АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-31568/2019

19 мая 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 12.05.2022

Полный текст решения изготовлен 19.05.2022

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Теплоресурс», ОГРН 

<

***> 

к Энгельсскому муниципальному району в лице Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, ИНН 

<

***> 

третьи лица: ФИО2, Индивидуальный предприниматель ФИО3, ОГРНИП 318645100004032, ФИО4, Прокуратура Саратовской области, Общество с ограниченной ответственностью «ТК «Тура», Комитет государственного регулирования тарифов Саратовской области

о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества в размере 20 127 648,15 руб., государственной пошлины в размере 123 638 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО5 по доверенности от 09.10.2019,

от ответчика: ФИО6 по доверенности от 23.09.2021,

от Прокуратуры СО: ФИО7 по служебному удостоверению,

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Теплоресурс», ОГРН 

<

***> с исковым заявлением к Энгельсскому муниципальному району в лице Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, ИНН 

<

***>, третьи лица: ФИО2, Индивидуальный предприниматель ФИО3, ОГРНИП 318645100004032, ФИО4, Прокуратура Саратовской области, Общество с ограниченной ответственностью «ТК «Тура», о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества в размере 20 127 648,15 руб., государственной пошлины в размере 123 638 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.08.2020 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2021 решение Арбитражного суда Саратовской области от 5 августа 2020 года по делу № А57-31568/2019 отменено. Иск удовлетворен. С Энгельсского муниципального района в лице Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Теплоресурс» взыскана стоимость неотделимых улучшений имущества в размере 20 127 648,15 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 123 638 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2021 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.08.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2021 по делу № А57-31568/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Отводов составу суда не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал на заявленные исковые требования по основаниям, указанным в отзыве на иск.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Как следует из материалов дела, ООО «Теплоресурс» в период с 11.12.2017 по апрель 2019 года осуществляло эксплуатацию объектов теплоснабжения на территории Энгельс-1, в/г 1 на основании следующих документов:

- договора № 43 на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества от 11.12.2017;

- договора аренды № 1 от 19 апреля 2018 года, заключенного между ФИО2 и ООО «Теплоресурс»;

- договора № 52 на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества от 21.11.2018;

- распоряжения Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района от 06.12.2018 № 851 «О передаче муниципального имущества во временную эксплуатацию до реализации прав», соглашения от 06.12.2018.

В целях подготовки арендованного имущества к эксплуатации в осенне-зимний период 2018-2019 гг. ООО «Теплоресурс» в январе 2018 года была выявлена необходимость осуществления ремонта котлов КВГМ, а также замены теплообменников, о чем составлена дефектная ведомость.

22 февраля 2018 года Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района проведен открытый конкурс по продаже комплекса объектов муниципального недвижимого имущества: котельной лит А 66, площадью 1 062 кв.м; нежилого здания центрально-теплового пункта № 1, площадью 530,6 кв.м; нежилого здания центрально-теплового пункта № 3, площадью 120,9 кв.м; тепловой сети, протяженностью 28 500 п. метров, расположенных по адресу: Саратовская область. г.Энгельс-1, в/г 1. Победителем конкурса признана ФИО2, предложившая максимальную цену 15 100 000 рублей. Условием конкурса также являлось выполнение следующих обязательств:

1) в качестве эксплуатационного обязательства Покупатель поставляет потребителям и абонентам товары, оказывает услуги по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с нормативными правовыми актами РФ и обеспечивает возможность получения потребителями и абонентами соответствующих товаров, услуг, за исключением случаев, если прекращение или приостановление предоставления потребителям товаров, услуг предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, в течение всего срока эксплуатации;

2) в качестве инвестиционного обязательства, с целью улучшения качественных показателей и повышения надежности и бесперебойного функционирования приобретаемого имущества Покупатель в срок, не превышающий 5 лет, производит:

- реконструкцию оборудования ЦТП-1 и ЦТП-2; замену кожухотрубных теплообменников на теплообменники пластинчатого типа, общей тепловой нагрузкой 45 Гкал;

- капитальный ремонт котловых агрегатов КВГМ 20-150 в количестве 3 единиц в здании котельной;

- капитальный ремонт теплотрасс 20 км диаметром от 57 мм до 400 мм.

