﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6287/21 

Екатеринбург

06 октября 2021 г.

Дело № А34-14143/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу обществас ограниченной ответственностью «Фарм» (далее – общество «Фарм», заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Курганской областиот 11.03.2021 по делу № А34-14143/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле № А34-14143/2016, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание суда округа не явились. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Общество с ограниченной ответственностью «Базис-А» (далее - общество «Базис-А») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с искомк обществу «Фарм»», индивидуальному предпринимателю Семенову Семену Викторовичу (далее – предприниматель Семенов С.В.), индивидуальному предпринимателю Галактионовой Галине Павловне (далее - предприниматель Галактионова Г.П.) об определении (установлении) порядка пользования земельным участком общей площадью 670 кв. м с кадастровым номером 45:25:070304:0017 и общим имуществом в административном нежилом здании, находящемся на данном земельном участке по адресу: Курганская область,г. Курган, ул. К. Мяготина, 119, - на условиях, приведенных в уточненном исковом заявлении – т. 8, л.д.1-8, с учетом объединения в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерациидел № А34-14143/2016, № А34-11923/2016 по искам общества «Базис-А»к обществу «Фарм», предпринимателям Семенову С.В. и Галактионовой Г.П.в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу№ А34-14143/2016).

В свою очередь общество «Фарм», предприниматель Семенов С.В., предприниматель Галактионова Г.П. обратились в Арбитражный суд Курганской области со встречным иском к обществу «Базис-А» об определении (установлении) порядка пользования выше поименованным имуществомна условиях, приведенных в уточненном встречном исковом заявлении – т. 7, л.д. 128-135).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц,не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены некоммерческое партнерство «Коммунтраст» (далее –НП «Коммунтраст»), федеральное государственное унитарное предприятие «Охрана» Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации в лице филиала по Курганской области.

Первоначальные исковые требования общества «Базис-А» и встречные исковые требования общества «Фарм», предпринимателей Семенова С.В.и Галактионовой Г.П. рассмотрены судом с учетом принятых уточненийих предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До принятия решения по существу спора по части вопросов, касающихся порядка пользования общим имуществом административного здания стороны заключили мировое соглашение от 11.01.2021 в отношении порядка содержания электроосветительных приборов, расположенных в помещениях общего пользования, порядка пользования общим имуществом - почтовым ящиком, расположенным в помещении общего пользования № 29 (поэтажный план 1-го этажа), порядка размещения информационных стендов в помещениях общего пользования. Данное мировое соглашение от 11.01.2021 утверждено определением Арбитражного суда Курганской области от 11.03.2021, в этой связи производство по делу № А34-14143/2016 в соответствующей части прекращено.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 11.03.2021 порядок владения и пользования общим имуществом административного здания по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, дом № 119, - принадлежащего обществу «Базис-А», обществу «Фарм», предпринимателям Семенову С.В. и Галактионовой Г.П. на праве общей долевой собственности утвержден в редакции, предложенной обществом «Фарм», предпринимателями Семенову С.В. и Галактионовой Г.П., за исключением порядка хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажапом. № 19а (бойлерная), № 19в (электрощитовая). Порядок хранения ключейот дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. № 19а (бойлерная), № 19в (электрощитовая), расположенных в административном здании, утвержден судом в редакции, предложенной обществом «Базис-А».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного судаот 21.05.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, общество «Фарм» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение, постановление суда первойи апелляционной инстанций в части определения порядка хранения ключейот дверей технического чердака, помещений 1-го этажа пом. № 19а (бойлерная), № 19в (электрощитовая), и принять по делу в указанной части новый судебный акт.

Как считает заявитель жалобы, исходя из положений статьи 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации и практики их применения, определенной в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанныхс применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленумов от 01.07.1996 № 6/8), пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения спорово правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума от 23.07.2009 № 64), пунктах 41, 103 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), режим использования общего имущества здания, в том числе отдельных помещений общего пользования, должен быть установлен решением общего собрания сособственников здания в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Такое решение для сособственников здания является обязательным, ему должно подчиняться даже в случае несогласия (принцип подчинения большинства меньшинству), защита интересов лица, чьи права нарушаются таким решением, осуществляется путем оспаривания решения в судебном порядке.

