ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-19826/2019

г. Самара

19 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2020 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2020 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Сергеевой Н.В., 

судей Драгоценновой И.С., Корастелева В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью СК «Эдем» - представитель не явился, извещено,

от Администрации муниципального района Алексеевский Самарской области - представитель ФИО2 (доверенность от 01.03.2018г.),

от Сельскохозяйственного производственного кооператива «Антоновский» (СПК «Антоновский») - представитель ФИО3 (доверенность от 01.09.2020г.),

от Главы муниципального района Алексеевский Самарской области  - представитель не явился, извещено,

от Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Алексеевский Самарской области» (МКУ КУМИ) - представитель не явился, извещено,

от  ФИО4  - представитель не явился, извещено,

от ФИО5 - представитель не явился, извещено,

от ФИО6 - представитель не явился, извещено,

от ФИО7  - представитель не явился, извещено,

от Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО8 (КФХ ФИО8) - представитель не явился, извещено,

от публичного акционерного общества  «Россети Волга» (прежнее наименование публичное акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги») - представитель не явился, извещено,

от Управления Росреестра по Самарской области - представитель не явился, извещено,

от ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 октября 2020 в помещении суда апелляционную жалобу Администрации муниципального района Алексеевский Самарской области,  

апелляционную жалобу Сельскохозяйственного производственного кооператива «Антоновский» (СПК «Антоновский»)

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 июня 2020 года по делу № А55-19826/2019 (судья Филатов М.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью СК «Эдем» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

заинтересованные лица: 

Администрация муниципального района Алексеевский Самарской области, 

Глава муниципального района Алексеевский Самарской области, 

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Алексеевский Самарской области» (МКУ КУМИ)

третьи лица: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Сельскохозяйственный производственный кооператив «Антоновский» (СПК «Антоновский»), 

Крестьянское (фермерское) хозяйство ФИО8 (КФХ ФИО8), 

публичное акционерное общество  «Россети Волга» (прежнее наименование публичное акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги»), 

Управление Росреестра по Самарской области, 

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области

об оспаривании,

УСТАНОВИЛ:

ООО СК «Эдем» обратилось в суд с требованиями о признании незаконным отказа Главы муниципального района Алексеевский Самарской области в проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков: 

- земельного участка с кадастровым номером 63:11:1301003:99, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, площадью 28 110 +/- 59 кв.м., почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: Самарская область, Алексеевский район, село Патровка, участок расположен в границах кадастрового квартала № 63:11:1301003; 

- земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403002:59, местонахождение участка: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка;

- земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403002:58, местонахождение участка: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка;

- земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403003:59, местонахождение участка: 

<

...>; 

- земельного участка с кадастровым номером 63:11:1003026:317, местонахождение участка: 

<

...>, изложенного в ответе от 19.03.2019 № 382, а также заявитель просил обязать заинтересованных лиц рассмотреть заявления общества с ограниченной ответственностью СК «Эдем» вх. №№ 515, 516, 517, 518, 519 от 06.03.2019. Данные требования заявлены обществом «Эдем» с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Самарской области от19 июня 2020 г. заявленные требования удовлетворены частично. Признан незаконным отказ Главы муниципального района Алексеевский Самарской области в проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков: земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403002:59, местонахождение участка: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка, земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403002:58, местонахождение участка: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка, земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403003:59, местонахождение участка: 

<

...> земельного участка с кадастровым номером 63:11:1003026:317, местонахождение участка: 

<

...>, изложенный в ответе от 19.03.2019 № 382. На заинтересованных лиц возложена обязанность в течение 30 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявлений общества с ограниченной ответственностью СК «Эдем» вх. №№ 515, 516, 517, 518 от 06.03.2019. 

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Сельскохозяйственный производственный кооператив "Антоновский"  просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления ООО СК "Эдем" к Администрации муниципального района Алексеевский Самарской области отказать, апелляционную жалобу СПК "Антоновский" удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе Администрация муниципального района Алексеевский Самарской области просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым признать действия Администрации муниципального района Алексеевский Самарской области в лице Главы муниципального района Алексеевский соответствующими закону, не нарушающими права и интересы заявителя.

И Сельскохозяйственный производственный кооператив "Антоновский", и Администрация муниципального района Алексеевский Самарской области приводит доводы о проверке решения суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований о признании незаконным отказа Главы муниципального района Алексеевский Самарской области в проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 63:11:0403002:59, 63:11:0403002:58, 63:11:0403003:59, 63:11:1003026:317.

