АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-16020/2022

27 ноября 2023 года

г. Краснодар

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2023 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 27 ноября 2023 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Н.В. Семененко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шишкиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания – Краснодар» (ИНН 

<

***>), г. Краснодар

к муниципальному бюджетному образовательному учреждению дополнительного образования специализированная детско-юношеская спортивная школа № 1 муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>), г. Краснодар,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края,

о взыскании задолженности за содержание нежилого помещения за период с 01.05.2020 по

31.12.2021 в размере 776 390,03 руб., пени за период с 11.06.2020 по 31.03.2022 в размере 126 402,21 руб.,

 

По встречному иску: 

Муниципального бюджетного образовательного учреждения дополнительного образования специализированная детско-юношеская спортивная школа № 1 муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>), г. Краснодар,

к обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания – Краснодар» (ИНН 

<

***>), г. Краснодар

о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 336 364,50 руб., проценты в размере 43 676,71 руб.,

при участии: 

от ООО «ГУК-Краснодар»: ФИО1 – по доверенности,

от МБОУ ДО СДЮСШ № 1: ФИО2 - по доверенности, 

от третьего лица: не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания – Краснодар» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к муниципальному бюджетному образовательному учреждению дополнительного образования специализированная детско-юношеская спортивная школа № 1 муниципального образования город Краснодар о взыскании задолженности за содержание нежилого помещения за период с 01.05.2020 по 31.12.2021 в размере 776 390,03 руб., пени за период с 11.06.2020 по 31.03.2022 в размере 126 402,21 руб.

Определением суда от 18.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края.

По встречному иску: муниципального бюджетного образовательного учреждения дополнительного образования специализированная детско-юношеская спортивная школа № 1 муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания – Краснодар» о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 336 364,50 руб., проценты в размере                       43 676,71 руб.

Прибывшие в судебное заседание представители сторон настаивали на заявленных требованиях и возражениях.

Третеь лицо в судебное заседание не явилось, явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о месте и времени проведения судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения спора по имеющимся в материалах дела доказательствам. 

Суд направляет судебные акты по месту нахождения юридического лица, согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и содержащей толкование положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи, с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 20.11.2023 объявлялся перерыв до 15 часов 05 минут после окончания которого, судебное заседание было продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав документы, и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что в многоквартирном доме № 72 по улице Красноармейская в г. Краснодаре расположены нежилые помещения общей площадью 1550,2 кв.м., которые принадлежат на праве оперативного управления МБОУ ДО СДЮСШ № 1 с 10.03.2015 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. 

На основании решений общих собраний собственников, оформленных протоколом, между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в многоквартирном доме № 72 по улице Красноармейская в г.Краснодаре заключен договор № 0153/20 от 13.03.2020 г. на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (далее - Договор на управление). 

В соответствии с условиями договора на управление ООО «ГУК-Краснодар» приступило к управлению и обслуживанию общего имущества вышеуказанных многоквартирных домов. Предметом договора на управление является, в том числе, выполнение ООО «ГУК-Краснодар» работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома № 72 по улице Красноармейская в г.Краснодаре в г. Краснодаре. 

Согласно п. 3.3.1, 4.6 договора на управление собственник обязуется вносить плату за содержание, текущий ремонт, коммунальные и прочие услуги ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. 

Во исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом управляющая компания заключила договоры с ресурсоснабжающими и специализированными организациями, а также приступила к исполнению обязательств по содержанию и ремонту общего имущества.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 - 48 ЖК РФ. 

В соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). 

Аналогичные нормы содержатся также в пункте 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), в котором также предусмотрено, что  расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. 

Согласно пункту 31 Правил № 491 размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил № 491). 

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества для каждого собственника помещения в МКД определяется как произведение общей площади жилого (нежилого) помещения и размера (тарифа) платы за содержание и ремонт общего имущества, согласованного сторонами в Договоре на управление № 0152/20. 

Согласно п. 4.2.1.4 Договора управления размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения подлежит ежегодной индексации в соответствии с прогнозными показателями инфляции, определяемыми Минэкономразвития России с учетом динамики предыдущего года на основании индекса потребительских цен на платные услуги населению, скорректированного на индекс выпадающих доходов сложившихся из соотношения фактического индекса предыдущего периода и прогнозного индекса на регулируемый период (не ниже уровня фактических индексов потребительских цен предыдущего годового периода). При наличии в договоре управления условия об индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется.

