ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8039/2025

г. Челябинск

10 сентября 2025 года

Дело № А07-22747/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2025 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С., судей Жернакова А.С., Зориной Н.В.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кобыльченко Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.06.2025 по делу № А07-22747/2023.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.  

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вектор» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – истец, ООО «Вектор») к обществу с ограниченной ответственностью «СтройБизнесСервис» (далее – ответчик, ООО «СтройБизнесСервис») о взыскании задолженности по арендной плате, в том числе за фактическое пользование помещением, в размере 33 354 442 рублей за период с 10.12.2014 по 11.05.2023, об истребовании недвижимого имущества.  

От истца поступило заявление об уменьшении исковых требований, согласно которому просит взыскать арендную плату в пределах трехлетнего срока и с учетом выбытия части арендуемых помещений в сумме 146 816 руб. за фактическое пользование ответчиком помещениями в период с 11.05.2020 по 11.05.2023. Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации.  

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Тандер».  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.06.2025 (резолютивная часть от 02.06.2025) в удовлетворении исковых требований отказано.  

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.06.2025 в резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2025 по делу № А07-22747/2023 исправлена техническая опечатка.  

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Вектор» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.  

В обоснование своей позиции апеллянт отмечает, что суд указал, что спорные помещения относятся к местам общего пользования, а именно: 3.1. кадастровый номер 02:55:020108:710 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 9,этаж 2,площадь 20,10 кв.м. - лестница черного хода; 3.2. кадастровый номер 02:55:020108:716 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 22,этаж 2,площадь 26,70 кв.м. - лестница основная; 3.3. кадастровый номер 02:55:020108:724 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 8,этаж 1,площадь 5,30 кв.м. – лестничная; 3.4. кадастровый номер 02:55:020108:725 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 9,этаж 1,площадь 20,9 кв.м. - лестница основная; 3.5. кадастровый номер 02:55:020108:726 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 9,этаж 1,площадь 14,40 кв.м. – тамбур; 3.6. кадастровый номер 02:55:020108:727 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 7,этаж 1,площадь 10,60 кв.м. – электрощитовая; 3.7. кадастровый номер 02:55:020108:731 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 1,этаж 3,площадь 26,70 кв.м. - лестница основная; 3.8. кадастровый номер 02:55:020108:732 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 9,этаж 3,площадь 20,10 кв.м. - лестница черновая. При этом суд не учел, что изменения в договор аренды не вносились в связи с тем, что арендованное имущество является местами общего пользования, о чем при заключении указанного договора ответчику не было известно. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Кроме того, места общего пользования не просужены и не утверждены судебным актом. Таким образом, судом неверно применены нормы права при рассмотрении заявления ООО «Вектор» по данному делу.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2025 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 08.09.2025.  

От общества с ограниченной ответственностью «Стройбизнессервис» поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.09.2011 между обществом ЮК «Роксана» (арендодатель) и обществом «СтройБизнесСервис» (арендатор) заключен договор № 12-11Ф аренды нежилых помещений (далее – договор), согласно которому арендодатель передает за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения, а именно помещения:  

- цокольного этажа (подвал), помещения на поэтажном плане №№ 1,2,3,4 общей площадью 841,8 кв.м.;  

- 1 (первого) этажа, помещения на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9 общей площадью 758,6 кв.м.;  

- 2 (второго) этажа, помещения на поэтажном плане №№ 9,22 общей площадью 46,8 кв.м.;  

- 3 (третьего) этажа, помещения на поэтажном плане №№ 1,9 общей площадью 46,8 кв.м. административного здания по адресу: 

<

...> (в дальнейшем – Помещения).  