В судебном заседании представитель Администрации муниципального района Алексеевский Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель Сельскохозяйственного производственного кооператива "Антоновский" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены, о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в суд не обеспечили.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что ООО СК «Эдем» в лице директора общества ФИО9 обратилось к Главе м.р. Алексеевский Самарской области с заявлениями (вх. №№ 515, 516, 517, 518, 519 от 06.03.2019), в которых просило предоставить обществу в аренду следующие земельные участки, расположенные на территории м.р. Алексеевский Самарской области:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 40 086 +/- 70 кв.м., почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: Самарская область, Алексеевский район, село Антоновка, кадастровый номер: 63:11:0403002:58;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 39 501 +/- 70 кв.м., почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: Самарская область, Алексеевский район, село Антоновка, кадастровый номер: 63:11:0403002:59;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под коммунально-складские объекты, площадью 30 069 +/- 61 кв.м., почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: 

<

...> кадастровый номер: 63:11:0403003:59;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, площадью 28 110 +/- 59 кв.м., почтовый  адрес  ориентира,  расположенного   в  границах участка: Самарская  область,  Алексеевский район,   село  Патровка,  участок расположен в границах кадастрового квартала №63:11:1301003, кадастровый номер: 63:11:1301003:99;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, под существующими зданиями, площадью 24 188 +/- 54 кв.м., почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: 

<

...>, кадастровый номер: 63:11:1003026:317.

19.03.2019 (исх. №382) Главой м.р. Алексеевский Самарской области ФИО10 в адрес ООО СК «Эдем» был направлен ответ, согласно которому органом местного самоуправления района проведено визуальное обследование данных земельных участков. В ходе осмотра установлено, что на всех вышеуказанных земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся, предположительно, объектами капитального строительства, при этом собственники данных объектов капитального строительства не установлены. На основании п.п.8 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ  земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на таком на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. На основании п.п.9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Администрацией заявителю разъяснено, что испрашиваемые земельные участки не могут быть предметом аукциона, но могут быть предоставлены в аренду без торгов. Учитывая вышеизложенное, заключение договора аренды возможно при предоставлении заявителем в орган местного самоуправления района документов о праве собственности на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемых земельных участках. В противном случае правовых оснований для удовлетворения заявления не имеется.

Общество «Эдем», не согласившись с данным отказом, считая необоснованным и незаконным не рассмотрение заинтересованными лицами обращений по существу, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198, 200 и части 2 статьи 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на заявителя каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемых ненормативных правовых актов, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на их принятие, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли оспариваемый ненормативный правовой акт (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200 АПК РФ). В свою очередь, заявитель должен доказать, что оспариваемым ненормативным правовым актом нарушены его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возложены обязанности, созданы иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с п.2.1 Положения об Администрации м.р. Алексеевский Самарской области, утвержденным решением Собрания представителей м.р. Алексеевский Самарской области от 25.12.2018 № 344, предметом ведения администрации на территории муниципального района является владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района.

Администрацией муниципального района, в свою очередь, руководит Глава муниципального района на принципах единоначалия, в соответствии с Решением Собрания представителей м.р. Алексеевский Самарской области от 15.05.2014 № 525 (ред. от 10.05.2017) «О принятии Устава муниципального района Алексеевский Самарской области».

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

В ходе рассмотрения дела судом установлено и подтверждается материалами дела, что в ЕГРН содержатся сведения о земельных участках с кадастровым номером 63:11:0403002:58, расположенном по адресу: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка, правообладатель - Ассоциация крестьянских хозяйств "Надежда", с кадастровым номером 63:11:0403002:59, расположенном по адресу: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка, правообладатель - Ассоциация крестьянских хозяйств "Надежда", с кадастровым номером 63:11:0403003:59, расположенном по адресу: 

<

...> - Ассоциация крестьянских хозяйств "Надежда"; с кадастровым номером 63:11:1301003:99, расположенном по адресу: Российская Федерация, Самарская область, Алексеевский район, с. Патровка, участок расположен в восточной части кадастрового квартала № 63:11:1301003, сведения о правообладателе отсутствуют. Земельный участок с кадастровым номером 63:11:1003026:317, расположен  по  адресу: 

<

...>, сведения о правообладателе отсутствуют.