01 марта 2018 года между ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района заключен договор № 628 купли-продажи недвижимого имущества. Пунктами 1.4.2, 1.4.3 Договора предусмотрены соответствующие эксплуатационные и инвестиционные обязательства: 1) в качестве эксплуатационного обязательства Покупатель поставляет потребителям и абонентам товары, оказывает услуги по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с нормативными правовыми актами РФ и обеспечивает возможность получения потребителями и абонентами соответствующих товаров, услуг, за исключением случаев, если прекращение или приостановление предоставления потребителям товаров, услуг предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, в течение всего срока эксплуатации;

2) в качестве инвестиционного обязательства, с целью улучшения качественных показателей и повышения надежности и бесперебойного функционирования приобретаемого имущества Покупатель в срок, не превышающий 5 лет, производит:

- реконструкцию оборудования ЦТП-1 и ЦТП-2; замену кожухотрубных теплообменников на теплообменники пластинчатого типа, общей тепловой нагрузкой 45 Гкал;

- капитальный ремонт котловых агрегатов КВГМ 20-150 в количестве 3 единиц в здании котельной;

- капитальный ремонт теплотрасс 20 км диаметром от 57 мм до 400 мм.

19.04.2018 между ФИО2 и ООО «Теплоресурс» заключен договор аренды имущества № 1. В соответствии с пунктом 2.1.6 Договора аренды № 1 Арендодатель принял на себя обязательство возместить затраты на реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт сданного в аренду имущества в случае, если эти затраты Арендатором обоснованы и предварительно согласованы с Арендодателем.

Арендатор в свою очередь обязался нести ответственность за бесперебойное и качественное предоставление услуг (п.2.2.9.). При этом все производимые Арендатором неотделимые улучшения арендуемого имущества являются собственностью Арендодателя (п.2.2.13.).

В целях подготовки арендованного имущества к эксплуатации в осенне-зимний период 2018 - 2019 гг. ООО «Теплоресурс» в январе 2018 года была выявлена необходимость осуществления ремонта котлов КВГМ, а также замены теплообменников, о чем составлена дефектная ведомость.

ООО «Теплоресурс» по окончанию отопительного сезона 2018 года приступил к выполнению соответствующих работ. Перед началом работ было получено согласие Арендодателя.

06.06.2018 ООО «Теплоресурс» были заключены договоры подряда с ИП ФИО3 на выполнение работ по замене теплообменников. Работы выполнены своевременно и в полном объеме. Общая стоимость работ составила 7 897 040,12 руб.

11.06.2018 заключены договоры подряда по ремонту котлов. Работы по договорам выполнены в полном объеме, без замечаний, что подтверждается Актами о приемке выполненных работ КС-2, справками о стоимости выполненных работ и затрат КС-3. Общая стоимость работ составила 7 151 078,22 руб.

В целях выполнения работ ООО «Теплоресурс» было приобретено и передано Подрядчику оборудование и материалы на сумму 5 079 529,81 руб., что подтверждается актами приема-передачи материалов.

Общая стоимость расходов составила 20 127 648,15 руб.

21.06.2018 заместитель прокурора г.Энгсльса обратился в Энгельсский районный суд с исковым заявлением о признании недействительным открытого конкурса по продаже вышеуказанных объектов недвижимости, признании недействительными договоров купли-продажи объектов недвижимости и земельного участка, применении последствий недействительности сделок.

Решением Энгельсского районного суда от 07.08.2018 отказано в удовлетворении требований.