Согласно п. 2.2. договора, место расположения, площадь и состав передаваемых в аренду помещений определяются в соответствии с техническими паспортами и кадастровыми паспортами:  

- по цокольному этажу: кадастровый номер 02:55:020108:0:15/5; Технический паспорт инвентарный номер 502079:  

- по первому этажу: кадастровый номер 02:55:020108:0:15/7; Технический паспорт инвентарный номер 502079; Кадастровый номер 02:55:020108:0:15/4; Технический паспорт инвентарный номер 502079; Кадастровый номер 02:55:020108:0:15/1; Технический паспорт инвентарный номер 502079; Кадастровый номер 02:55:020108:0:15/2; Технический паспорт инвентарный номер 502079; Кадастровый номер 02:55:020108:0:15/11; Технический паспорт инвентарный номер 502079; Кадастровый номер 02:55:020108:0:15/9; Технический паспорт инвентарный номер 502079; Кадастровый номер 02:55:020108:0:15/8; Технический паспорт инвентарный номер 502079;  

- по второму этажу: Кадастровый номер 02:55:020108:0:15/10; Технический паспорт инвентарный номер 502079; Кадастровый номер 02:55:020108:0:15/3; Технический паспорт инвентарный номер 502079;  

- по третьему этажу: Кадастровый номер 02:55:020108:0:15/15; Технический паспорт инвентарный номер 502079; Кадастровый номер 02:55:020108:0:15/13; Технический паспорт инвентарный номер 502079.  

В связи с изменениями в законодательстве индивидуализирующие признаки арендованных помещений выглядят следующим образом:  

Условный номер  

Кадастровый номер

А дрес 

Этаж 

Площадь 

02:55:020108:0:15/5  

02:55:020108:710  

Республика Башкортостан,  

Подвал 

841,80 

г. Уфа, р-н Октябрьский, ул. 

Рихарда Зорге, д. 45, корп.  

6, на п/пл 1,2,3,4 

02:55:020108:0:15/10  

02:55:020108:715  

Республика Башкортостан,  

2 

20,10 

г. Уфа, 

ул. Рихарда Зорге, д. 45,  

корп. 6, № 

на п/пл 9 

02:55:020108:0:15/3  

02:55:020108:716  

Республика Башкортостан,  

2 

26,70 

г. Уфа, 

ул. Рихарда Зорге, д. 45,  

корп. 6, № 

на п/пл 22 

02:55:020108:0:15/11  

02:55:020108:722  

Республика Башкортостан,  

1 

27,80 

г. Уфа, р-н Октябрьский, ул. 

Рихарда Зорге, д. 45, корп.  

6, номер на этаже 5 

02:55:020108:0:15/8  

02:55:020108:723  

Республика Башкортостан,  

1 

648,90 

г. Уфа, Октябрьский, ул.  

Рихарда Зорге, д. 45, корп. 6  

02:55:020108:0:15/9  

02:55:020108:724  

Республика Башкортостан,  

1 

5,30 

г. Уфа, 

ул Рихарда Зорге, д. 45 (6),  

на п/пл 

8 

02:55:020108:0:15/2  

02:55:020108:725  

Республика Башкортостан,  

1 

20,9 

г. Уфа, 

ул. Рихарда Зорге, д. 45,  

корп. 6, № 

на п/пл 9 

02:55:020108:0:15/4  

02:55:020108:726  

Республика Башкортостан,  

1 

14,40 

г. Уфа, р-н Октябрьский, ул. 

Рихарда Зорге, д. 45, корп.  

6, № на п/пл 1 

02:55:020108:0:15/7  

02:55:020108:727  

Республика Башкортостан,  

1 

10,60 

г. Уфа, 

ул. Рихарда Зорге, д. 45,  

корп. 6, № 

на п/пл 7 

02:55:020108:0:15/1  

02:55:020108:728  

Республика Башкортостан,  

1 

20,30 

г. Уфа, р-н Октябрьский, ул. 

Рихарда Зорге, д. 45, корп.  