Индексация размеров платы на жилищные услуги (содержание и текущий ремонт общего имущества, услуги по управлению) с 01.07.2021 года применяется в размере прогнозного индекса потребительских цен на платные услуги населению (по строке услуги организаций ЖКХ) на 2021 год - 4 %. 

 В период с 01.05.2020 по 31.12.2021 МБОУ ДО СДЮСШ № 1 МО г. Краснодар оплату за содержание и ремонт общего имущества не произвело, в результате чего у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 776 390,03 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 11019-01 от 29.12.2021 г., в которой было указано о необходимости погашения имеющейся задолженности.

Данная претензия была оставлена ответчиком без финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением.

Согласно ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. Встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования, удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска, между встречным и первоначальным иском имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит суд взыскать с истца неосновательное обогащение в размере 1 336 364,50 руб., процентов в размере 18 854,80 руб.,

Истец по встречному иску указывает, что МБОУ ДО СДЮСШ № 1 МО г. Краснодар за управляющую компанию осуществила расходы на проектирование по зданию как объект культурного наследия, что также является расходами на содержание общего имущества в здании, поскольку касается прежде всего, внешних элементов (фасада, кровли) здания.

Выполняя за общество обязательства, заключило контракт с ООО «НПО Волгоградохранкультура» от 20.06.2022 № 0318300119422000835_62800 на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, по условиям которого оплатило работы на сумму 736 364, 50 руб. по платежному поручению от 31.08.2022 № 482800, а также уплатило проектной организации ООО «ЮгСтройСервис» 600 000 руб. (платежные поручения от 21.12.2021 № 667653 на сумму 400 000 руб. и от 23.12.2021 № 675736 на сумму 200 000 руб.) за разработку проектной документации.

Первичным выгодоприобретателем по указнным расходам является именно управляющая организация, где впоследствии данные расходы понесены в интересах всего здания.

Ввиду отказа в зачете данных расходов в счет погашения задолженности платы на содержание общего имущества, на стороне общества возникло неосновательное обогащение, подлежащее возмещению учреждению.

Поскольку расходы, понесенные учреждением, опосредованно подлежат распределению обществом между собственниками помещений в здании – данные расходы по мнению истца, надлежит зачесть в счет суммы, причитающейся с учреждения обществу в счет платы за содержание общего имущества в указанный период.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами. За период с 01.01.2022 по 31.03.2022 проценты на сумму неосновательного обогащения составляют 18 854,80 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ответчика с настоящим встречным исковым заявлением.

При принятии решения суд руководствовался следующим. 

            В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несет бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещений в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.  

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. 

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. 

В абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в силу абз. 5 п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. 

Исходя из смысла ст. 210, 296 Гражданского кодекса Российское Федерации право оперативного управления имеет вещный характер и не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества. На лиц, владеющих имуществом на праве оперативного управления, распространяются требования п. 3 ст. 30, п. 1, 2, 3 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое об объекте недвижимости от 10.03.2015 г., МБОУ ДО СДЮСШ №1 МО г. Краснодар на праве оперативного управления принадлежат помещения общей площадью 1 550,2 кв.м., расположенные в многоквартирном доме № 72 по ул. Краснормейская в г. Краснодаре.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии у МБОУ ДО СДЮСШ №1 МО г. Краснодар права оперативного управления отношении спорных нежилых помещений и, как следствие, обязанности по несению расходов на жилищно-коммунальные услуги за период с даты регистрации соответствующего права. 

В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 

3) управление управляющей организацией. 

В случае выбора способа по управлению домом управляющей организацией, данная организация на основании п. 2.3. ст. 161 ЖК РФ несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать предъявляемым требованиям, установленных Правительством РФ Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в зданиях. 

В рассматриваемом случае на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: г. Краснодарский край, г. Краснодар, было принято решение о заключении договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома с ООО «ГУК-Краснодар». 

В соответствии с действующим законодательством, статьями 210, 290. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества. 

С учетом приведенных норм и изложенных обстоятельств, суд полагает, что обязанность нести расходы на содержание общего имущества собственником помещения в многоквартирном доме не зависит от наличия или отсутствия договора на управление многоквартирным домом между управляющей компанией и собственником нежилого помещения. В силу характера спорных правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадает, доказывать размер фактических расходов управляющая организация, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений, не обязана. 