Поскольку предложенный обществом «Фарм», предпринимателями Семеновым С.В. и Галактионовой Г.П. порядок доступа в помещения технического назначения административного здания адресу: г. Курган,ул. К. Мяготина, 119, - основан на решении общего собрания сособственников здания, оформленного протоколом от 05.10.2020, и учитывает фактически сложившиеся отношения с 2004 года, заявитель жалобы настаиваетна утверждении судом именно такого порядка. Указанное решение общего собрания сособственников правомочно, по состоянию на настоящее времяне оспорено и не отменено в установленном порядке. Тот обстоятельство, что общество «Базис-А» не принимало участия общем собрании 05.10.2020,не лишает принятых на собрании решений юридической силы.

Общество «Фарм» полагает, что наличие ключей от помещений технического назначения только у НП «Коммунтраст» не нарушает права общества «Базис-А» с учетом утвержденного судом порядка доступав помещения общего пользования. Дополнительно отмечает, что порядок владения и пользования общим имуществом также может быть изменен собственниками в любое время путем принятия решений общим собранием собственников, в порядке, предусмотренном положениями статей 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (в части определения порядка хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-го этажапом. № 19а (бойлерная), № 19в (электрощитовая) в административном здании).

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу«Базис-А», обществу «Фарм», предпринимателям Семенову С.В.и Галактионовой Г.П. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 45:25:070304:0017 по адресу:г. Курган, ул. К. Мяготина, 119. Поименованные лица являются также собственниками нежилых помещений и общего имуществав административном здании, расположенном на указанном земельном участке.

На общем собрании собственниками помещений в обозначенном административном здании было принято решение о созданииНП «Коммунтраст», оформленное протоколом от 26.07.2004 № 1.НП «Коммунтраст» зарегистрировано в качестве юридического лица,о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена записьза номером 1044500015559.

Общим собранием членов НП «Коммунтраст» 05.06.2008 принято единогласное решение об утверждении устава в новой редакции и изменении наименования на некоммерческое партнерство по управлению общим имуществом «Коммунтраст» (далее – НП по управлению общим имуществом «Коммунтраст»), о чем свидетельствует протокол от 05.06.2008 № 9 и свидетельство о государственной регистрации некоммерческой организации.

НП по управлению общим имуществом «Коммунтраст» создано для эффективного управления имуществом, находящимся в общей долевой собственности членов партнерства, а также обеспечения бесперебойного снабжения помещений теплом, водой, электроэнергией и иными коммунальными ресурсами (пункт 3.1 Устава партнерства).

Согласно пункту 3.2 Устава для достижения цели партнерство осуществляет следующие виды деятельности: обслуживание нежилых помещений и следующих конструктивных элементов здания: крыша, фасад, чердачные помещения, лестничные марши центрального и запасных входов, площадка для мусорных контейнеров и др.; содержание, ремонт инженерных сетей и коммуникаций; собственники помещений обязуются нести общие расходы по содержанию следующих конструктивных элементов здания и прилегающих коммуникаций: крыша, фасад, чердачные помещения, лестничные марши центрального и запасных входов, площадка для мусорных контейнеров; заключение договоров с организациями на оказание коммунальных услуг (водо-, тепло-, электро-, и газоснабжение и др.).

В силу пункта 4.13 Устава расходы по содержанию общего имущества нежилого здания, расположенного по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 119, - несут собственники, пропорционально принадлежащим им площадям.

На основании заявления общества «Базис-А» от 17.03.2016 общим собранием принято решение о выходе его из состава некоммерческого партнерства с 01.04.2016, что подтверждается протоколом от 29.03.2016 № 2.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2019по делу № А34-2720/2017 утверждено мировое соглашение от 22.11.2019, заключенное между обществом «Базис-А», обществом «Фарм», предпринимателями Семеновым С.В. и Галактионовой Г.П., в котором стороны согласовали размер долей в праве общей долевой собственности на общее имущество административного здания по адресу: Курганская область,г. Курган, ул. К. Мяготина, 119 (далее - соглашение от 22.11.2019), а также приложение № 1 о составе общего имущества здания, являющееся неотъемлемой частью соглашения.

Так, соглашением от 22.11.2019 определен (установлен) размер долейв праве общей долевой собственности на общее имущество пропорционально площади, находящийся в собственности нежилых помещений: общество «Фарм» - 347/1003 (34,6%), общество «Базис-А» - 317/1003 (31,6%),Семенов С.В. - 176/1003 (17,55,%), Галактионова Г.П. - 163/1003 (16,25%).

