/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2198/18 

Екатеринбург

26 апреля 2018 г.

 

Дело № А07-23183/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Продтовары» (далее – общество «Продтовары») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2017 по делу                                № А07-23183/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Продтовары» о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 07.03.2007 № 1363, а также об обязании освободить нежилое встроенное помещение на первом этаже девятиэтажного жилого дома общей площадью 218,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Салават, ул. Ленинградская, д. 67, и передать его по акту приема-передачи Комитету.

Решением арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2017 (судья Салиева Л.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2018 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Пирская О.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Продтовары» просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Как указал заявитель, 10.05.2017 принято решение о реорганизации общества  «Продтовары» в форме выделения с приобретением самим реорганизуемым обществом долей создаваемых обществ с ограниченной ответственностью. В ходе проведения процедуры реорганизации из общества  «Продтовары» выделено общество с ограниченной ответственностью «Продтоварный магазин № 2» (далее – общество «Продтоварный магазин                          № 2»). В настоящее время процедура реорганизации в отношении него завершена, в соответствии с передаточным актом все права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу с ограниченной ответственностью «Продтоварный магазин № 2».

По мнению ответчика, в нарушение ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес общества с ограниченной ответственностью «Продтоварный магазин № 2» требование о расторжении договора не направлено, в связи с чем Комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в порядке п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в отношении общества «Продтовары» введена процедура банкротства – наблюдение, как полагает кассатор, само право долгосрочной аренды является активом для общества «Продтовары» и оценивается примерно в 500 000 000 руб. Указанный актив может быть реализован в ходе процедуры несостоятельности (банкротства). При таких обстоятельствах Комитет должен был обратиться с соответствующим заявлением к обществу «Продтовары» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).

В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодатель), МУП УО «Жилкомзаказчик» (балансодержатель) и акционерным обществом «Продтовары» (арендатор) заключен договор                             от 07.03.2007  № 1363 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель совместно с балансодержателем на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 12.02.2017 № 2/228 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда – встроенное помещение на первом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенное по адресу: г. Салават,     ул. Ленинградская д. 67, общей площадью 218,3 кв. м, для торговли продовольственными товарами.

В силу п. 1.2 договора условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.02.2007, и действуют до 01.02.2011 в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1.7 договора предусмотрено, что арендатор не вправе распоряжаться как правом аренды, предоставленным ему в соответствии с условиями настоящего договора, так и непосредственно арендуемым объектом путем его продажи, передачи третьим лицам в залог, безвозмездное пользование, а также внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и других организаций или любым иным образом. На данное право не может быть обращено взыскание кредиторами арендатора.

Настоящий договор может быть расторгнут досрочно в установленном порядке по требованию арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в двухнедельный срок, с выселением арендатора из объекта аренды при возникновении, в том числе, неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 настоящего договора, более двух раз подряд, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению (п. 5.3.4 договора).

Согласно п. 5.5 договора при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю объект по акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором в порядке, предусмотренном Порядком предоставления в аренду (субаренду) объектов муниципального нежилого фонда городского округа город Салават Республики Башкортостан. Если арендатор не возвратил объект либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи.

Письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан от 16.07.2009 № 15/018/2009-533 подтверждена государственная регистрация договора.

Право собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан на объект аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.11.2007 серии 04АА № 972232.

Соглашением от 28.05.2008, зарегистрированным в установленном законом порядке, стороны продлили действие договора с 01.06.2008 по 31.05.2018.

Заключив соглашение от 28.06.2008 и зарегистрировав его в установленном законом порядке, стороны продлили действие договора до 28.06.2033.

Письмом от 21.04.2017 № 30-18-У, направленном в адрес ответчика, истец указал на необходимость в срок до 25.05.2017 погасить образовавшуюся задолженность по договору от 07.03.2007 № 1363, а также предложил расторгнуть договор с 25.05.2017 и передать имущество арендодателю по акту приема-передачи в связи с ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязательств в части внесения арендной платы. Указанное письмо получено 21.04.2017 Хабибуллиной, о чем свидетельствует отметка на письме.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с января 2015 года по июнь 2017 года, в связи с чем истцом заявлено об одностороннем отказе от договора аренды и возврате арендуемого по указанному договору ответчиком имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суды исходили  из доказанности обстоятельства расторжения договора в одностороннем порядке в связи с неоднократным нарушением ответчиком срока внесения арендных платежей, что подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-18390/2017, а поскольку договор аренды расторгнут в судебном порядке, право арендатора на пользование помещением прекратилось, суды обязали общество освободить и возвратить помещение Комитету.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.

Проанализировав правоотношения сторон, суды пришли к выводу о том, что указанные отношения возникли из договора аренды, соответственно регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 450 названного Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 5.3.4 спорного договора аренды договор может быть расторгнут досрочно в установленном порядке по требованию арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в двухнедельный срок, с выселением арендатора из объекта аренды при возникновении, в том числе, неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 настоящего договора, более двух раз подряд, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

При рассмотрении дела № А07-18390/2017 установлено, что ответчиком неоднократно допускались просрочки внесения арендной платы. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.08.2017 по указанному делу с общества «Продтовары» в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 86 815 руб. 86 коп. за период с января 2015 года по июнь 2017 года, пени за просрочку в сумме 10 355 руб. 49 коп.

Как указывалось выше, истцом в адрес ответчика направлено письмо от 21.04.2017 № 30-18-У с указанием на необходимость в срок до 25.05.2017 погасить образовавшуюся задолженность по договору от 07.03.2007 № 1363, а также предложением о расторжении договора с 25.05.2017 и передаче имущества арендодателю по акту приема-передачи в связи с ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязательств в части внесения арендной платы. На письме имеется отметка о получении его 21.04.2017 Хабибуллиной.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что факт неоднократного невнесения арендатором платежей подтвержден вступившим в законную силу судебным актом по делу № А07-18390/2017, а также принимая во внимание надлежащее уведомление ответчика о расторжении договора, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований о расторжении договора аренды.

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем какие-либо доказательства, свидетельствующие об освобождении и передаче помещения истцу, ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Поскольку договор аренды расторгнут в судебном порядке, в связи с чем право арендатора на пользование помещением прекратилось, суды обоснованно обязали ответчика освободить и возвратить арендуемое по вышеуказанному договору аренды помещение Комитету.

Довод заявителя жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора с новым арендатором – обществом «Продтоварный магазин № 2», образованному в результате реорганизации общества «Продтовары», которому в соответствии с передаточным актом перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство общества «Продтоварный магазин № 2» о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в его удовлетворении отказал. Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает следующее.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Из п. 1.7 договора аренды усматривается, что стороны установили категоричный запрет на передачу арендатором в любом порядке прав и обязанностей арендатора по договору.

Довод кассатора о том, что право долгосрочной аренды является активом для общества «Продтовары», который может быть реализован в ходе процедуры несостоятельности (банкротства), в связи с чем Комитет должен был обратиться с соответствующим заявлением к обществу «Продтовары» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), также обоснованно отклонен судами, поскольку предметом настоящего иска не является требование имущественного характера о взыскании с ответчика денежных средств, иск заявлен о расторжении договора аренды муниципального имущества и обязании ответчика освободить переданные ему в аренду помещения.

Признание арендатора несостоятельным (банкротом) не является само по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве не содержит. Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться, не могут быть переданы другому лицу только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве. Более того, заявленные Комитетом требования не связаны с взысканием с общества «Продтовары» денежных средств и не влияют иным способом на размер конкурсной массы должника, что соответствует правовой позиции, содержащейся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений при рассмотрении дела судами норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2017 по делу № А07-23183/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Продтовары» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                      С.В. Лазарев