В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. 

В силу части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за содержание и ремонт общего имущества МКД за период с 01.05.2020 г. по 31.12.2021 г. составила 776 360,03 руб.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства. 

Доказательств того, что ответчик осуществлял оплату за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества в спорный период в материалы дела не представлено. 

Приходя к выводу об удовлетворении иска, суд исходит из возможности применения правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009, согласно которой расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы утвержденного тарифа (платы за содержание и ремонт жилого помещения) на площадь помещения и соответствующее число месяцев. С учетом того, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Таким образом, ответчик, как собственник нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, вне зависимости от их фактического использования и назначения, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества, а также расходы по содержанию общего имущества домов, в которых спорные помещения находятся. 

Суд указывает, что включив в договор условие об индексации, стороны согласились с тем, что последующая индексация будет означать изменение платы по договору по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке.

Согласно рекомендациям Минрегионразвития РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14 договором управления может быть предусмотрен порядок определения (расчета) стоимости услуг, который может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей).

При наличии в договоре управления условия об индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается общим собранием собственников помещений такого дома, является обязательным для управляющей компании, и не может самостоятельно изменяться управляющей компанией, за исключением случаев, если такая возможность предусмотрена законом и договором управления многоквартирным домом. 

Учитывая вышеизложенное, условиями договора управления установлено, что размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения подлежит ежегодной индексации в соответствии с прогнозным индексом потребительских цен на услуги организаций ЖКХ, определяемым Минэкономразвития РФ на соответствующие периоды. 

Жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких услуг и работ. Ежегодное повышение размера платы по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома и по услуге за управление многоквартирным домом обусловлено инфляционными процессами.

Возможность включения в договоры управления условий об индексации также поддержана и в судебной практике (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 по делу №20АП-628/19, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2019 по делу № 20АП-543/19).

Кроме того, аналогичный подход используется федеральным законодателем в пункте 3.6 Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы, утвержденных приказом Минстроя России от 06.04.2018 №213/пр, согласно которому плату за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется устанавливать на срок не более трех лет с возможностью проведения ее ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен на текущий год, установленного действующим Прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации.

Также следует иметь в виду, что на договоры управления распространяется предусмотренный ГК РФ принцип свободы договора, то есть в рамках указанных договоров стороны вправе согласовать любые условия, прямо не противоречащие закону.

Согласно п. 4.2.1 Договора управления размер платы за содержание жилого помещения (в части платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме), согласованный Сторонами в настоящем Договоре, устанавливается сроком на один год. По истечении указанного срока, то есть с CH*?Ol~Q года и в последующем ежегодно, размер платы за содержание жилого помещения подлежит изменению на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, а при отсутствии такого решения производится индексация размера платы за содержание жилого помещения в следующем порядке:

4.2.1.1. Управляющая организация ежегодно, не позднее, чем за 45 дней до истечения срока действия размера платы за содержание жилого помещения, направляет Собственникам предложение о размере платы за содержание жилого помещения, путем размещения на стене площадки первого этажа каждого подъезда и вручения председателю совета многоквартирного дома (уполномоченному представителю собственников) соответствующего предложения, содержащего информацию о предлагаемом к утверждению на общем собрании Собственников новом размере платы, а также о размере платы за содержание жилого помещения с учетом индексации, в случае непредоставления Собственниками в сроки, указанные в п. 4.2.1.3 Договора, решения общего собрания об утверждении нового размера платы за содержание жилого помещения с учетом предложения Управляющей организации.

4.2.1.2. Собственники, намеренные утвердить новый размер платы за содержание жилого помещения, обращаются по адресу и в срок, указанные в предложении о размере платы за содержание жилого помещения, за получением пакета документов, необходимого для организации общего собрания Собственников помещений в МКД.

4.2.1.3. Протокол общего собрания об утверждении нового размера платы содержание жилого помещения должен быть предоставлен Собственниками не позднее, чем за 10 дней до истечения годового срока действия размера платы за содержание жилого помещения.

4.2.1.4. При неполучении от Собственников в сроки, установленные п. 4.2.13 Договора, протокола общего собрания об утверждении нового размера платы содержание жилого помещения (за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме), Управляющая организация производит индексацию размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с прогнозными показателями инфляции, определяемыми Минэкономразвития России на основании индекса потребительских цен на платные услуги населению по строке услуги ЖКХ. Управляющая организация вправе произвести корректировку индекса в регулируемом периоде на коэффициент выпадающих доходов, сложившийся из соотношения фактического и прогнозного индекса предыдущего периода (не ниже уровня фактических индексов потребительских цен предыдущего годового периода).

