АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза,  ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А49-5657/2020

г. Пенза

13 января 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 12 января 2022 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Нива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Пензанефтепродукт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об освобождении земельного участка от временных и неузаконенных объектов и обязании его вернуть по акту приема-передачи, а также по встречному иску об установлении сервитутов,

            при участии в судебном заседании представителей:

            от ООО «Нива» – ФИО2 (по доверенности);

            от АО «Пензанефтепродукт» – ФИО3 (по доверенности), ФИО4 (по доверенности),            

установил:

ООО «Нива» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к АО «Пензанефтепродукт», в котором просит: 1) обязать ответчика освободить часть, по площади равную 4 019 кв.м, и часть, по площади равную 6 700 кв.м, земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 58:24:0292101:831, площадью 1 390 031 кв.м, находящегося примерно в 2,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, от линии электропередач и асфальтового покрытия; привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования, за свой счет и своими силами в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу и после чего передать его по акту приема-передачи истцу; 2) взыскать с ответчика в свою пользу судебную неустойку в размере 100 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления судебного акта в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

            Исковые требования мотивированы прекращением договора аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения №120/14 от 03.03.2014. 

            В ходе рассмотрения дела к производству был принят встречный иск АО «Пензанефтепродукт» к ООО «Нива», в котором оно просит: 1) установить право ограниченного пользования (сервитута) АО «Пензанефтепродукт» частью земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831, площадью 4 019 кв.м, местоположение которой указано в межевом плане участка от 11.12.2014, для обеспечения прохода и проезда транспортных средств к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0292101:832 автозаправочному комплексу №108 с кадастровым номером 58:24:0292101:1213, со сроком действия сервитута – до окончания эксплуатации автозаправочного комплекса №108, с размером платы за сервитут 3 912 руб. (с НДС) в год; 2) установить право ограниченного пользования (сервитута) АО «Пензанефтепродукт» частью земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 58:24:0292101:831, площадью 6 700 кв.м, местоположение которой указано в межевом плане участка от 11.12.2014, для эксплуатации линии электропередач автозаправочного комплекса №108, со сроком действия сервитута – до окончания эксплуатации автозаправочного комплекса №108, с размером платы за сервитут 6 432 руб. (с НДС) в год. 

            В судебном заседании представитель ООО «Нива» исковые требования поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал. 

            Представители АО «Пензанефтепродукт» в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, встречный иск поддержали в полном объеме; размер платы за сервитуты просили установить в соответствии с заключением эксперта АНО «Пензенская судебная экспертиза» ФИО5 №3Э/21-62 от 30.11.2021.

            Уточнение требований по встречному иску принято арбитражным судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            В судебном заседании арбитражным судом в порядке ст.159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было рассмотрено и отклонено ходатайство представителя ООО «Нива» о назначении по делу дополнительной экспертизы ввиду отсутствия для этого оснований, предусмотренных ч.1 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка результатов проведенных по делу судебных экспертиз приведена в мотивировочной части настоящего решения.   

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

ООО «Нива» является собственником земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831, площадью 1 390 031 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – земли сельскохозяйственного производства, находящегося примерно в 2,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2009 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.08.2020.

АО «Пензанефтепродукт» является собственником смежного с ним земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:832, площадью 8 400 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для целей размещения автозаправочного комплекса, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.01.2010 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.08.2019.

Из имеющихся в деле кадастровых дел следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 58:24:0292101:831 и 58:24:0292101:832 были образованы и поставлены на кадастровый учет в ноябре 2009 года путем раздела земельного участка с кадастровым номером 58:24:292101:742, собственником которого являлось ООО «Нива».

Как установлено арбитражным судом, местоположение образованных в результате раздела земельных участков таково, что земельный участок с кадастровым номером 58:24:0292101:832 полностью находится внутри земельного участка с кадастровым 58:24:0292101:831.     

В материалах кадастровых дел имеется письмо ООО «Нива» исх. №114 от 27.08.2009, согласно которому общество не возражает против раздела земельного участка с кадастровым номером 58:24:292101:742 и разрешает проход и проезд к вновь образуемому участку через вышеуказанный земельный участок, а также соглашение о порядке пользования земельными участками между ООО «Нива» и ЗАО «Пензанефтепродукт», согласно которому за ЗАО «Пензанефтепродукт» закрепляется право пользования земельным участком (сервитутом) в целях обеспечения прохода и проезда площадью 3 436 кв.м согласно прилагаемой к соглашению схеме. 