06.11.2018 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда решение Энгельсского районного суда отменено, признаны недействительными договор купли-продажи от 01.03.2018 № 628, договор купли-продажи (купчая) от 10.04.2018 № 3523-р земельного участка, применены последствия недействительности сделок, прекращено право собственности ФИО2 на объекты недвижимости, с администрации Энгельсского муниципального района в лице комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района в пользу ФИО2 взысканы 15 100 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи от 01.03.2018, 57 930,56 руб., уплаченные по договору купли-продажи (купчей) от 10.04.2018 № 3523-р.

Ввиду необходимости осуществлять теплоснабжение на территории Энгельс-1, в/г 1 ООО «Теплоресурс» на основании распорядительных документов органов местного самоуправления Энгельсского муниципального района продолжило деятельность в качестве теплоснабжающей организации на соответствующей территории.

В апреле 2019 г. по окончанию отопительного сезона 2018-2019 года объекты возвращены в муниципальную собственность. От подписания акта приема-передачи ответчик уклонился. 

Таким образом, по мнению истца, ООО «Теплоресурс» за счет собственных средств произвело работы по замене теплообменников и ремонту котлов, чем улучшило имущество, являющееся муниципальной собственностью.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указывает, что в соответствии с пунктом 3.3.1. Договора арендатор обязан принять переданные «Арендодателем» Объекты по приемо-передаточному акту в их нынешнем виде без каких-либо дополнительных гарантий в отношении удобства их использования.

Согласно акту приема-передачи от 11.12.2017 ООО «Теплоресурс» приняло данные объекты. Техническое состояние объектов было оценено как «удовлетворительное». Каких-либо замечаний относительно ненадлежащего состояния Объектов указанный акт не содержал. Документ был подписан уполномоченными представителями обеих сторон и скреплен их печатями - поэтому состояние Объектов на момент их передачи обществу отвечало потребностям последнего.

Самим договором была установлена обязанность арендатора в течение всего срока договора производить за свой счет необходимый для целевого использования согласно договору по мере надобности текущий и капитальный ремонт. 

В соответствии с п. 2.1.6. Договора аренды № 1, заключенного между ООО «Теплоресурс» и ФИО2, арендодатель приняла на себя обязательство возместить затраты на реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт сданного в аренду имущества, в случае если эти затраты Арендатором обоснованы и предварительно согласованны с Арендодателем.

Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района не является стороной по сделке и данные обязательства на себя не принимал.

06.12.2018 распоряжением Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района № 851 было принято решение о передаче объектов во временную эксплуатацию ООО «Теплоресурс» и было заключено соглашение.

Согласно п. 5 Соглашения от 06.12.2018 ООО «Теплоресурс» вправе производить текущий и капитальный ремонт указанных объектов, необходимый для эксплуатации, за счет собственных средств с предварительным согласованием с Комитетом, в том числе с привлечением подрядных организаций. Расходы в период действия настоящего соглашения, связанные с эксплуатацией муниципального имущества, Комитетом не возмещаются.

В соответствии с п. 10 указанного соглашения стоимость неотделимых улучшений муниципального имущества, произведенных ООО «Теплоресурс» без согласия Комитета по управлению имуществом, возмещению не подлежит.

В апреле 2019 года по окончании отопительного сезона 2018-2019 года объекты возвращены в муниципальную собственность.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из общего правила о компенсации произведенных затрат в размере, не превышающем увеличение стоимости имущества, следует, что если улучшения не привели к увеличению стоимости вещи, затраты на них не компенсируются.

