АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-13963/2020

24 декабря 2020 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2020 года 

Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2020 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Козиковой В.Е. 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2, город Саратов: ОГРНИП 314645016000023, ИНН 

<

***>

к  Акционерному обществу «Торговый дом «ТЦ-Поволжье», город Саратов: ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

о расторжении договора аренды №102 от 01.01.2016, взыскании денежных средств (обеспечительный платеж по договору) в размере 1393558 руб. 68 коп.

при участии: 

представитель истца – ФИО3 по доверенности от 28.10.2020 года 

представитель ответчика – ФИО4 по доверенности от 09.01.2020 года

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к  Акционерному обществу «Торговый дом «ТЦ-Поволжье» о расторжении договора аренды №102 от 01.01.2016, взыскании денежных средств (обеспечительный платеж по договору) в размере 1393558 руб. 68 коп.

Представитель истца в ходе судебного разбирательства  заявил ходатайство об отказе от исковых требований к АО «Торговый дом «ТЦ-Поволжье» в части требования о расторжении договора аренды №102 от 01.01.2016 года, заключенного между ИП ФИО2  и  АО «Торговый дом «ТЦ-Поволжье», и о прекращении производства по делу в указанной части. 

Представитель ответчика не высказал возражений против удовлетворения вышеуказанного ходатайства.

Определением Арбитражного суда от 22.12.2020 года отказ индивидуального предпринимателя ФИО2 от исковых требований к АО «Торговый дом «ТЦ-Поволжье» в части расторжения договора аренды №102 от 01.01.2016 года, заключенного между ИП ФИО2  и  АО «Торговый дом «ТЦ-Поволжье» принят. Производство по делу в указанной части прекращено.

От истца поступило ходатайство об отзыве заявления о частичном отказе от иска.

Частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

В силу части 5 статьи 49 названного Кодекса арбитражный суд не принимает отказ истца от иска в случае его противоречия закону или нарушения им прав других лиц. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело по существу.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2013 N 3862/13, предусмотренное частью 2 статьи 49 АПК РФ право истца на отказ от иска вытекает из принципа диспозитивности, согласно которому стороны свободно распоряжаются своими процессуальными правами. Поэтому при отказе от иска волеизъявление истца должно быть направлено на прекращение процесса вследствие утраты интереса к судебному рассмотрению спора, нежелания дальнейшего использования механизмов судебной защиты.

Нормами процессуального законодательства не предусмотрена возможность отзыва ходатайство об отказе от иска после его принятия и прекращения производства по делу.

В соответствии с частью 2 статьи 151 АПК РФ определение арбитражного суда о прекращении производства по делу может быть обжаловано.

При указанных обстоятельствах правовых оснований для принятия отзыва от заявления об отказе от иска не имеется.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит: «расторгнуть с 20.07.2020 года договор аренды №102 от 01.01.2016, взыскать денежные средства (обеспечительный платеж по договору) в размере 1393558 руб. 68 коп.»

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

   Арбитражным судом приняты вышеуказанные уточнения исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление и дополнительные письменные пояснения с учётом принятых арбитражным судом уточнений заявленных исковых требований.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание явились представители сторон. 

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам. 

Материалами дела установлено, что 01 января 2016 года между  АО «ТД «ТЦ-Поволжье» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен долгосрочный договор аренды № 102 (далее по тексту – Договор аренды). 

Согласно пункту 2.1. Договора аренды на условиях настоящего Договора аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору, а Арендатор обязуется принять в возмездное временное владение и пользование (в аренду) Помещения, оплачивать Арендную плату и исполнять иные обязанности, установленные настоящим Договором аренды. Помещение передается в аренду для использования в целях организации и осуществления услуг  общественного питания -  ресторана  мультибрендового формата (совмещение двух концепций «Сбарро» и «Восточный базар» в одном Помещении, с объединённой технологической зоной, без зоны посадки посетителей).

Согласно п. 3.1. Договора, Договор аренды заключен на срок 7 лет с даты начала Коммерческой деятельности. Согласно п. 1.14. Договора аренды, «Дата начала коммерческой деятельности» означает дату открытия ресторана 18 декабря 2015 г. 