6, № на п/пл 6 

02:55:020108:0:15/15  

02:55:020108:731  

Республика Башкортостан,  

3 

26,70 

г. Уфа, 

ул. Рихарда Зорге, д. 45,  

корп. 6 , № 

на п/пл 1 

02:55:020108:0:15/13  

02:55:020108:732  

Республика Башкортостан,  

3 

20,10 

г. Уфа, 

ул. Рихарда Зорге, д. 45,  

корп. 6, № 

на п/пл 9 

По условиям п. 8.1. договор заключен на срок с 27.09.2011 по 27.09.2021 и вступает в силу с момента подписания.  

Согласно п. 2.1. договора передача и принятие помещений оформлена сторонами путем подписания акта приема-передачи нежилых помещений от 27.09.2011 г.  

Указанный договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в Росреестре по Республике Башкортостан.  

В соответствии с п. 4.1.1 договора фиксированная плата: складывается из расчета: помещения цокольного этажа (841,8 кв.м.) – 220 руб. в месяц за один кв.м., помещения первого этажа (758,6 кв.м.) – 220 руб. в месяц за один кв.м., помещения второго этажа (46,8 кв.м.) – 220 руб. за один кв.м., помещения третьего этажа (46,8 кв.м.) – 220 руб. за один кв.м. Общая сумма арендной платы составляет 372 680 руб. в месяц (в том числе НДС).  

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что арендная плата начисляется ежемесячно, начало платежа определяется датой акта приема-передачи помещения. Не использование арендного помещения арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателям.  

Арендатор уплачивает арендную плату не позднее десятого числа месяца, следующего за расчетным путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 4.3 договора).  

Как указывает истец, часть помещений была включена в уставной капитал общества «Вектор», о чем свидетельствует определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.12.2014 по делу № А07-3170/2014, согласно которому суд определил:  

«Производство по делу № А07-3170/14 по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Роксана», Обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» о признании недействительной сделки по внесению недвижимого имущества в уставный капитал ООО «Вектор» следующего недвижимого имущества: нежилое помещение, площадью 841,8 кв.м., подвал, кадастровый номер 02:55:020108:710, расположенное по адресу: г. Уфа, Рихарда Зорге, д. 45, корп. 6; нежилое помещение площадью 659,3 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 02:55:020108: 723, расположенное по адресу: 

<

...>, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства физкультурно-оздоровительного центра, общей площадью 1250 кв.м., кадастровый номер 02:55:020108:339, местоположение определено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, о применении последствий его недействительности, прекратить».  

Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2022 по делу № А07-30193/2019 установлен факт владения имуществом по адресу 

<

...> следующими лицами:  

