ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-59820/2024

Дело № А40-64115/24

г. Москва

06 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «СЗ Домострой» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.08.2024 г. по делу                        № А40-64115/24 по иску ООО «СЗ Домострой» к АО «Дом.РФ.» об изменении условий договора

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 22.03.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 28.12.2023 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Домострой» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу «Дом.РФ» об изменении п. 9.2. (п.п. 9.2.1.- 9.2.17) договоров аренды №№ 20/253-22, № 20/256-22 и № 20/266-22 от 18.01.2022 г., изложив его в следующей редакции:

«В случае неисполнения или просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы в сроки и размере, предусмотренном Статьей 5 Договора аренды, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплатить неустойку в размере, установленном статьей 395 ГК РФ, от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки.

Арендатор обязан уплатить по требованию Арендодателя неустойку за использование Участков/Образованных участков не в соответствии с целями, указанными в п.2.1. Договора аренды - в размере, установленном статьей 395 ГК РФ от ежемесячной арендной платы, установленной в соответствии со Статьей 5 Договора аренды, за каждый день такого использования.

В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения или просрочки исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных Статьями 3 и 5-15 Договора аренды, а также иных обязательств, Арендатор обязуется уплатить АО «ДОМ.РФ» неустойку в размере, установленном статьей 395 ГК РФ, от ежемесячной арендной платы, установленной в соответствии со Статьей 5 Договора аренды за каждый день просрочки.».

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.08.2024 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных объяснениях, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 18.01.2022 г. между АО «Дом.РФ» (ответчик) и ООО СЗ «Домострой» (истец) были заключены договоры аренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которых предусматривается в том числе жилищное строительство № 20/253-22, № 20/256-22 и № 20/266-22, в соответствии с которыми в аренду ООО СЗ «Домострой» были переданы земельные участки, расположенные в Заозерном районе г.Кургана.

Условиями указанных договоров аренды (ст. 9 в каждом из них п. 9.2. (подп. с 9.2.1. по 9.2.14, с 9.2.16 по 9.2.17)) предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора аренды к стороне, допустившей нарушение, могут быть предъявлены требования об уплате неустойки. За различные нарушения размер неустойки установлен от 0,5 % до 5 % от ежегодной арендной платы за каждый день просрочки. Пунктом 9.2.15 договоров аренды предусмотрена ответственность за нарушение истцом обязательств по вводу в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры, штраф за указанное нарушение составляет рыночную стоимость участка, на котором расположен (должен быть расположен) объект социальной инфраструктуры, а при ее отсутствии - двухкратный размер арендной платы за такой участок за весь срок действия договоров аренды (период от 10 до 13 лет).

В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что после заключения указанных договоров произошли существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При заключении указанных договоров потенциальным арендаторам была предоставлена информация о наличии в отношении территории, предлагаемой в аренду, проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 45:25:020307:7, для комплексного освоения в целях жилищного строительства в Заозерном районе города Кургана, утвержденного постановлением администрации г. Кургана от 22.10.2012 г. № 7753, и проекта межевания территории района Заозерный в городе Кургане, утвержденного постановлением администрации города Кургана от 17.06.2015 г. № 4714 (далее - документация по планировке территории), а также сделана ссылка на правила землепользования и застройки города Кургана, утвержденные решением Курганской городской Думы от 12.12.2018 г. № 203.

Обязанности разработать новые проект межевания и проект планировки ни аукционной документацией, ни договором аренды на арендатора не возложено.

В связи с чем, заключая договоры аренды, ООО СЗ «Домострой» исходило из актуальности данных документов и возможности их непосредственного применения.

После заключения договоров аренды в процессе подготовки проектной документации возникла необходимость внесения изменений в документацию по планировке территории, что повлекло, в частности, увеличение срока, необходимого для получения разрешения на строительство, продолжительность которого согласно               п. 3.1.1. договоров аренды и п. 12 протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме составляла один год.

Кроме того, до потенциальных арендаторов была доведена информация о наличии возможности осуществления техприсоединения к сетям теплоснабжения объектов капитального строительства, предусмотренных документацией по планировке территории.

Однако при обращении ООО СЗ «Домострой» в ПАО «Курганская генерирующая компания» СП «Тепловые сети», последним было указано на отсутствие технической возможности осуществления технологического присоединения в связи с исчерпанием резерва пропускной способности тепловых сетей в указанном районе г. Кургана.

Разрешение данного вопроса стало возможным только после подключения к нему всех заинтересованных лиц, включая АО «Дом.РФ» и Правительства Курганской области.

Таким образом, указанные обстоятельства также повлияли на сроки исполнения обязательств ООО СЗ «Домострой», в частности, на срок получения разрешений на строительство первой очереди строительства по договорам аренды № 20/253-22 и 20/266-22.