4.2.2.   Стоимость отдельных видов работ и услуг при индексации размера платы по договору управления и в течение периода его действия может изменяться в пределах установленного размера оплаты на основании:

- за содержание: расчета единичных расценок по видам работ, выполняемого Управляющей организацией и согласованных подрядными организациями;

- за текущий ремонт: ежеквартальных индексов роста стоимости ремонтно-строительных работ в текущих ценах к базовым ценам 2001 года, рассчитываемым для организаций, осуществляющих жилищно- коммунальные услуги.

Таким образом, судом установлено, что если порядок индексации и изменения платы за содержание жилья определен в договоре управления МКД, управляющая компания вправе изменять размер такой платы. По сути это и есть решение общего собрания по данному вопросу.

Данная правовая позиция таже содержится в определении Верховного суда Российской Федерации № 308-ЭС19-26183 от 22.01.2020 (дело № А32-37469/2018), определении Верховного суда Российской Федерации № 307-ЭС19-2677 от 05.07.2019 (дело № А21-463/2018),

Как следует из материалов дела, расчет задолженности произведен истцом исходя из тарифа, согласованного собственниками многоквартирного дома с учетом договора управления, а также с учетом его последующей индексации в соответствии с условиями договора. 

Расчет истца по основному иску судом проверен и признан верным.

С учетом изложенного, требования истца по основному иску о взыкании задолженности по оплате за содержание нежилого помещения в размере 776 390,03 руб. подлежит удовлетворению.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 11.06.2020 по 31.03.2022 в размере 126 402,21 руб. 

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с ч. 4 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. 

В соответствии с п. 1 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем , если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив). Расчет истца судом проверен, признан методологически и арифметически верным, ответчиком контррасчет не представлен. 

Суд также указывает, как разъяснено в пункте 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, действует мораторий в отношении неустоек (пеней, штрафов), подлежавших начислению за период просрочки с 06.04.2020 до 01.01.2021, независимо от расчетного периода (месяца) поставки коммунального ресурса (оказания коммунальных услуг), по оплате которой допущена просрочка, в том числе, если сумма основного долга образовалась до 06.04.2020, если законом или правовым актом не будет установлен иной срок окончания моратория.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, в период действия указанных мораторных периодов не подлежат начислению неустойка, а именно за период с 06.04.2020 по 01.01.2021, с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Согласно пункту 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 474 (ред. от 28.12.2022 № 2479) "О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 и 2023 годах" начисление и уплата пени в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, а также начисление и взыскание неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное и (или) не полностью исполненное юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями обязательство по оплате услуг, предоставляемых на основании договоров в соответствии с законодательством Российской Федерации о газоснабжении, об электроэнергетике, о теплоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, об обращении с твердыми коммунальными отходами, осуществляются в порядке, предусмотренном указанным законодательством Российской Федерации, исходя из минимального значения ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации из следующих значений: ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая по состоянию на 27 февраля 2022 г., и ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на день фактической оплаты;

начисление и уплата пени в случае просрочки исполнения обязательства по установке, замене и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов по договорам, заключаемым в соответствии с законодательством Российской Федерации об энергосбережении, осуществляются в порядке, предусмотренном указанным законодательством Российской Федерации, исходя из минимального значения ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации из следующих значений: ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая по состоянию на 27 февраля 2022 г., и ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства.

Суд указывает, что мораторные периоды исключены истцом по сновгому иску из расчета неустойки.

Суд проверил расчет неустойки и признал его неверным.

Однако суд не может выйти за пределы заявленных требований.

Ответчиком по основному иску заявлено ходатайство о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд не находит оснований для удовлетворения данного ходатайства ввиду следующего.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

При оценке обоснованности требований заявителя в части неустойки, арбитражный суд также принимает во внимание правовую позицию Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 13.01.2011 N 11680/10, в соответствии с которой необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 (в ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

В силу прямого указания статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации соразмерность неустойки определяется путем ее сопоставления с последствиями нарушения обязательства. Между тем основания для такого снижения отсутствуют, чрезмерность неустойки,  ответчиками и третьим лицом в порядке статьи 65 Кодекса не доказана.