Кадастровый номер 

Площадь 

Собственник 

02:55:020108:4008 

709,5 

ФИО3 с 03.02.2016  

02:55:020108:4985 412,8 

ФИО4 с 03.03.2016 по  

04.05.2016 

ФИО5 с 05.05.2016 

02:55:020108:4986 

76,4 

ФИО4 с 03.03.2016 по  

05.05.2016 

2/25 ФИО6 с 06.05.2016 19/25  

ФИО5 с 06.05.2016 4/25  

ФИО7 с 06.05.2016  

02:55:020108:4987 

22,7 

ФИО4 с 03.03.2016 по  

05.05.2016 

2/25 ФИО6 с 06.05.2016 19/25  

ФИО5 с 06.05.2016 4/25  

ФИО7 с 06.05.2016  

02:55:020108:4988 

148,9 

ФИО4 с 03.03.2016 по  

26.04.2016 

1/3 ФИО6 с 27.04.2016  

2/3 ФИО7 с 27.04.2016  

02:55:020108:4989 

20,7 

ФИО4 с 03.03.2016 по  

04.05.2016 

ФИО5 с 05.05.2016 

02:55:020108:708 352,5 Снят с учета  

07.03.2016 

02:55:020108:709 

319 

Снят с учета 07.03.2016 

02:55:020108:710 

841,8 

ООО Роксана с 08.07.2010 по  

10.09.2013 

ООО Вектор с 11.09.2013 по  

28.11.2017 

КПК Ренда Заемно-Сберегательная  

касса с 29.11.2017 

02:55:020108:711 

51,7 

ООО Универсал с 01.09.2010  

02:55:020108:712 155,9 

ФИО8 с 18.07.2010 по  

13.10.2015 

ФИО9 с 14.10.2015 

02:55:020108:713 94,1 17/100  

ФИО10 с 14.06.2016 27/100  

ФИО9 с 14.10.2015 18/100  

ФИО11 с 24.04.2014  

9/100 000 

Универсал с 28.07.2010 

29/100 ФИО12 с 

28.07.2010 

02:55:020108:714 

100,2 

ФИО13 с 18.07.2010 по  

23.04.2014 

ФИО11 с 24.04.2014  

02:55:020108:715 

20,1 

ООО Роксана с 26.07.2010 по  

11.09.2013 

ООО Вектор с 12.09.2013 с 27.09.2011 сдается в аренду СтройБизнесСервис  

02:55:020108:716 

26,7 

ООО Роксана с 26.07.2010 по  

11.09.2013 

ООО Вектор с 12.09.2013 с  

27.09.2011 сдается в аренду  

СтройБизнесСервис 

02:55:020108:717 

99,3 

ФИО14 с 26.07.2010 по  

17.04.2016 

ФИО10 с 18.04.2016  

02:55:020108:718 

165,6 

ФИО12 с 16.07.2010  

02:55:020108:722 

27,8 

ООО Роксана c 05.07.2010 no  

10.09.2013 

ООО Вектор c 11.09.2013 no  

23.11.2017 

КПК Ренда ЗаемноСберегательная 

касса с 

24.11.2017 

02:55:020108:723 

648,9 

ООО Роксана с 08.07.2010 по  

10.09.2013 

ООО Вектор с 11.09.2013 по  

09.08.2017 

АО Тандер с 10.08.2017 

02:55:020108:724 

5,3 

ООО Роксана с 06.07.2010 по  

11.09.2013 

ООО Вектор с 12.09.2013 

с 27.09.2011 сдается в аренду  

СтройБизнесСервис 

02:55:020108:725 

20,9 

ООО Роксана с 06.07.2010 по  

11.09.2013 

ООО Вектор с 12.09.2013 

с 27.09.2011 сдается в аренду  

СтройБизнесСервис 

02:55:020108:726 

14,4 

ООО Роксана с 06.07.2010 по  

10.09.2013 

ООО Вектор с 11.09.2013 

с 27.09.2011 сдается в аренду  

СтройБизнесСервис 

02:55:020108:727 

10,6 

ООО Роксана с 06.07.2010 по  

10.09.2013 

ООО Вектор с 11.09.2013 

с 27.09.2011 сдается в аренду  

СтройБизнесСервис 

02:55:020108:728 

20,3 

ООО Роксана с 25.07.2010 по  

10.09.2013 

ООО Вектор с 11.09.2013 по  

23.11.2017 

КПК Ренда ЗаемноСберегательная 

касса с 

24.11.2017 

02:55:020108:729 

170,6 

Снят с учета 10.02.2016 

02:55:020108:730 

546,8 

Снят с учета 10.02.2016 

02:55:020108:731 

26,7 

ООО Роксана с 06.07.2010 по  

10.09.2013 

ООО Вектор с 11.09.2013 

с 27.09.2011 сдается в аренду  

СтройБизнесСервис 

02:55:020108:732 

20,1 

ООО Роксана с 06.07.2010 по  

10.09.2013 

ООО Вектор с 11.09.2013 

с 27.09.2011 сдается в аренду  

СтройБизнесСервис 

Истец ссылается на то, что ООО «Вектор» сдает в аренду ООО  

«СтройБизнесСервис» восемь объектов общей площадью 20,1+26,7+10,6+5,3+20,9+14,4+20,1+26,7=144,8 кв.м.  

Размер арендной платы составляет 220,00 рублей за 1 кв.м., ежемесячный платеж по договору составляет: (144,8 кв.м.) * 220 руб. = 31 856 руб./мес.  