На общем собрании сособственников административного зданияпо адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, дом № 119, - проведенном 05.10.2020 (протокол от 05.10.2020) в числе прочего приняты решения о режиме работы административного здания, о порядке доступа в нежилые помещения общего пользования в здании, о порядке доступа в помещения технического назначения в здании: электрощитовая № 19в (поэтажный план 1-го этажа); бойлерная № 19а (поэтажный план 1-го этажа); технический чердак, о порядке доступа ответственных лиц НП «Коммунтраст» в нежилые помещения, принадлежащие собственникам на праве индивидуальной собственности.

В собрании приняло участие 68,4% голосов собственников нежилых помещений (представителей собственников) от общего количества голосов собственников, в том числе: общество «Фарм» - 34,6%; Семенов С.В. - 17,55%; Галактионова Г.П. - 16, 25%. Общество «Базис-А» участие в общем собрании собственников не принимало.

По вопросу режима работы административного здания сособственникис учетом фактически сложившегося порядка установили следующий режим работ (рабочее время): в рабочие дни  - с 8-00 до 19-00 часов, в субботу -с 9-00 до 18-00 часов. «За» проголосовали 100% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании.

По вопросу о порядке доступа в нежилые помещения общего пользования в административном здании сособственники с учетом фактически сложившегося порядка установили следующий порядок доступа: ключиот дверей входных групп, расположенных в помещениях тамбура центрального входа № 28 (поэтажный план 1-го этажа) и тамбура запасного входа № 19б (поэтажный план 1-го этажа), а также ключи от межэтажной двери, расположенной между помещениями центральной части коридора № 29 (поэтажный план 1-го этажа) и лестничной клеткой № 19 (поэтажный план 1-го этажа) находятся у всех собственников (и/или их уполномоченных лиц)и у ответственных лиц НП «Коммунтраст». Стороны установили также, чтов случае утраты собственником и/или НП «Коммунтраст» ключей виновная сторона несет ответственность за их утрату. Передача ключей от дверей входных групп, а также от межэтажной двери третьим лицам категорически запрещена. В рабочее время стороны установили для собственников,НП «Коммунтраст» и иных лиц свободный порядок доступа в помещения общего пользования в здании (за исключением помещений технического назначения). Во внерабочее время стороны установили для собственников(их уполномоченных лиц) и ответственных лиц НП «Коммунтраст» свободный порядок доступа в помещения общего пользования в здании (за исключением помещений технического назначения). «За» проголосовали 100% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании.

По вопросу о порядке доступа в помещения технического назначенияв административном здании, как-то: электрощитовая № 19в (поэтажный план 1-го этажа), бойлерная № 19а (поэтажный план 1-го этажа), технический чердак, -сособственники с учетом фактически сложившегося порядка, а также с учетом того, что в помещениях технического назначения в здании расположены специальное техническое оборудование и инженерные системы, в том числе опломбированные общедомовые коммерческие узлы учета холодного водоснабжения и тепловой энергии, регулирующая и запорная арматура, общедомовое вводно-распределительное устройство (ВРУ), а также иное специальное техническое оборудование и инженерные коммуникации, установили следующий порядок доступа: ключи от дверей электрощитовой№ 19в (поэтажный план 1-го этажа), бойлерной № 19а (поэтажный план 1-го этажа), технического чердака находятся только у ответственных лицНП «Коммунтраст». Для ответственных лиц НП «Коммунтраст» в целях обеспечения надлежащей и безопасной эксплуатации, текущего обслуживания специального технического оборудования и инженерных систем, своевременного снятия и передачи показаний коммерческих приборов учета, проведения плановых и аварийных работ, предоставляется свободный порядок доступа в рабочее и внерабочее время. Доступ для собственников(их уполномоченных лиц) предоставляется в рабочее время в следующем порядке: собственник направляет в адрес НП «Коммунтраст» письменную заявку не менее чем за 2 рабочих дня до планируемого предоставления доступа с указанием даты, времени и цели доступа в указанные помещения. Доступв помещения собственников (их уполномоченных лиц) осуществляется совместно с ответственными лицами НП «Коммунтраст» в указанные в заявке дату и время. В случае невозможности НП «Коммунтраст» обеспечить явку своих ответственных лиц в указанные в заявке дату и время, собственник (его уполномоченное лицо) имеет право получить, а НП «Коммунтраст» обязан выдать собственнику (его уполномоченному лицу) ключи от помещенийс целью обеспечения доступа в указанные в заявке дату и время. Выдачаи возврат ключей заверяются в журнале регистрации подписью собственника (его уполномоченного лица) и ответственного лица НП «Коммунтраст». При этом Собственник несет ответственность за своевременный возврат ключей. Журнал регистрации хранится в НП «Коммунтраст». В случае утраты собственником и/или НП «Коммунтраст» ключей, виновная сторона несет ответственность за их утрату. Передача ключей от помещений технического назначения третьим лицам категорически запрещена. «За» проголосовали 100% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании.