Размер ставки рефинансирования, установленный Центральным Банком Российской Федерации, который составляет 9,5%, в рассматриваемой ситуации, не превышает разумных пределов и соответствует действующему законодательству.

Суд также учитывает, что период просрочки является значительным, и, кроме того, основная задолженность до настоящего момента ответчиком не погашена.

Суд не вправе в дальнейшем стимулировать ответчика к неисполнению обязательства путем снижения размера неустойки по правилам статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Начисление неустойки должно осуществляться согласно условиям договоров, что будет являться стимулом для ответчика на исполнение обязательства в кратчайший срок.

 Данный подход направлен на придание отношениям сторон правовой определенности и на предотвращение последующих нарушений, что следует из общих задач арбитражного судопроизводства (пункт 4 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с указанным, оснований для снижения неустойки суд не усматривает.

Таким образом, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном объеме.

Ответиком заявлено встречное исковое заявление.

Изучив материалы дела и оценив имеющиеся в деле доказательства с учетом их относимости и допустимости, суд установил следующее

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из положений данной нормы следует, что истец по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения.

На основании Закона Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-КЗ " О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края" (далее - Закон о составе памятников) Дом жилой с торговыми помещениями на первом этаже, 1908 - 1913 годы, расположенный по адресу: угол ул. Красноармейской, 72 и ул.  им. Максима Горького, 106, лит. А, А2 отнесен к памятникам истории и культуры регионального значения и внесен в список под № 4526.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон № 73-ФЗ) объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. 

В силу пункта 5 статьи 16.1 Закона № 73-ФЗ выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр) либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране. 

Согласно подпунктам 1-4 пункта 1 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ при содержании и использовании выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия собственник или иной законный владелец объекта культурного наследия обязан осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия. 

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. 

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарноэпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать в числе прочего соблюдение требований к надежности и безопасности МКД, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ). 

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе, обеспечивающим поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. 

В соответствии с пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. 

Согласно части 2 статье 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных 

Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах. Таким образом, обязанность Общества как управляющей организации, оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме установлена пунктом 2 статьи 162 ЖК РФ, а также пунктом 16 Правил № 491. 

Общество как управляющая организация, приняло на себя обязательства по содержанию и ремонту жилого дома, что предусматривает обязанность производить весь комплекс работ для поддержания общего имущества в исправном состоянии вне зависимости от того, имеется ли по какому-либо вопросу решение общего собрания собственников МКД. 

Согласно правовой позиции, изложенной ВАС РФ, изложенной в определение от 28.01.2014 № ВАС-17219/13 по делу N А43- 17230/2012, установленный в договоре круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения тех общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и сохранение объекта культурного наследия, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. 

Данный вывод основан на правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 29.09.2010 № 6464/10 и являющейся обязательной для арбитражных судов при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами. 

При этом указано, что если выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Согласно ст. 45 Закона № 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведения работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия, согласовании соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением. 

На основании п.п. 1, 7 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ при содержании и использовании объекта культурного наследия, в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, которым объект культурного наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, а также безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения объекта культурного наследия, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

В соответствии п. 11 ст. 47.6 Закона № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданского-правового договора.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, предоставлен на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению, охранное обязательство подлежит выполнению унитарным предприятием и учреждением.

В силу ч. 3 ст. 56.1 Закона № 73-ФЗ собственники вправе передать полномочия по выполнению требований охранного обязательства управляющей организации.

Пункт 3 статьи 56.1 Закона № 73-ФЗ охранные обязательства, содержащие требования в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом. 

Собственники на общем собрании вправе принять решение о передаче полномочий по выполнению требований охранного обязательства, принятого администрацией Краснодарского края приказом № 26-кн от 01.03.2019 в отношении объекта, включенного в государственный реестр: «Дом жилой с торговыми помещениями на первом этаже, 1908-1913 годы г. Краснодар, угол ул. Красноармейской, 72 и ул. Максима Горького, 106 лит. А, А2, управляющей организации. 

При этом передача полномочия по выполнению требований охранного обязательства управляющей организации не освобождает собственников от дополнительных расходов и не подразумевает что управляющая организация обязана выполнять спорные работы за счет собственных средств либо за счет средств, собранных с собственников других жилых домов. 

