АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-7949/2021

г. Киров

28 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 февраля 2022 года

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Погудина С.А.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>, адрес: 117997, Россия, Москва, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Агро" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 613151, Россия, Кировская область, Слободской р-он, 

<

...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 610002, Россия, 

<

...>)

о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 03.07.2019, 

от ответчика: не явились, извещен надлежащим образом,

от третьего лица не явились, извещено надлежащим образом, 

 

установил:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – истец, ПАО «Сбербанк России») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Агро» (далее – ответчик, ООО «Альфа-Агро») об обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 25.02.2019.

            Исковые требования основаны на положениях статей 10, 131, 165, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и мотивированы уклонением ответчика от государственной регистрации сделки, подлежащей такой регистрации.

            Определением от 12.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – третье лицо, Управление Росреестра по Кировской области).

            Ответчик в отзыве на исковое заявление подтвердил, что договор аренды от 25.02.2019 не зарегистрирован в установленном порядке, вместе с тем считает, что отказ в регистрации был обусловлен неисполнением именно истцом требований регистрирующего органа о предоставлении заявления об осуществлении государственного кадастрового учета с приложением технического плана.

            Третье лицо изначально представило в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором указало на отсутствие правового смысла в обращении истца в суд с требованием об обязании зарегистрировать договор аренды, учитывая, что удовлетворение указанного требования в последующем не лишает права ответчика также представить заявление о прекращении государственной регистрации.

            В связи с позицией третьего лица в ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, с учетом уточнения изложил требования к ответчику в следующей редакции - о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд, руководствуясь частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял к рассмотрению уточнение исковых требований.

            В дополнительном отзыве третье лицо указало в отношении вопросов устранения препятствий для государственной регистрации договора по уведомлению от 18.03.2020 следующее: согласно действующей редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявитель вправе не представлять заявление об осуществлении государственного кадастрового учета с приложением технического плана; препятствие в связи с наличием записи о запрете на совершение действий по регистрации прав на основании судебного акта Слободского районного суда Кировской области устранено. В отношении вопроса возврата без рассмотрения документов истцу 06.10.2021 Управление Росреестра по Кировской области пояснило, что все исправления в договоре должны быть заверены сторонами.

            Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, уведомлен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для принятия сторонами исчерпывающих в мер к мирному урегулированию спора в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 15.02.2022 до 08 часов 45 минут 18.02.2022.

После перерыва в судебном заседании принял участие также представитель истца.

В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Дело рассмотрено судом в отсутствие представителей ответчика.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав в полном объеме представленные в материалы дела доказательства, установил следующие фактические обстоятельства.

            Истец указывает, что являлся собственником имущества – здания и земельного участка по адресу: 

<

...>.

            В 2018 году ПАО «Сбербанк России» принято решение о реализации указанного имущества, организатором торгов ЗАО «Сбербанк-АСТ» 18.03.2018 был объявлен аукцион на право заключения договора купли-продажи соответствующего здания с кадастровым номером 43:44:310197:88 общей площадью 1432,7 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 43:44:310197:8 площадью 1469 кв.м; обязательным условием аукционной документации являлось условие о заключении договора обратной аренды помещений продаваемого объекта, при этом основные условия обратной аренды также были указаны в аукционной документации (общая площадь 434,4 кв.м: 1 этаж - 314,7 кв.м, 2 этаж – 119,7 кв.м и т.д.)

            В соответствии с протоколом подведения итогов от 04.05.2018 победителем аукциона был признан ФИО3 (далее – ФИО3), 25.05.2018 между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком № 3, 19.06.2018 переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области.

            Во исполнение условий аукциона о заключении договора обратной аренды помещений ПАО «Сбербанк России» неоднократно обращалось в адрес ФИО3 с требованием о заключении договора аренды, в период с июля по сентябрь 2018 года стороны договора купли-продажи не смогли заключить договор аренды по причине технической ошибки в условиях договора купли-продажи при указании площади арендуемых помещений.

            Как указывает истец в дополнении от 02.09.2021 решением Слободского районного суда по Кировской области от 26.10.2018 суд обязал ФИО3 заключить с ПАО «Сбербанк России» дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 25.05.2018 № 3 путем внесения изменения в договор в части площадей аренды, 31.01.2019 стороны договора купли-продажи заключили дополнительное соглашение № 1.

В связи с уклонением ФИО3 от исполнения требований аукциона в части заключения договора аренды ПАО «Сбербанк России» обратилось в Слободской районный суд Кировской области с исковым заявлением ФИО3 об обязании заключить договор аренды. 

В ходе рассмотрения дела Слободским районным судом Кировской области установлено, что ФИО3, являясь единственным участником ООО «Альфа-Агро», внес имущество – здание по адресу: 

<

...>, в уставный капитал ООО «Альфа-Агро», в связи с чем произошла смена собственника соответствующего имущества.

Требования об обязании заключить договор аренды в связи с изложенными обстоятельствами были уточнены ПАО «Сбербанк России», решением Слободского районного суда по Кировской области от 23.09.2019 по делу № 2-1006/2019 суд обязал ООО «Альфа-Агро» заключить с ПАО «Сбербанк России» договор аренды нежилых помещений площадью 433,5 кв.м по адресу: 

<

...>, на условиях проекта договора, предложенного ПАО «Сбербанк России». Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 14.01.2020 решение Слободского районного суда по Кировской области от 23.09.2019 по делу № 2-1006/2019 оставлено без изменения.

Между ПАО «Сбербанк России» (арендатор) и ООО «Альфа-Агро» (арендодатель) подписан соответствующий договор аренды нежилого помещения, в соответствии с предметом которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату помещение. В соответствии с пунктом 3.1. указанного договора срок аренды помещения составляет 10 лет. В материалы дела представлена копия экземпляра договора, которая содержит исправление в части указания даты договора с «__» июля 2019 года на 25 февраля 2019 года, которое не удостоверено подписями.

