АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А23-7660/2018

22 января 2019 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 22 января 2019 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа «Город Обнинск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 249037, 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Комплекс плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 249032, 

<

...>,

о взыскании задолженности за пользование муниципальными помещениями в размере 1 709 090 руб. 70 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представителя ФИО2 по доверенности от 27.12.2017 № 01-23/1603;

от ответчика - представителя Летучего М.А. по доверенности от 17.08.2016,

УСТАНОВИЛ:

Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск» обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комплекс плюс» о взыскании задолженности за пользование муниципальными помещениями в размере 1 709 090 руб. 70 коп.

Ответчик в отзыве от 15.01.2019 указал на обоснованность требований к ответчику о взыскании арендной платы за период с 01.01.2018 по 12.07.2018 в размере 841 772 руб. 50 коп., в остальной части арендная плата начислению не подлежит, поскольку с 12.07.2018 истцом ограничен доступ ответчика на территорию арендуемых помещений.

В заявлении об уточнении от 26.12.2018 истец просил взыскать с ответчика задолженность по уплате арендной платы за период с 24.05.2017 по 27.08.2018 в размере 1 527 761 руб. 51 коп. и пеню в размере 7 980 руб. 16 коп.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования с учетом уточнения, просил взыскать с ответчика задолженность по уплате арендной платы за период с 24.05.2017 по 27.08.2018 в размере 1 527 761 руб. 51 коп. и пеню в размере 7 980 руб. 16 коп.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, отметил, что за период с 13.01.2018 по 12.07.2018 арендная плата должна быть уплачена не ответчиком, а ООО «Эком», являющимся субарендатором спорного помещения.

Судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается уточненное требование как не противоречащее закону и не нарушающее права и интересы третьих лиц и рассматривается как требование о взыскании задолженности по уплате арендной платы за период с 24.05.2017 по 27.08.2018 в размере 1 527 761 руб. 51 коп. и пеню в размере 7 980 руб. 16 коп.

Изучив материалы дела и дополнительно представленные сведения, а также выслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд пришел к следующим выводам. 

Как усматривается из имеющихся доказательств, между Администрацией города Обнинска (Арендодатель) и ООО «Новый дом» (Арендатор) был заключен договор аренды от 10.10.2005 № 1481 (в редакции дополнительного соглашения от 10.01.2013, л.д. 14 оборотная сторона) по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает помещение по адресу: Киевское шоссе, д. 43, общей площадью 2 620,7 кв.м. под производственную деятельность, в том числе 2 493,7 кв.м - основная площадь, 127 кв.м - служебная площадь.

В результате реорганизации ООО «Новый дом» в форме выделения было образовано ООО «Комплекс Плюс», права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ООО «Комплекс Плюс» (передаточный акт на 01.08.2016, л.д. 17-19).

Срок действия договора определен в п. 6.1. договора с с момента заключения договора по 31.12.2015.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Аналогичное положение содержится в п. 6.5. договора, в соответствии с которым если Арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону письменно за 1 месяц.

В связи с отсутствием письменных возражений со стороны Арендодателя и продолжением использования Арендатором помещений договор аренды от 10.10.2005 № 1481 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Впоследствии уведомлением от 12.12.2017 № 01-14/1520 Арендодатель предупредил Арендатора об отказе от договора аренды от 10.10.2005 № 1481 (л.д. 21).

В силу разъяснений, данных в п. 10, 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 от 22.11.2016 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой (абз. 1 п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Уведомление истца об отказе от договора аренды от 10.10.2005 № 1481 вручено ответчику 13.12.2017, о чем на уведомлении имеется отметка (л.д. 21).

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки, либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

С учетом указанного положения, условия п. 6.5. договора и вручения уведомления об отказе от него 13.12.2017, договор аренды от 10.10.2005 № 1481 считается расторгнутым с 14.01.2018.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком арендованное по расторгнутому с 14.01.2018 договору имущество возвращено истцу 27.08.2018 (акт приема-передачи нежилых помещений по договору аренды № 1481 от 10.10.2005, л.д. 23).

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы в соответствии с п. 3.1. договора определяется Протоколом согласования арендной платы (л.д. 13), в соответствии с которым арендная плата рассчитывается по формуле:

А/

<

...> 

где Сб - базовая ставка за 1 кв. м в месяц, 

Ктд - коэффициент типа деятельности,

Кз - коэффициент территориальной зоны, 

Кнж - коэффициент качества нежилого помещения, 

Пл - расчетная площадь.

Перечисление арендной платы производится Арендатором за текущий месяц до 5 числа следующего месяца.

За несвоевременной внесение арендной платы в размере и на условиях, установленных договором, Арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации на день возникновения обязательства от суммы просроченных платежей (п. 5.2. договора в редакции дополнительного соглашения от 22.03.2012 (л.д. 14).

Ссылаясь на образование задолженности по уплате арендной платы по договору аренды № 1481 от 10.10.2005 в период его действия, а также продолжение пользования ответчиком арендуемыми помещениями после расторжения договора, истец обратился в суд с данным иском, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по уплате арендной платы (платы за фактическое пользование имуществом после расторжения договора) за период 24.05.2017 по 27.08.2018 в размере 1 527 761 руб. 51 коп. и пеню в размере 7 980 руб. 16 коп.