По условиям заключенного договора между собственниками помещений в многоквартирном доме № 72 по ул. Красноармейская и ООО «ГУК-Краснодар» согласован индивидуальный размер платы, рассчитанный на основе перечня оказываемых видов услуг и работ. 

Приложение № 2 к договору управления сформировано исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, разработка проектных работ по сохранению объекта культурного наследия не включены в этот перечень.

Таким образом, для включения услуг и (или) работ по сохранению МКД как объекта культурного наследия и его территории в размер платы за жилое помещение собственникам помещений в МКД по ул. Красноармейская, 72 необходимо принять решение об изменении размера платы за содержание жилого помещения с утверждением новых тарифов.

В порядке ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ под надлежащим финансированием понимается утверждение собственниками экономически обоснованного тарифа на содержание жилого помещения с учетом предложений управляющей организации либо принятие решения о дополнительном взносе для оплаты указанных работ и порядке его уплаты .

Решение о наделении полномочиями по выполнению требований охранного обязательства управляющей организации и о дополнительном взносе для выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия общим собранием собственников помещений в МКД по ул. Красноармейская, 72 не принималось.

Обратного в материаыл дела не представлено.

Таким образом, управляющая компания вправе выполнять обязательства по сохранению объекта культурного наследия по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при условии надлежащего финансирования собственниками. 

В силу положений ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила 491).

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (пункт 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме , утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила содержания общего имущества), но при этом они обязаны предварительно утвердить на общем собрании перечень услуг и работ , условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил содержания общего имущества) либо подтвердить, что необходимость выполнения соответствующих работ и услуг связана с безопасностью жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества, носили необходимый, неотложный характер (пункт 10 Правил содержания общего имущества).

Пункт 3 статьи 56.1 Федерального закона гласит, что охранные обязательства, содержащие требования в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом, признанным объектом культурного наследия, накладывает на управляющие компании и товарищества собственников жилья особые обязательства.

Таким образом, управляющие компании вправе выполнять обязательства по сохранению объекта культурного наследия по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе заключать контракты на выполнение работ по сохранению соответствующего объекта культурного наследия.

Из материалов дела следует, что МБОУ ДО СДЮСШ № 1 МО города Краснодар добровольно взяло на себя обязательство по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.

Осуществление собственником помещений в многоквартирном доме дополнительных расходов на содержание общего имущества законом не запрещается , при этом такой собственник вправе любым иным не запрещенным законом способом самостоятельно участвовать в улучшении содержания имущества, что, однако, при отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязательств по содержанию общего имущества, не может являться основанием для взыскания с нее понесенных таким собственником расходов. 

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 17.07.2019 N 304-ЭС19-10212 по делу № А45-7260/2018.

Из чего следует, что указанные расходы по ремонту общего имущества понесены МБОУ ДО СДЮСШ № 1 МО города Краснодар в добровольном порядке в результате осуществления инициированных только им работ, без согласования с другими собственниками общего имущества в МКД, без предварительного обращения в управляющую компанию.

Так, жилищное законодательство не предоставляет одному собственнику право произвольно распоряжаться денежными средствами, вносимыми в качестве платы за содержание имущества и самостоятельно проводить ремонт за их счет.

Следовательно, приняв на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, включенном в перечень объектов культурного наследия федерального значения, МБОУ ДО СДЮСШ № 1 МО города Краснодар приняло обязанности по сохранению данного объекта (многоквартирного дома).   

Заявленная во встречном иске сумма понесенных МБОУ ДО СДЮСШ № 1 затрат не является неосновательным обогащением управляющей компании, а относится к расходам, которые учереждение обязано нести по выполнению требований охранного обязательства.

Согласно статьи 40 Федерального закона № 73-Ф3 в целях сохранения объекта культурного наследия принимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ. Изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по сохранению объекта культурного наследия. Приспособление объекта культурного наследия проводится в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия и без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны.

Требования статьи 45 Федерального закона № 73-ФЗ предусматривают, что работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на оснований письменного разрешения, выданного органом по охране культурного наследия и в соответствии с согласованной проектной документацией на проведение работ по сохранению объекта. Документация, обосновывающая проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, подлежит государственной историко-культурной экспертизе. К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.

Актом технического состояния объекта культурного наследия от 14.12.2021 № 230 зафиксировано, что ряд элементов объекта культурного наследия «Дом жилой с торговыми помещениями на первом этаже, 1908 - 1913 годы» находятся в неудовлетворительном состоянии (стены, балконы, внешний декор).

