ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А74-1286/2024

г. Красноярск

18 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «03» июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен          «18» июля 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Юдина Д.В., 

судей: Барыкина М.Ю., Иванцовой О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   Солдатовой П.Д.,

при участии:

от третьего лица (индивидуального предпринимателя ФИО1) -

ФИО2, представителя по доверенности от 21.06.2024, 

от ответчика (администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия) - ФИО3, представителя по доверенности от 09.01.2025, 

от заявителя (прокуратуры Усть-Абаканского района Республики Хакасия) -      ФИО4, заместителя прокурора Усть-Абаканского района Республики Хакасия, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия, индивидуального предпринимателя ФИО5,

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия 

от «11» ноября 2024 года по делу № А74-1286/2024,

установил:

прокурор Усть-Абаканского района Республики Хакасия в интересах неопределенного круга лиц обратился в Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасии с заявлением к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – предприниматель) о признании незаконным постановления администрации Усть-Абаканского района от 22.08.2023 №1008-п о признании недействительным договора купли-продажи от 24.08.2023, применении последствий недействительности сделки.

Определениями Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасии от 16.10.2023 к участию в гражданском деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Управление имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия, индивидуальный предприниматель ФИО1, в качестве соответчика привлечено должностное лицо - и.о. главы Усть-Абаканского района ФИО6.

Определением Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасии от 25.01.2024 дело № 2-50/2024 передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Республики Хакасия.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 ноября 2024 года иск удовлетворен, постановление администрации Усть-Абаканского района от 22.08.2023 №1008-п о предоставлении земельного участка в собственность путем выкупа признано незаконным, договор купли-продажи от 24.08.2023, заключенный между муниципальным образованием Усть-Абаканский район и индивидуальным предпринимателем ФИО5 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, на индивидуального предпринимателя ФИО5 возложена обязанность возвратить муниципальному образованию Усть-Абаканский район в лице администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения суда в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 19:10:050114:244, площадью 2572 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, 

<

...> 58А-1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных нужд, на муниципальное образование Усть-Абаканский район в лице администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия возложена обязанность возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 денежные средства в сумме 585 519 рублей 20 копеек, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 19:10:050114:244, площадью 2572 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных нужд, прекращено право собственности индивидуального предпринимателя ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 19:10:050114:244, площадью 2572 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных нужд, в удовлетворении иска к и.о. главы Усть-Абаканского района ФИО6 отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация и предприниматель обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы индивидуальный предприниматель ФИО5 со ссылкой на письмо в адрес администрации Усть- Абаканского района от 17.08.2023, а также схему организации производственного процесса на спорном земельном участке, указывает на то, что им приведено обоснование использования всей площади земельного участка. Кроме того, полагает, что с его стороны отсутствует противоправное поведение, поскольку он является собственником объекта недвижимости на спорном земельном участке.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы администрация Усть-Абаканского района Республики Хакасия ссылается на то, что решение Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасии от 01.02.2023 вступило в силу 27.07.2023, то есть после регистрации 21.07.2023 за ФИО5 права собственности на здание. Кроме того судом первой инстанции не исследовался вопрос о соразмерности площади земельного участка площади расположенного на нем здания склада.

Прокуратурой Усть-Абаканского района Республики Хакасия, индивидуальным предпринимателем ФИО1 представлены отзывы на апелляционные жалобы, в которых они не согласились с их доводами, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представители прокуратуры Усть-Абаканского района Республики Хакасия, индивидуального предпринимателя ФИО1 изложили возражения на апелляционные жалобы, просили суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, и.о. главы Усть-Абаканского района ФИО6, Управление имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Индивидуальный предприниматель ФИО5, и.о. главы Усть-Абаканского района ФИО6, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Управление имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом путем размещения информации на общедоступном сайте в Картотеке арбитражных дел: http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие их представителей.

Апелляционные жалобы рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

19.07.2013 между ФИО5 (арендатором) и муниципальным образованием Усть-Абаканского района (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка (далее – договор от 19.07.2013), расположенного по адресу: Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1, общей площадью 4572 кв.м. кадастровый номер 19:10:050114:244, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных нужд (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка составляет 3 года: с 19.07.2013 по 18.07.2016.