По вопросу о порядке доступа ответственных лиц НП «Коммунтраст»в нежилые помещения, принадлежащие собственникам на праве индивидуальной собственности, сособственники, с учетом фактически сложившегося порядка установили, что в целях обеспечения надлежащей и безопасной эксплуатации, текущего обслуживания инженерных систем, отнесенных к общему имуществу и расположенных в нежилых помещениях собственников, в том числе обеспечения готовности инженерных систем для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов)в период проведения мероприятий по подготовке системы теплоснабженияк отопительному сезону, собственники обязуются предоставить беспрепятственный доступ ответственным лицам НП «Коммунтраст»в нежилые помещения, принадлежащие им на праве индивидуальной собственности. С целью согласования беспрепятственного доступаНП «Коммунтраст» направляет в адрес собственников письменную заявкуне менее чем за 2 рабочих дня до планируемого предоставления доступас указанием даты, времени и цели доступа в данные помещения. Доступв указанные помещения ответственных лиц НП «Коммунтраст» осуществляется совместно с собственником (его уполномоченным лицом), в согласованное рабочее время. «За» проголосовали 100% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании.

На общем собрании сособственников административного зданияпо адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, дом № 119, - проведенном 25.09.2020 (протокол от 25.09.2020), в числе прочего принято решение о порядке уборки помещений общего пользования в административном здании.

В собрании приняло участие 100% голосов собственников нежилых помещений (представителей собственников) от общего количества голосов собственников, в том числе: общество «Фарм» - 34,6%; Семенов С.В. - 17,55%; Галактионова Г.П. - 16, 25%, общество «Базис-А» - 31,6%.

По вопросу о порядке уборки помещений общего пользования административного здания собственники с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий порядок уборки: собственники осуществляют надлежащую уборку помещений общего пользования своими силами и за свой счет, в том числе: общество «Базис-А» осуществляет уборку помещений общего пользования, общей площадью 31,0 кв. м, расположенных на 1-ом этаже здания: помещение № 19 (поэтажный план 1-го этажа) общей площадью 7,2 кв. м и помещения № 19б, № 27, № 28, центральная часть коридора № 29 (поэтажный план 1-го этажа) общей площадью 23,8 кв. м; общество «Фарм» осуществляет уборку помещений общего пользования общей площадью35,4 кв. м, в том числе: расположенных на 1-ом этаже здания: № 19 (поэтажный план 1-го этажа) общей площадью 3,7 кв. м и расположенных на 2-ом этаже здания: № 32, № 32а (поэтажный план 2-го этажа) общей площадью 31,7 кв. м; Галактионова Г.П. и Семенов С.В. совместно осуществляют уборку помещений общего пользования общей площадью 38,0 кв. м, расположенных на 3-м этаже здания: помещения № 22, № 26 (поэтажный план 3-го этажа). Расходыпо уборке помещений общего пользования возмещению другими собственниками или НП «Коммунтраст» не подлежат. Каждый собственник несет ответственность за надлежащую уборку помещений общего пользования в соответствии с действующими санитарными нормами и правилами. «За» проголосовали 68,4% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании; «воздержался» - 31,6% (общество «Базис-А»).

На общем собрании членов НП «Коммунтраст», проведенном 31.12.2010 (протокол № 14) единогласным решением установлено общее количествои порядок размещения рекламных конструкций с местом расположения между 1-ым и 2-ым этажами на фасаде административного здания по адресу:г. Курган, ул. К. Мяготина, дом № 119. Согласованы общее количество рекламных конструкций - 9 шт. с местом расположения между 1-ым и 2-ым этажами; стандартный размер рекламной конструкции - 1,0 м * 3,0 м, распределены рекламные конструкции между собственниками по количеству и местоположению согласно приложению № 3: общество «Базис-А» - 3 шт., общество «Фарм» - 3 шт., Галактионова Г.П. - 1 шт., Семенов С.В. - 1 шт.,НП «Коммунтраст» - 1 шт.