В силу ст. 65 АПК РФ на каждое лицо, участвующее в деле, возлагается обязанность доказать те обстоятельства. на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из приведенных положений закона следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого лица и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судом установлено, что 22 февраля 2018 года Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района проведен открытый конкурс по продаже комплекса объектов муниципального недвижимого имущества: котельной лит А 66, площадью 1 062 кв.м; нежилого здания центрально-теплового пункта № 1, площадью 530,6 кв.м; нежилого здания центрально-теплового пункта № 3, площадью 120,9 кв.м; тепловой сети, протяженностью 28 500 п. метров, расположенных по адресу: Саратовская область. г.Энгельс-1, в/г 1. Победителем конкурса признана ФИО2, предложившая максимальную цену 15 100 000 рублей. Условием конкурса также являлось выполнение следующих обязательств:

1) в качестве эксплуатационного обязательства Покупатель поставляет потребителям и абонентам товары, оказывает услуги по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с нормативными правовыми актами РФ и обеспечивает возможность получения потребителями и абонентами соответствующих товаров, услуг, за исключением случаев, если прекращение или приостановление предоставления потребителям товаров, услуг предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, в течение всего срока эксплуатации;

2) в качестве инвестиционного обязательства, с целью улучшения качественных показателей и повышения надежности и бесперебойного функционирования приобретаемого имущества Покупатель в срок, не превышающий 5 лет, производит:

- реконструкцию оборудования ЦТП-1 и ЦТП-2; замену кожухотрубных теплообменников на теплообменники пластинчатого типа, общей тепловой нагрузкой 45 Гкал;

- капитальный ремонт котловых агрегатов КВГМ 20-150 в количестве 3 единиц в здании котельной;

- капитальный ремонт теплотрасс 20 км диаметром от 57 мм до 400 мм.

При этом, суд отклоняет как не подтвержденные надлежащими доказательствами доводы ООО «Теплоресурс» о том, что именно дефектная ведомость истца, подготовленная в январе 2018 года, послужила основанием включения в договор купли-продажи инвестиционных обязательств, а также о том, что в рамках выполнения инвестиционных обязательств необходимо было выполнить именно тот объем работ, который отражен в дефектной ведомости истца.

01 марта 2018 года между ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района заключен договор № 628 купли-продажи недвижимого имущества. Пунктами 1.4.2, 1.4.3 Договора предусмотрены соответствующие эксплуатационные и инвестиционные обязательства.

19.04.2018 между ФИО2 и ООО «Теплоресурс» заключен договор аренды имущества № 1. 

В соответствии с пунктом 2.2.7 Договора аренды № 1 арендатор обязан нести расходы по текущему содержанию арендованного имущества.

Все произведенные арендатором неотделимые улучшения арендуемого имущества являются собственностью арендодателя (пункт 2.2.13 договора аренды).

Следует отметить, что норма Гражданского кодекса Российской Федерации о возмещении арендатором стоимости неотделимых улучшений является диспозитивной и подлежит применению в случаях, когда стороны договора не исключили ее применение либо не установили условие, отличное, от предусмотренного в ней.

Вопреки позиции истца из договора аренды № 1 от 19.04.2018 усматривается, что стороны ограничили применение статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации к связывающим их арендным правоотношениям.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.1. договора арендатор имеет право производить текущий ремонт, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт арендованного имущества за счет собственных средств, с предварительным согласованием с арендодателем.

Пунктом 5.2. договора определено, что отделимые улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств, являются его собственностью и не влекут за собой изменение арендной платы.

В соответствии с пунктом 9.1. срок действия договора аренды устанавливается с 19.04.2018 по 18.03.2019 на 11 месяцев. Если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, то договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.

Вместе с тем, инвестиционные обязательства, отраженные в пункте 1.4.3 договора купли-продажи от 01.03.2018, в договоре аренды имущества № 1 от 19.04.2018 не содержатся. Арендодатель (ФИО2) не возлагал на арендатора (ООО «Теплоресурс») обязанность по выполнению указанных инвестиционных обязательств.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выполненные ООО «Теплоресурс» работы были осуществлены в рамках исполнения п. 2.2.7 и 4.1. договора аренды № 1 от 19.04.2018.

Указанные выводы подтверждаются письмом ООО «Теплоресурс» от 16.05.2018, направленным в адрес ФИО2, согласно которому общество просило согласие на выполнение работ, содержащихся в дефектной ведомости от 09.01.2018, в целях выполнения обязательств, установленным в п. 2.2.9. и 4.1. договора аренды № 1 от 19.04.2018.