Дополнительным соглашением от 19.07.2016 срок действия договора аренды продлен сроком на 3 года, с 19.07.2016 по 18.07.2019.

Решением Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасии от 09.12.2021 по делу № 2-1000/2021 исковые требования ФИО5 о признании незаконным уведомления об отказе заключения или продления договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок, удовлетворены.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Хакасия от 11.05.2022 решение Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасии от 09.12.2021 отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании договора аренды земельного участка от 19.07.2013 действующим на неопределенный срок отказано.

02.06.2022 между ФИО5 и муниципальным образованием Усть-Абаканского района вновь заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1, кадастровый номер 19:10:050114:244. Срок аренды участка с 02.06.2022 по 19.07.2023 (пункт 2.1. договора от 02.06.2022).

Решением Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасии от 01.02.2023 по делу № 2-35/2023 исковые требования прокурора Усть-Абаканского района удовлетворены частично, признан недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка от 02.06.2022, заключенный между ФИО5 и администрацией Усть-Абаканского района в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:10:05:0114:244, расположенного по адресу: Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1. Применены последствия недействительности договора аренды земельного участка от 02.06.2022, заключенного между ФИО5 и администрацией Усть-Абаканского района, путем исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 19:10:05:0114:244, расположенного по адресу: Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1, на основании договора аренды земельного участка от 02.06.2022.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Хакасия от 27.07.2023 решение Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасии от 01.02.2023 оставлено из изменения.

Вступившим в законную силу решением Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасии от 01.02.2023 установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 19.07.2013, а также разрешения на строительство от 23.03.2016            №19-RU19208000-179-2016, выданного администрацией Усть-Абаканского района Республики Хакасия, 27.05.2016 ФИО5 зарегистрировано право собственности на расположенный на данном участке объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 26 кв.м, степенью готовности 9%, по адресу: Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1.

19.03.2019 администрацией Усть-Абаканского района Республики Хакасия ФИО5 выдано разрешение на вторую очередь строительства грузового СТО на предоставленном ему в аренду земельном участке, действие которого продлевалось дважды до 03.05.2020, 06.12.2020.

Как следует из материалов дела, разрешениями на строительство от 26.09.2022, 22.03.2023 ФИО5 продлен срок разрешения на строительство здания холодного склада, расположенного по адресу: Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1 до 26.03.2023, 19.07.2023, соответственно.

18.07.2023 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию здания холодного склада.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.07.2023 № КУВИ-001/2023-173471210 21.07.2023 за ФИО5 зарегистрировано право собственности на нежилое здание холодного склада, площадью 578 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, 

<

...>.

Постановлением администрации Усть-Абаканского района от 22.08.2023 № 1008-п ФИО5 в собственность путем выкупа предоставлен земельный участок площадью 4554 кв.м. с кадастровым номером 19:10:050114:244, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский муниципальный район, сельское поселение Калининский сельсовет, 

<

...>, вид разрешенного использования – для производственных нужд.

24.08.2023 между муниципальным образованием Усть-Абаканского района (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4554 кв.м. с кадастровым номером 19:10:050114:244, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский муниципальный район, сельское поселение Калининский сельсовет, 

<

...>, вид разрешенного использования – для производственных нужд (пункт 1.1. договора).

Цена участка согласно акту расчета цены выкупа составила 585 519 рублей 20 копеек (пункт 2.1. договора).

29.08.2023 ФИО5 зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок, за третьим лицом – ФИО1 бессрочно зарегистрирован сервитут (выписка  из Единого государственного реестра недвижимости от 29.08.2023).

Полагая, что отчуждение земельного участка с кадастровым номером 19:10:050114:244 из публичной собственности в частную в отсутствие установленных законом оснований нарушает публичные интересы и интересы неопределенного круга лиц, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992             № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре) прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Положениями статьи 35 Закона о прокуратуре предусмотрено, что прокурор участвует в рассмотрении дел судами в случаях, предусмотренных процессуальным законодательством Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1), в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства (пункт 3), полномочия прокурора, участвующего в судебном рассмотрении дел, определяются процессуальным законодательством Российской Федерации (пункт 4).