Согласно расчету истца арендная плата за период с 11.05.2020 по 11.05.2023 составляет: (144,8 кв.м.) * 220 руб. * 36 месяцев = 1 146 816 руб.  

Поскольку общество «СтройБизнесСервис» арендную плату в адрес общества «Вектор» не вносило, на стороне ответчика образовалась задолженность.  

По условиям п. 4.6 договора, при задержке передачи помещений арендатор обязан уплатить арендную плату за все время пользования помещениями.  

Истцом в адрес ответчика было направлено требование о возвращении арендованных помещений и погашении задолженности по арендной плате, однако до настоящего времени ответа не поступило.  

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании 1 146 816 руб. (с учетом уточнений).  

Из уточнения исковых требований и пояснений истца следует, что расчет арендной платы произведен им за помещения общего пользования.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил, что условия договора аренда противоречат положениям ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку места общего пользования не могут быть самостоятельными объектами аренды. Назначение помещений и невозможность сдачи их в аренду подтверждается материалами дела.  

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле  

доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.  

Истец указывает на то, что фактически между сторонами возникли правоотношения регулируемые гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

По смыслу ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Исходя из положений ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).  

Ответчик, возражая относительно предъявленных требований, в отзыве указал, что 14.08.2013 между обществом ЮК «Роксана» (Арендодатель) и обществом «СтройБизнесСервис» (Арендатор) заключено соглашение о расторжении договора аренды № 12-11Ф от 27.09.2011 в связи с отчуждением нежилых помещений, переданных во временное владение и пользование (в аренду).  

Кроме того, в отзыве указано, что на основании соглашения об отступном от 23.11.2017 между обществом «Вектор» и кредитным потребительским  

кооперативом «Ренда Заемно-сберегательная касса» состоялся переход права собственности на:  

1.1. нежилое помещение общей площадью 841,8 кв.м., подвал, кадастровый номер 02:55:020108:710, расположенное по адресу : 

<

...>;  

1.2. нежилое помещение общей площадью 27,8 кв.м., этаж 1 , номер на поэтажном плане 5, кадастровый номер 02:55:020108:722, расположенное по адресу : 

<

...>;  

1.3. нежилое помещение общей площадью 20,3 кв.м., этаж 1 , номер на поэтажном плане 6, кадастровый номер 02:55:020108:728, расположенное по адресу : 

<

...>;  

23.11.2017 между сторонами подписан акт приема передачи объектов недвижимости во исполнение соглашения об отступном от 23.11.2017.  

Переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан.  

Кроме того, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № УфФ/52616/17 от 01.08.2017 и акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.08.2017 общество «Вектор» продал акционерному обществу «ТАНДЕР» нежилое помещение площадью 659,3 кв.м.,1 этаж, кадастровый номер 02:556020108:723, расположенное по адресу: 

<

...>.  

Переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан.  

Как поясняет ответчик, перечисленные в таблице истцом, приложенной к исковому заявлению о взыскании задолженности по арендной плате, помещения относятся к МОПам (места общего пользования), а именно:  

3.1. кадастровый номер 02:55:020108:710 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 9,этаж 2,площадь 20,10 кв.м. -лестница черного хода;  

3.2. кадастровый номер 02:55:020108:716 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 22,этаж 2,площадь 26,70 кв.м. -лестница основная;  

3.3. кадастровый номер 02:55:020108:724 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 8,этаж 1,площадь 5,30 кв.м. – лестничная;  

3.4. кадастровый номер 02:55:020108:725 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 9,этаж 1,площадь 20,9 кв.м. - лестница основная;  

3.5. кадастровый номер 02:55:020108:726 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 9,этаж 1,площадь 14,40 кв.м. – тамбур;  

3.6. кадастровый номер 02:55:020108:727 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 7,этаж 1,площадь 10,60 кв.м. – электрощитовая;  

3.7. кадастровый номер 02:55:020108:731 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 1,этаж 3,площадь 26,70 кв.м. - лестница основная;  

3.8. кадастровый номер 02:55:020108:732 по адресу: 

<

...>, № на п/пл 9,этаж 3,площадь 20,10 кв.м. - лестница черновая.  