На общем собрании членов НП «Коммунтраст», проведенном 16.08.2010 (протокол № 9), единогласным решением установлено общее количествои порядок размещения информационных табличек с местом расположенияна фасаде административного здания по адресу:г. Курган, ул. К. Мяготина, дом № 119. Согласованы общее количество информационных табличек - 18 шт., стандартный размер 40 (45) * 60, распределены информационные таблички между собственникамипо количеству и местоположению согласно приложению № 4: общество«Базис-А» - 6 шт., общество «Фарм» - 6 шт., Галактионова Г.П. - 3 шт.,Семенов С.В. - 3 шт.

На общем собрании сособственников административного зданияпо адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, дом № 119, - проведенном 13.11.2020 (протокол от 13.11.2020) в числе прочего принято решение о порядке размещения систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания.

В собрании приняло участие 100% голосов собственников нежилых помещений (представителей собственников) от общего количества голосов собственников, в том числе: общество «Фарм» - 34,6%; Семенов С.В. - 17,55%; Галактионова Г.П. - 16, 25%, общество «Базис-А» - 31,6%.

По вопросу о порядке размещения систем кондиционирования воздухана фасаде административного здания собственники с учетом фактически сложившегося порядка и в целях поддержания надлежащего микроклиматав нежилых помещениях, принадлежащих собственникам на праве индивидуальной собственности, установили следующий порядок размещения систем кондиционирования воздуха: предусмотрена возможность установкиза счет собственных средств систем кондиционирования воздуха на фасаде здания как со стороны ул. К. Мяготина, так и со двора здания. Размещение систем кондиционирования воздуха на фасаде здания со стороныул. К. Мяготина не должно препятствовать установке рекламных конструкций, порядок размещения которых (в том числе количество рекламных конструкций и их месторасположение) определен решением общего собрания, оформленным протоколом от 31.12.2010 № 14. Системы кондиционирования воздуха, установленные с нарушением порядка, определенного решением общего собрания, оформленным протоколом от 31.12.2010 № 14, подлежат немедленному демонтажу за счет средств собственника - владельца системы кондиционирования. Собственник за свой счет осуществляет электроподключение систем кондиционирования воздуха к системе электроснабжения, принадлежащей заинтересованному Собственнику на праве индивидуальной собственности. Размещение систем кондиционирования воздуха производится с соблюдением требований технических регламентов и требований муниципальных органов власти. В целях обеспечения надлежащей и/или безопасной эксплуатации систем кондиционирования воздуха, собственники несут ответственность за размещаемые системы кондиционирования воздуха, в том числе: за соблюдение месторасположения размещаемых систем кондиционирования; за содержание и текущий ремонт системы кондиционирования. Собственники несут ответственность за сохранность фасада здания. В случае повреждения фасада, нанесенного вследствие монтажа/демонтажа системы кондиционирования воздуха илив процессе эксплуатации системы кондиционирования, виновный собственник восстанавливает фасад за счет собственных средств. «За» проголосовали 68,4% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании; «воздержался» - 31,6% (общество «Базис-А»).

На общем собрании сособственников административного зданияпо адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, дом № 119, - проведенном 26.01.2021 (протокол от 26.01.2021) в числе прочего принято решение по вопросуоб охране помещений общего пользования, расположенных в административном здании. Установлено, что во внерабочее время собственники совместно обеспечивают охрану помещений общего пользования, в том числе: помещений общего пользования, расположенных на 1-ом этаже - № 19, № 19а (бойлерная), № 19б, № 19в (электрощитовая), № 27, № 28, № 29 (центральная часть коридора); помещений общего пользования, расположенных на 2-ом этаже - № 32, № 32а; помещений общего пользования, расположенных на 3-ем этаже - № 22, № 26. Состав (перечень) помещений общего пользования определен приложением № 1 «Состав общего имущества собственников нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, дом № 119, - к соглашению от 22.11.2019. Охрана помещений общего пользования осуществляется силами физической охраны. Для исполнения обязанностей, указанных в настоящей части порядка, собственники вправе заключать соответствующие договоры с третьими лицами. Собственникам предписано в срок до 26.02.2021 подготовить проект калькуляции (сметы расходов) на оказание услуг по охране помещений общего пользования силами физической охраны и направить в адрес иных собственников для согласования на общем собрании собственников.