Сразу после раздела земельного участка с кадастровым номером 58:24:292101:742 образованный из него земельный участок с кадастровым номером 58:24:0292101:832 был продан ООО «Нива» ЗАО «Пензанефтепродукт» (в настоящее время АО «Пензанефтепродукт») по договору купли-продажи №1529/09 от 15.12.2009.

В дальнейшем в соответствием с выданным администрацией Пензенского района разрешением на строительство от 05.05.2012 №RU58524303-44/12 ЗАО «Пензанефтепродукт» построило на земельном участке  с кадастровым номером 58:24:0292101:832 сооружение дорожного транспорта - автозаправочный комплекс №108 (АЗК №108), который был введен в эксплуатацию согласно выданному администрацией Пензенского района разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU58524303-2/13 от 12.02.2013.

29.05.2013 право собственности ЗАО «Пензанефтепродукт» на АЗК №108 было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.04.2016, выданным взамен свидетельства от 11.06.2013, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.08.2020.      

Согласно кадастровому паспорту от 24.05.2016 АЗК №108 было поставлено на учет 07.05.2013 с кадастровым номером 58:24:0292101:1213, имеет площадь застройки 4 060 кв.м и согласно особым отметкам состоит из 18 обособленных контуров. 

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 03.03.2014 по делу №А49-59/2014 было утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО «Нива» и ЗАО «Пензанефтепродукт», по условиям которого, в частности: ООО «Нива» дало разрешение ЗАО «Пензанефтепродукт» на производство работ по переносу пяти опор линии электроснабжения АЗК №108 в соответствии с согласованной сторонами схемой; стороны договорились о заключении договора аренды части земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 в части площади, равной примерно 3 200 кв.м, для осуществления подъезда к автозаправочному комплексу №108 и в части по площади, равной примерно 6 700 кв.м, для прохождения линии электропередач, из расчета 8 350 руб. за месяц аренды земельного участка.

В тот же день стороны заключили договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения №120/14 от 03.03.2014 на неопределенный срок.

В результате выполненных по заданию ЗАО «Пензанефтепродукт» кадастровых работ в составе земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 были образованы две части: площадью 4 019 кв.м – для проезда к АЗК №108 и площадью 6 700 кв.м – для прохождения линии электропередач, что подтверждается межевым планом земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 от 11.12.2014.

            В этом межевом плане установлены следующие координаты характерных точек образованных частей:

             - площадью 4 019 кв.м

№ точки

Координата  X

Координата Y

1

386273,34

2214671,28

2

386253,98

2214687,81

3

386248,89

2214697,74

4

386128,30

2214701,02

5

386125,03

2214693,90

6

386107,77

2214670,21

- площадью 6 700 кв.м

№ точки

Координата  X

Координата Y

1

386130,82

2217752,65

2

386131,83

2214789,27

3

386129,42

2214789,32

4

386124,81

2214758,71

5

385916,51

2214760,48

6

385911,48

2214784,88

7

385853,21

2215190,35

8

385822,52

2215418,00

9

385808,47

2215537,84

10

385795,47

2215653,19

11

385817,73

2215670,17

12

385811,52

2215672,96

13

385790,45

2215656,91

14

385792,30

2215648,66

15

385796,50

2215639,68

16

385791,55

2215635,45

17

385803,16

2215537,12

18

385816,85

2215417,14

19

385847,50

2215189,39

20

385905,92

2214783,97

21

385911,12

2214756,89

22

385911,86

2214754,90

23

385914,03

2214754,50

С учетом этого сторонами к договору аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения №120/14 от 03.03.2014 было подписано дополнительное соглашение №2 от 21.01.2015, согласно которому п.1.1 договора №120/14 от 03.03.2014 был изложен в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка – сельскохозяйственного назначения, принадлежащий арендодателю на праве собственности, с кадастровым номером 58:24:0292101:831, площадью 1 390 031 кв.м, находящегося примерно в 2,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>:

- в части по площади равной 4 019 кв.м для осуществления подъезда к автозаправочному комплексу №108 (согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29.12.2014 №5800/300/14-322027).

- в части по площади равной 6 700 кв.м для прохождения линии электропередач (согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29.12.2014 №5800/300/14-322027)».

Заявлением от 28.12.2018 ООО «Нива» уведомило АО «Пензанефтепродукт» о прекращении договора аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения №120/14 от 03.03.2014 с 15.04.2019 на основании абз.2 п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации (односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок) и попросило освободить земельные участки от строений, сооружений и иного имущества, а также передать земельные участки по акту приема-передачи в состоянии, обусловленном договором аренды. 

