АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-9327/2017

15 июня 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08.06.2018.

Полный текст постановления изготовлен 15.06.2018. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.,

при участии представителей

от администрации города Сарова: Сорчиновой Е.Е.(доверенность от 16.02.2018),

от общества с ограниченной ответственностью «Комфорт-Строй»:

Грачева С.С. (доверенность от 21.11.2017),

Пылева А.И. (доверенность от 21.11.2017)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

администрации города Сарова

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24.08.2016,

принятое судьей Окороковым Д.Д.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017,

принятое судьями Мальковой Д.Г., Большаковой О.А., Наумовой Е.Н.

по делу № А43-9327/2017 

по иску администрации города Сарова 

к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт-Строй» и

обществу с ограниченной ответственностью «Саровстройматериалы» 

о взыскании задолженности и пени

и   у с т а н о в и л : 

администрация города Сарова (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт-Строй» (далее – ООО «Комфорт-Строй») и обществу с ограниченной ответственностью «Саровстройматериалы» (далее – ООО «Саровстройматериалы») о взыскании солидарно 5 277 595 рублей 32 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 и 542 910 рублей 28 копеек пени за период с 16.09.2014 по 31.01.2017.

Иск основан на статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по договорам аренды земельных участков № 01.17-05/0649, 01.17-05/0650, 01.17-05/0652, 01.17-05/0653, 01.17-05/0654, 01.17-05/0655, 01.17-05/0656, 01.17-05/0648 от 08.12.2003.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 24.08.2016 удовлетворил иск в полном объеме.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 20.12.2017 отменил решение суда первой инстанции, перешел к рассмотрению спора по правилам суда первой инстанции, отказал Администрации в удовлетворении требований к ООО «Комфорт-Строй», прекратил производство по делу в отношении ООО «Саровстройматериалы».

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции при рассмотрении спора не применил  статьи 10, 168, 309, 310, 322, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13; не учел, что договоры перенайма, на основании которых к ООО «Саровстройматериалы» перешло право аренды земельных участков, ранее арендованных ООО «Комфорт-Строй», являются ничтожными как противоречащие статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и заключены между аффилированными лицами с целью освобождения собственника объектов недвижимости от внесения арендной платы за земельные участки. Кассатор полагает, что недобросовестное поведение ответчиков должно стать основанием для привлечения их к солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из договоров аренды земельных участков.

Суд округа рассматривает жалобу Администрации в отношении постановления суда апелляционной инстанции, поскольку решение суда первой инстанции отменено по процессуальным основаниям. Правомерность отмены решения суда первой инстанции стороны не оспорили. Дело рассмотрено апелляционным судом по существу по правилам первой инстанции, то есть имеется только один судебный акт, который может быть обжалован в суде кассационной инстанции.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и письменного отзыва, окружной суд установил следующее.

Как видно из документов, Администрация и ООО «Комфорт-Строй» заключили договоры от 08.12.2003 аренды земельных участков:

− № 01.17-05/0649 (далее – договор аренды № 1) в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:60:01 0024:0065, площадью 0,3538 гектара, расположенного по адресу: город Саров, шоссе Южное, дом 26, строение 1, для эксплуатации административно-бытового корпуса;

− № 01.17-05/0650 (далее – договор аренды № 2) в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:60:01 0024:0066, площадью 0,3824 гектара, расположенного по адресу: город Саров, шоссе Южное, дом 26, строение 48, 11, для эксплуатации склада химических добавок, склада песка;

− № 01.17-05/0652 (далее – договор аренды № 3) в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:60:01 0024:0064, площадью 0,3120 гектара, расположенного по адресу: город Саров, шоссе Южное, дом 26, строение 16, для эксплуатации компрессорной;

− № 01.17-05/0653 (далее – договор аренды № 4) в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:60:01 0024:0061, площадью 2,8237 гектара, расположенного по адресу: город Саров, шоссе Южное, дом 26, строения 2, 43, 44, 51, для эксплуатации здания арматурного цеха, механического цеха, проходной с бетонными площадками, бетонно-смесительного цеха;

