АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-6460/2022

г. Краснодар

16 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом в режиме видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области, представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «РОСТОК» (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 08.10.2022), в отсутствие истца – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-правовая компания "ЛЕВ"», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РОСТОК» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2022 по делу № А53-6460/2022, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление) обратилось в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО «РОСТОК»(далее – общество) о взыскании 5 067 882 рублей 22 копеек задолженности по арендной плате и 532 899 рублей 83 копеек пени (в уточненной редакции; т. 2, л. д. 127).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Экспертно-правовая компания "ЛЕВ"».

Решением от 13.09.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.11.2022, исковые требования удовлетворены в части: с общества в пользу управления взыскано 5 067 882 рубля 22 копейки задолженности и 381 276 рублей 47 копеек пени; в удовлетворении остальной части иска отказано; в доход федерального бюджета с ответчика взыскано 49 474 рубля государственной пошлины. Судебные акты мотивированы доказанностью обстоятельств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды от 10.04.2015 № 1227. Расчет арендной платы произведен истцом на основании рыночной стоимости права аренды. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости права аренды от 09.12.2020 № 086-12/О (т. 2, л. д. 24) размер годовой арендной платы на 2021 год составил 7 634 883 рубля 72 копейки. В целях проверки достоверности данного отчета, используемого истцом при расчете арендной платы, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс». Согласно экспертному заключению от 27.06.2022 № 2706-6460/22, Отчет об оценке от 09.12.2020 № 086-12/О не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что повлияло на достоверность оценки. Стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073501:167 на 43 года по состоянию на 09.12.2020 составляет 326 587 768 рублей. Ответчик представил рецензию на экспертное заключение от 15.08.2022 № 0377/Р ООО «Профессиональные экспертные технологии». Суд первой инстанции опросил эксперта, подготовившего экспертное заключение от 27.06.2022 № 2706-6460/22, проанализировал рецензию и пришел к выводу о том, что требования истца (после их уточнения) о взыскании с ответчика задолженности в размере 5 067 882 рублей 22 копеек подлежат удовлетворению. Поскольку факт не исполнения обществом денежного обязательства, за которое предусмотрена договорная неустойка, установлен, – суды удовлетворили требования управления о взыскании с общества пени, с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – постановление от 28.03.2022 № 497) с 21.03.2019 по 31.03.2022 в размере 381 276 рублей 47 копеек. Апелляционный суд рассмотрел заявление ответчика о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса) по существу без перехода к рассмотрению дела в соответствующей части по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, и не нашел оснований для его удовлетворения (доказательств несоразмерности неустойки не представлено).

В кассационной жалобе общество просит решение от 13.09.2022 и постановление апелляционного суда от 11.11.2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение, настаивая на отсутствии задолженности за 2019 – 2020 годы в связи с оплатой. Установление арендной платы на 2021 год в размере 7 634 883 рублей 72 копеек неправомерно. По условиям договора аренды арендная плата изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор. Давая правовую квалификацию пункту 3.7 договора аренды в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса, необходимо исходить из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений. Доказательств подписания соглашения об изменении размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы не представлено; с требованием об изменении условий договора в судебном порядке истец не обращался. Ответчик выражает несогласие с выводами судебной экспертизы, так как при определении стоимости права аренды земельного участка эксперт формально подошел к подбору объектов-аналогов. Некорректность действий в части расчета корректировок по ряду ценообразующих факторов объекта исследования, ставит под сомнение точность и объективность итогового результата расчета стоимости объекта. Игнорирование экспертом различий в характеристиках объекта исследования указывает на искажение итоговой стоимости в средней совокупности объекта более чем на 25% и как минимум на 13%. Суды не учли ходатайство общества о назначении повторной судебной экспертизы, мотивированное ссылками на недостатки судебной экспертизы.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы. Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд (арбитражный суд, организующий проведение судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи) не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, управление (арендодатель) и ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» (арендатор) заключили договор от 10.04.2015 № 1227 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073501:167 общей площадью 92 503 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Пескова, 17.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 05.02.2015 по 01.12.2063. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан перечислять арендную плату ежеквартально, не позднее 20-го числа последнего месяца квартала. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Между ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» и ООО «КС-Сервис» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 10.04.2015 № 1227 находящегося в федеральной собственности земельного участка, в связи с чем управление (арендодатель) и ООО «КС-Сервис» (арендатор) заключили дополнительное соглашение от 24.12.2015 к названному договору аренды (т. 1, л. д. 15).

Согласно пункту 3.1 дополнительного соглашения размер арендной платы на 2015 год составляет 1 114 033 рубля 64 копейки, который определен на основании Отчета об оценке от 23.12.2015 № 1655.

ООО «КС-Сервис» и общество заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 14.07.2016.

Размер арендной платы в 2019 году составил 1 337 183 рубля 22 копейки в год. Размер арендной платы в 2020 году составил 1 377 298 рублей 72 копейки.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости права аренды от 09.12.2020 № 086-12/О размер годовой арендной платы в 2021 году составил 7 634 883 рубля 72 копейки.

Уведомлениями от 08.02.2019 № 12-1149/03, 27.08.2021 № 61-СВ-12/8307, 27.01.2021 № 61-СВ-12/580 арендатор извещен об изменении размера арендной платы.

Управление, ссылаясь на неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, направило ответчику претензию от 27.08.2021 № 61-СВ-12/8300 с требованием погасить задолженность и уплатить неустойку, которая оставлена без финансового удовлетворения, что и послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с иском.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 №132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. 

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление №73) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая, что договор аренды от 10.04.2015 №1227 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления № 73). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582) утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 6 Правил в редакции, действующей с 12.08.2017, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 данных Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. На основании статьи 333 Гражданского кодекса, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1); уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2).

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 № 305-КГ17-15833, от 07.02.2019 № 309-ЭС18-8960).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение от 27.06.2022 № 2706-6460/22, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворении исковых требований управления. Рассчитав размер задолженности общества в спорный период, суды взыскали с ответчика в пользу истца 5 067 882 рубля 22 копейки долга по договору аренды от 10.04.2015 № 1227 и 381 276 рублей 47 копеек пени, начисление которой признано правомерным с учетом моратория, введенного постановлением № 497 (оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса апелляционный суд не усмотрел).

В обжалуемых судебных актах подробно и непротиворечиво изложены мотивы, по которым суды пришли к выводу о частичном удовлетворении иска; перечислены доказательства, исследованные и получившие правовую оценку, как отдельно, так и в совокупности. Апелляционным судом в постановлении отражены результаты проверки доводов апелляционной жалобы ответчика, воспроизведенных в жалобе кассационной. Приведенные ответчиком аргументы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права.

Нарушений норм процессуального права в силу части 4 статьи 288 Кодекса, являющихся безусловным основанием для отмены решения и апелляционного постановления, не допущено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2022 по делу № А53-6460/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо