоров аренды.

 В момент заключения договора ООО «Евро-финанс» не знал и не мог знать о том, что у ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» не будет возможности осуществить подключение объектов к сети централизованной системы водоотведения и заключить соответствующий договор и исходил из того, что сможет исполнить свое обязательство и заключить с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» договор водоотведения;

Общество не может повлиять на наличие или отсутствие в месте расположение земельных участков сети централизованной системы водоотведения и никакая степень заботливости и осмотрительности Общества не способна изменить обстоятельство -отсутствие сети централизованной системы водоотведения;

Исполнение пункта 6.3.6 договоров аренды со ссылкой и во взаимосвязи с пунктом 4.3.10.1 договоров, а именно - расторжение договора аренды по требованию арендодателя, безусловно настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для Общества такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось бы того на что было вправе рассчитывать при заключении договора аренды - на временное владение и пользование земельными участками площадью 6892 кв.м и 7270 кв.м, под объектами недвижимости площадью 6889 кв.м и 7500 кв.м соответственно, которые принадлежат Обществу на праве собственности.

Из обычаев или существа договора аренды не вытекает, что риск изменения такого обстоятельства, как выявленное отсутствие на арендуемом земельном участке сети централизованной системы водоотведения, несет арендатор земельного участка.

Учитывая изложенное, поскольку Обществом представлены доказательства, подтверждающие нарушения его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности со стороны Комитета, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Горская» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договоров аренды земельного участка от 06.06.2022 № 17/ЗД-07868 и № 17/ЗД-07869.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Горская» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 06.06.2022 № 17/ЗД-07868 с исключением пункта 4.3.10-1 и ссылки на пункт 4.3.10-1 в пункте 6.3.6 договора.

 Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Горская» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 06.06.2022 № 17/ЗД-07869 с исключением пункта 4.3.10-1 и ссылки на пункт 4.3.10-1 в пункте 6.3.6 договора.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Горская» 12 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.