АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8761/2020

г. Чебоксары

26 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.03.2021.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Вальцевич В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью  Управляющая компания "Теплый Дом" (ИНН 

<

***> , ОГРН  

<

***>), 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, проспект Ленина, д. 41,

к  муниципальному образованию "г. Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (1022101131293ОГРН: 1022101150037, ИНН: 

<

***>), 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса д. 36,

к муниципальному образованию "г. Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

с участием третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "ТрансТех" (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>),

о взыскании 117957 руб. 98 коп.,

при участии

от  истца - ФИО1 по доверенности от 13.01.2021,

от третьего лица- ФИО1 по доверенности от 09.01.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью  Управляющая компания "Теплый Дом" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к  Муниципальному образованию г. Чебоксары - столица Чувашской Республики в лице Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик) и к Муниципальному образованию г. Чебоксары - столица Чувашской Республики в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (в редакции уточнения от 17.12.2020) о взыскании задолженности за содержание и ремонт помещения и коммунальные услуги по нежилым помещениям №1 и №11, расположенным по адресу: 

<

...>, в период с 01.11.2018 по 31.03.2020, в размере 107633 руб., а также пени за период с 11.12.2018 по 11.04.2020 в размере 10324 руб. 54 коп.

Исковые требования основаны на нормах статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 153, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком, как собственником нежилых помещений №1 и №11, расположенных по адресу: 

<

...>, обязательств по оплате коммунальных услуг, расходов на содержание и текущий ремонт общего  имущества.

Определением суда от 17.09.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары и общество с ограниченной ответственностью "ТрансТех".

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Суду пояснил, что в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации для ООО УК "Теплый Дом" заключенный между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации г. Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью "ТрансТех" договор № 2285 от 17.05.2016 не имеет никакой юридической силы и считается незаключенным, так как не был зарегистрирован в уполномоченном государственном органе в установленном законом порядке. Кроме того, истец указал, что ссылка ответчика на наличие заключенного с истцом дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 17.05.2016 № 2285 является несостоятельной, поскольку ООО УК "Теплый Дом" не является стороной в вышеуказанном договоре аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности, а также в нём отсутствует подпись уполномоченного лица и печать общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" об изменении условий вышеуказанного договора. Также считает спорный договор расторгнутым. Также истец указал, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 24.12.2019 по делу № А79-7484/2019, вступившим в законную силу 27.01.2020. установлено, что обязанным по оплате коммунальных услуг в январе-апреле 2019 года является не ООО "ТрансТех", а собственник помещения - муниципальное образование "г. Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом. Аналогичные выводы по иным временным периодам с 2018 по 2019 отражены в решениях Арбитражного суда Чувашской Республики по делам № А79-4701/2018, №А79-8547/2018, № А79-2181/2019. Представил выписку из единого государственного реестра юридических лиц, согласно которой регистрирующим органом принято решение о предстоящем исключении ООО "ТрансТех" из ЕГРЮЛ. В ходе судебного заседания заявил ходатайство об истребовании от ООО «УК «Центральная» дополнительных доказательств.

Представитель третьего лица указал, что спорный договор аренды расторгнут с 27.09.2018.

Рассмотрев ходатайство представителя истца и третьего лица об истребовании от ООО «УК «Центральная» дополнительных доказательств, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела ООО «УК «Центральная» ликвидировано, более того, суд считает, что заявление может быть рассмотрено на основании имеющихся в деле доказательств.

Ответчики, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку полномочных представителей в суд не обеспечили. 

Ранее ответчики в представленных в суд отзывах указали, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 17.05.2016 № 2285, заключенным между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом, ООО "УК "Центральная" и ООО "ТрансТех", последнему предоставлены во временное владение и (или) пользование на праве аренды нежилые помещения №1 и №11. Так же сторонами было подписано соглашение, в котором говорится, что ООО "УК "Центральная" заменить словами ООО "УК "Теплый Дом". Согласно пункту 3.4. указанного договора кроме арендной платы арендатор несет затраты на эксплуатационные расходы на содержание и управление помещением, включающие плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома пропорционально доле занимаемой площади в случае расположения помещения в многоквартирном доме, а также плату за содержание и ремонт мест общего пользования соразмерно занимаемой площади, затраты на коммунальные услуги, затраты по страхованию помещения, затраты на капитальный ремонт общего имущества пропорционально доле занимаемой площади в случае расположения помещения в многоквартирном доме и иные административно- хозяйственные расходы, необходимые для содержания помещения и использования его но целевому назначению. То есть арендатор взял на себя обязательства в соответствии с договором аренды по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание помещения. Договор аренды от 17.05.2016 № 2285 трехсторонний (многосторонняя сделка), где одной из сторон договора является ООО УК "Теплый Дом". Таким образом, учитывая наличие непосредственных договорных отношений между управляющей компанией и арендатором по оплате коммунальных услуг и несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в спорный период, предъявление истцом рассматриваемого иска собственнику арендованного нежилого помещения неправомерно (аналогичная позиция изложена в Постановлении 1ААС от 24.11.2015 по делу № А79-864/2015).