Так как АО «Пензанефтепродукт» данные требования не исполнило, ООО «Нива» обратилось в суд с иском, в котором требует от последнего освобождения предоставленных ему ранее в аренду частей земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 от находящихся на них линии электропередач и асфальтового покрытия, приведения их в состояние, пригодное для дальнейшего использования, возврата их по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу, а также взыскания судебной неустойки в размере 100 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.   

АО «Пензанефтепродукт» с данными требованиями не согласно и, в свою очередь, по встречному иску в отношении частей земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 площадью 4 019 кв.м и 6 700 кв.м требует установления сервитута для обеспечения прохода и проезда транспортных средств к автозаправочному комплексу №108 и сервитута для эксплуатации линии электропередач названного комплекса соответственно. 

Разрешая спор, арбитражный суд исходил из следующего.

В силу абз.2 п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения №120/14 от 03.03.2014 был заключен на неопределенный срок, то в связи с односторонним отказом от него ООО «Нива» его действие прекратилось.

Вместе с тем, прекращение заключенного сторонами договора аренды в связи с односторонним отказом от него ООО «Нива» в рассматриваемом случае само по себе не может быть достаточным основанием для удовлетворения заявленных ООО «Нива» требований, поскольку из материалов дела следует, что в 2012-2013г.г., то есть еще до заключения сторонами договора аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения №120/14 от 03.03.2014, ЗАО «Пензанефтепродукт» в установленном порядке построило и ввело в эксплуатацию объект недвижимого имущества – АЗК №108, на который зарегистрировало право собственности.

Линия электропередачи, на демонтаже которой настаивает ООО «Нива» создавалась специально для электроснабжения АЗК №108 в процессе строительства сооружения, о чем свидетельствуют договор технологического присоединения энергопринимающих устройств №юр/д-10-965 от 27.08.2010, акт о выполнении технических условий №06-02/1455 от 29.11.2012, справки от 06.11.2012 №246, то есть фактически данная линия входит в состав АЗК №108 как единого объекта вещных прав – неделимой вещи (п.1 ст.133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Асфальтовое покрытие, которое также просит демонтировать ООО «Нива», есть ни что иное как подъездные пути, ведущие к АЗК №108 от федеральной автомобильной дороги общего пользования 1Р 158 Нижний ФИО6. 

Анализ обстоятельств, предшествовавших и сопутствовавших созданию АЗК №108, в частности, образования и продажи ООО «Нива» земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:832 ЗАО «Пензанефтепродукт», отсутствие со стороны ООО «Нива» каких-либо возражений на протяжении всего периода строительства АЗК №108, дает арбитражному суду достаточные основания, чтобы полагать, что ООО «Нива» по факту знало и было согласно с созданием данного объекта, в том числе с тем, что для функционирования АЗК №108 необходимы возведенные при строительстве сооружения линия электропередач и подъездные пути, организовать которые иначе как посредством задействования принадлежащего ООО «Нива» земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 в данном случае невозможно.

Исходя из этого, арбитражный суд считает, что, ООО «Нива», требуя освобождения частей земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 площадью 4 019 кв.м и 6 700 кв.м от асфальтового покрытия и линии электропередач, приведения их в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и возврата ведет себя недобросовестно и противоречиво.

В силу пунктов 3, 4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

В случае недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотреблении правом) суд вправе отказать в защите права (п.2 ст.10 Гражданского права).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству АО «Пензанефтепродукт» была назначена судебная экспертиза по вопросам установления возможных вариантов организации проезда (въезда и выезда) транспортных средств к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0292101:832 АЗК №108 в целях его эксплуатации и варианты размещения линий электропередач для обеспечения электроснабжения АЗК №108, определения наиболее оптимальных и наименее затратных вариантов, с установлением площади и характерных точек границ частей земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831, а также определения размера платы за сервитут.

Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Лаборатория судебной экспертизы» ФИО7, имеющему высшее образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Городское строительство и хозяйство», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», присвоенную ГУ «Приволжский региональный центр судебной экспертизы (г. Нижний Новгород), удостоверение о повышении квалификации по экспертной специальности, выданное ГУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России (г. Москва), стаж работы по экспертной специальности с 2004 года, и ФИО8, имеющему высшее образование по специальности «Геодезия и дистанционное зондирование», квалификацию кадастрового инженера (квалификационный аттестат кадастрового инженера №58-11-104 от 04.02.2011), стаж работы по специальности с 2011 года.

