ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12 

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-70577/2023

Дело № А40-286646/22

г. Москва

08 декабря 2023г.

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2023г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08декабря 2023г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей А.И. Трубицына, О.Н. Лаптевой, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Хрущак, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2023 по делу №А40-286646/22, по иску общества с ограниченной ответственностью "Юнистор" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), об урегулировании,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 09.12.2022,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 27.07.2023,                  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Юнистор» обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 07.06.2023г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших между ООО «ЮНИСТОР» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 275,90 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-23), с кадастровым номером 77:09:0004015:6200 в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, установив спорные условия Договора в редакции истца.

Решением суда от 22.08.2023 исковые требования удовлетворены.

Разногласия, возникшие между ООО «Юнистор» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 275,90 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-23), с кадастровым номером 77:09:0004015:6200 урегулированы в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на  необходимость урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Юнистор» (далее по тексту - ООО «Юнистор», Арендатор, Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - ДГИ города Москвы, Департамент, Арендодатель, Ответчик) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00183/18 от 11 апреля 2018 года, согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения общей площадью 275,90 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-23) расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:09:0004015:6200.

12 сентября 2022 года в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент).

Истец подал соответствующее заявление в личном кабинете Портала - mos.ru. Заявление было принято на исполнение, и ему был присвоен номер государственной услуги - № 33-5-89247/22-(0)-0 от 14.09.2022 г.

В ответ на это обращение в адрес Истца был направлен Проект договора купли-продажи № 59-8071 от 16 ноября 2022 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании Договора Купли-продажи» № 33-5-89247/22-(0)-6 от 17.11.2022г., Распоряжением № 66869 от 15 ноября 2022 года О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 275,9 кв. м, а также Отчетом №М328-2472-П/2022 об оценке рыночной стоимости от 28.10.2022г, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец получил проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 275,90 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 1-23) расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:09:0004015:6200 18 ноября 2022 года.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. настоящего договора: Цена Объекта 23 608 000 (двадцать три миллиона шестьсот восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.10.2022 № М328-2472-П/2022 (далее -Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным    заключением    от    03.11.2022    № 485/1103-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Истец посчитал, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-8071 от 16 ноября 2022 года является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых объектов, Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-Право» (далее по тексту - ООО «Оценка-Право») на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

После проведения оценки Истец подписал Договор Купли-продажи с протоколом разногласий в соответствие с нормами, регулируемыми статьёй 445 ГК РФ.

В соответствии с Отчетом № ОО22H-76 от 08.12.2022г. Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004015:6200 общей площадью 275,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 11 155 498 руб. 00 коп. (Одиннадцать миллионов сто пятьдесят пять тысяч четыреста девяносто восемь) руб. 00 коп.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом, явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.

Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх. № 0912/1 от 09 декабря 2022 г. на № 33-5-89247/22-(0)-6 от 17.11.2022 г), отчетом об оценке № 0022Н-76 от 08.12.2022г, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», направил указанные документы в Департамент городского имущества города Москвы посредством Портала mos.ru.

При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора(оплата по договору).

Письмом от 09.12.2022г. исх. № 33-5-89247/22-(0)-8 Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Учитывая вышеизложенное, Истец в соответствии с действующим законодательством, имеет право обратиться с урегулированием возникших разногласий, при заключении договора Купли-продажи в суд.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежеквартального выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Как установлено ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно с п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В то же время, п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ устанавливает право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 ГК РФ, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23 марта 2023 года ходатайство о назначении оценочной экспертизы удовлетворено.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр Оценки собственности» ФИО3.

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:09:0004015:6200, общей площадью 275,90 кв.м. (подвал, пом. I, ком. 1-23) на дату: 14.09.2022?

27 апреля 2023 года в Арбитражный суд города Москвы поступило заключение эксперта ООО «Центр Оценки собственности» Вагнера А.А.

Согласно выводам эксперта, отраженным в Заключении эксперта арбитражное дело №А40-286646/22-11-1990 по исковому заявлению ООО «ЮНИСТОР» к ответчику Департамент городского имущества города Москвы об урегулировании от 26 апреля 2023 года на вопрос суда: Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:09:0004015:6200, общей площадью 275,90 кв.м. (подвал, пом. I, ком. 1-23) на дату: 14.09.2022?

Получен ответ: Рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:09:0004015:6200, общей площадью 275,90 кв.м. (подвал, пом. I, ком. 1-23) на дату: 14.09.2022 составляет 14 281 000 (Четырнадцать миллионов двести восемьдесят одна тысяча) рублей.

Возражений относительно судебного заключения от сторон не поступило.

Оценив экспертное заключение ООО «Центр Оценки собственности» наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд первой инстанции нашел его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. 

Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае Арбитражный суд Москвы не усмотрел каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд первой инстанции, на основании представленной в материалы дела экспертизы от ООО «Центр Оценки собственности», усмотрел возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 275,90 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-23), с кадастровым номером 77:09:0004015:6200, без НДС по состоянию на 14.09.2022г., составляет 14 281 000 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, подлежали удовлетворению в редакции истца.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке ООО «Центр Оценки собственности» соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2023 по делу №А40-286646/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судьяЮ.Н. Кухаренко 

Судьи:А.И. Трубицын 

О.Н. Лаптева