− № 01.17-05/0654 (далее – договор аренды № 5) в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:60:01 0024:0063, площадью 0,8242 гектара, расположенный по адресу: город Саров, шоссе Южное, дом 26, строение 14, для эксплуатации площадки для хранения готовой продукции;

− № 01.17-05/0655 (далее – договор аренды № 6) в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:60:01 0024:0068, площадью 0,3824 гектара, расположенного по адресу: город Саров, шоссе Южное, дом 26, строения 10, 12, для эксплуатации склада щебня, склада цемента;

− № 01.17-05/0656 (далее – договор аренды № 7) в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:60:01 0024:0069, площадью 1,4694 гектара, расположенного по адресу: город Саров, шоссе Южное, дом 26, строения 4, 5, 6, 7, 8, для эксплуатации формовочных пролетов № 2, 3, 4, 5, 6;

− № 01.17-05/0648 (далее – договор аренды № 8) в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:60:01 0024:0062, площадью 0,5084 гектара, расположенного по адресу: город Саров, шоссе Южное, дом 26, строение 29, для эксплуатации бытового здания для военных строителей.

Земельные участки по указанным договорам переданы по актам приема-передачи.

Согласно пунктам 2.5 договоров внесение арендной платы производится арендатором равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября.

В случае неуплаты арендатором причитающихся с него арендных платежей в установленные договором сроки, а также в случае просрочки предоставления арендатором расчета размера арендной платы в нарушение пункта 2.4, арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой действующей на момент уплаты ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день просрочки, в порядке, предусмотренном пунктом 2.6 договора.

Все договоры заключены на срок до 07.09.2025.

ООО «Комфорт-Строй» (арендодатель) и ООО «Саровстройматериалы» (арендатор) заключили договор аренды имущественного комплекса от 30.12.2012 № 1/2013. Арендодатель передал арендатору в аренду здания, строения и сооружения, для эксплуатации которых были арендованы спорные земельные участки.

ООО «Комфорт-Строй» и ООО «Саровстройматериалы» 23.09.2013 в отношении всех спорных земельных участков были заключены договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка (договоры перенайма), в том числе:

− договор № 8-649 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 1;

− договор № 6-650 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 2;

− договор № 4-652 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 3;

− договор № 5-653 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 4;

− договор № 3-654 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 5;

− договор № 7-655 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 6;

− договор № 1-656 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 7;

− договор № 2-648 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 8.

Договоры перенайма 17.10.2013 прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, в подтверждение чего в дело представлены выписки из ЕГРП.

Ответчики 23.10.2013 уведомили Администрацию о состоявшейся передаче прав и обязанностей арендатора по перечисленным договорам аренды. Факт получения истцом уведомлений подтверждается подписью сотрудника Администрации от 23.10.2014 на сопроводительном письме.

Администрация письмом от 01.02.2014 № 01.17-04/7-244 уведомила ООО «Саровстройматериалы» о размерах платежей на 2014 году за аренду земельных участков.

ООО «Саровстройматериалы» после передачи ему прав и обязанностей по договорам аренды № 1–8 частично вносило Администрации арендную плату за пользование спорными земельными участками. Общий размер платежей, внесенных в 2013 – 2014 годах, согласно расчетам истца составил 171 094 рубля.

С сентября 2014 года арендные платежи от ООО «Саровстроймеханизация» не поступали.

Проведенная по инициативе Администрации проверка показала, что согласно сведениям из ЕГРН до настоящего времени в отношении всех спорных земельных участков зарегистрировано право аренды ООО «Саровстройматериалы» на срок до 07.09.2025, в то время как собственником объектов недвижимости, расположенных на участках, является ООО «Комфорт-Строй».

ООО «Саровстройматериалы» и ООО «Комфорт-Строй» являлись на момент заключения соглашений о перенайме аффилированными лицами, так как доля участия Стрижака В.Е., являвшегося единственным участником ООО «Комфорт-Строй», в уставном капитале ООО «Саровстройматериалы» составляла 34 процента, а генеральный директор ООО «Комфорт-Строй» Грачев С.С. имел долю 18 процентов в уставном капитале нового арендатора. 

Непосредственно после регистрации соглашений о перенайме, а именно 29.10.2013, ООО «Саровстройматериалы» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании общества банкротом.