Какие либо работы, в том числе отраженные в дефектной ведомости от 09.01.2018, с Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района не согласовывались.

При этом, суд обращает внимание на то, что сторонами договора аренды было согласовано условие о том, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения арендуемого имущества являются собственностью арендодателя (пункт 2.2.13 договора аренды).

21.06.2018 заместитель прокурора г. Энгсльса обратился в Энгельсский районный суд с исковым заявлением о признании недействительным открытого конкурса по продаже вышеуказанных объектов недвижимости, признании недействительными договоров купли-продажи объектов недвижимости и земельного участка, применении последствий недействительности сделок.

Решением Энгельсского районного суда от 07.08.2018 отказано в удовлетворении требований.

06.11.2018 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда решение Энгельсского районного суда отменено, признаны недействительными договор купли-продажи от 01.03.2018 № 628, договор купли-продажи (купчая) от 10.04.2018 № 3523-р земельного участка, применены последствия недействительности сделок, прекращено право собственности ФИО2 на объекты недвижимости, с администрации Энгельсского муниципального района в лице комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района в пользу ФИО2 взысканы 15 100 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи от 01.03.2018, 57 930,56 руб., уплаченные по договору купли-продажи (купчей) от 10.04.2018 № 3523-р.

Ввиду необходимости осуществлять теплоснабжение на территории Энгельс-1, в/г 1 ООО «Теплоресурс» на основании распорядительных документов органов местного самоуправления Энгельсского муниципального района продолжило деятельность в качестве теплоснабжающей организации на соответствующей территории.

21.11.2018 между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ООО «Теплоресурс» заключен договор № 52 на аренду муниципального недвижимого имущества.

06.12.2018 между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ООО «Теплоресурс» заключено соглашение.

В соответствии с пунктом 5 соглашения гарантирующий поставщик вправе производить текущий и капитальный ремонт муниципального имущества, необходимый для эксплуатации, за счет собственных средств, с предварительным согласованием с Комитетом, в том числе с привлечением подрядных организаций. Расходы гарантирующего поставщика в период действия настоящего соглашения, связанные с эксплуатацией муниципального имущества, Комитетом не возмещаются.

Кроме того, как указывалось ранее, договор аренды был заключен на 11 месяцев, т.е. до 18.03.2019.

При этом, ООО «Теплоресурс» в исковом заявлении указывает, что только в апреле 2019 г. по окончанию отопительного сезона 2018-2019 года объекты возвращены в муниципальную собственность.

Таким образом, спорное имущество, ремонт и замену которого производило ООО «Теплоресурс», находилось в пользовании последнего в период с 19.04.2018 по апрель 2019 года (не менее 11 месяцев). Следовательно, признание договора купли-продажи от 01.03.2018 недействительным фактически не ограничили права ООО «Теплоресурс» на пользование имуществом в период, на который заключался договор аренды № 1. При этом, суд обращает внимание, что в материалы не представлено безусловных доказательств того, что по истечении срока действия договора аренды № 1 он в обязательном порядке был бы сторонами продлен.

Согласно заключению от 22.01.2021 экспертом установлено, что работы, предусмотренные договорами подряда от 06.07.2018 и 11.06.2018 между ИП ФИО3 и ООО «Теплоресурс» на выполнение работ по ремонту котлов и замене теплообменников, были фактически выполнены, и их стоимость составляет 20 290 020,81 руб.

Все виды из указанных в договорах подряда от 06.07.2018 и от 11.06.2018 между ИП ФИО3 и ООО «Теплоресурс» работ относятся к работам по инвестиционным обязательствам, предусмотренным договором купли-продажи от 01.03.2018, при этом указанные работы не являются идентичными с работами, выполненными последующим арендатором ООО «Тура».

