Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-19001/2021

г. Владивосток

10 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-5333/2024

на решение от 08.08.2024 судьи Е.Е. Чжен

по делу № А51-19001/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гавань Резиденс групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гавань Резиденс Групп»

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока

о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды от 05.07.2016 №28- Ю-21797,

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Приморскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,

при участии:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО1 по доверенности от 25.12.2023 сроком действия до 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 15988), свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение;

в отсутствие представителей иных участников спора;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гавань резиденс групп» (далее – ООО «Гавань резиденс групп», общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 456 050 рублей 71 копейки и пени в размере 79 324 рублей 15 копеек (с учетом уточнений исковых требований, принятых определением суда от 11.08.2022).

В свою очередь, ООО «Гавань резиденс групп» заявлен встречный иск о 477 962 рублей 31 копейки неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды от 05.07.2016 № 28-Ю-21797 (в редакции уточнений, принятых судом 30.05.2024).

К участию в деле на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Филиал ППК «Роскадастр» по Приморскому краю, Управление Росреестра по Приморскому краю.

Решением суда от 08.08.2024 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано, с чем УМС г. Владивостока не согласилось, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

Согласно доводам жалобы, заявитель возражает против определения судом размера арендной платы за спорный период в соответствии с постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление № 75-па), полагая, что в условиях действия в спорный период повышающих коэффициентов функционального использования, предусмотренных Решением Думы г. Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее - Решение № 306) и Решением Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 505), , исчисление арендной платы по примененной Управлением методике являлось правомерным.

Одновременно апеллянт полагает, что в период отсутствия действующих КФИ расчет задолженности по арендной плате надлежало производить согласно условиям спорного договора аренды земельного участка, заключая который ответчик (арендатор) принял на себя обязательства связанные с его исполнением, в том числе согласился с порядком расчета и размером арендной платы, учитывающим нахождение земельного участка в границах красных линий.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ, общество возражало против доводов апелляционной жалобы, считало решение суда первой инстанции в обжалуемой апеллянтом части законным и обоснованным.

Позиция Управления была поддержана его представителем в заседании суда апелляционной инстанции. Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ответчик (по первоначальному иску), а также третьи лица, явку представителей не обеспечили, что не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Судом установлено, что УМС г. Владивостока обжалует решение суда в части отказа в первоначальном иске, в связи с чем, в отсутствие возражений участников спора, проверка судебного акта осуществляется только в обжалуемой части в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и письменном отзыве, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 05.07.2016 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Гавань резиденс групп» (арендатор) был заключен договор аренды № 28-Ю-21797, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 49 лет с момента подписания договора земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1927 площадью 1147 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (лит.Ж). Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, разрешенное использование: объекты предпринимательской деятельности, цель предоставления: для дальнейшей эксплуатации гребного эллинга (лит.3) и нежилого здания (лит.Ж).

Во исполнение договора земельный участок передан по акту приема-передачи от 05.07.2016.

Впоследствии права и обязанности арендодателя по договору перешли к Управлению, поскольку полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, в настоящее время обладает УМС г. Владивостока на основании соответствующего постановления Администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667.

Разделом 2 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в размере 63 949,67 рублей в месяц. Размер арендной платы в период с начала срока аренды до заключения договора (даты договора либо даты его государственной регистрации) устанавливается в порядке пункта 2.1 договора и оплачивается арендатором единовременно за весь указанный период.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

27.05.2021 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды № 28-Ю-21797, в связи с чем земельный участок возвращен по акту приема-передачи.

Предупреждением от 23.07.2021 № 28/16-8256 арендодатель уведомил арендатора о нарушении последним условий договора в части своевременного внесения арендной платы и потребовал погасить сформировавшуюся задолженность и начисленную пеню.

Уклонение общества от исполнения требований Управления послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В свою очередь, ООО «Гавань резиденс групп», ссылаясь на неправильное исчисление арендной платы по договору, повлекшее возникновение переплаты, обратилось в суд со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения.

Проверяя в пределах доводов апелляционной жалобы обоснованность решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Управления, коллегия поддерживает квалификацию судом возникших между сторонами правоотношений как обязательственных, возникших из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В статье 606 ГК РФ закреплено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

С учетом приведенных норм права и условий спорного договора арендная плата по нему является регулируемой.

Проверяя обоснованность уточненных истцом требований за период с 01.07.2020 по 26.05.2021, суд первой инстанции установил, что при расчете арендной платы  Управление применяло, в том числе, коэффициент функционального использования «4», установленный пунктом 5.1 Приложения № 1 к Решению № 306 и пунктом 1.5.1 Приложения № 1 к Решению № 505 для земельных участков, предоставленных в целях эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного ассортимента).

