АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-11390/2023

г. Краснодар

05 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 07.06.2023), в отсутствие истца – общества с ограниченной ответственностью «Махачкала-Ритм» (ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Махачкала-Ритм» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.06.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2025 по делу № А15-11390/2023, установил следующее.

ООО «Махачкала-Ритм» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ОАО «РЖД» (далее – компания) о возложении на компанию обязанности в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом соглашение об отступном по договору от 29.10.2015 № ЦРИ/10/КП/4172/15/000120 на условиях общества.

Решением от 16.06.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.10.2025, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды констатировали факт заключения между сторонами договора от 29.10.2015 № ЦРИ/10/КП/4172/15/000120, по условиям которого компания обязалась передать обществу в собственность земельный участок с кадастровым номером 05:40:000054:7222 площадью 8146 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, а общество – оплатить его, осуществить строительство двенадцатиэтажного многоквартирного жилого дома и передать в собственность продавца жилые помещения, общей площадью 1811,36 кв. м, что составляет не менее 8,57%

от общей площади жилого дома, в течение 30 календарных дней с даты ввода в эксплуатацию. По условиям договора обязательства покупателя по оплате земельного участка будут считаться выполненными после внесения обществом части суммы в размере 7 452 800 рублей в денежном выражении, и взаимозачета встречных однородных требований – оставшейся суммы выкупной цены участка в размере 67 075 200 рублей и стоимости, подлежащих передаче в собственность продавцу жилых помещений (пункты 3.1, 3.2 договора), а обязательства по долевому строительству – после передачи компании жилых помещений в построенном жилом доме общей площадью 1811,36 кв. м. Обязательства по внесению части выкупной стоимости земельного участка в размере 7 452 800 рублей обществом исполнены. При этом передача жилых помещений компании не произведена. В нарушение пункта 6.1.5 договора по результатам строительства дома покупателем без письменного согласия продавца увеличена этажность и общая площадь дома на 7032,90 кв. м, а также общая площадь квартир с 21 126 кв. м до 28 158,90 кв. м. Кроме того, покупателем внесены изменения в нумерацию квартир, площадные характеристики жилых помещений. Ненадлежащее исполнение обществом договорных обязательств произошло исключительно по его вине; доказательств, подтверждающих действие обстоятельств непреодолимой силы, не представлено. Правовых оснований для понуждения компании заключить с обществом соглашение об отступном ввиду невозможности исполнения последним обязательств по передаче квартир с определенными договором характеристиками, суды не усмотрели, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством. Какие-либо препятствия в передаче ответчику жилых помещений большей площадью, чем предусмотрено договором, объективно отсутствуют. Отказ компании в заключении соглашения об отступном на условиях общества не свидетельствует о недобросовестности действий ответчика, не может быть расценен как препятствие для надлежащего исполнения истцом обязанности, возложенной договором.

В кассационной жалобе общество просит решение от 16.06.2025 и постановление апелляционного суда от 14.10.2025 отменить, дело направить на новое рассмотрение, настаивая на том, что компания отказывается от исполнения своих обязательств в части принятия жилых помещений. Между сторонами составлен комиссионный акт, в котором указаны замечания со стороны компании. Между тем, допущенные обществом отклонения от параметров строительства не привели к ухудшению качества жилых помещений или возникновению иных недостатков, не привели их в непригодность для использования, поскольку после завершения строительства многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию путем выдачи соответствующего разрешения. На стадии заключения

договора истцом принята обязанность по передаче ответчику жилых помещений площадью не менее 8,5% от общей площади жилого дома, которая по договору составляла 28 570 кв. м. Не учтен существенный факт, что доля в размере 8,5% сторонами установлена пропорционально определенной стоимости земельного участка, которая – 75 075 200 рублей, часть обязательств исполнена, остаток составляет 67 000 000 рублей. Следовательно, увеличение общей площади жилого дома не означает, что у общества возникает обязанность по передаче компании доли, в том числе из увеличенной части площади, поскольку доля жилой площади, подлежащей передаче, определена пропорционально стоимости земельного участка более 75 000 000 рублей, что соразмерно не менее 8,5% от согласованной площади. Компания уклоняется от приема имущества (8,5% от общей площади помещений) на неоднократные предложения общества. Истец несет бремя содержания имущества за свой счет по настоящее время. Стороны вправе согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства, в том числе до просрочки исполнения. Фактически со стороны компании имеет место злоупотребление правом.

В отзыве на кассационную жалобу компания просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, отметив, что позиция общества о необходимости заключения соглашения об отступном противоречит условиям договора от 29.10.2015 № ЦРИ/10/КП/4172/15/000120 и действующему законодательству.

От общества 28.01.2026 в электронном виде поступило ходатайство об отложении судебного заседания, обоснованное тем, что представитель не может явиться в связи с неблагоприятными погодными условиями.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) суд кассационной инстанции осуществляет проверку законности судебных актов исходя из имеющихся в деле материалов, содержания судебных актов и доводов, приведенных в жалобе. Суд округа не вправе исследовать и оценивать какие-либо иные (новые) доказательства, а также проверять доводы участвующих в деле лиц относительно фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались и которые судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались (пункт 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»). Таким образом, присутствие (либо отсутствие) в судебном заседании суда кассационной инстанции лиц, участвующих в деле (их представителей), не может повлиять на проверку доводов жалобы. Позиция общества подробно

и обстоятельно изложена в кассационной жалобе, суду округа понятна. Истец надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, что подтверждается содержанием поступившего от него ходатайства об отложении судебного разбирательства. При этом неявка в судебное заседание суда кассационной инстанции лица, подавшего жалобу, и (или) других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (часть 3 статьи 284 Кодекса). Таким образом, положения главы 35 Кодекса предоставляют суду кассационной инстанции право на рассмотрение кассационной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле (при условии их надлежащего извещения). С учетом изложенного, суд округа не находит оснований для отложения судебного разбирательства в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 158 Кодекса.