Суд при оценке заявленных требований исходит из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как было отмечено ранее договор аренды от 10.10.2005 № 1481 в соответствии с наличием оговоренного в нем права сторон на односторонний отказ от договора, расторгнут по инициативе Арендодателя с 14.01.2018.

При этом факт возвращения имущества Арендатором Арендодателю после указанного события имел место 27.08.2018 (акт приема-передачи нежилых помещений по договору аренды № 1481 от 10.10.2005, л.д. 23).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

По смыслу норм права период фактического пользования определяется периодом нахождения имущества во владении арендатора с момента его передачи до момента возврата, за исключением периода, когда имущество невозможно было использовать в связи с действиями арендодателя.

Суд не принимает во внимание довод возражений ответчика об отсутствии оснований для начисления арендной платы с 12.07.2018 в связи с ограничением истцом доступа ответчика на территорию арендуемых помещений, поскольку ответчиком доказательств существования указанных обстоятельств в материалы дела не представлено, в отсутствие таких доказательств вопрос об освобождении арендатора от обязанности уплаты арендной платы по данному основанию разрешен быть не может.

Также суд отклоняет довод ответчика о том, что арендная плата за период с 13.01.2018 по 12.07.2018 подлежит взысканию не с ответчика, а с  ООО «Эком», являющимся субарендатором спорного помещения в силу следующего.

По условию п. 4.1. договора аренды от 10.10.2005 № 1481 Арендатор не имеет права без письменного согласия Арендодателя сдавать помещение в субаренду. 

Вместе с тем, доказательств наличия письменного согласия истца на передачу арендуемого имущества в субаренду в соответствии с указанным условием договора ответчиком не представлено, что не позволяет суду установить факт нахождения имущества в субаренде.

Кроме того, при прекращении между истцом и ответчиком арендных отношений возврат арендованного имущества истцу осуществлялся только ответчиком, сведений в акте, оформленном при возвращении помещений истцу, о занятии возвращаемого имущества иными лицами кроме ответчика не отражено.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 07.11.2017 по делу № А23-5215/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по спорному договору за период по 23.05.2017.

С учетом изложенного, суд признает обоснованным требование истца о взыскании арендной платы и платы за фактическое пользование арендованным имуществом в размере арендной платы, установленной договором, за период с 24.05.2017 по 27.08.2018.

Истцом за указанный период произведен расчет арендной платы по формуле, определенной в Протоколе согласования арендной платы, являющимся приложением к договору (А/

<

...>), коэффициенты к которой определены решениями Обнинского городского собрания от 28.10.2008 № 12-64 «Об утверждении методики определения размеров арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями и движимым имуществом» и от 28.10.2014 № 05-61 «Об утверждении базовой ставки арендной платы»:

Сб (базовая ставка за 1 кв. м) - 190 руб. в месяц, 

Кз - коэффициент территориальной зоны - 0,7,

Ктд - коэффициент типа деятельности для основных помещений - 0,7, для служебных - 0,5,

Кнж - коэффициент качества нежилого помещения для отдельного здания - 1, 

Пл - расчетная площадь - 2 620,7 кв.м. из которых 2 493,7 кв.м - основная площадь, 127 кв.м - служебная площадь.

С учетом перечисленных коэффициентов размер арендной платы в спорный период составлял 220 514 руб. 26 коп. в месяц, а в результате частичной уплаты ответчиком арендной платы размер задолженности за период с 24.05.2017 по 27.08.2018 - 1 527 761 руб. 51 коп.

Расчет проверен судом, не противоречит условиям договора о порядке определения размера арендной платы, произведен с применением указанных коэффициентов, в соответствии с разъяснениями, данными в п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», признается судом правомерным, а требование о взыскании задолженности по уплате арендной платы и платы за фактическое пользование арендованным имуществом в размере арендной платы, установленной договором, за период с 24.05.2017 по 27.08.2018 в размере 1 527 761 руб. 51 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, истцом в соответствии с п. 5.2. договора заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 24.05.2017 по 27.08.2018 в размере 7 980 руб. 16 коп.

Согласно п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст. 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ). По общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

С учетом перечисленных положений, возвращения ответчиком арендуемого имущества 27.08.2018 (акт приема-передачи нежилых помещений по договору аренды № 1481 от 10.10.2005, л.д. 23) и размера неустойки, определенного п. 5.2. договора, суд признает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки за период с 24.05.2017 по 27.08.2018 в размере 7 980 руб. 16 коп.

Ответчиком доказательств, подтверждающих обстоятельства, при которых арендодатель может быть освобожден от обязанности по уплате арендной платы или от ответственности за нарушение указанного обязательства, в материалы дела не представлено.

На основании ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендной платы за период с 24.05.2017 по 27.08.2018 в размере 1 527 761 руб. 51 коп. и пени в размере 7 980 руб. 16 коп.

Согласно п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

В силу ст. 333.17 данного кодекса плательщиками государственной пошлины признаются организации, если они выступают ответчиками в судах общей юрисдикции, арбитражных судах или по делам, рассматриваемым мировыми судьями, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 указанного кодекса.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 28 357 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, исходя из размера удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комплекс Плюс» в пользу Администрации города Обнинска задолженность по арендной плате по договору аренды от 10.10.2005г. № 1481 в размере 1 527 761 руб. 51 коп., неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере 7 980 руб. 16 коп. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комплекс Плюс»  в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 357 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья М.И. Погонцев