Также в ЕГРН содержатся сведения об объектах капитального строительства с кадастровыми номерами: 63:11:1003026:312 - здание, расположенное по адресу: Самарская обл., р-н Алексеевский, с Алексеевка, ул. Ленинская, д. 2Д, сведения о правообладателе, отсутствуют; 63:11:1003026:313 - здание, расположенное по адресу: Самарская обл., р-н Алексеевский, с Алексеевка, ул. Ленинская, д. 2Г, сведения о правообладателе, отсутствуют.

В ЕГРН сведения об объектах капитального строительства, расположенных по адресам: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка, 

<

...> и Российская Федерация, Самарская область, Алексеевский район, с. Патровка, отсутствуют.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 63:11:0403002:58 внесены в реестр недвижимости при проведении работ по инвентаризации данных о ранее учтенных земельных участках. Проведение данных работ не предусматривало передачу на хранение документов.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 63:11:0403002:59 внесены в реестр недвижимости при проведении работ по инвентаризации данных о ранее учтенных земельных участках. Проведение данных работ не предусматривало передачу на хранение документов.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 63:11:0403003:59 внесены в реестр недвижимости при проведении работ по инвентаризации данных о ранее учтенных земельных участках. Проведение данных работ не предусматривало передачу на хранение документов.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа, выраженного в письме уполномоченного органа от 19.03.2019 № 382, в проведении аукциона по заявлениям ООО СК «Эдем» послужило нахождение на спорном земельном участке объектов капитального строительства (объекта недвижимости) (подпункт 8 пункта 8 статья 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Названная выше норма подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации направлена на защиту лиц, обладающих юридически действительным правом в отношении объектов, расположенных на соответствующем земельном участке.

В ходе рассмотрения дела судом установлено и материалами дела подтверждается, вступившим в законную силу решением суда от 05.12.2008 по делу № А55-11847/2008 (л.д. 80, 81 т.1) за СПК «Луч Ильича» признано право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:11:1301003:99, категория земель: Земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, площадью 28 110 +/- 59 кв.м., почтовый  адрес  ориентира,  расположенного   в  границах участка: Самарская  область,  Алексеевский район,   село  Патровка,  участок расположен в границах кадастрового квартала №63:11:1301003.

07.12.2007 между СПК «Луч Ильича» и КФХ ФИО8 заключен договор купли-продажи в отношении следующих объектов недвижимости: здание зерносклада № 1, здание весовой, здание ЗАВ-20, здание ЗАВ-40, здание зерносклада № 2, здание зерносклада № 3, здание проходной, здание мехмастерской, здание трансформатора 160 кВт, здание трансформатора 250 кВт 1977 года постройки, здание трансформатора 250 кВт, 1972 года постройки (л.д. 101-103 т.1).

В данном случае ссылка заявителя на отсутствие права собственности КФХ ФИО8 на вышеназванные объекты, в связи с отсутствием государственной регистрации права на эти объекты, обоснованно признана судом первой инстанции  несостоятельной.

В данном случае отсутствие государственной регистрации права собственности не свидетельствует об отсутствии самого права, поскольку право собственности на объекты у продавца (СПК «Луч Ильича») подтвержден указанным выше судебным актом.

Кроме того, как следует из материалов кадастрового дела и отзыва ПАО «МРСК Волги» на данном земельном участке находится электроустановка ПАО «МРСК Волги».

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:11:1301003:99 отказ администрации в организации аукциона обоснован.

Вместе с тем, арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для признания незаконным отказа администрации в части земельных участков с кадастровыми номерами 63:11:0403002:59, 63:11:0403002:58, 63:11:0403003:59, 63:11:1003026:317, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 05.06.2012 Арбитражным судом Самарской области было завершено конкурсное производство в отношении СПК «Перспектива». 

18.04.2008 Арбитражным судом Самарской области было завершено конкурсное производство в отношении СПК «Надежда». 

В ходе конкурсного производства между СПК «Надежда» и СПК «Антоновский» был заключен договор купли-продажи имущественного комплекса СПК «Надежда» от 03.01.2008, в т.ч. здание склада теплой стоянки 1982 года постройки, 

<

...> Литер А, инвентарный № 0001729, площадь 1317,6 кв.м., здание ремонтной мастерской 1965 года постройки, 

<

...>; здание животноводческого комплекса 1982 года постройки, 

<

...> Литер А 1, инвентарный № 0001730, площадь 3484,7 кв.м., здание телятника на 120 голов 1973 года постройки, 

<

...>, здание телятника на 180 голов 1973 года постройки, 

<

...>, здание телятника на 100 голов 1966 года постройки, 

<

...>, здание телятника на 100 голов 1964 года постройки, 

<

...>, здание телятника на 120 голов 1977 года постройки, 

<

...>, здание телятника на 180 голов 1979 года постройки, 

<

...> Литер А, инвентарный № 0001727, площадь 1445,2 кв.м., здание зернохранилище № 1 1985 года постройки, 

<

...> Литер А, инвентарный № 0001731, площадь 1199,9 кв.м., здание зернохранилище № 2 1974 года постройки, 

<

...> Литер А, инвентарный № 0001728, площадь 1188,3 кв.м., здание зернохранилище на 500 тонн 1966 года постройки, 

<

...>, здание крытый ток на 2500 т., 1989 года постройки, 

<

...>., здание Заправки 1965 года постройки, 

<

...>, здание Кормоцеха 1970 года постройки, 

<

...>. Акт приема-передачи имущественного комплекса подписан сторонами 14.02.2008 (л.д.139-143 т.1).

22.04.2011 между СПК «Перспектива» и ФИО4 заключены договоры № 2 и № 3 купли продажи в отношении зданий (л.д. 136-138, 144-149 т.1).

19.05.2011 ФИО4, в свою очередь, заключил с ФИО6 договор купли-продажи здания № 1 в отношении здания свинарника откормочника, расположенного по адресу: Самарская область, Алексеевский район, с. Алексеевка, а также договор купли-продажи здания № 2 в отношении здания свинарника маточника, расположенного по адресу: Самарская область, Алексеевский район, с. Алексеевка (л.д. 52-57 т.2). 

28.07.2015 вышеуказанное имущество передано ФИО5 на основании договора безвозмездной передачи имущества (л.д. 59-60 т.2).

Из материалов дела следует, что арбитражный (конкурсный) управляющий СПК «Надежда» ФИО11, действующий на основании решения Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-4905/2006 продал здания теплой стоянки, двух телятников, зернохранилища №1, которые размещаются на трех спорных участках в с.Антоновке с кадастровыми номерами: 63:1 1:0403002:59, 63:1 1:0403003:59,  63:11:0403002:58 в собственность покупателя - СПК «Антоновский», который в соответствии с договором и актом приема передачи имущества от 14.02.2008 г. оплатил его в полном объеме платежным поручением №23 от 14.02.2008 года. 

Арбитражный суд Самарской области 18.04.2008 года, принимая решение о завершении процедуры конкурсного производства в отношении СПК «Надежда» и утверждая отчет конкурсного управляющего, признал действия ФИО11 юридически правильными, соответствующим требованиям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Аналогичные действия были произведены конкурсным управляющим СПК «Перспектива» ФИО12, действующим на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2009 по делу №А55-15647/2009, который на основании договоров купли-продажи №2 и №3 от 22.04.2011 года продал два здания свинарников (маточника и откормочника) гражданину ФИО4. Имущество, расположенное на спорном земельном участке с кадастровым номером 63:11:1003026:317 по адресу: 

<

...> было принято покупателем согласно актам передачи и, соответственно, оплачено в полном объеме.

Все действия ФИО13 были утверждены определением Арбитражного суда Самарской области от 05.06.2012.

Все имущество было включено в конкурсную массу и реализовано конкурсными управляющими согласно законодательству РФ, порядок реализации был определен судом. Покупатели (третьи лица по настоящему делу) выполнили все условия по договору купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанные объекты недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), в соответствии с которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Надежда» являлся полным правопреемником АКХ «Надежда», которая была образована 02.03.1992 года, что подтверждается следующими документами: п. 1.1 Устава СПК «Надежда», свидетельством о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица от 22.04.2002 года, передаточным актом недвижимого имущества АКХ «Надежда» СПК «Надежда». В свою очередь АКХ «Надежда» владела спорными объектами недвижимости с 1992 года, у которой они находились в собственности. Право собственности АКХ «Надежда», а позднее СПК «Надежда» на отчуждаемые объекты недвижимого имущество возникло до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость и в силу закона являлась действительным без государственной регистрации. АКХ «Надежда» зарегистрирована Постановлением главы администрации от 02.03.1992 года № 38, создана в результате реорганизации Колхоза им. Карла Маркса (22 ноября 1961г. переименован в колхоз им. Куйбышева, 28 февраля 1963 г. - им. Карла Маркса, 3 марта 1992 г. реорганизован в АКХ «Надежда»). На основании указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" Правительством Российской Федерации утверждено постановление от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", которым в срок до 01.01.1993 предписано совхозам и колхозам провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.1990 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности", другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.

