﻿             И М Е Н Е М    Р О С С И Й С К О Й    Ф Е Д Е Р А Ц И И

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-3420/21-180-22

09 марта 2021 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 09 марта 2021 г.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Глебова В.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец:  

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

ответчик:  

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ " НПО ПЕТРОВАКС ФАРМ" (142143, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ПОДОЛЬСК ГОРОД, ПОКРОВ СЕЛО, СОСНОВАЯ УЛИЦА, ДОМ 1, ОГРН: 1037700012745, Дата присвоения ОГРН: 10.01.2003, ИНН: 7702302492)

О взыскании 4 660 254 руб. 08 коп. штрафа по договору № 06-00060/09 от 23.11.2009

в судебное заседание явились:

от истца – Решетников Р.В. дов. №33-Д-1376/20 от 18.12.2020г.

от ответчика – Авдеенкова М.П. дов. №37 от 28.01.2021г. 

 

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен о взыскании 4 660 254 руб. 08 коп. штрафа по договору № 06-00060/09 от 23.11.2009

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Учитывая отсутствие возражений сторон на переход к рассмотрению дела по существу в суде первой инстанции, суд в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ, п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 65 от 20.12.2006г., завершил предварительное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к  выводу, что исковые требования  удовлетворению не подлежат  по следующим основаниям.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО «НПО ПЕТРОВАКС ФАРМ» (Арендатор) заключен договор аренды от 23.11.2009 № 06-00060/09 на нежилое помещение площадью 699,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Загорьевская, д. 10, к. 4 (далее - договор).

Срок действия договора установлен с 01.11.2009 до 31.12.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 09.07.2020).

Данное помещение является собственностью города Москвы, право собственности прошло процедуру государственной регистрации.

Истец ссылается на то, что пунктом 5.3.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 09.07.2020 предусмотрено, что проведение перепланировки объекта нежилого фонда согласовывается с Департаментом городского имущества города Москвы. Отсутствие нарушение несущей способности конструктивных элементов здания, соблюдение требований технических регламентов, отсутствие угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан должно быть подтверждено заключением уполномоченной организации, которое предоставляется Арендатором Арендодателю до проведения соответствующих работ.

Согласно акту осмотра от 06.11.2020 ООО «НПО ПЕТРОВАКС ФАРМ» произведена перепланировка арендуемых нежилых помещений без согласия Департаментом.

В соответствии с п. 7.11 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 09.07.2020 в случае выявления Арендодателем факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.3 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.

Размер штрафа, согласно расчета истца, составляет, 4 660 254 руб. 08 коп.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Претензиями от 18.11.2020 № 33-6-546022/20-(0)-1, 33-6-546022/20-(0)-2 Департамент предложил арендатору оплатить неустойку (штрафа) предусмотренную пунктом 7.11 договора в течение месячного срока с момента направления претензии, однако денежные средства на счет Департамента городского имущества города Москвы ответчик не перечислил, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что Истцом не доказано, что Ответчик выполнил в арендованных помещениях перепланировку, а не переустройство, при этом штраф (неустойка) в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 09.07.2020 установлен исключительно за несогласованную перепланировку.

В соответствии с пунктом 7.11. Договора аренды №06-0060/09 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 23.11.2009, заключенного между Истцом и Ответчиком, в редакции дополнительного соглашения от 09.07.2020, неустойка (штраф) устанавливаются в случае выявления Арендодателем факта нарушения обязанности, предусмотренной пунктом 5.3.3 Договора аренды. В свою очередь пункт 5.3.3. Договора аренды предусматривает, что проведение перепланировки объекта нежилого фонда согласовывается с Департаментом городского имущества города Москвы.

Договор аренды не содержит определения «перепланировки».

Законодательство Российской Федерации не содержит определение термина «перепланировка» по отношению к объектам нежилого фонда. Вместе с тем, применительно к объектам жилого фонда, а также помещениям, расположенным в многоквартирных домах (к которым могут относиться и нежилые помещения) законодатель четко различает «перепланировку» и «переустройство».

Так, согласно пункту 1.7. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.»

Пункты 2.1. и 2.2. Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП закрепляют, что к работам по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, относятся:

2.1.      Работы по переустройству:

2.1.1. Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.

2.2.      Работы по перепланировке:

2.2.1.   Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборныхи ванных комнат.

2.2.2 Устройство несущих стен.

2.2.3 Устройство проемов в перекрытиях.

