﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-9799/2021

Дело № А65-5881/2021

г. Казань

03 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 28.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен – 03.11.2021.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «НАП 15» – Мамонтова С.Г., 

индивидуального предпринимателя Насыбуллиной Диляры Рафаэлевны – Денисова А.В., адвокат, доверенность,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Насыбуллиной Диляры Рафаэлевны, Высокогорский район, Республики Татарстан,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021

по делу № А65-5881/2021 

по иску общества с ограниченной ответственностью «НАП 15», г. Казань, к индивидуальному предпринимателю Насыбуллиной Диляре Рафаэлевне, Высокогорский район, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.01.2020 в размере 1 385 000 руб., договорной неустойки по договору в размере 7 800 руб.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «НАП 15» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Насыбуллиной Диляре Рафаэлевне (далее – предприниматель) о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 24.01.2020 в сумме 1 385 000 руб., пени в сумме 7800 руб. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.03.2021 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гришков Анатолий Иванович. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021, иск удовлетворен. С предпринимателя в пользу общества взыскано 1 385 000 руб., пени в сумме 7800 руб. 

Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, не передавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в возражении просило в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

С целью предоставления представителю кассатора надлежащих доказательств правомочности выступать от имени ответчика в суде кассационной инстанции в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв на 28.10.2021 на 12:00.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Между Гришковым Анатолием Ивановичем (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.01.2020, согласно которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование за плату земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: организация сельскохозяйственного производства, общей площадью 70 400 кв. м, с кадастровым номером 16:20:223901:675, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, Мизиновское сельское поселение (пункт 1.1. договора). 

Пунктом 3.1. договора предусмотрена арендная плата за арендуемый земельный участок в размере 200 000 (двести тысяч) руб. в месяц (НДС не облагается). 

Начисление арендной платы производится с момента фактической передачи арендуемого земельного участка арендатору по акту приема-передачи до момента его фактического возврата арендатором по акту приема-передачи (пункт 3.3 договора). 

Пунктом 3.4. договора стороны согласовали порядок платежей: арендная плата за первые два месяца аренды (март, апрель 2020 года) перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя до 05.04.2020 года. Арендная плата за май 2020 года, июнь 2020 года, ноябрь 2020 года перечисляется не позднее 05.05.2020. Арендная плата за июль 2020 года, август 2020 года, сентябрь 2020 года, октябрь 2020 года перечисляется не позднее 05.07.2020.

По акту приема-передачи от 29.02.2020 земельный участок передан арендатору. 

Поскольку арендатор обязательства по внесению арендной платы своевременно не исполнил, арендодатель направил в адрес ответчика претензию от 17.12.2020 с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности в добровольном порядке. 

Между Гришковым Анатолием Ивановичем (цедент) и обществом (цессионарий) заключен договор уступки права требования от 01.03.2021, в согласно которого цедент передает, а цессионарий принимает и оплачивает права требования к предпринимателю, возникшие из договора аренды земельного участка от 24.01.2020: задолженность по арендной плате по договору за июль, август, сентябрь, октябрь 2020 года - в размере 785 000 руб., задолженность по арендной плате по договору за декабрь 2020 года, январь и февраль 2021 года - в размере 600 000 руб., неустойка по арендной плате по договору за март, апрель 2020 года в размере 7800 руб. 

Согласно пункту 4 указанного договора, право требования переходит от цедента к цессионарию с момента подписания настоящего договора. 

Общество направило предпринимателю уведомление от 01.03.2021 о состоявшейся уступке права требования. 

Неисполнение предпринимателем требований об оплате задолженности послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленный иск, суды двух инстанций исходили из установленного факта ненадлежащего исполнения арендатором условий договора в части своевременной оплаты арендных платежей.

Между тем суды двух инстанций не учли следующее. 

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса  Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает гарантии арендатора при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. 

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. 

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. 

Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-20-14025 по делу № А40-89806/2019).

При смене арендодателя прежний арендодатель утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Если арендатор не был уведомлен о переходе права собственности на предмет аренды и перечислил арендную плату прежнему собственнику, то арендатор не вправе требовать ее возврата, поскольку риск неблагоприятных последствий в таком случае несет новый собственник.

По договору аренды земельного участка от 24.01.2020 Гришков А.И. как собственник земельного участка, предоставил его предпринимателю сроком на 9 месяцев (пункт 4.1 договора).

Настоящий договор прекращается в связи с истечением срока его действия, предусмотренного пунктом 4.1 или в связи с досрочным его расторжением по соглашению сторон (п. 7.1 договора).

Из имеющейся выписки из ЕГРН следует, что с 06.08.2020 собственниками спорного участка в долях являются граждане Иванов Д.А. (1/4 доли), Крупенников О.И. (1/4 доли), Гаврилов А.И. (1/2 доли) (л.д. 69-71).

Следовательно, с учетом перечисленных выше норм права с 06.08.2020 стороной договора аренды от 24.01.2020 в качестве арендодателя стали перечисленные физические лица, Гришков А.И. выбыл из арендных отношений и был в праве передать права требования иным лицам по взысканию задолженности по арендной плате, возникшей до 06.08.2020.

Удовлетворяя требования о взыскании долга по договору аренды за период с 01.07.2020 по 28.02.2021, суд первой инстанции исходил из права собственности Гришкова А.И. на земельный участок, подтвержденного ксерокопией свидетельства о праве собственности от 01.09.2010 (л.д. 27).

Апелляционный суд, обладая выписками из реестра, свидетельствующими об иных собственниках земельного участка в период взыскания (л.д. 69-71), не устранил допущенное судом первой инстанции неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, и неправильно применил положения статьи 617 Гражданского кодекса  Российской Федерации, что привело к принятию обжалуемых судебных актов.

При таких обстоятельствах принятые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, рассмотреть вопрос о возможности привлечения к участию в деле лиц, о правах и обязанностях которых могут быть приняты судебные акты, дать оценку доводам представителя предпринимателя, не опровергнутого представителем общества в суде кассационной инстанции о том, что после 06.08.2020 новые собственники земельного участка ограничили доступ предпринимателя на арендуемый земельный участок, сделав невозможным его использование, и с учетом установленного разрешить спор. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021 по делу № А65-5881/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            С.Ю. Муравьев 

 

Судьи                                                                                    Р.В. Ананьев

 

                                                                                              В.А. Карпова