Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-107172/19-181-707

08 июля 2019 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 08 июля 2019 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ориповой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы 

к Обществу с ограниченной ответственностью "БЕКАНД" 

о взыскании 1 163 018 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2016 по 04.12.2017; 70 918 руб. 78 коп. – пени по договору за период с 06.11.2016 по 04.12.2017.  

при участии: 

от Истца: Борисова О.С. по доверенности № 33-Д-1052/18 от 30.11.2018г.,

от Ответчика: Цынжаловская  С.В. по доверенности № б/н от 08.08.2018г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «БЕКАНД» о взыскании 1 163 018 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2016 по 04.12.2017; 70 918 руб. 78 коп. – пени по договору за период с 06.11.2016 по 04.12.2017.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Ответчиком представлен отзыв на иск, против удовлетворения иска возражал по доводам отзыва.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив  представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (Правопреемник Департамента      имущества       города       Москвы) и ООО «БЕКАНД» заключен договор аренды нежилого помещения от 15.11.1999 № 03-00652/99 площадью 244, 50 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Ярославское, д. 111, на срок действия с 15.11.1999 по 24.04.2012.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно условию п.5.1. договора аренды от 15.11.1999 № 03-00652/99 ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.

Данное нежилое помещение было выкуплено Обществом в порядке, установленном  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на основании договора купли-продажи от 05.12.2017 №59-5029.

Как указывает Истец, Ответчик в нарушение принятых обязательств, не произвел оплату арендных платежей за период с 01.11.2016 по 04.12.2017г., в связи с чем, образовалась задолженность в размере 1 163 018 руб. 15 коп.

За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей Истцом начислена неустойка за период с с 06.11.2016 по 04.12.2017г. в размере 70 918 руб. 78 коп., предусмотренная п. 6.1 Договора аренды.

Так, согласно п.6.1. Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной 0,2% действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 02.12.1999 № 1369-РМ с 24.01.2000 расчет пеней за каждый день просрочки производится по процентной ставке, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Претензиями от 06.02.2019 № 33-6-51139-(0)-1 и № 33-6-51139/19-(0)-2 ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет Департамента, оставлены последним без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Однако в процессе рассмотрения дела судом установлено, что Истцом неверно определен момент прекращения обязательств по перечислению арендной платы, поскольку решением Арбитражного суда города Москвы от 24 апреля 2017 года по делу № А40-11459/16 вступившим в законную силу 21.07.2017г. урегулированы разногласия, возникшие между ООО «БЕКАНД» и Департаментом городского имущества города Москвы, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: : г. Москва, ш. Ярославское, д. 111.

Поскольку между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества, которые были переданы на разрешение арбитражного суда на основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ, Общество обратилось в суд.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 апреля 2017 года по делу № А40-11459/16 вступившим в законную силу 21.07.2017г. урегулированы разногласия, возникшие между ООО «БЕКАНД» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ш. Ярославское, д. 111.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании договора купли-продажи от 05.12.2017 №59-5029 истец передал в собственность ответчика указанное нежилое помещение.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилые помещения.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

В силу п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон.

С учетом изложенного, договор аренды нежилого помещения от 15.11.1999 № 03-00652/99 прекращен совпадением Арендодателя и Арендатора в одном лице с момента вступления в законную силу 21.07.2017г. решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-11459/16.

Согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у истца отсутствуют основания для взыскания арендной платы за период с 21.07.2017г., в связи с чем, признает заявленное требование истца подлежащим удовлетворению за период с 01.11.2016г. по 20.07.2017г. в сумме 754 860руб.89коп. задолженности и 32 359руб.47коп. пени, согласно информационного расчета, представленного Истцом.

При этом довод Ответчика об отсутствии обязанности оплачивать арендную плату после Истца рассмотреть протокол разногласий к договору купли-продажи, подлежит отклонению, так как Истец не отказывал Ответчику в выкупе арендуемого помещения, при этом у сторон возникли разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества, которые были переданы на разрешение арбитражного суда на основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ, Общество обратилось в суд. При этом при рассмотрении спора по делу № А40-11459/16 вина Истца не установлена.

Ответчиком заявлено о снижении суммы пени на основании ст. 333 ГК РФ.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд не находит оснований применения ст. 333 ГК РФ.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по внесению арендных платежей в установленный договором аренды срок, и доказательств обратного не представил, неустойка в размере 32 359руб.47коп. является обоснованной, соразмерной и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ

Государственная пошлина в размере 18 744 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Суд, руководствуясь ст.ст. 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314,407, 606, 614 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БЕКАНД" (ИНН 7705283583) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) задолженность в размере 754 860руб.89коп. (Семьсот пятьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят рублей 89 коп.), пени в размере 32 359руб.47коп. (Тридцать две тысячи триста пятьдесят девять рублей 47 коп.).

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БЕКАНД" (ИНН 7705283583) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 744 руб. 00коп. (Восемнадцать тысяч семьсот сорок четыре рубля 00коп.).

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                     К.М. Хабарова