В силу части 8 статьи 37 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" от 25.12.1990 N 445-1 при преобразовании одного предприятия в другое к вновь возникшему предприятию переходят все имущественные права и обязанности прежнего предприятия.

Согласно пункта 2 статьи 218 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам правопреемникам реорганизованного юридического лица. В соответствии с п. 5 ст. 58 ГК РФ правопреемство, которое имеет место при реорганизации юридического лица, относится к числу универсальных (п. 1 ст. 129 ГК РФ). Оно охватывает не только обязательства (п. 1 ст. 59 ГК РФ), но и иные как имущественные, так и неимущественные права реорганизуемого юридического лица.

Право собственности на недвижимое имущество, принадлежащее реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику), переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость и возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (абзац 3 пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», разъяснения, изложенные в пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление N 10/22).

В силу пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1 статьи 39.11 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из данной нормы ЗК РФ следует, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Арбитражным апелляционным судом не принимаются во внимание приведенные в отзывах на апелляционные жалобы доводы ООО СК "Эдем" о наличии судебных актов об отказе в признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорных земельных участках.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Факт владения недвижимом имуществом третьими лицами по делу СПК "Антоновский" и ФИО5 (правопредшественники ФИО4, ФИО14) на спорных земельных участках явствует из материалов дела и установленных по делу фактических обстоятельств.

Следовательно, с учетом конкретных обстоятельств дела на основании положений пункта 8  части 8 статьи 39.11 ЗК РФ у Администрации имелись препятствия для выставления права аренды указанных земельных участков на торги.

Арбитражный апелляционный суд учитывает, что администрации было известно о нахождении на спорных земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам  СПК "Антоновский" и ФИО5, что по правилам подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ исключает возможность предоставления земельных участков другому лицу. 

При этом, то обстоятельство, что право собственности указанных лиц на здания теплой стоянки, двух телятников, зернохранилища, свинарников (маточника и откормочника) не зарегистрировано не означает, что объекты недвижимости фактически не существуют, и предоставление земельных участков другому лицу, в данном случае ООО СК "Эдем" возможно без учета нахождения на них объектов недвижимости.

Заинтересованным лицом не нарушены требования земельного законодательства, что исключает признание оспариваемого решения недействительным.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные статьей 201 АПК РФ основания для удовлетворения заявленных ООО СК "Эдем" требований.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований подлежит в соответствии с п.3, п.4  ч.1 ст. 270 АПК РФ отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований ООО "СК "Эдем" о признания незаконным отказа Главы муниципального района Алексеевский Самарской области в проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков: земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403002:59, местонахождение участка: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка, земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403002:58, местонахождение участка: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка, земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403003:59, местонахождение участка: 

<

...> земельного участка с кадастровым номером 63:11:1003026:317, местонахождение участка: 

<

...>, изложенного в ответе от 19.03.2019 № 382, и о возложении обязанности на заинтересованных лиц в течение 30 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявлений общества с ограниченной ответственностью СК «Эдем» вх. №№ 515, 516, 517, 518 от 06.03.2019.

Судебные расходы распределяются в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 июня 2020 года по делу № А55-19826/2019 в обжалуемой части отменить. 

Отказать в удовлетворении требований ООО "СК "Эдем" о признания незаконным отказа Главы муниципального района Алексеевский Самарской области в проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков: земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403002:59, местонахождение участка: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка, земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403002:58, местонахождение участка: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка, земельного участка с кадастровым номером 63:11:0403003:59, местонахождение участка: 

<

...> земельного участка с кадастровым номером 63:11:1003026:317, местонахождение участка: 

<

...>, изложенного в ответе от 19.03.2019 № 382, и о возложении обязанности на заинтересованных лиц в течение 30 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявлений общества с ограниченной ответственностью СК «Эдем» вх. №№ 515, 516, 517, 518 от 06.03.2019.

Возвратить Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Антоновский» (СПК «Антоновский») уплаченную государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы по чеку от 26 июня 2020 № операции 5916428 в размере 1500 рублей. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                  Н.В. Сергеева

Судьи                                                                                                      И.С. Драгоценнова

                                                                                                                В.А. Корастелев