Возражая относительно доводов ответчика, истец указал, что последнему было известно об аренде мест общего пользования, однако коррективы в договор аренды не внесены со стороны ответчика, то есть арендатор не освобождал себя от обязательств по аренде недвижимого имущества.  

Как утверждает истец, договор аренды в части мест общего пользования действует по настоящее время.  

Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы истца о возможности продолжения начисления арендной платы за места общего пользования с учетом продажи объекта аренды, в силу следующего.  

По правилам ч. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).  

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Из системного толкования статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, общие помещения дома, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.  

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (абзацы 3, 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление Пленума от 23.07.2009 № 64).  

Согласно разъяснениям п. 2 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.  

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункт 3, абзац 2 пункта 5 постановления от 23.07.2009 № 64).  

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

Из анализа указанных выше норм права следует, что места общего пользования не имеют самостоятельного характера, поскольку предназначены исключительно для обслуживания и удовлетворения нужд всех собственников. Следовательно, помещения, которые в договоре аренды могут быть обозначены как самостоятельные помещения, но которые фактически являются местами общего пользования (коридоры, холлы, лестничные клетки), не могут быть самостоятельным объектом аренды. Тот факт, что арендатору переданы места общего пользования, не говорит о неделимости предмета обязательства.  

Согласно правовой позиции п. 4 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64, во-первых, собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, во-вторых, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.  

На основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относится помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).  

В силу ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.  

Каждый из собственников помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Доля собственника помещения в  

праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения.  

Таким образом, из приведенных норм следует, что места общего пользования не могут быть самостоятельными объектами аренды, следовательно, несмотря на указание в договоре аренды таких объектов, данное условие договора является ничтожным (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

На основании чего, довод апеллянта о том, что договор аренды в части необходимости оплаты ответчиком арендных платежей за пользование местами общего пользования продолжает действовать, поскольку коррективы в договор аренды не внесены со стороны ответчика, то есть арендатор не освобождал себя от обязательств по аренде недвижимого имущества, судом первой инстанции был исследован и правомерно отклонен.  

Более того, назначение помещений и невозможность сдачи их в аренду подтверждается Техническим паспортом здания, поэтажными планами и соответствующими экспликациями на вышеуказанные помещения (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Ссылки истца на судебные акты по иным делам не принимаются судом во внимание, поскольку преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные судебные акты не имеют.  

Таким образом, исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, установив отсутствие оснований для применения к ответчику испрашиваемой истцом меры ответственности, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.  

По существу доводы апелляционной жалобы повторяют позицию заявителя при рассмотрении дела в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, всем доводам судом первой инстанции была дана надлежащая правовая оценка. Иная оценка фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают о допущенной судом при рассмотрении дела ошибке и не подтверждают существенных нарушений норм права, в связи с чем, доводы заявителя жалобы признаются необоснованными.  

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.  

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.  

В соответствии с подпунктом 19 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) при подаче апелляционной жалобы, государственная пошлина уплачивается в размере 10 000 рублей для физических лиц и 30 000 рублей для организаций.  

Из материалов дела усматривается, что апелляционная жалоба подана посредством системы «Мой арбитр» в Арбитражный суд Республики Башкортостан 15.07.2025, то есть после вступления в силу указанных изменений.  

Между тем при принятии апелляционной жалобы производству суда апеллянту была предоставлена отсрочка оплаты государственной пошлины.  

При таких обстоятельствах государственная пошлина в размере 30 000 рублей подлежит взысканию с апеллянта непосредственно в доход федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.06.2025 по делу № А07-22747/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» - без удовлетворения.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вектор» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 30 000 руб.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья Ю.С. Колясникова  

Судьи: А.С. Жернаков  

Н.В. Зорина