В ходе рассмотрения дела  по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Департамент независимой экспертизы и оценки».

В соответствии с заключением эксперта № 14/04-2022 от 01.04.2022 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Работы по замене теплообменников фактически выполнены;

2) Теплообменники являются неотделимыми улучшениями;

3) Наиболее вероятно работы по замене теплообменников выполнены в период с 06.06.2018 по 10.10.2018;

4) Расчетный объем финансовых затрат по замене теплообменников в соответствующий период проведения работ составляет 8 752 469 рублей 28 копеек (Восемь миллионов семьсот пятьдесят две тысячи четыреста шестьдесят девять рублей 28 копеек).

5) Рыночная цена материалов работ по замене теплообменников не соответствует цене работ по замене теплообменников, представленным в материалах дела сметам.

6) Объемы материалов и работ по смете не соответствуют фактически проведенным работам в натуре.

В соответствии с подпунктом 1 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные указанной главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Согласно части 3 статьи 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 15.07.2010 № 997-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО8 на нарушение ее конституционных прав частью 3 статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации» сделан вывод о том, что положения части 3 статьи 303 ГК РФ, согласно которым добросовестный владелец вправе требовать возмещения затрат на произведенные неотделимые улучшения имущества, но не свыше размера увеличения стоимости имущества, направлены на установление справедливого баланса прав и законных интересов собственника имущества и его добросовестного владельца и, таким образом, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявительницы, перечисленные в жалобе.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.07.2011 № 2856/11, правообладатель на основании статьи 303 ГК РФ обязан выплатить добросовестному владельцу справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений, при этом для определения суммы затрат добросовестного владельца, подлежащих возмещению, следует определить стоимость необходимых затрат на производство неотделимых улучшений (затраты должны быть направлены именно на улучшение имущества, а не на устранение естественного износа или повреждений, возникших в период использования имущества таким владельцем, при этом работы не должны иметь неоправданный, избыточный либо неразумный характер).

Из содержания части 3 статьи 303 ГК РФ и приведенных правовых позиций следует, что в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных добросовестным владельцем затрат вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ, произведенные улучшения должны отвечать требованиям необходимости и разумности.

Из общего правила о компенсации произведенных затрат в размере, не превышающем увеличение стоимости имущества, следует, что если улучшения не привели к увеличению стоимости вещи, затраты на них не компенсируются.

Вместе с тем, судом установлено, что 27.08.2019 между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и Индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключен договор купли-продажи объектов муниципального недвижимого имущества: котельной лит А 66, площадью 1 062 кв.м; нежилого здания центрально-теплового пункта № 1, площадью 530,6 кв.м; нежилого здания центрально-теплового пункта № 3, площадью 120,9 кв.м; тепловой сети, протяженностью 28 500 п. метров, расположенных по адресу: Саратовская область. г.Энгельс-1, в/г 1, земельного участка площадью 2 944 кв.м с кадастровым номером 64:50:020945:39 по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 3.1. договора стоимость муниципального имущества составляет 10 000 000 руб.

Так, в соответствии с отчетом № 160118-0031 от 2018 года по определению рыночной стоимости объектов муниципального имущества, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1, в/г № 1, подготовленным ООО «Оценка собственности», стоимость зданий по состоянию на 16.01.2018 составляет: Котельная общей площадью 1 062 кв.м – 1 532 665,02 руб., Центрально-тепловой пункт № 1/275 общей площадью 530,6 кв.м – 765 755,24 руб., Центрально-тепловой пункт № 1/290 общей площадью 120,9 кв.м – 174 481,36 руб.,  сооружение - тепловые сети, протяженностью 28 500 м – 2 040 000 руб.