Согласно полученному заключению эксперта №56/16 от 28.05.2021 эксперт ФИО7 пришел к следующим выводам:

1) Вариант организации проезда (въезда и выезда) транспортных средств к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0292101:832 АЗК №108 в целях его эксплуатации и вариант размещения линий электропередач для обеспечения электроснабжения АЗК №108 приведен в Планах №1 и №2 границ земельных участков в приложении к данному заключению.

2) Наиболее оптимальный и наименее затратный вариант организации проезда (въезда и выезда) транспортных средств к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0292101:832 АЗК №108 в целях его эксплуатации и размещения линий электропередач для обеспечения электроснабжения АЗК №108, в том числе с учетом волеизъявления собственника соседнего земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 относительно расположения указанных объектов на данном земельном участке, выраженного в письме №114 от 27.08.2009 и межевом плане на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0292101:831  от 11.12.2014, фактического расположения на таком участке подъездных путей и линий электропередач АЗК №108 и требований нормативных актов (в том числе, ГОСТ 58404-2019, ГОСТ 33062-2014) является вариант фактического использования земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831.

3) Для организации проездов к АЗК №108 необходима площадь земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 в размере 4 019 кв.м, каталог координат границ данного контура земельного участка приведен в Таблице №1.

Для размещения линии электропередач для обеспечения электроснабжения АЗК №108 необходима площадь земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 в размере 6 700 кв.м, каталог координат границ данного контура земельного участка приведен в Таблице №2.

4) Размер платы за установление сервитута на части земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 для организации проезда (въезда и выезда) транспортных средств к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0292101:832 АЗК №108 и размещения линий электропередач для обеспечения электроснабжения АЗК №108 составляет 34 560 руб. в месяц.                

Эксперт ФИО7 в судебном заседании 13.09.2021 выводы своего заключения подтвердил. При этом, согласно его пояснениям, требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО) при определении размера платы за сервитут им не использовались, так как при проведении экспертизы следует руководствоваться Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности», требования которого распространяются и негосударственных экспертов.

Арбитражный суд признал данную позицию эксперта ошибочной, так как исходя из разъяснений, содержащихся в п.45 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от26.12.2018), заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости имущества с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации), обязательных для применения ФСО, иных нормативных правовых актов. Приведенные АО «Пензанефтепродукт» доводы о допущенных в заключении эксперта №56/16 от 28.05.2021 нарушениях ФСО №№1, 2, 3 и 7 арбитражный суд посчитал заслуживающими внимания, так как они могли повлиять на достоверность итогового результата, в связи с чем определением Арбитражного суда Пензенской области от 08.11.2021, оставленном без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2021, по делу была назначена повторная экспертиза по следующему вопросу: определить размер платы за установление сервитута (сервитутов) на части земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 для организации проезда (въезда и выезда) транспортных средств к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0292101:832 АЗК №108 и размещения линий электропередач для обеспечения электроснабжения АЗК №108 площадью 4019 кв.м и 6019 кв.м соответственно, указанные в заключении эксперта №56/16 от 28.05.2021. 

Производство повторной экспертизы по вопросу определения платы за сервитуты было поручено эксперту АНО «Пензенская судебная экспертиза» ФИО5, имеющей высшее образование, диплом инженера по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», члену НП «Саморегулируемая организация ассоциации российский магистров оценки», ответственность оценщика застрахована, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов оценки», сертификат соответствия судебного эксперта по специальностям 16.1-16.6 (действителен 20.04.2020 по 20.04.2023).

 Согласно полученному заключению эксперта №3Э/21-62 от 30.11.2021 эксперт ФИО5 пришла к следующим выводам: 

Размер платы за установление сервитута на части земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 для организации проезда (въезда и выезда) транспортных средств к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0292101:832 АЗК №108 составит 18 515 руб. 34 коп. в год. Размер  платы за установление сервитута на части земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 для размещения линий электропередач для обеспечения электроснабжения АЗК №108 составит 20 945 руб. 18 коп. в год. Общая соразмерная плата за сервитуты составит 18 515,34 + 20 945,18 = 39 460 руб. 52 коп. в год.

При установлении сервитутов арбитражный суд руководствовался следующим.  

Согласно ч.1 ст.23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Пунктом 1 ст.274 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника и другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута). 