В соответствии с пунктом 4.1. Договора аренды, Арендодатель обязуется передать Помещения Арендатору в день подписания Договора аренды, а Арендатор обязуется принять Помещения от Арендодателя. В подтверждение передачи Помещений Стороны подписывают Акт приема-передачи Помещений. 

01.01.2016 года сторонами подписан Акт приема-передачи Помещений (Приложение № 10 к Договору аренды), в соответствии с которым  Арендодатель передал, а Арендатор принял нежилые Помещения: № 108 (секция F8) площадью, согласно измерениям БТИ -  48,3 (Сорок восемь и 3/10) кв. м., № 109 (секция F9), площадью,  согласно измерениям БТИ -  85,1 (восемьдесят пять и 1/10) кв. м. (далее – "Помещения"), на 5 этаже (3 торговом этаже) Многофункционального торгового комплекса  «Тау Галерея» по адресу: 

<

...> Дачная. Расчетная площадь Помещений, согласно Методу обмера, составляет 130,2 кв.м. и используется для расчета платежей по Договору.

Согласно подпункту 5.1.1. Договора аренды, Арендатор обязан уплачивать Арендодателю Арендную плату за владение и пользование Помещениями в течение Срока аренды, которая состоит из следующих компонентов и подлежит начислению с даты подписания Акта приема-передачи Помещения:

1. Базовая арендная плата;

2. Плата за коммунальные услуги;

3. Плата за эксплуатационные расходы;

4. Плата с оборота. 

5. Плата за рекламные (маркетинговые) мероприятия.

Ставки Арендной платы указаны в Приложении № 1 к Договору аренды «Основные коммерческие условия».

В силу пункта 5.2.2 Договора аренды  Арендатор обязан оплачивать базовую арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц – не позднее 30 декабря. 

Согласно пункту 5.3.3 Договора аренды  Арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи ежемесячно в течение 5 рабочих дней с даты получения от Арендодателя соответствующего счета. 

В соответствии пунктом 5.4.3 Договора аренды  Арендатор обязан оплачивать плату за эксплуатационные расходы ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц – не позднее 30 декабря. 

Согласно пункту 5.4.3.  Договора Арендатор обязан оплачивать плату за рекламные (маркетинговые) мероприятия ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц – не позднее 30 декабря. 

В соответствии с пунктом 5.7.2 Договора аренды  арендная плата, а также все другие платежи, подлежащие выплате Арендодателю, перечисляются Арендатором на расчетный счет Арендодателя. 

Согласно пункту 5.7.4 Договора обязательство Арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных Договором, считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет банка Арендодателя. 

Пунктом 8.1. Договора аренды предусмотрено, что Арендатор обязан  в качестве обеспечения исполнения обязательств по Договору аренды внести Обеспечительный платеж  в размере, установленном в Приложении № 1 к Договору.  

В соответствии с п. 8.2. Договора аренды сумма Обеспечительного платежа, ранее уплаченного Арендатором по договору аренды будущей недвижимости от 5 августа 2014 г. (с учетом всех удержаний, произведенных Арендодателем в соответствии с Договором аренды будущей недвижимости) зачитывается в счет оплаты Обеспечительного платежа (всей суммы или его соответствующей части) по настоящему Договору по курсу, действовавшее на момент оплаты Обеспечительного платежа по Договору аренды будущей недвижимости от 05 августа 2014 г.

Согласно п. 8.3.  Договора аренды обеспечительный платеж не является задатком и применяется в соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 8.4. Договора аренды размер Обеспечительного платежа подлежит перерасчету пропорционально изменению Базовой арендной платы, эксплуатационных расходов, платы за рекламные (маркетинговые) мероприятия, при условии, что в любом случае размер Обеспечительного платежа не может составлять менее суммы, оплаченной Арендатором в соответствии со статьей 8.1 выше. В этом случае Арендатор обязан произвести соответствующую доплату в течение 15 (пятнадцати) Рабочих дней с даты направления Арендодателем соответствующего счета.