В собрании приняло участие 100% голосов собственников нежилых помещений (представителей собственников) от общего количества голосов собственников, в том числе: общество «Фарм» - 34,6%; Семенов С.В. - 17,55%; Галактионова Г.П. - 16, 25%, общество «Базис-А» - 31,6%. «За» проголосовали 68,4% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании; «воздержался» - 31,6% (общество «Базис-А»).

Ссылаясь на отсутствие взаимного согласия собственников по вопросам определения порядка пользования общим имуществом в административном здании и земельным участком с кадастровым номером 45:25:070304:17по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 119, - стороны обратились в арбитражный суд с первоначальным и встречным иском друг к другу.

Как указано выше, принятые по делу решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций обжалуются обществом «Фарм» тольков части определения порядка хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-го этажа пом. № 19а (бойлерная), № 19в (электрощитовая)в административном здании.

Порядок хранения ключей от дверей обозначенных помещений суды первой и апелляционной инстанций определили в редакции, предложенной обществом «Базис», предусматривающей, что ключи от дверей технического чердака, помещений 1-го этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая) хранятся у НП «Коммунтраст», дубликаты ключей у собственников. При этом суды приняли во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Курганской области по делу № А34-5800/2016, которым суд обязал общество «Фарм», Семенова С.В., Галактионову Г.П.,НП «Коммунтраст» устранить нарушение права собственности общества «Базис-А» на общее имущество административного здания по адресу:г. Курган, ул. К. Мяготина, 119.

Оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актовпо доводам, приведенным в кассационной жалобе, суд округа не усматривает.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Понятие и основания возникновения общей собственности приведеныв статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников,

а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 37 Постановления Пленумов от 01.07.1996 № 6/8, разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума от 23.07.2009 64, следует, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция изложена в пункте 41 Постановления Пленумаот 23.06.2015 № 25.

Пунктом 2 Постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 во взаимосвязис положениями статей 244, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации  и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определен перечень имущества, который входит в состав общего имущества собственников.

В пункте 6 вышеназванного Постановления установлено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что «Базис-А», общество «Фарм», предприниматели Семенов С.В. и Галактионова Г.П. являются собственниками нежилых помещений и общего имущества административном здания, расположенного по адресу: г. Курган,ул. К.Мяготина, 119 на земельном участке с кадастровым номером 45:25:070304:0017. Указания на иных собственников нежилых помещенийв данном административном здании в материалах дела не имеется.

Единый порядок пользования общим имуществом административного здания между сторонами принят не был. После выхода общества «Базис-А»из состава членов НП «Коммунтраст» между сособственниками здания возникли разногласия относительно дальнейшего порядка пользования общим имуществом, в том числе по вопросу хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-го этажа пом. № 19а (бойлерная), № 19в (электрощитовая) в здании.

Как следует из материалов дела, обществом «Базис-А» был предложен порядок доступа сторон на технический чердак, в помещения 1-ого этажапом. № 19а (бойлерная), № 19в (электрощитовая), предусматривающий, что ключи от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. № 19а (бойлерная), № 19в (электрощитовая) хранятся у НП «Коммунтраст», дубликаты ключей у собственников, дубликат ключей для каждогоиз собственников изготавливается НП «Коммунтраст» по заявке и за счет собственника.

Согласно варианту, предложенному обществом «Фарм», предпринимателями Семеновым С.В. и Галактионовой Г.П., ключи от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. № 19а (бойлерная), № 19в (электрощитовая) хранятся у НП «Коммунтраст».

Принимая во внимание, что по варианту, предложенному обществом «Фарм», предпринимателями Семеновым С.В. и Галактионовой Г.П., доступв спорные помещения технического назначения возможен только по заявкев НП «Коммунтраст» и получения от указанного лица ключей, суды правомерно указали, что в таком случае реализация долевым собственником своего права владения и пользования общим имуществом административного здания увязывается с выражением волеизъявления и совершением определенных действий по данному вопросу со стороны НП «Коммунтраст», что противоречит положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации о беспрепятственном и непосредственном праве собственника владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом.

Суды также выявили, что между сторонами и ранее возникали разногласия относительно допуска к техническим помещениям, в связи с чем обществом «Базис-А» был инициирован судебный спор по делу№ А34-5800/2016.