05.03.2020 ПАО «Сбербанк России» направило договор аренды на государственную регистрацию (опись документов на регистрацию представлена в дело), уведомлением от 18.03.2020 № КУВД-43/001/468/2020-177 государственная регистрация приостановлена в связи со следующим:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного учета и (или) государственной регистрации прав, а именно – не представлено заявление об осуществлении государственного кадастрового учета с приложением технического плана;

- в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, а именно – в сведениях ЕГРН имеется запись о регистрации ограничения в отношении права собственности ФИО3 на вышеуказанное здание в виде запрета на совершение регистрационных действий (запрет на регистрацию сделок), зарегистрированного 21.08.2019 на основании определения Слободского районного суда Кировской области от 15.08.2019.

В соответствии с уведомлением от 18.03.2020 регистрация приостановлена до поступления в орган регистрации права акта уполномоченного органа о снятии запрета.

На основании указанного уведомления органа регистрации прав ПАО «Сбербанк России» обратилось в Слободской районный суд Кировской области с заявлением об отмене мер по обеспечению иска, принятых определением от 15.08.2019. Определением Слободского районного суда Кировской области от 04.08.2020 отменена мера по обеспечению иска в виде наложения запрета на регистрацию сделок в отношении спорных объектов недвижимости, определение направлено судом в адрес Управления Росреестра по Кировской области.

11.11.2020 ПАО «Сбербанк России» обратилось Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о приостановлении государственной регистрации на срок до 11.05.2021 для предоставления дополнительных документов. 25.11.2020 и 27.11.2020 в МФЦ ПАО «Сбербанк России» поданы заявления о предоставлении дополнительных документов (технический план, заявление об учете изменений), 20.01.2021 - технический план в связи с уточнением арендуемой площади.

Уведомлением от 29.01.2021 № КУВД-43/001/468/2020-177 государственная регистрация приостановлена с 29.01.2021 в связи со следующим: не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с законодательством заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора.

В частности, в уведомлении от 29.01.2021 указано, что 28.01.2021 представлено заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды от ФИО3, действующего от ООО «Альфа-Агро», заявление от ПАО «Сбербанк России» не представлено. Указанным уведомлением осуществление действий по государственной регистрации приостановлено до 01.03.2021. Заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды от ООО «Альфа-Агро» представлено в материалы дела Управлением Росреестра по Кировской области.

Претензией от 05.02.2021 ПАО «Сбербанк России» просило ООО «Альфа-Агро» отозвать заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды, указал на возможное обращение в суд.

26.02.2021 ПАО «Сбербанк России» обратилось Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о приостановлении государственной регистрации.

Уведомлением от 01.03.2021 отказано в государственной регистрации в связи с истечением 01.03.2021 срока приостановления и неустранением причин, препятствующих государственной регистрации права.

Полагая, что ответчик уклоняется от регистрации договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела истец также представил в материалы дела сведения об обращении 24.09.2021, 08.12.2021 в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации спорного договора, а также уведомления о возврате документов без рассмотрения от 06.10.2021, от 17.12.2021 (в связи наличием в договоре неоговоренных исправлений).

Также в материалы дела представлены дополнительные пояснения истца от 25.10.2021 относительно обстоятельств исправления даты договора ФИО3

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее также – Постановление № 10/22).

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 51 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

В силу буквального прочтения положений статьи 51 Закона о государственной регистрации недвижимости исключительная обязанность арендодателя по регистрации договора аренды законом не предусмотрена, совместного заявления сторон о регистрации договора аренды Закон также не требует. 

Следовательно, бездействие арендодателя в части обращения уполномоченный орган с заявлением о регистрации договора аренды не препятствует арендатору самостоятельно обратиться с соответствующим заявлением о регистрации, представив соответствующие документы, отвечающие требованиям статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Как следует из материалов дела, на основании судебного акта Слободского районного суда по Кировской области между сторонами подписан аренды нежилого помещения сроком на 10 лет.

Истец представил в материалы дела сведения об обращении его как арендатора в регистрирующий орган в целях регистрации спорного договора аренды, а также сведения о приостановлении государственной регистрации, о последующем отказе в государственной регистрации.

В данном случае истец полагает, что именно ответчик создает своими действиями различные препятствия для государственной регистрации сделки, подлежащей такой регистрации, в связи с чем предъявляет требования о регистрации сделки в порядке статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в условиях уклонения одной из сторон от ее регистрации.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает, что доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды либо создания иных препятствий истцу в устранении причин приостановления государственной регистрации, обозначенных регистрирующим органом, в материалах дела не имеется.

Приведенные истцом доводы о внесении изменений в реквизиты спорного договора второй стороной и создании тем самым препятствий в регистрации договора не позволяют суду квалифицировать действия ответчика в качестве действий, безусловно создающих препятствия истцу в государственной регистрации договора, с учетом установленных судом обстоятельств заключения спорного договора, положений пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» о том, что договор в таком случае считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Иных доказательств получения отказа в проведении регистрации или ее приостановления ввиду действий исключительно ответчика, непредставления для регистрации каких-либо документов, имеющихся только у ответчика, истцом суду не представлено. 

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд для защиты своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 56 постановления № 10/22, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

По мнению суда, в данном случае истец, обращаясь в исковом порядке, избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку ни законом, ни договором истребуемая истцом к исполнению обязанность на ответчика не возложена. 

            При обращении с исковым заявлением истец платежным поручением от 01.06.2021 № 776236 уплатил государственную пошлину в сумме 6 000 рублей 00 копеек.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с учетом отказа в иске возлагаются на истца.

            Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                               С.А. Погудин