В соответствии с отчетом № 40/02-19 В от 27.02.2019 по определению рыночной стоимости объектов муниципального имущества, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1, в/г № 1, подготовленным ООО «Бюро по оценке имущества и аудит», стоимость зданий по состоянию на 26.02.2019 составляет: Котельная общей площадью 1 062 кв.м – 2 182 000 руб., Центрально-тепловой пункт № 1/275 общей площадью 530,6 кв.м – 593 000 руб., Центрально-тепловой пункт № 1/290 общей площадью 120,9 кв.м – 218 000 руб.,  сооружение - тепловые сети, протяженностью 28 500 м – 3 498 000 руб.

При этом, в отчете № 40/02-19 В от 27.02.2019 отсутствуют сведения о том, что произошло увеличение стоимости имущества в связи с выполнением ООО «Теплоресурс» работ по ремонту котлов и замене теплообменников.

Таким образом, на стороне ответчика отсутствует неосновательное обогащение в размере 20 127 648,15 руб. в связи с произведенными ООО «Теплоресурс» работами, так как оно было продано за 10 000 000 руб., при том, что по договору купли-продажи от 01.03.2018 стоимость имущества (до произведенных работ) была оценена в 15 100 000 руб.

Кроме того, истцом в материалы дела не представлены надлежащие доказательства того, что произведенные ООО «Теплоресурс» работ по ремонту котлов и замене теплообменников на момент их проведения являлись необходимыми и разумными.

Также судом установлено, что по информации Комитета Государственного регулирования тарифов Саратовской области экономическое обоснование установленного комитетом тарифа на тепловую энергию для потребителей ООО «Теплоресурс» на 2018 год отражено ТВ выписке из Протокола заседания Правления государственного регулирования тарифов Саратовской области № 67 от 15.12.2017.

Согласно выписке из протокола в тариф включены затраты:

- по статье «Ремонт основных средств, выполняемый подрядным способом». В данную статью включены расходы на ремонт и подготовку к отопительному сезону теплоэнергетического оборудования котельных и тепловых сетей в соответствии с локально-сметными расчетами;

- по статье «Работы и услуги производственного характера». В данную статью входят затраты на техническое обслуживание котельных и тепловых сетей, подготовку к производственному процессу и проверку производственного оборудования.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что понесенные ООО «Теплоресурс» расходы на работы по ремонту котлов и замене теплообменников будут возмещены, в связи с включением в тариф. Частично понесенные расходы уже были возмещены, что подтверждается справкой ООО «Теплоресурс».

Таким образом, факт неосновательного обогащения ответчика не подтвержден материалами дела.

Таким образом, суд приходит к выводу, что работы, выполненные ООО «Теплоресурс», осуществлялись исключительно в рамках договора аренды № 1 от 19.04.2018, не являлись следствием выполнения инвестиционных обязательств, предусмотренных договором купли-продажи от 01.03.2018, согласие на выполнение данного вида работ от Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района не получалось. Из анализа условий договора аренды № 1 от 19.04.2018 следует, что все неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, стоимость понесенных расходов была включена в тариф, в связи с произведенными истцом работами стоимость имущества не увеличилась, что свидетельствует об отказе ООО «Теплоресурс» от притязаний по возмещение стоимости таких улучшений.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что непосредственно выполненные работы являются неотделимыми улучшениями, а не выполнены в рамках осуществления текущего, либо капитального ремонта. Также в судебном заседании представитель истца не смог пояснить о судьбе подогревателей, которые были заменены ООО «Теплоресурс» на теплообменные аппараты.

Суд, исследовав договоры подряда 06.06.2018 на выполнение работ по замене теплообменников, договоры подряда от 11.06.2018 по ремонту котлов, акты о приемке выполненных работ КС-2, справки о стоимости выполненных работ и затрат КС-3, иные обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему спору, проанализировав характер произведенных на объекте работ, не установил совокупность обстоятельств, позволяющих произвести возмещение понесенных затрат.

Таким образом, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии со ст. ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Теплоресурс», ОГРН 

<

***> в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, ИНН 

<

***> расходы по оплате судебной экспертизы в размере 100 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный