Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-10026/2019

г. Хабаровск

19 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.08.2019.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.Н. Лесниковой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Дальневосточного открытого акционерного общества по производству изделий электронной техники «Дальэлектрон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения 680033, 

<

...>)

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 117997, 

<

...>)

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки,

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2 – управляющий, ФИО3 по доверенности от 21.01.2019;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 27.02.2018 № ДВБ/245-Д,

УСТАНОВИЛ:

Дальневосточное открытое акционерное общество по производству изделий электронной техники «Дальэлектрон» (далее – истец, ОАО «Дальэлектрон») обратилось в арбитражный суд с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ответчик, ПАО «Сбербанк») о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества: функциональное помещение, нежилое площадью 9 925,7 кв.метров, расположенное по адресу: 

<

...> (1-6,15-36, 38,40-78,80-83), 2(1-2), кадастровый номер 27:23:0010624:861, принадлежащее на праве собственности ОАО «Дальэлектрон» на основании свидетельства о государственной регистрации права 27-АВ 779858 от 01.04.2013.

Определением от 10.06.2019 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Три кота» (далее – ООО «Три Кота»), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИП ФИО2) привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, согласно которому с иском не согласен, считает, что ПАО «Сбербанк» не было допущено нарушение прав ОАО «Дальэлектрон», в связи с чем ПАО «Сбербанк» является ненадлежащим ответчиком по данному делу. При наличии договора субаренды и договора аренды, действие которых подтверждено государственной регистрацией договоров, признание отсутствующим обременения в виде ипотеки противоречит действующему законодательству и нарушает права ПАО «Сбербанк».

Истец представил возражения на отзыв ответчика.

Третьи лица в судебное заседание не явились, отзыв на исковое заявление не представили.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права 27-АВ 779858 от 01.04.2013 года ОАО «Дальэлектрон» принадлежит на праве собственности функциональное помещение, назначение нежилое, общая площадь 9 925,7 кв.м., этаж 1,2, адрес объекта: 

<

...> (1-6,15-36, 38, 40-78, 80-83), 2 (1-2). Кадастровый номер: 27-27-01\012\2013-319. 25.09.2013 присвоен кадастровый номер 27:23:0010624:816.

31.07.2013 между ОАО «Дальэлектрон» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование для ведения предпринимательской деятельности нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> (литер Д (корпус № 1)) общей площадью 9 925,7 кв.м., помещения первого этажа № 1-6, 15-36, 38, 40-78, 80-83, помещение второго этажа № 1-2. Помещения расположены на 1, 2 этажах, на отметке 0.0.

05.05.2015 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Три Кота» (арендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 9 925, 7 кв.м., помещения 1 этажа № 1-6, 15-36, 38, 40-78, 80-83, помещения 2 этажа № 1-2, помещения расположены на 1,2 этажах, на отметке 0,0 в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, (литер Д (корпус № 1).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, о чем в ЕГРН 30.07.2015 года внесена запись о регистрации договора № 27-27\001-27\074\202\2015-7703\2.

01.11.2018 ИП ФИО2 и ООО «Три Кота» пришли к соглашению о досрочном расторжении договора, между ними было заключено соглашение о расторжении договора субаренды нежилых помещений от 05.05.2015.

09.01.2019 ИП ФИО2 обратился с заявлением о государственной регистрации прекращения права субаренды недвижимого имущества на основании соглашения от 01.11.2018.

ИП ФИО2 было получено уведомление о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права № КУВД-001/2019-17643/1 от 18.01.2019 года. 

Основанием приостановления явился тот факт, что ЕГРН содержит сведения о запрете отчуждать, распоряжаться иным образом имущественными правами, принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью «Три Кота», переданным в залог Банку по договору ипотеки с обществом с ограниченной ответственностью «Три Кота» № 700160135-5 от 26.12.2016. на основании определения Ленинского районного суда г. Владивостока.

ИП ФИО2 обратился к ОАО «Дальэлектрон» с целью прояснения обстоятельств и рассмотрения вопроса о досрочном расторжении договора аренды от 31.07.2013 года, заключенного между ОАО «Дальэлектрон» и ИП ФИО2 

ОАО «Дальэлектрон» и ИП ФИО2 пришли к соглашению о досрочном расторжении договора, о чем было заключено соглашение от 20.02.2019 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 31.07.2013.

На основании данного соглашения ИП ФИО2 обратился с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды недвижимого имущества, однако 05.03.2019 года им было получено уведомление о приостановлении регистрации сделки об ограничении права № КУВД-001/2019-1940532/1. 

Основанием приостановления явился тот факт, что ЕГРН содержит сведения о запрете отчуждать, распоряжаться иным образом имущественными правами, принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью «Три Кота», переданным в залог Банку по договору ипотеки с обществом с ограниченной ответственностью «Три Кота» № 700160135-5 от 26.12.2016.

Истцу стало известно, что определением Ленинского районного суда г. Владивостока от 22.10.2018 года наложен запрет отчуждения, распоряжения иным образом имущественными правами, принадлежащими ООО «Три Кота», переданным в залог Банку на основании договора ипотеки, заключенного между ПАО «Сбербанк» и ООО «Три Кота» № 700160135-5 от 26.12.2016 по договору субаренды нежилых помещений от 05.05.2015, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Три Кота». 

Согласно определения Ленинского районного суда г. Владивостока от 22.10.2018 года ПАО «Сбербанк» обратился в суд с иском к ООО «Три Кота», ФИО5, ФИО6, ФИО7 о взыскании сумм по договору займа, на основании чего возбуждено производство по делу №2-5369/2018. 

Одновременно ПАО «Сбербанк» обратился с ходатайством о принятии мер по обеспечению иска в связи с тем, что 26.12.2016 между ПАО «Сбербанк» и ООО «Три Кота» заключен договор ипотеки № 700160135-5, по условиям которого ООО «Три Кота» заложило право аренды по договору субаренды от 05.05.2015.

ОАО «Дальэлектрон» своего согласие на передачу права аренды в залог не давало, договорами аренды право передачи объекта недвижимости в залог не предусмотрено, уведомление о передаче ООО «Три Кота» права аренды в залог не получало, к участию в деле №2-5369/2018 не привлекалось.

ОАО «Дальэлектрон» стало известно, что ООО «Три кота» (ИНН 

<

***>) решением Арбитражного суда города Москвы от 01.03.2019 года по делу № А40-293239/2018 признано несостоятельным (банкротом) по упрощённой процедуре ликвидированного должника.

На основании копии вышеуказанного решения, распечатанного с официального сайта Арбитражного суда города Москвы, 07.05.2019 ОАО «Дальэлектрон» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю с целью прекращения обременения объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0010624:861.

15.05.2019 ОАО «Дальэлектрон» было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что ОАО «Дальэлектрон» не является стороной договора ипотеки.

Истец ссылается на то, что не является участником правоотношений по договору залога, вместе с тем, сохранение залога права аренды, при наличии воли сторон договора аренды на его прекращение нарушает принцип осуществления прав своей волей в своем интересе (п.2 ст.1 ГК РФ).

Сохранение ипотеки в обеспечение исполнения обязательства, стороной которого ОАО «Дальэлектрон» не является, нарушает фундаментальные права собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом, закрепленные в пункте 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в настоящий момент ОАО «Дальэлектрон» лишено возможности сдать недвижимое имущество в долгосрочную аренду третьему лицу, либо реализовать по своему усмотрению.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, обстоятельства конкретного дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 4 Закона № 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона № 122-ФЗ, пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) (далее - Закон 102-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме либо решения суда, арбитражного суда, либо третейского суда о прекращении ипотеки.

На основании пункта 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

В силу статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Закона № 122-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Согласно материалам дела ОАО «Дальэлектрон» представило все необходимые документы, подтверждающие расторжение договора аренды, руководствуясь статьёй 352 ГК РФ, статьями 16, 17, 18, 29 Закона № 122-ФЗ, но препятствием для государственной регистрации расторжения договора аренды послужил факт наличия в ЕГРН сведений о запрете отчуждения, распоряжения иным образом имущественными правами по договору субаренды помещений от 05.05.2015.

ОАО «Дальэлектрон» (арендодатель) не является субъектом правоотношений по договору ипотеки № 700160135-5 от 26.12.2016, доказательств тому, что арендатор ООО «Три кота» уведомил арендодателя о передаче права аренды по договору аренды недвижимого имущества от 05.05.2015 в залог ПАО «Сбербанк» в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными. 

Поскольку договор субаренды от 05.05.2015, договор аренды от 31.07.2013 расторгнуты сторонами, то в связи с расторжением договора аренды и прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды. 

В связи с тем, что залогодержателем право залога утрачено, основания для сохранения записи в ЕГРН об обременении помещения с кадастровым номером 27:23:0010624:861 ипотекой отсутствуют.

Таким образом, при прекращении правоотношений, возникших на основании договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права аренды также прекращаются, а государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, обременённого ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки.

Довод ответчика, что ПАО «Сбербанк» не является надлежащим ответчиком по делу, отклоняется судом по следующим основаниям.

Согласно пункту 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 (далее - постановление Пленумов № 10/22), ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права на обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

При этом принимается во внимание тот факт, что ПАО «Сбербанк», как профессиональный участник рынка кредитных услуг, обязан был проверить правомерность действий ООО «Три Кота» при заключении договора ипотеки № 700160135-5.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления Пленумов № 10/22).

В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, установленных статьей 12 ГК РФ, либо иными нормами закона.

На основании изложенного, довод о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права отклоняется.

С учетом изложенного исковое требование подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества: функциональное помещение, нежилое площадью 9 925,7 кв.метров, расположенное по адресу: 

<

...> (1-6,15-36, 38,40-78,80-83), 2(1-2), кадастровый номер 27:23:0010624:861, принадлежащее на праве собственности ОАО «Дальэлектрон» на основании свидетельства о государственной регистрации права 27-АВ 779858 от 01.04.2013.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в пользу Дальневосточного открытого акционерного общества по производству изделий электронной техники «Дальэлектрон» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                О.Н. Лесникова