При рассмотрении дела № А34-5800/2016 суды, сделав вывод о том, что общество «Базис-А» как долевой сособственник общего имущества административного здания не может быть лишен права беспрепятственного доступа в принадлежащие ему помещения, удовлетворили заявленные им требования, предписав иным собственникам предоставить ему комплект ключей от входной двери в помещение электрощитовой здания для изготовления дубликата и обеспечении доступа сотрудников общества«Базис-А» в помещение электрощитовой здания (помещение литера 19 в).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательствапо правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды с учетом обстоятельств, установленных вступившимв законную силу решением Арбитражного суда Курганской областиот 28.11.2016 по делу № А34-5800/2016, обоснованно указали, что предложенный обществом «Фарм», предпринимателями Семеновым С.В. и Галактионовой Г.П. порядок доступа собственников к техническим помещениям отчасти направлен на преодоление законной силы судебного решения по делу № А34-5800/2016 и вновь ведет к ограничению прави законных интересов собственника - общества «Базис-А», возникновениюна будущее конфликтных ситуацией и поводов для обращения в арбитражный суд, что по смыслу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерациине отвечает целям установления судом порядка владения и пользования общим имуществом.

Отклоняя довод общества «Фарм», предпринимателей Семенова С.В.и Галактионовой Г.П. о том, что порядок доступа в помещения технического назначения административного здания определен на основе решения общего собрания собственников, оформленного протоколом от 05.10.2020, и с учетом фактически сложившихся отношений в указанной части, апелляционный суд верно сослался на отсутствие в материалах дела доказательств фактически сложившихся отношений в указанной части, а также на то, что общество «Базис-А» участия в общем собрании собственников 05.10.2020 не принимало, за предложенный порядок не голосовало.

При этом апелляционный суд, проанализировав положения статей 181.1, 181.2, 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 103 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25, пункта 6 Постановления Пленума от 23.07.2009 № 64, и применив их к установленным по делу обстоятельствам, обоснованно указал, что при наличии между сособственниками инициированного судебного спора в порядке пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложенный обществом «Фарм», предпринимателями Семеновым С.В. и Галактионовой Г.П. порядок установления режима использования общего имущества здания возможен только в случае установления такого режима всеми сособственниками (единогласно). В противном случае порядок установления режима использования общего имущества здания в силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит установлению судом.

С учетом изложенного, доводы о том, что факт неучастия общества «Базис в общем собрании собственников 05.10.2020 не лишает принятых решений юридической силы, что принятые в соответствии с действующим законодательством решения общего собрания собственников от 05.10.2020в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны, правомерно отклонены апелляционным судом, с указанием на то, что иной  подход к установлению режима использования общего имущества здания при наличии устанавливаемого судом в силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка фактически нивелирует ценность и правовое значение принимаемого судебного акта по данному спору, коль скоро он может быть беспрепятственно изменен новым общим собранием собственников без учета всех заинтересованных лиц.

Доводы о возможности в любое время изменения собственниками порядка владения и пользования общим имуществом путем принятия общим собранием собственников иных решений, не основаны на нормах материального права, поскольку изменение установленного судом порядка в силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возможно только при наличии доказательств, что установленный судом порядок в силу изменившихся фактических обстоятельств утратил свою актуальность (исполнимость).

Из материалов дела усматривается, что порядок доступа в помещения общего пользования был принят решением общего собрания собственников от 05.10.2020 без участия общества «Базис-А», в то время как данный порядок при наличии судебного акта по делу № А34-5800/2016 имел для указанного лица  принципиальное значение. Доказательств того, что впоследствии такой  порядок доступа в помещения общего пользования был одобрен обществом «Базис-А», в деле не имеется. Доказательств того, что юридическая сила обязывающего действия судебного акта по делу № А34-5800/2016 была утрачена в силу изменившихся фактических обстоятельств, в деле такжене имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая цели установления судом порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, того правового эффекта, который ожидает каждый из сособственников путем взаимных уступок и компромиссов, суды пришли к верному выводу, что установленный порядок хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. № 19а (бойлерная), № 19в (электрощитовая), в редакции, предложенной обществом «Базис-А», в наибольшей степени отвечает интересам каждого из сособственников, при этом не блокирует деятельности управляющей организации - НП «Коммунтраст».

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе,не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 11.03.2021 по делу№ А34-14143/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фарм» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий						Л.А. Суспицина 

Судьи						А.А. Столяров 

                                             				И.А. Краснобаева