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обращение прокурором в суд с настоящим заявлением осуществлено в пределах законодательно предоставленных ему полномочий.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

При этом исходя из бремени доказывания, установленного статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Суд апелляционной инстанции полагает, что ответчики не доказали законность оспариваемого постановления, а также действительность договора купли-продажи, а заявитель подтвердил факт нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц, исходя из следующих оснований.

В соответствии со статьей 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 2 статьи 51 Федерального закона от 20.03.2025 № 33-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти» предусмотрено, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Как следует из материалов дела, 19.07.2013 между ФИО5 и муниципальным образованием Усть-Абаканского района заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 4572 кв.м, сроком на три года (с 19.07.2013 по 18.07.2016). Дополнительным соглашением от 19.07.2016 срок действия договора аренды продлен на три года до 18.07.2019.

На основании договора аренды земельного участка от 19.07.2013, а также разрешения на строительство от 23.03.2016 № 19-RU19208000-179-2016, выданного администрацией Усть-Абаканского района Республики Хакасия, 27.05.2016      ФИО5 зарегистрировано право собственности на расположенный на данном участке объект незавершенного строительства, степенью готовности 9%.

19.03.2019 администрацией Усть-Абаканского района Республики Хакасия ФИО5 выдано разрешение на вторую очередь строительства грузового СТО на предоставленном ему в аренду земельном участке, действие которого продлевалось дважды до 03.05.2020, 06.12.2020, то есть за пределами срока действия договора аренды от 19.07.2013.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Хакасия от 11.05.2022 в удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании договора аренды земельного участка от 19.07.2013 действующим на неопределенный срок отказано.

02.06.2022 между администрацией и предпринимателем заключен договор аренды указанного земельного участка, устанавливающий срок аренды участка с 02.06.2022 по 19.07.2023.

26.09.2022, 22.03.2023 администрацией продлен срок разрешения на строительство здания холодного склада до 26.03.2023, 19.07.2023.

18.07.2023 администрацией выдано разрешение на ввод объекта – здания холодного склада в эксплуатацию.

21.07.2023 за ФИО5 зарегистрировано право собственности на здание холодного склада, площадью 578 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасии от 01.02.2023 по делу № 2-35/2023 договор аренды земельного участка от 02.06.2022 признан недействительным в силу ничтожности, применены последствия недействительности сделки.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (абзац 2 пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением, установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Поскольку право аренды земельного участка ФИО5 признано недействительным в силу ничтожности, то договор аренды земельного участка не повлек никаких юридических последствий, в том числе, и права на строительство на таком участке спорного здания.

Действия администрации по выдаче разрешений на строительство (от 26.09.2022, от 22.03.2023) и разрешения на ввод объекта – здания холодного склада в эксплуатацию (от 18.07.2023) не отвечают признакам добросовестности, поскольку администрация знала или должна была знать об основаниях недействительности договора аренды земельного участка от 02.06.2022 и отсутствии правовых оснований для возведения на спорном земельном участке объекта недвижимости без правоустанавливающих документов на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса установлен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данный перечень предусматривает предоставление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок (пункт 1).

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 этой статьи, в силу которой по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указано, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Учитывая, что действия по выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания холодного склада от 18.07.2023 и последующая регистрация права собственности на него (21.07.2023) осуществлены после признания ничтожным договора аренды земельного участка от 02.06.2022 на основании решения суда от 01.02.2023, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что возведенное на спорном земельном участке здание отвечает признакам самовольной постройки.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Исключительность указанного выше права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007               № 595-О-П сформулирована правовая позиция, согласно которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем и не приобретает на нее никаких гражданских прав.

В данном случае, государственная регистрация права собственности         ФИО5 на самовольно построенный им на земельном участке объект недвижимости, не может рассматриваться как основание для приобретение на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без торгов спорного земельного участка, в силу чего уполномоченный орган должен был отказать ФИО5 в заключении договора купли-продажи земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (обращение лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов), а также обратиться в суд с иском о признании здания самовольным и его сносе.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003                      № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» по вопросам местного значения органами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

На момент принятия постановления от 22.08.2023 № 1008-п о предоставлении в собственность ФИО5 спорного земельного участка и заключения с ним договора купли-продажи указанного земельного участка администрация Усть-Абаканского района не могла не знать, что договор аренды земельного участка от 02.06.2022 на основании решения суда от 01.02.2023 (вступившего в законную силу 27.07.2023) признан ничтожным, поскольку являлась стороной по делу по делу                       № 2-35/2023.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение части 1 статьи 48 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации, и само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан. Конституционный Суд Российской Федерации также отмечал, что оспариваемое положение не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными (Определения от 26.05.2011                    № 739-О-О, 22.03.2012 № 486-О-О, 29.01.2015 № 140-О).