ООО СЗ «Домострой» смогло получить разрешения на строительство первой очереди по указанным договорам аренды только 16.10.2023 г. - по договору аренды № 20/266-22, 20.12.2023 г. - по договору аренды № 20/253-22.

Таким образом, период просрочки исполнения обязательств составил 271 день и 336 дней, соответственно. Размер штрафных санкций в данном случае составляет 5 % от ежегодной арендной платы за каждый день просрочки, то есть 1 355 % и 1 680 % (п. 9.2.14 договоров аренды).

Кроме того, после подписания договоров аренды была начата специальная военная операция, повлекшая за собой: отток квалифицированных кадров у подрядных организаций, снижение спроса на возводимые объекты недвижимости, некоторое время рынок недвижимости находился в стагнации, введение экономических санкций, препятствующих сложившейся логистике в отношении техники, запасных частей и используемых материалов.

По мнению истца, установленные договорами размеры штрафных санкций являются явно несоразмерными допущенным истцом нарушениям.

ООО СЗ «Домострой» в адрес АО «Дом.РФ» направлено письмо № 07-1444-006-23 от 20.09.2023 с предложением внести изменения в договоры аренды, изменив положения об ответственности и установив, что порядок определения размера неустойки производиться в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

От АО «ДОМ.РФ» поступило письмо № 16781-АА от 04.12.2023 г. об отказе во внесении вышеуказанных изменений в договоры аренды, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Договоры между АО «Дом.РФ» и истцом заключены в соответствии со ст.ст. 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 3 ст. 3, п. 3.1 ч. 1 ст. 12.2, ст.ст. 16.1, 16.6-3, 16.7 Закона № 161-ФЗ по результатам проведенных 22.12.2021 г. аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которых предусматривается, в том числе жилищное строительство.

Все условия договоров были определены в проектах договоров аренды и договоров о комплексном освоении территории, которые являлись приложением к извещениям о проведении аукционов.

Подавая заявки на участие в аукционах, истец выразил согласие с их условиями и текстами соответствующих проектов договоров, после проведения аукционов истец подписал договоры, чем еще раз подтвердил свое согласие с их содержанием, в том числе с условиями ст. 9 о порядке и размерах начисления неустоек, на что обоснованно указал суд первой инстанции, применив положения п.п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, как правомерно указано судом первой инстанции, условия договоров установлены протоколами об итогах аукционов и не подлежат изменению. Истец, ознакомившись с условиями проектов договоров, имел возможность не принимать участие в аукционах. Вопрос о размерах предусмотренных договорами неустоек на стадии проведения аукционов и заключения договоров не может являться предметом спора в рамках применения положений п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, заявление истцом требования об изменении в судебном порядке условий договоров, заключенных по результатам проведениям аукционов, с содержанием которых истец неоднократно соглашался, направлено на получение существенно более выгодных для себя условий по меньшему размеру штрафных санкций за нарушение принятых по договорам обязательств без какой-либо конкуренции и правовых оснований, что недопустимо.

Согласно разъяснениям, указанным в п. 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п. 1 и 2 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уменьшение неустойки не должно приводить к нарушению принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также принципа состязательности сторон (ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что установленный договорами размер неустоек направлен на избежание нарушения истцом (арендатором) принятых на себя обязательств. Тем самым, снижение предусмотренных договорами размеров неустойки приведёт к утрате ее стимулирующей (обеспечительной) функции, как способа обеспечения исполнения обязательств и как меры гражданско-правовой ответственности.

Указанные ООО СЗ «Домострой» доводы в обоснование существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров, несостоятельны, относятся к рискам предпринимательской деятельности и не могут являться основанием для изменения условий договоров в судебном порядке в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с учетом специфики заключенных договоров, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел предусмотренных ст.ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для изменения их условий в судебном порядке, а также установил отсутствие нарушения условий, устанавливающих размер штрафных санкций, принципов разумности и добросовестности.

Заявитель жалобы также указывает на направленные АО «Дом.РФ» претензии об уплате неустоек по договорам и на дело № А40-183840/2024 по исковому заявлению АО «Дом.РФ» к ООО «СЗ «Домострой» о взыскании неустоек. 

Однако указанные обстоятельства не имеют отношения к предмету иска по настоящему делу и не являются основанием для изменения рассматриваемых условий договоров в судебном порядке.

Договорами предусмотрено право арендодателя потребовать от арендатора уплаты неустойки за нарушение/несвоевременное исполнение принятых на себя обязательств в размерах, установленных договорами. Вопросы соразмерности начисленных неустоек допущенным нарушениям обязательств, наличия/отсутствия оснований для их уменьшения подлежат разрешению судом в рамках рассмотрения соответствующего иска АО «Дом.РФ».

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.08.2024 по делу № А40-64115/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Е.Б. Алексеева 

 

                                                                                                                      Н.И. Левченко