2.2.4 Устройство проемов в несущих стенах.

2.2.5.   Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (сусилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.

2.2.6.   Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.

2.2.7.   Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревяннымиперекрытиями.

2.2.8.   Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.

2.2.9.   Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки наперекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).

2.2.10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревяннымиперекрытиями.

2.2.11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.

2.2.12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площадипомещения, в котором она сооружается.

Истец в исковом заявлении не привел в исковом заявлении перечень вменяемых Ответчику перепланировок или их описание. Вместе с тем, исходя из претензии от 17.11.2020 №33-б-545-981/20-(0)-2, на которую ссылается Истец в исковом заявлении, к перепланировке им было отнесено оборудование раковин на 2м этаже в пом. III, ком. 56, 56л, 5бч, 5бф. Аналогичное указано в акте осмотра нежилогово помещения Госинспекции по недвижимости № 9056834 от 06.11.2020г. Истец не заявляет, что Ответчик осуществлял подводку коммуникаций под установленные раковины, и по сведениям, имеющимся у Ответчика, коммуникации для раковин были изначально проведены в данных помещениях.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что  оборудование раковин представляет собой установку сантехнического оборудования без проведения дополнительных коммуникаций, на ранее существовавшие коммуникации, не является перепланировкой, а подпадает под понятие «переустройство».

В претензии Истец сам называет данные работы переустройством, а не перепланировкой.

Вместе с тем, Договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 09.07.2020, которая действовала на момент составления акта Госинспекции по недвижимости установил ответственность только за несогласованную перепланировку, а не переустройство, поскольку работы по переустройству не влекут опасности для арендованных помещений. В силу этого, пункты 5.3.3. и 7.11 Договора аренды не применимы к отношениям Истца и Ответчика а штраф, установленный пунктом 7.11 Договоре аренды не может взиматься с Истца.

Ответчик ссылается на то, что по имеющимся у Ответчика данным установка раковин в ком. 56, 56л, 5бч, 5бф была осуществлена до заключения Договора аренды. Так, в имеющихся у Ответчика спецификациях на указанные помещения, составленных для целей формирования описания фармацевтического предприятия, предоставляемого в различные органы власти, датированных 2010 - 2012 годами, данные раковины уже отражены (спецификации являются приложениями 2-6 к настоящему Отзыву). Точная дата установки раковин Ответчику не известна, поскольку была произведена не  им. Поэтажный план, прилагаемый к Договору аренды, не позволяет установить наличие или отсутствие в арендованных помещениях спорных раковин, в силу чего невозможно установить, что таких раковин не было на момент передачи помещений в аренду по Договору аренды, а также не позволяет утверждать, что раковины были установлены Ответчиком. В связи с этим ответчик заявляет о пропуске срока исковой давности.

Однако в материалы дела не представлено доказательств направления указанных ответчиком документов в адрес Департамента, в связи с чем суд считает, что Истцу стало известно о  переустройстве из Акта Госинспекции по недвижимости от 06.11.2020г.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку истец обратился в суд с настоящим иском 13.01.2021, срок исковой давности Департаментом не пропущен.

Суд также учитывает, что п. 5.3.3 дополнительного соглашения от 09.07.2020 Арендатор имеет право производить перепланировку Объекта нежилого фонда за счет средств  Арендатора в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая  способность   конструктивных   элементов   здания,   соблюдаются  требования  технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровья граждан, не нарушаются права третьих лиц.

Доказательств того, что ответчиком была нарушена  несущая  способность   конструктивных   элементов   здания,   или  создана угроза жизни, безопасности и здоровья граждан в материалы дела не представлено.

Кроме того, из материалов дела следует, что по запросу Департамента Госинспекцией по недвижимости проведены повторные осмотры (14.12.2020 и 21.12.2020) арендуемых ООО «НПО Петровакс Фарм» нежилых помещений площадью 135,4 кв. м и 699,3 кв. м по договорам от 23.11.2009 № 06-00060/09 и № 06-00061/09, в ходе которых факт устранения ранее выявленных нарушений в части переустройства в помещениях подтвержден.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Госпошлина по делу  распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь  ст. ст. 8, 12, 309, 329, 330, 606 ГК РФ, ст. ст. 9, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-170, 319 АПК РФ, суд

                                               Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в предусмотренные законом сроки.

 

Судья                                                                                     Ламонова Т.А.