Согласно п. 8.5. Договора аренды обязательство Арендатора по уплате Обеспечительного платежа считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Согласно пункту 8.6. Договора аренды, Арендодатель имеет право удерживать и/или возмещать соответствующие денежные суммы из Обеспечительного платежа в следующих случаях:

неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по оплате платежей, предусмотренных настоящим Договором;

возникновения у Арендатора обязанности по уплате пени/штрафов, предусмотренных настоящим Договором, в том числе штрафов за досрочное расторжение Договора аренды;

причинения вреда имуществу Арендодателя; Местам общего пользования, Торговому Центру, площадям, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, Участку.

В соответствии с п. 8.7. Договора аренды, в случае наступления какого-либо из обстоятельств, указанных в пункте 8.6. Договора аренды, Арендодатель вправе направить Арендатору уведомление, в котором указывает допущенное Арендатором нарушение, с приложением подтверждающих документов, и сообщает о своем намерении удержать и/или возместить соответствующую денежную сумму из размера Обеспечительного платежа.

Пунктом 8.8. Договора аренды установлено, что удержание каких-либо сумм из Обеспечительного платежа не производится, если Арендатор в течение 10 (Десять) календарных  дней с даты получения соответствующего уведомления Арендодателя исправляет соответствующее допущенное Арендатором нарушение.

Согласно пункту 8.9. Договора аренды, в случае не исправления Арендатором соответствующего нарушения и/или не возмещения Арендодателю обоснованно понесенных и документально подтвержденных расходов Арендодателя, последний  вправе удержать соответствующую денежную сумму из суммы Обеспечительного платежа.

Вышеуказанный договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Согласно п. 11.1. Договора аренды договор вступил в силу с момента его государственной регистрации Органом власти, уполномоченным  осуществлять  государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

Согласно штампу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  Договора аренды зарегистрирован 20.09.2016 года.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что с введением в силу противоэпидемических мер и ограничительных мероприятий согласно Постановлению Правительства Саратовской области № 208-П от 26.03.2020 г. коммерческая деятельность Истца подпадает под запрет. 

ИП ФИО2 обратился  к Арендодателю с письмом от 27.03.2020 г., в котором ссылаясь на рекомендации Торгово-промышленной палаты просит считать сложившеюся ситуацию «Чрезвычайной ситуацией» форс-мажор и просил не начислять арендную плату и иные платежи в том числе коммунальные эксплуатационные и маркетинговые, а также все виды неустоек (штрафы, пени).

Кроме того, Истец указывает, что им не было получен ответ на письмо от 27.05.2020 г. в котором он обращался с заявлением о предоставлении скидки по базовой арендной плате и за маркетинговые услуги. Ответ на указанное письмо Арендатор не получил.

При этом, как указывает истец, письмом от 15.04.2020 г., от 22.04.2020 г., от 06.05.2020 г., от 10.06.2020 г. Арендодатель делал предложение о скидке по арендной плате, по рекламным мероприятиям.

Истец, руководствуясь положениями п. 16.4 Договора, согласно которым в случае сохранения обстоятельств форс-мажора (эпидемии и ограничительных мер) более 25 рабочих дней подряд обратился к Ответчику с письмом о досрочном расторжении Договора с 20.07.2020 г.

Согласно письма  АО «ТД «ТЦ-Поволжье» от 17.07.2020 года оснований для одностороннего отказа, либо расторжения Договора по инициативе Арендатора не предусмотрено; снижение покупательского спроса, снижение продаж, и посещаемости не являются существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ.

Таким образом, истец, ссылаясь на ст. 451 ГК РФ, согласно которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, просит расторгнуть с 20.07.2020 года договор аренды №102 от 01.01.2016 г. и взыскать денежные средства (обеспечительный платеж по договору) в размере 1393558 руб. 68 коп.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основания своих требований и возражений. 

В пункте 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора, которые касаются аренды транспортных средств, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств (определение Верховного Суда РФ от 13.09.2016 N 18-КГ16-102).

В качестве юридически значимых обстоятельств при рассмотрении спора о расторжении договора по основанию существенного изменения обстоятельств следует установить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения, и только при установлении этих обстоятельств суд может правильно разрешить вопрос о применении положений статьи 451 ГК РФ (определение Верховного Суда Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.07.2013 N 18-КГ13-70).