В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.03.2021 по 23.03.2021.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия ответчиков.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 10.07.2019 муниципальное образование "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" является собственником помещения №1 площадью 194,4 кв.м, и помещения №11 площадью 80,2 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>.

17.05.2016 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью ООО "ТрансТех" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" (управляющая организация) заключен договор №2285 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности 

<

...>, по которому арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение. 

Арендатор принял нежилые помещения общей площадью 274,6 кв.м по акту приема-передачи от 17.05.2016.

Срок действия договора установлен с 01.05.2016 по 30.04.2021.

Общим собранием собственников указанного дома, оформленным протоколом от 28.02.2018 принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК "Центральная" и об избрании ООО "УК "Теплый Дом" управляющей компанией многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

В последующем Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ООО "ТрансТех" и ООО УК "Теплый Дом" заключено соглашение об изменении договора от 17.05.2016 №2285, которым стороны согласовали с 30.03.2018 замену по всему тексту договора слов "общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" на слова "общество с ограниченной ответственностью " Управляющая компания "Теплый Дом" в соответствующих падежах.

Претензией  от 06.08.2020 № 01/07-133, направленной в адрес муниципального образования "г. Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары, истец потребовал уплаты долга  в сумме 107633 руб. 44 коп. за содержание  и коммунальные услуги за период 01.11.2018 по 31.03.2020 и пени в размере 10324 руб. 54 коп.

В ответе от 14.08.2020 № 039-6454 на претензию ответчик указал, что правовых оснований у Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары для удовлетворения претензии не имеется, поскольку спорные нежилые помещения переданы в пользование ООО "ТрансТех" по договору аренды от 17.05.2016 № 2285, по условиям которого арендатор оплачивает затраты по содержанию помещений.

Судом также установлено, что решением суда от 06.03.2018 по делу № А79-15763/2017 общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная» признано банкротом и открыта упрощенная процедура конкурсного производства ликвидируемого должника сроком на шесть месяцев; конкурсным управляющим утвержден ФИО2. Определением суда от 21.02.2020 конкурсное производство в отношении ООО "УК "Центральная" завершено. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, 01.04.2020 на основании данного определения внесена запись о прекращении деятельности общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная".

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. 

В пунктах 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Из содержания вышеизложенных норм следует, что законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества. 

Указанная обязанность собственника, наделенного правом выбора способа управления многоквартирным домом, реализуется (в случае выбора такого способа управления многоквартирным домом как управление управляющей организацией) посредством заключения соответствующего договора управления с управляющей организацией, предметом которого в силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Вместе с тем, нормы действующего гражданского законодательства, в частности, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускают возможность возложения обязанности по содержанию имущества собственника, в том числе общего имущества многоквартирного дома, на иное лицо посредством заключения соответствующего договора. 

При этом в качестве лица, на которого может быть возложена обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, с учетом наличия у собственника права предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности помещение, может выступать арендатор такого помещения. 

Исходя из содержания статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи помещения в аренду основанием для возникновения у арендатора обязанности по оплате стоимости оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества будет являться договор, заключенный непосредственно между управляющей организацией и арендатором.

Согласно пункту 3.4 договора аренды от 17.05.2016 № 2285 арендатор кроме арендной платы оплачивает следующие затраты по содержанию помещения: а) эксплуатационные расходы на содержание и управление помещением, включающие плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома пропорционально доле занимаемой площади в случае расположения помещения в многоквартирном доме, а также плату за содержание и ремонт мест общего пользования соразмерно занимаемой площади; б)затраты на коммунальные услуги; в)за граты по страхованию помещения, затраты на капитальный ремонт общего имущества пропорционально доле занимаемой площади в случае расположения помещения в многоквартирном доме и иные административно-хозяйственные расходы, необходимые для содержания помещения и использования его но целевому назначению.

Из данных обстоятельств усматривается воля всех участников спорных правоотношений на возложение обязательств по несению затрат на содержание общего имущества на арендатора нежилых помещений и, соответственно, на изменение общего правила, установленного в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Таким образом, учитывая наличие непосредственных договорных отношений между управляющей компанией (истцом) и арендатором (ООО "ТрансТех") по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в спорный период, лицом в силу трехстороннего договора аренды (с  участием истца) обязанным оплачивать заявленные истцом в настоящем деле платежи за весь спорный период являлся ООО "ТрансТех", следовательно, предъявление истцом рассматриваемого иска собственнику арендованного жилого помещения – муниципальному образованию неправомерно.

