﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30039/21

02 декабря 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   25 ноября 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            02 декабря 2021 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола секретарём судебного заседания Кошаташян Х.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление акционерного общества «МИР СК ПЖТ» (ИНН 2309023737) к акционерному обществу «Агронова-Ростов» (ОГРН 6149001923) о понуждении к заключению договора купли-продажи,

при участии:

от истца Богатырев Р.В. по доверенности от 21.07.2021; 

от ответчика Лугавской А.В. по доверенности от 06.09.2021,

УСТАНОВИЛ:

АО «МИР СК ПЖТ» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к АО «Агронова-Ростов», в котором просило обязать Ответчика заключить договор купли-продажи, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:20:0100301:2899 общей площадью 3825 кв.м. и подъездного железнодорожного пути, протяженностью  532 м., с кадастровым номером 61:20:0100301:2897, за 9 500 000 рублей, из которых стоимость подъездного пути составляет 500 000 рублей, а стоимость земельного участка 9 000 000 рублей, оплата стоимость имущества осуществляется в течении двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности. 

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчик вопреки достигнутым в соглашении о намерениях договоренности по приобретению объектов недвижимого имущества ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. При этом истец выполнил все мероприятия по формированию предмета сделки и получил корпоративное одобрение сделки. 

Ответчик в возражениях на иск указывал на то, что истец нарушил срок, установленный для направления проекта договора, поскольку выделения части железнодорожного пути произошло 08 апреля 2021 года, а проект договора был направлен только 26 апреля 2021 года. Кроме того ответчик указывает на то, что в соглашении о намерении были указаны конкретные земельные участки которые стороны намеривались реализовать, в представленном же проекте договора указан другой земельный участок, более того меньшей площадью чем указанные в соглашении о намереньях. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований. 

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

09 ноября 2020 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение о намерениях № 2, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

- части подъездного железнодорожного пути № 27, общей протяженностью ориентировочно 600 метров, от упора до хвоста крестовины № 11 из комплекса железнодорожных путей протяженностью 42094,2 погонных метров;

- земельные участки, расположенные под подъездным железнодорожным путем, указанным в пункте 1.1.1, с кадастровыми номерами 61:20:0100301:1615, 61:20:0100301:1616, входящими в состав земельного участка с кадастровым номером 62:20:0000000:232 (единое землепользование).

Основной договор стороны обязуются заключить не позднее чем через 10 рабочих дней после наступления следующих юридических событий (пункт 1.3): выделения части подъездного пути (пункт 1.3.1).

Стоимость части железнодорожного пути было согласованна сторонами в размере 500 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 61:20:0100301:1615 в размере 4 500 000 рублей и земельного участка с кадастровым номером 61:20:0100301:1616 в размере 4 500 000 рублей (пункты 2.1, 2.1.1, 2.1.2).

08 апреля 2021 года из состава комплекса железнодорожных путей протяженностью 42094,2 погонных метров была выделена часть в виде железнодорожного путь протяженностью 532 метра, с кадастровым номером 61:20:0100301:2897 (л.д. 47-48,52).

Земельный участок с кадастровым номером 61:20:0100301:2899 площадью 3825 кв.м., был образован 22 апреля 2021 года из земельного участка с кадастровым номером 61:20:0000000:232 (л.д. 15). 

Как следует из содержания искового заявления, и не оспаривается участвующими в деле лицами, 26 апреля 2021 года истец направил в адрес ответчика для подписания договор купли-продажи (л.д.52) предметом которого являлась покупка ответчиком земельного участка с кадастровым номером 61:20:0100301:2899 площадью 3825 кв.м. и железнодорожного путь протяженностью 532 метра, с кадастровым номером 61:20:0100301:2897.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" определено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

С учетом того, что ответчик совершил образование железнодорожного пути 08 апреля 2021 года, то обращение в суд 31 августа 2021 года было совершено в пределах установленного законом срока. 

Пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе, по условиям, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Предметом предварительного договора купли-продажи являлся не образованный как объект недвижимости на момент заключения железнодорожный путь, которые стороны в достаточной мере описали в предварительном договоре и два земельных участка с кадастровыми номерами 61:20:0100301:1615, 61:20:0100301:1616. Стоимость именно данного имущества, как существенное условие договора купли-продажи, была согласована сторона в размере 9 500 000 рублей. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласованные между сторонами земельные участки с кадастровыми номерами 61:20:0100301:1615, 61:20:0100301:1616 на момент заключения договора о намерениях были внесены в единый государственный реестра недвижимости и имели характеристики, позволяющие определить их в качестве индивидуально определенной вещи, то есть, по смыслу статьи 6 Земельного кодекса РФ являлись самостоятельными индивидуально определенными объектами недвижимости, на приобретение которых была направлена воля ответчика. 

О намеренье ответчика приобрести именно данные земельные участки также указывает ранее заключенное между сторонами соглашение о намерениях № 1 от 09 ноября 2020 года (в отношении иного объекта), в котом указано было на существенность приобретения именно земельных участков с кадастровыми номерами 61:20:0100301:1615, 61:20:0100301:1616 (л.д. 57-58). 

Также суд отмечает, что площадь земельных участков с кадастровыми номерами 61:20:0100301:1615, 61:20:0100301:1616 составляла 8 316 кв.м. (2134 кв.м. + 6182 кв.м.), а их совокупная кадастровая стоимость 137 380 рублей 32 копейки (35253,68 + 102126,64).

В представленном же в суд и ответчику, во внесудебном порядке, договоре купли-продажи к отчуждению истец заявил не земельные участки с кадастровыми номерами 61:20:0100301:1615, 61:20:0100301:1616, а земельный участок с кадастровым номером 61:20:0100301:2899, общей площадью 3825 кв.м. с кадастровой стоимостью 63 189 рублей.

Из указанного следует, что условия договора купли-продажи не соответствуют условиям соглашения о намерениях, как по предмету, так и по стоимости продаваемого имущества. 

В контексте принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, установленного частью 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ, суд отмечает следующее.

По смыслу заключенного между сторонами соглашения о намерениях стороны намеривались приобрести как земельные участки, так и расположенный на данных земельных участках объект недвижимости – железнодорожный путь.

Из представленных истцом схем взаимного расположения объектов следует, что выделенный железнодорожный путь расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 61:20:0100301:2899, равно как он и располагался бы в границах земельных участок с кадастровыми номерами 61:20:0100301:1615, 61:20:0100301:1616 (с учетом превышения протяженности участков и пути). То есть участки с кадастровыми номерами 61:20:0100301:1615, 61:20:0100301:1616 превышают площадь выделенного железнодорожного пути. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что стороны не в надлежащей форме достигли соглашения о намерении, поскольку земельные участки не соответствовали выделяемому пути. Вместе с тем данное обстоятельство не указывает на порочность поведения ответчика, поскольку, цель его имущественного интереса не достигнута. 

При изложенных выше обстоятельствах, оснований для возложения обязанности заключить договор купли-продажи не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае  подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                     Волуйских И.И.