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 №11248/11, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются: наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Нарушение ответчиком прав истца (например, совершение ответчиком действий, ограничивающих или затрудняющих доступ истца к имуществу) не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута.

По смыслу п.1 ст.274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут может быть установлен судом только в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 №11248/11 указано, что при рассмотрении дел соответствующей категории суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. Проход и проезд к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении таких исков следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В п.3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Российской Федерации 26.04.2017) разъяснено, что не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества 

            В п.7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Российской Федерации 26.04.2017) указано, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Таким образом, при решении вопроса об установлении сервитута суд должен исходить из законности возведения объекта надвижимости, а также реальной возможности осуществлениями обеими сторонами предпринимательской деятельности и разумного баланса их экономических интересов. При этом установление более благоприятных условий для ведения бизнеса само по себе причиной предоставления сервитута быть не должно.

Материалами дела, в том числе материалами кадастровых дел и заключением эксперта №56/16 от 28.05.2021, подтверждается то, что без установления требуемых АО «Пензанефтепродукт» сервитутов эксплуатация принадлежащего ему и находящегося на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0292101:832 автозаправочного комплекса №108 с кадастровым номером 58:24:0292101:1213, в том числе входящей в него линии электропередач, объективно невозможна.  При этом самовольной постройкой (ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации) автозаправочный комплекс №108 не является, так как возводился в установленном законом порядке.

           Разрешая разногласия сторон в части платы за установление сервитутов, арбитражный суд исходил из того, что по смыслу п.5 ст.274 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.6 ст.23 Земельного кодекса Российской Федерации плата за сервитут является соразмерной платой за пользование земельным участком, по сути – вознаграждением.

           Как указано в п.12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Российской Федерации 26.04.2017), плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

           Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2015 №301-ЭС14-9021, плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог бы получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для прохода и проезда, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

           Как видно из заключения эксперта №3Э/21-62 от 30.11.2021, эксперт ФИО5 указанные требования, а также требования Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (в требуемой для экспертизы части) учла, примененный ею алгоритм расчета обоснован и понятен, а именно: 1. Определена величина площади земельного участка, связанная с прямым действием сервитута Пс – 4 019 кв.м и 6 700 кв.м; 2. Определена общая площадь земельного участка По – 1 390 031 кв.м; 3. Определена рыночная стоимость всего земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 без учета обременений Сбс – 11 435 368 руб. (сравнительным подходом (отклонение затратного и доходного подхода экспертом мотивированно отклонено) на основе подробного анализа экспертом указанных в заключении объектов-аналогов и применения им соответствующих корректировок (поправок)); 4. Определен коэффициент, учитывающий степень ограничения прав собственника (в результате установления сервитута) Кс – 56% и 38% (с приведением учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут факторов (доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка; степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута; интенсивность использования сервитута; степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода), а также соответствующих расчетов); 5. Определена стоимость сервитута по формуле: Ссерв = Сбс * (Пс/По) * Кс, что составило 18 515 руб. 34 коп. и 20 945 руб. 18 коп. соответственно, а всего – 39 460 руб. 52 коп. в год.

            Арбитражный суд обращает внимание также на то, что заключение эксперта №3Э/21-62 от 30.11.2021 содержит подробное описание причин расхождений полученных значений платы за сервитут в первичной и повторной экспертизах, а именно:  1) в первичной экспертизе к расчету рыночной стоимости земельного участка принята не общая площадь участка, а площадь, приходящаяся на долю сервитута, что противоречит выбранной экспертом методике. В повторной экспертизе рассчитана рыночная стоимость всего земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831; 2) в первичной экспертизе  при расчете рыночной стоимости земельного участка, разрешенное использование земельного участка указано – для размещения проездов и ЛЭП, в то время как разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831, в отношении которого устанавливается сервитут, не изменилось и не планируется к изменению, соответственно в первичной экспертизе приняты к сравнению аналоги с разрешенным использованием, не отвечающем разрешенному использованию оцениваемого земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831, что привело к завышению рассчитанного значения арендной платы за участок. В повторной экспертизе к сравнению приняты аналоги сходного разрешенного использования с оцениваемым земельным участком с кадастровым номером 58:24:0292101:831; 3) в первичной экспертизе нет обоснования в отношении полученного значения доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута, при этом степень влияния сервитутов на права собственника в данном случае различная.

           Соглашаясь с выводами эксперта ФИО5, арбитражный суд отмечает, что они были сделаны с учетом проведенного экспертного осмотра, произведенных экспертом исследований и достаточно мотивированы, их достоверность не опровергнута.