Кроме того, законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Факт наступления указанных в ст. 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации оснований материалами дела не подтверждается, таких доказательств не представляет.

Согласно части 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закона N 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, введено Законом N 166-ФЗ, в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, такое право может быть реализовано арендатором в срок до 01.10.2020.

Вместе с тем, в материалы дела представлено письмо АО «ТД «ТЦ-Поволжье» от 15.04.2020 года, согласно которому базовая арендная плата за период приостановки Коммерческой деятельности в марте 2020 г. в связи с введением на территории Саратовской области ограничительных мер не начислялась. Кроме того, были предоставлены скидки в размере 100 % от Базовой арендной платы с 1 апреля 2020 г. по 30 апреля 2020 г., в размере 100 % от Платы за рекламные мероприятия с 1 апреля 2020 г. по 30.апреля 2020 г.

В дополнение к письму от 15.04.2020 года согласно письму АО «ТД «ТЦ-Поволжье» от 22.04.2020 года были предоставлены скидки в размере 100 % от Базовой арендной платы с 28 марта 2020 г. по 31 марта 2020 г., в размере 100 % от Базовой арендной платы с 1 апреля 2020 г. по 30 апреля 2020 г., в размере 100 % от платы за рекламные мероприятия с 1 апреля 2020 г. по 30 апреля 2020 г., в размере 25 % от Базовой арендной платы, начиная с даты окончания ограничительных мер, связанных с запретом деятельности по оказанию услуг общественного питания по 31 декабря 2020 г.

Кроме того, к письму АО «ТД «ТЦ-Поволжье» от 17.07.2020 года об отказе в расторжении договора также было приложен проект дополнительного соглашении от 21.04.2020 года. Раздел 1 указанного проекта  дополнительного соглашении предусматривает предоставление скидки в размере 100 % Базовой арендной платы на период с 28.03.2020 года по 31.03.2020 года, а также предоставление скидки в размере 100 % Базовой арендной платы, в размере 100 % по Плате за рекламные  (маркетинговые) мероприятия на период с 01.014.2020 года до даты отмены ограничений.

Таким образом, ИП ФИО2 не представлено документов, которые бы указывали на то, что ею был получен необоснованный отказ в уменьшении арендной платы ввиду сложившейся неблагоприятной экономической ситуации.

Право на уменьшение арендной платы является первичным в рамках правоотношений между арендатором и арендодателем, и только в случае получения арендатором отказа изменения платы он вправе воспользоваться правом на отказ от договора. Иное бы влекло за собой необоснованное прекращение договора аренды со стороны арендатора в отсутствие каких-либо обоснованных причин к этому в спорный период.

Кроме того, истцом в спорный период вносилась арендная плата по Договору аренды, что подтверждается платежными поручениями № 242 от 24.09.2020 года, № 222 от 26.08.2020 года, № 207 от 23.07.2020 года с указанием в назначении платежа: «Оплата по дог. 102 от 01.01.2016».

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Исходя из основополагающего принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды основания для его расторжения, не связанные с нарушением или ненадлежащем исполнением обязательств по договору. Данный позиция отражена в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Согласно п. 11.2.1. Договора аренды стороны настоящим подтверждают, что настоящий Договор аренды может быть расторгнут досрочно только в случаях, перечисленных в разделе 11 Договора аренды, а также в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса.

Согласно п. 11.2.2. Договора аренды существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении настоящего Договора аренды, в том числе принятие Арендодателем или компанией, входящей в ту же группу лиц, что и Арендодатель, любых деловых решений на корпоративном уровне или изменение стратегии ведения бизнеса, не является основанием для предъявления Арендатором требований о досрочном расторжении или изменении настоящего Договора аренды в смысле статьи 451 Гражданского кодекса, досрочном исполнении каких-либо обязательств Арендодателя.