В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании подпунктов 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома и безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. При этом содержание общего имущества включает в себя, в том числе, осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт.

На основании п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлене общего имущества в домом несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствий с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 3 Федерального закона № 73-ФЗ установлено, что охранные обязательства, содержащие требования в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом.

Управлением разрешительная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия «Дом жилой с торговыми помещениями на первом этаже, 1908 - 1913 годы» ООО «ГУК-Краснодар» не выдавалась.

Согласно реестру лицензий на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия портала открытых данных Министерства культуры Российской Федерации у ООО «ГУК-Краснодар» отсутствует таковая разрешительная документация (лицензия).

МБОУ ДО СДЮСШ № 1 письмом от 12.05.2023 № 49 (вх. управления от 17.05.2023 № 78-8888/23) уведомило управление о следующих выполненных мероприятиях:

-  работы по сохранению объекта культурного наследия (предварительные работы, комплексные научные исследования) - Контракт № 0318300119422000835_62800 от 20.06.2022;

- выполняются работы по первоочередным противоаварийным мероприятиям - контракт № 0318300119423000468_62800 от 05.05.2023.

Между тем, Администрацией Краснодарского края издан приказ от 18.03.2022 № 231-кн «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Дом жилой с торговыми помещениями на первом этаже», 1908 - 1913 годы (Краснодарский край, г. Краснодар, угол ул. Красноармейской, 72 и ул. им. Максима Горького, 106, лит. А, А2) и признании утратившим силу приказа администрации Краснодарского края от 02.06.2020 №208-кн «Об утверждении охранного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Дом жилой с торговыми помещениями на первом этаже», 1908 - 1913 годы (Краснодарский край, г. Краснодар, угол ул. Красноармейской, 72 и ул. им. Максима Горького, 106, лит. А, А2)».

Охранное обязательство предусматривает публичные обязанности собственника по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта культурного наследия. Охранное обязательство подлежит каждым правообладателем объекта культурного наследия, в том числе МБОУ ДО СДЮСШ № 1. 

Охранным обязательством предусмотрен состав (перечень) и сроки (периодичность) работ по сохранению объекта культурного наследия: 

- научно-исследовательские и изыскательские работы по сохранению объекта культурного наследия (с приспособлением к современному использованию) - 31.12.2023; 

- проектные работы по сохранению объекта культурного наследия (с приспособлением к современному использованию) - 31.12.2023;

- производственные работы по сохранению объекта культурного наследия - 31.12.2025;

- содержание, использование и ремонт объекта культурного наследия - 31.12.2025.

Таким образом, срок принятия указанных работ не наступил, доказательства принятия выполненных в установленном порядке МБОУ ДО СДЮСШ № 1 работ истцом по встречному иску в материалы дела не представлено. 

В связи с изложенным, в удовлетворении встречного искового заявления неосновательного обогащения в размере 1 336 364,50 руб. следует отказать.

В связи с тем, что в удовлетворении требований о взыскнаии неосновательного обогащения отказано, требования о взыскании процентов, начисленных на неосновательное обогащение, также удовлетворению не подлежит.

Таким образом, в удовлетворении встречных исковых тербований следует отказать в полном объеме.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 65, 70, 71, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Ходатайство ответчика по основному иску о снижении неустойки в порядке                     статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации – оставить без удовлетворения.

По первоначальному иску:

Взыскать с муниципального бюджетного образовательного учреждения дополнительного образования специализированная детско-юношеская спортивная школа № 1 муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>), г. Краснодар, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГУК-Краснодар» (ИНН 

<

***>) задолженность по внесению платы за содержание нежилого помещения за период с 01.05.2020 по 31.12.2021 в размере 776 390,03 руб., неустойку в размере 126 402,21 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 056 руб.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «ГУК-Краснодар» (ИНН 

<

***>), г. Краснодар справку на возврат из федерального бюджета 4 084 руб. государственной пошлины, оплаченной платежным поручением № 3009 от 01.04.2022.

По встречному иску:

В иске отказать.

Выдать муниципальному бюджетному образовательному учреждению дополнительного образования специализированная детско-юношеская спортивная школа № 1 муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>), г. Краснодар справку на возврат из федерального бюджета 7 341 руб. государственной пошлины, оплаченной платежным поручением № 564181 от 06.10.2022.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                          Н.В. Семененко