           ООО «Нива» убедительных доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы эксперта ФИО5, не привело. Заключение эксперта №3Э/21-62 от 30.11.2021 является полным и каких-либо неясностей не содержит. 

            Проанализировав заключение эксперта №3Э/21-62 от 30.11.2021, арбитражный суд считает, что оно полностью соответствует требованиям ст.86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу. Достаточных оснований для назначения дополнительной (третьей по счету) экспертизы в соответствии с ч.1 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ООО «Нива» арбитражным судом не установлено. 

            На основании изложенного, арбитражный суд устанавливает плату за сервитуты в размере указанном в данном заключении, то есть 18 515 руб. 34 коп. и 20 945 руб. 18 коп. за сервитут проезда (въезда и выезда) транспортных средств  и сервитут эксплуатации линии электропередач соответственно, с ежемесячной оплатой равными долями не позднее последнего числа месяца, за который производится оплата.

           Таким образом, по результатам совокупной оценки имеющихся в деле доказательств во взаимосвязи в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь приведенными нормативными положениями и разъяснениями, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Нива» и удовлетворении встречных исковых требований АО «Пензанефтепродукт».

           В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на проигравшую сторону.

В связи с отказом в удовлетворении первоначальных исковых требований понесенные ООО «Нива» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. относятся на истца.

Так как встречные исковые требования удовлетворены, то понесенные АО «Пензанефтепродукт» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб., а также по оплате судебной экспертизы в сумме 48 000 руб.  (платежное поручение №96470 от 05.02.2021) взыскиваются в его пользу с ООО «Нива».

Кроме того, с ООО «Нива» в пользу экспертной организации АНО «Пензенская судебная экспертиза» на основании ч.6 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию денежные средства в сумме 15 000 руб. в счет оплаты стоимости повторной экспертизы.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд            

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Нива» оставить без удовлетворения, расходы по оплате государственной пошлины отнести на истца.

Исковые требования акционерного общества «Пензанефтепродукт» удовлетворить, судебные расходы отнести на ответчика по встречному иску.

           Установить в пользу акционерного общества «Пензанефтепродукт» право ограниченного пользования (сервитут) для прохода и проезда транспортных средств к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0292101:832 автозаправочному комплексу №108 с кадастровым номером 58:24:0292101:1213 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831, площадью 4 019 кв.м, местоположение которой указано в межевом плане земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 от 11.12.2014, а именно:

№ точки

Координата  X

Координата Y

1

386273,34

2214671,28

2

386253,98

2214687,81

3

386248,89

2214697,74

4

386128,30

2214701,02

5

386125,03

2214693,90

6

386107,77

2214670,21

Срок действия сервитута – бессрочно, размер платы за сервитут 18 515 руб. 34 коп. в год, порядок внесения платы за сервитут – ежемесячно равными долями, не позднее последнего числа каждого месяца. 

           Установить в пользу акционерного общества «Пензанефтепродукт» право ограниченного пользования (сервитут) для эксплуатации линии электропередач к автозаправочному комплексу №108 с кадастровым номером 58:24:0292101:1213 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831, площадью 6 700 кв.м, местоположение которой указано в межевом плане земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:831 от 11.04.2014, а именно: 

№ точки

Координата  X

Координата Y

1

386130,82

2217752,65

2

386131,83

2214789,27

3

386129,42

2214789,32

4

386124,81

2214758,71

5

385916,51

2214760,48

6

385911,48

2214784,88

7

385853,21

2215190,35

8

385822,52

2215418,00

9

385808,47

2215537,84

10

385795,47

2215653,19

11

385817,73

2215670,17

12

385811,52

2215672,96

13

385790,45

2215656,91

14

385792,30

2215648,66

15

385796,50

2215639,68

16

385791,55

2215635,45

17

385803,16

2215537,12

18

385816,85

2215417,14

19

385847,50

2215189,39

20

385905,92

2214783,97

21

385911,12

2214756,89

22

385911,86

2214754,90

23

385914,03

2214754,50

Срок действия сервитута – бессрочно, размер платы за сервитут 20 945 руб. 18 коп. в год, порядок внесения платы за сервитут – ежемесячно равными долями, не позднее последнего числа каждого месяца. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нива» в пользу акционерного общества «Пензанефтепродукт» судебные расходы в сумме 60 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нива» в пользу автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 15 000 руб. в счет оплаты стоимости экспертизы.   

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья                                                       Аверьянов С.В.