Согласно п. 11.4.1.  Договора аренды Арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения настоящего Договора аренды и расторгнуть его, если Помещения становятся непригодными для использования Арендатором в соответствии с Разрешенным использованием в результате умышленных действии или бездействии Арендодатели непрерывно в течение 4 (Четырех) месяцев. При этом Арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи Помещений Арендатором Арендодателю по Акту возврата. Обеспечительный платеж и Арендная плата, внесенная по Договору аренды, возвращаются Арендатору в той степени, в которой они не были зачтены в счет неисполненных обязательств Арендатора.

В материалы дела представлен  акт возврат помещения от 30.11.2020 года.

Данный факт сторонами не оспаривается.

Доказательств передачи помещения ранее 30.11.2020 года в материалы дела не представлено.

Доказательств того, что фактически указанное помещение не использовалось ответчиком с 22.07.2020 года, а также доказательств уклонения АО «ТД «ТЦ-Поволжье» от принятия помещения, в материалы дела не представлены.  

Суд оценивает доказательства, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценив собранную по делу доказательственную базу в порядке, предусмотренном вышеприведенной процессуальной нормой, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении с 20.07.2020 года договора аренды №102 от 01.01.2016.

Истцом также заявлено требование о взыскании денежных средств (обеспечительный платеж по договору) в размере 1393558 руб. 68 коп.

В соответствии с положениями пункта 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 названного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 

Исходя из буквального содержания Раздела 8 Договора аренды Арендодатель имеет право удерживать и/или возмещать соответствующие денежные суммы из Обеспечительного платежа в следующих случаях:

неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по оплате платежей, предусмотренных настоящим Договором;

возникновения у Арендатора обязанности по уплате пени/штрафов, предусмотренных настоящим Договором, в том числе штрафов за досрочное расторжение Договора аренды;

причинения вреда имуществу Арендодателя; Местам общего пользования, Торговому Центру, площадям, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, Участку.

В соответствии с п. 8.7. Договора аренды, в случае наступления какого-либо из обстоятельств, указанных в пункте 8.6. Договора аренды, Арендодатель вправе направить Арендатору уведомление, в котором указывает допущенное Арендатором нарушение, с приложением подтверждающих документов, и сообщает о своем намерении удержать и/или возместить соответствующую денежную сумму из размера Обеспечительного платежа.

Пунктом 8.8. Договора аренды установлено, что удержание каких-либо сумм из Обеспечительного платежа не производится, если Арендатор в течение 10 (Десять) календарных  дней с даты получения соответствующего уведомления Арендодателя исправляет соответствующее допущенное Арендатором нарушение.

Согласно пункту 8.9. Договора аренды, в случае не исправления Арендатором соответствующего нарушения и/или не возмещения Арендодателю обоснованно понесенных и документально подтвержденных расходов Арендодателя, последний  вправе удержать соответствующую денежную сумму из суммы Обеспечительного платежа.

26 октября 2020 г. АО «ТД «ТЦ-Поволжье» направило ИП ФИО2 уведомление исх. № 1331 о нарушении условий договора аренды, а именно - неуплате Арендной платы за август, сентябрь, октябрь месяцы 2020 г. в сумме 2 291 501,86 рублей, с требованием оплатить указанную задолженность в течение 15 календарных дней с момента получения указанного уведомления.

Истцом доказательств, подтверждающих оплату арендных платежей за указанный период не представлено.

Из пояснений ответчика следует, что обеспечительный платеж был засчитан в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы за август, сентябрь, октябрь месяцы 2020 г.

Таким образом, из содержания указанных норм следует, что обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Обеспечительный платеж в силу его правовой природы, носящей компенсационный характер, направлен на обеспечение контрагентом существующего обязательства по контракту, в том числе, обязанности по возмещению убытков или уплате неустойки в случае имевших место с его стороны нарушений. Внесение данного платежа призвано упростить процедуру удовлетворения соответствующих требований Арендодателя, в том числе о компенсации убытков, неустойки.

Суд оценивает доказательства, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценив собранную по делу доказательственную базу в порядке, предусмотренном вышеприведенной процессуальной нормой, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.  

Государственную пошлину по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на истца.

Руководствуясь статьями  110,  167-170 Арбитражного процессуального кодекса   Российской   Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи соответствующей жалобы через арбитражный суд первой инстанции. 

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области

В. Е. Козикова