Доводы истца судом отклоняются ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о факте наличия обязательства по договору.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Как следует из материалов дела, и сторонами не оспаривается, спорный договор аренды не прошел необходимую государственную регистрацию, следовательно, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.

При этом обязательственные отношения из договора, то есть правоотношения между арендатором, арендодателем и управляющей компанией (в редакции соглашения об изменении договора), возникают независимо от государственной регистрации. Такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между сторонами договора, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Указанное также согласовано сторонами в пункте 6.1 договора, в соответствии с которым договор действует с момента его подписания сторонами.

При этом отсутствие подписи представителя ООО "УК "Центральная" в соглашении об изменении договора аренды от 17.05.2016 № 2285 также не свидетельствует о его недействительности. 

Так, общим собранием собственников многоквартирного дома, оформленным протоколом от 28.02.2018, принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК "Центральная". Таким образом, ООО "УК "Центральная" выбыло из трехсторонних правоотношений арендатора, арендодателя и управляющей компании, в связи с чем отсутствие подписи представителя ООО "УК "Центральная" в соглашении об изменении договора аренды от 17.05.2016 № 2285 не влечет никаких последствий.

С доводом истца, что в ранее рассмотренных арбитражных делах №А79-7484/2019, №А79-4701/2018, №А79-8547/2018, № А79-2181/2019 уже сделан вывод, что за коммунальные услуги должен платить собственник нежилых помещений, а не арендатор, суд также не может согласиться.

Так, в рамках арбитражного дела №А79-7484/2019 суд, отказывая в удовлетворении требования ПАО "Т Плюс" о взыскании стоимости фактически потребленной тепловой энергии с ООО "ТрансТех", указал, что требования к обществу истец обосновал ссылкой на условия договора аренды, в соответствии с которыми арендатор обязан самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и оплачивать коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям. Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества  перед истцом оплачивать фактически потребленные им при использовании арендованных помещений коммунальные ресурсы, не был заключен. Доказательства наличия договора между истцом и ООО "ТрансТех" в материалах дела отсутствуют.

В решении арбитражного суда по делу №А79-4701/2018 также указано, что исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения. На основании изложенного требование истца о взыскании стоимости фактически потребленной тепловой энергии с ООО "ТрансТех" суд посчитал подлежащим отказу.

Аналогичные выводы сделаны в решениях суда по делам №А79-8547/2018, № А79-2181/2019.

Как указано выше, суды исходили из того, что между арендатором и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) отсутствует договор, заключенный в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, в случае передачи помещения в аренду основанием для возникновения у арендатора обязанности по оплате стоимости оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества будет являться договор, заключенный непосредственно между управляющей организацией и арендатором. В противном случае (при отсутствии гражданско-правового договора, заключенного между арендатором и управляющей организацией) в качестве лица, обязанного нести расходы по содержанию общего имущества в силу закона и заключенного договора управления, будет рассматриваться собственник нежилого помещения.

Аналогичная позиция приведена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, согласно которому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Такая позиция поддержана и в Определении  Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2020 №310-ЭС19-25253.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела судом установлено наличие непосредственных договорных отношений между управляющей компанией (истцом) и арендатором (ООО "ТрансТех") по несению в спорный период расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Относительно позиции третьего лица (ООО "ТрансТех"), что договор аренды от 17.05.2016 № 2285 расторгнут с 27.09.2018, суд установил следующее.

В отзыве от 25.01.2021 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации г. Чебоксары сообщил, что спорный договор аренды действует по настоящее время.

В соответствии с пунктом 1 части 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 5 приложения к договору аренды срок действия договора составляет с 01.05.2016 по 30.04.2021. 

В пунктах 6.3, 6.4, 6.5 договора стороны согласовали случаи, в которых договор может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя.

В силу пункта 6.6 договора в указанных в пунктах 6.3, 6.5 договору случаях арендодатель направляет арендатору и управляющей организации письменное уведомление о досрочном расторжении договора. В недельный срок со дня получения уведомления арендодателя арендатор обязан освободить помещение и вернуть его управляющей организации по акту приема-передачи.

Как следует из материалов дела, с 30.03.2018 управляющей организацией многоквартирного дома по ул. Энгельса, д.13, г. Чебоксары, является ООО УК "Теплый Дом".

С учетом изложенного в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления ООО УК "Теплый Дом" о досрочном расторжении договора.

Кроме того, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены доказательства освобождения арендатором помещения и возврата его управляющей организации по акту приема-передачи.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что в данном случае не соблюден порядок расторжения договора, что не дает оснований считать договор аренды от 17.05.2016 № 2285 расторгнутым.

На основании изложенного суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований к муниципальному образованию как к ненадлежащему ответчику.

Расходы по государственной пошлине суд по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

С.Ю. Яхатина