Вместе с тем, оснований для применения указанного КФИ у арендодателя не имелось, поскольку Решением Приморского краевого суда от 02.09.2021 № 3а-232/2021 (вступило в законную силу 25.11.2021) пункт 1.5.1 Приложения № 1 к Решению № 505, применяемый при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке, признан недействующим со дня вступления в законную силу решения суда по мотиву установления значения указанного коэффициента в произвольном порядке, не связанном с многофакторным анализом доходности земельного участка, что противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Впоследствии Приложение № 1 к Решению Думы № 505 было признано недействующим в полном объеме Решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу № 3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) как не соответствующее положениям постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Также, Решением Приморского краевого суда от 18.08.2022 № 3а-334/2022 (вступило в законную силу 30.11.2022) признан недействующим с даты его принятия и пункт 5.1 Приложения № 1 к Решению № 306, касающийся указанного КФИ «4».

При этом, установленный указанным пунктом нормативного акта коэффициент функционального использования «4» (пункт 5.1) аналогичен применяемому Управлением коэффициенту, предусмотренному пунктом 1.5.1 Приложения № 1 к Решению № 505, что позволяет сделать вывод об идентичности подхода уполномоченного органа к определению их значения, который впоследствии был признан судом противоречащим принципу экономической обоснованности.

При таких обстоятельствах коэффициент функционального использования «4» не может быть принят во внимание при расчете арендной платы по спорному договору.

То обстоятельство, что пункт 1.5.1 Приложения № 1 к Решению № 505, а также Приложение в целом признаны недействующими со дня вступления решений Приморского краевого суда в законную силу (25.11.2021 и 20.01.2022 соответственно), не свидетельствует о возможности их применения к включенным в исковые требования периодам, истекшим к дате вступления решения в законную силу.

Так, согласно части 5 статьи 195 АПК РФ нормативный акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда.

В соответствии с абзацем вторым статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иным способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у орган государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 КАС РФ, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).

С учетом изложенного, исходя из регулируемого характера арендной платы по спорному договору, при расчете подлежащей внесению арендной платы за спорный период взыскания, надлежит руководствоваться Постановлением № 75-па, принятым администрацией Приморского края в соответствии с ЗК РФ в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов, и вступившим в силу 01.03.2015.

Аргументы Управления о том, что в отсутствие действующих коэффициентов расчет арендной платы должен основываться на согласованных сторонами договора условиях, отклоняются судом как не учитывающие регулируемый характер арендной платы за публичные земельные участки.

Изменение размера арендной платы в результате принятия или отмены соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (определение Верховного Суда РФ от 24.11.2014 № 305-ЭС14-2862).

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления № 75-па).

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (абзац шестой пункта 4 Постановления № 75-па).

В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления № 75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Учитывая, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о наличии в границах земельного участка объекта недвижимости (нежилое здание с кадастровым номером 25:28:020018:316, назначение: нежилое, реконструкция эллинга в районе ул. Лейтенанта Шмидта, 17 в г. Владивостоке, местоположение: 

<

...>), ежемесячный арендный платеж по данному договору в пределах спорного периода подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости земельного участка х 1,5% (налоговая ставка, установленная Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»)) х 1.

Приведенный алгоритм расчета является достаточным в целях проверки правомерности исковых требований Управления, в связи чем, в отсутствие несогласия с решением суда истца по встречному иску, коллегия не входит в обсуждение обстоятельств расположения спорного земельного участка в границах красных линий и распространения на него принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7 Постановления Правительства № 582).

Осуществив с учетом вышеизложенной методики собственный расчет исковых требований в части основного долга, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии на стороне общества задолженности по арендной плате.

Указанный расчет коллегией проверен, признан обоснованным и арифметически верным, соответствующим справочному расчету Управления.

При оценке требований о взыскании 79 324 рублей 15 копеек пени за период с 02.08.2016 по 28.07.2022, судом обоснованно учтены положения статей 329 и 330 ГК РФ и указано, что при допущении обществом перед истцом просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы, достижении сторонами соглашения о неустойке (пункт 4.2 договора), Управление вправе требовать взыскания с арендатора договорной неустойки, определенной в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Вместе с тем, суд первой инстанции, приняв во внимание обоснованность заявления общества о пропуске первоначальным истцом срока исковой давности применительно к статьям 195, 196 ГК РФ, разъяснениям пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», произвел самостоятельный расчет пени и сделал вывод об отсутствии на стороне общества задолженности в данной части.

Изучив указанный расчет, апелляционный суд признает его обоснованным и арифметически верным, в связи с чем поддерживает позицию суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части взыскания неустойки.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Аргументы заявителя и иное толкование им положений законодательства не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

УМС г. Владивостока освобождено от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по его жалобе, с учетом результатов ее рассмотрения, коллегией не рассматривается.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2024 по делу №А51-19001/2021 в обжалуемой части  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

 

Д.А. Глебов