В судебном заседании представитель компании поддержал аргументы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, ответил на дополнительные вопросы суда округа, пояснив, что между сторонами ведутся переговоры в целях достижения правовой определенности и разрешения сложившейся ситуации.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, компания (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 29.10.2015 № ЦРИ/10/КП/4172/15/000120, согласно которому компания передает в собственность обществу, а покупатель принимает и оплачивает принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 05:40:000054:7222 площадью 8146 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...>, а также выполняет работы и необходимые действия по созданию объекта строительства – жилого 12-этажного многоквартирного дома на участке. По завершении строительства покупатель передает в собственность продавца жилые помещения в построенном жилом доме, указанные в приложении № 1 к договору, в строительной готовности общей площадью 1811,36 кв. м, что составляет не менее 8,57% жилых помещений от общей площади жилого дома, в течение 30 календарных дней с даты ввода жилого дома в эксплуатацию (т. 1, л. д. 114 – 121).

Цена земельного участка составила 74 528 000 рублей (пункт 2.1 договора). Стоимость подлежащих передаче продавцу жилых помещений общей площадью 1811,36 кв. м составила 67 075 200 рублей (НДС не облагается), стоимость 1 кв. м жилых

помещений – 37 030 рублей 30 копеек с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, подлежащей передаче продавцу после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома, которая будет неотделимо принадлежать продавцу как собственнику квартиры в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (пункт 2.2 договора).

В приложении № 1 к договору стороны согласовали перечень жилых помещений (квартир) в 12-этажном многоквартирном жилом доме – 26 квартир с установленными номерами подъезда, этажа, количеством комнат и площадью (т. 1, л. д. 122).

В пункте 6.1.5 стороны установили не изменять без письменного согласия продавца общую площадь жилого дома – 28 570 кв. м, общую площадь квартир – 21 126 кв. м (в том числе жилую – 10 891,6 кв. м), площадь паркинга – 3073 кв. м, площадь торговых помещений – 427 кв. м.

Согласно пункту 3.1 договора в качестве исполнения денежного обязательства по оплате участка покупатель обязуется уплатить часть суммы в размере 7 452 800 рублей в течение 10 дней с даты подписания сторонами договора. Уплата оставшейся части выкупной цены участка в размере 67 075 200 рублей и оплата подлежащих передаче в собственность продавцу жилых помещений осуществляется сторонами путем взаимозачета встречных однородных требований.

В пункте 6.1.2 договора предусмотрено, что завершение строительства жилого дома и ввод его в эксплуатацию осуществляются в срок не более 3 лет с даты получения (возобновления) разрешения на строительство жилого дома. Окончательный срок завершения строительства жилого дома не может превышать 4 года с момента заключения договора.

Управление по вопросам координации капитального строительства администрации города Махачкалы выдало обществу разрешение от 28.04.2017 № 05-308-101-2017 на строительство 13-этажного многоквартирного жилого дома с подземным автопаркингом и со встроенными помещениями общественно-торгового назначения на 1-м этаже на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000054:7222, сроком действия до 28.04.2019 (взамен разрешения на строительство от 14.03.2016).

Срок действия разрешения на строительство продлевался до 28.04.2019, 28.04.2020, 28.04.2021, 28.10.2021.

Дополнительным соглашением от 27.12.2019 № 2 в договор внесены изменения и дополнения, пункт 6.1.2 договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой завершение строительства жилого дома и ввод его в эксплуатацию предусмотрены в срок

не более 3 лет с даты получения (возобновления) разрешения на строительство жилого дома от 28.07.2017, продленного до 28.04.2020.

Дополнительным соглашением от 09.06.2020 № 3 в договор внесены изменения и дополнения, пункт 6.1.2 договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой завершение строительства жилого дома и ввод его в эксплуатацию предусмотрены в сроки, установленные разрешением на строительство жилого дома от 28.07.2017, продленным до 28.04.2021. Обязательства по уплате части выкупной стоимости земельного участка в размере 7 452 800 рублей обществом исполнены.

В целях прекращения обязательств покупателя перед продавцом в оставшейся сумме выкупной цены участка (67 075 200 рублей) общество предложило компании заключить соглашение об отступном в соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Неурегулирование спора послужило основанием предъявления искового заявления обществом в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

В соответствии со статьями 420, 421 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 3 статьи 154, пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В силу статьи 409 Гражданского кодекса по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 421, абзац 1 части 1 статьи 445 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для возложения на компанию обязанности заключить с обществом соглашение об отступном в связи с невозможностью исполнения последним обязательств по передаче квартир с определенными в договоре от 29.10.2015 № ЦРИ/10/КП/4172/15/000120 характеристиками, поскольку данная обязанность не предусмотрена действующим законодательством. Какие-либо препятствия в передаче компании жилых помещений большей площадью, чем предусмотрено договором, отсутствуют. Отказ компании в заключении соглашения об отступном на условиях общества не свидетельствует о недобросовестности ее действий, не может быть расценен как препятствие для надлежащего исполнения обществом договорных обязательств.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.06.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2025 по делу № А15-11390/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного заседания отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.А. Анциферов В.Е. Епифанов