При таких обстоятельствах Администрация сочла, что договоры перенайма являются недействительными, заключены при согласованном и недобросовестном поведении  арендаторов,  с целью освобождения собственника объектов недвижимости от внесения арендных платежей за землю и возложения данной обязанности на заведомо неплатежеспособное лицо. 

Администрация полагала, что подобное поведение первоначального и нового арендаторов может служить основанием для их привлечения к солидарной ответственности.

Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2014 по 31.12.2016, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, в соответствии с которым просила с учетом заявленного и принятого судом уточнения взыскать с ответчиков в солидарном порядке 5 277 593 рублей 32 копеек задолженности и 542 910 рублей 28 копеек пеней, начисленных за несвоевременное внесение арендных платежей в период с 16.09.2014 по 31.01.2017.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении спора по правилам суда первой инстанции установил, что ООО «Саровстройматериалы» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 15.11.2017 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, поэтому прекратил производство по делу в отношении этого ответчика.

Оснований для привлечения ООО «Комфорт-Строй» к солидарной ответственности по арендным платежам после заключения соглашений о перенайме суд второй инстанции не нашел, отклонил доводы истца о недействительности соглашений о перенайме со ссылкой на 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав действия Администрации, в частности принятие ею от нового арендатора земельных участков арендных платежей, а также направление данному лицу уведомлений  о размерах подлежащих внесению арендных платежей, апелляционный суд пришел к выводу, что истец своими действиями выразил согласие с заключенными между ответчиками договорами перенайма.

Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

При таких условиях дальнейшие действия Администрации по исполнению договора аренды в отношении нового арендатора не могут быть расценены как отказ от претензий к первоначальному арендатору. 

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», следует, что если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В данном случае ООО «Комфорт-Строй» передало свои права и обязанности арендатора земельного участка по договорам аренды № 01.17-05/0649, 01.17-05/0650, 01.17-05/0652, 01.17-05/0653, 01.17-05/0654, 01.17-05/0655, 01.17-05/0656, 01.17-05/0648 от 08.12.2003 ООО «Саровстройматериалы» без согласия Администрации (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, приняв во внимание обстоятельства настоящего дела, изложенную правовую позицию Верховного Суда РФ, арбитражному апелляционному суду следовало рассмотреть вопрос о привлечении соответчиков к солидарной ответственности за уплату спорной задолженности по арендной плате и пени за спорный период.

Кроме того, освободив ООО «Комфорт-Строй» от оплаты землепользования за период 2014 – 2016 годов, суд апелляционной инстанции оставил без внимания то обстоятельство, что спорные земельные участки предназначены для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Комфорт-Строй» на праве собственности. 

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Администрация не давала согласия на передачу данной обязанности иному лицу. 

Таким образом, ООО «Комфорт-Строй», как собственник объектов недвижимости, в силу закона несет расходы по оплате землепользования, поскольку непосредственно на арендатора законом указанное бремя не возложено, что также является основанием для возложения на ООО «Комфорт-Строй» обязанности по внесению арендной платы.

При названных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для отказа истцу в удовлетворении требований, предъявленных к ООО «Комфорт-Строй», и обжалуемое постановление в этой части принято с нарушением норм материального права, что в силу пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для его отмены в соответствующей части.

Поскольку оценка расчета размера долга по арендной плате и неустойки подлежит проверке с учетом установления фактических обстоятельств по делу и исследования имеющихся в материалах дела доказательств, суд кассационной инстанции в силу определенных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий лишен возможности принять новый судебный акт, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в части требований к ООО «Комфорт-Строй».

При новом рассмотрении дела суду надлежит проверить расчеты задолженности по платежам и пеням с учетом доказательств и возражений, представленных ООО «Комфорт-Строй». 

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, пунктом 1 части 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 по делу № А43-9327/2017 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Сарова к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт-Строй». В части прекращения производства по делу в отношении общества с ограниченной ответственностью «Саровстройматериалы» постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменений.

Направить дело № А43-9327/20174 в отмененной части на новое рассмотрение в Первый  арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

Е.Г. Кислицын

Д.В. Чернышов