Нахождение самовольной постройки на испрашиваемом в собственность земельном участке является достаточным основанием для отказа в его предоставлении.

Исходя из изложенных обстоятельств постановление администрации Усть-Абаканского района от 22.08.2023 № 1008-п о предоставлении в собственность ФИО5 спорного земельного участка подлежит признанию недействительным как несоответствующее закону, нарушающее утвержденный порядок предоставления земельных участков без торгов.

Кроме того, имелись и иные основания для отказа ФИО5 в предоставлении в собственность без торгов спорного земельного участка.

Право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым относится не только обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, но и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, а также доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

В силу пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из приведенной выше нормы следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Следовательно, собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 15.08.2018 № 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Изложенные выводы соответствуют подходу, высказанному в постановлениях Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.06.2024 по делу № А33-6663/2023, от 04.12.2023 по делу № А33-22037/2022, от 27.04.2024 по делу № А33-23256/2023.

В ходе рассмотрения дела суд апелляционной инстанции установил, что на спорном земельном участке находится нежилое здание холодного склада, площадью 578 кв.м. Площадь земельного участка составляет 4554 кв.м., что в 7,8 раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости.

Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 24 Обзора судебной практики № 3 от 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Вопреки доводам заявителя жалобы, представленные ФИО5 в материалы дела письмо в адрес администрации Усть- Абаканского района от 17.08.2023, а также схема организации производственного процесса на спорном земельном участке, не являются достаточными доказательствами обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, поскольку не подтверждают необходимость и фактическую возможность использования всего земельного участка площадью 4554 кв.м. с кадастровым номером 19:10:050114:244, в целях эксплуатации принадлежащего истцу здания склада площадью 578 кв.м.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления Пленума № 25).

Поскольку спорный земельный участок не мог быть предоставлен ФИО5 в собственность, ввиду отсутствия у ФИО5 права на выкуп земельного участка под зданием склада без торгов, сделка купли-продажи земельного участка от 24.08.2023, заключенная между муниципальным образованием Усть-Абаканский район и ФИО5, является ничтожной сделкой, как посягающая на публичные интересы, заключенная с нарушением действующего законодательства и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Если сторонами не установлены иные последствия недействительности договора, то применяются общие положения недействительности сделки, предусмотренные пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возложении на индивидуального предпринимателя ФИО5 обязанности возвратить муниципальному образованию Усть-Абаканский район в лице администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения суда в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 19:10:050114:244, площадью 2572 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных нужд.

Кроме того, поскольку в результате исполнения недействительной сделки ответчик произвел выкуп земельного участка, то в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальное образование Усть-Абаканский район в лице Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия обязано возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 денежные средства в сумме 585 519 рублей 20 копеек, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 19:10:050114:244, площадью 2572 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных нужд.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких условиях, поскольку сделка была зарегистрирована подлежат применению последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 19:10:050114:244, площадью 2572 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, 

<

...> 58а-1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных нужд.

Доводы индивидуального предпринимателя ФИО5 об отсутствии с его стороны противоправного поведения отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку при наличии решения Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасии от 01.02.2023 по делу № 2-35/2023 о признании договора аренды земельного участка от 02.06.2022 недействительным в силу ничтожности, предприниматель продолжал осуществлять строительство здания, предпринимал действия по вводу объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и приобретению в собственность земельного участка под самовольно построенным зданием в нарушение действующего законодательства.

Иные доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции. В связи с чем, заявленные обществом в апелляционной жалобе доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции законно и обосновано.

В связи с чем, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы (индивидуального предерпинимателя).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы администрации не понесены, в связи с чем не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «11» ноября 2024 года по делу № А74-1286/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Д.В. Юдин

Судьи:

М.Ю. Барыкин

О.А. Иванцова