АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

12 апреля 2019 года

Дело №

А55-38878/2018

Резолютивная часть решения объявлена 10.04.2019

Решение в полном объеме изготовлено 12.04.2019

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Ануфриевой А.Э.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зобниной О.Н.

рассмотрев в судебном заседании    дело по иску, заявлению

Департамента управления имуществом городского округа Самара

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Секунда"

о взыскании 1 215 806 руб. 12 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО1 по доверенности от 15.02.2019

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.03.2018

установил:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к  Обществу с ограниченной ответственностью "Секунда" о взыскании 1 215 806 руб. 12 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка  №327522 (9021649з) от 09.09.1997 за период с 01.01.2017 по 30.09.2018 в сумме 596 890 руб. 35 коп., пени за период с 16.01.2017 по 30.09.2018 в сумме 618 915 руб. 77 коп. 

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на прекращение договора аренды земельного участка 06.12.2018. кроме того просил снизить размер взыскиваемой неустойки по правилам ст. 333 ГК  РФ. 

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон. суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.09.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самара и АООТ «Секунда» (в настоящее время ООО «Секунда», Арендатор) заключен договор № 27522 (№ 021649з) аренды земельного участка (далее -Договор), площадью 870,00 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Мичурина, д. 15, для комплекса зданий и сооружений.

Согласно пункту 1.1. арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок с 05.05.1997 по 05.05.2000 указанный земельный участок.

На основании соглашения об уступке права требования с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (в настоящее время Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент)) и Арендатором было заключено дополнительное соглашение от 20.10.2000, которым был изменен пункт 1.1. Договора и изложен в редакции «Арендодатель сдал, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 870,0 кв.м на срок с 20.10.2000 по 20.04.2001 по адресу: ул. Мичурина, 15 в Ленинском районе, фактически используемый под дворовую территорию». 

Дополнительным соглашением к договору аренды от 20.10.2000 был изменен пункт 1.1. Договора и изложен в редакции «Арендодатель сдал, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 870,0 кв.м на срок с 20.10.2000 по 20.04.2001 по адресу: ул. Мичурина, 15 в Ленинском районе, фактически используемый под дворовую территорию».

Согласно пункту 2.2. Договора в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2002 (пункт 2.4.) в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает неустойку просрочки в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц произошла реорганизация юридического лица ЗАО «Секунда», которое прекратило свою деятельность в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью «Секунда».

В соответствии с пунктом 5 статьи 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Следовательно, заявленные требования  предъявлены к правопреемнику реорганизованного юридического лица ЗАО «Секунда» - к ООО «Секунда».

Предоставленный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на который не разграничена.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 №67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 №74, в соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 №94-ГД «О земле» в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, с 01.07.2006 полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей не связанных со строительством было наделено Министерство имущественных отношений Самарской области.

В соответствии с п.2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

Таким образом, с 01.03.2015 с указанной даты в силу прямого указания закона права Арендодателя по указанному договору перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 (в редакции от 17.08.2017) № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» Департамент управления имуществом городского округа Самара наделен полномочиями по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставленных для целей, не связанных со строительством, ведению претензионной работы с арендаторами, взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней за использование указанных земельных участков.

По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, по истечении срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Как указывает истец, в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по полному и своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2017 по 30.09.2018 в сумме 596 890 руб. 35 коп.

Кроме того за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,3% за каждый день просрочки за период за период с 16.01.2017 по 30.09.2018 в сумме 618 915 руб. 77 коп. 

В порядке досудебного урегулирования истец обращался к ответчику с претензией от 19.11.2018 №15-07-15/39785 о погашении задолженности по договору аренды земельного участка от 05.10.2005 №021649з от 09.09.1997 и уплате пени, которая осталась без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.07.2018 по делу №А55-35587/2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2018 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2019 по спору, вытекающему из того же договора аренды земельного участка между теми же сторонами, с ООО «Секунда» в пользу Департамента была взыскана задолженность по арендной плате в сумме 615 085 руб. 98 коп., неустойка в сумме 244 364 руб. 42 коп., а также неустойка, начисленная на сумму основного долга за период с 01.01.2017 по день фактического исполнение обязательства, исходя из 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска ООО «Секунда» о признании договора от 09.09.1997 № 27522 аренды земельного участка без права выкупа в собственность, заключенного между АООТ «Секунда» и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары, и дополнительного соглашения к договору № 27522 аренды земельного участка, заключенного 20.10.2000 между ОАО «Секунда» и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары, – недействительными (ничтожными) сделками, отказано. Судебными актами по делу №А55-35587/2017 установлено, что схема расположения спорного земельного участка является приложением к постановлению Главы города Самары от 05.05.1997 № 640 «О предоставлении акционерному обществу открытого типа «Секунда» фактически занимаемого земельного участка по улице Мичурина, 15 в Ленинском районе». Оспариваемая сделка фактически исполнялась сторонами в течении длительного времени (более 10 лет) с момента заключения договора. Также судебными актами по делу №А55-35587/2017 опровергнуты утверждения ответчика о том, что земельный участок не принимался арендатором, не использовался и не мог использоваться, а также о том, что арендодатель в течении длительного времени получал денежные средства с общества без правовых оснований, по несуществующему требованию, за несуществующий земельный участок.

Кроме того, решениями Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2012 по делу № А55-29542/2011, от 16.02.2012 по делу № А55-21929/2011 с ЗАО «Секунда» в пользу министерства имущественных отношений Самарской области взыскана неустойка по договору аренды № 27522 от 09.09.1997. Указанными решениями суда установлен факт невыполнения ЗАО «Секунда» обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом по договору аренды № 27522 от 09.09.1997.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что спорный договор был возобновлен на неопределенный срок в силу ст. 621 ГК РФ.

В силу п.2 ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Возражая против заявленного иска, ответчик указал на то, что заявлением (исх.№ №02/1-2017 от 25.01.2017) отказался от договора от 09.09.1997 №27522 аренды земельного участка площадью 870 кв.м по адресу 

<

...>,  и просил направить в адрес ООО «Секунда» документы, связанные с расторжением договора (акт прима-передачи и т.п.). По утверждению ответчика, данное заявление направлено 25.01.2017 заказным письмом с уведомлением, № почтового идентификатора 44301394093208, и было получено истцом 27.01.2017, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении (л.д.44-46).

Как указывает ответчик, не получив ответа, он вновь направил истцу заявление (повторное) такого же содержания (исх. №34-2018 от 04.12.2018) ценным письмом с описью вложения, которое было получено истцом 08.12.2018, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении (л.д.47-49). После этого 28.01.2019 ответчик получил от истца соглашение о расторжении договора с 06.12.2018, который ответчиком подписан с протоколом разногласий в части даты расторжения договора. По мнению арендатора, спорный договор должен быть прекращен 27.01.2017 с момента получения арендодателем первого заявления об отказе от договора исх.№ №02/1-2017 от 25.01.2017, в связи с чем начисление арендной платы после этой даты считает неправомерным. 

Статья 65 АПК РФ устанавливает обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Опровергая данные доводы истец (арендодатель) представил оригинал почтового отправления № почтового идентификатора 44301394093208, которое действительно было получено истцом 27.01.2017, и оригинал конверта, в котором оно находилось, копии которых приобщены к материалам дела. 

Обозрев оригиналы документов в судебном заседании, суд установил, что почтовое отправление № почтового идентификатора 44301394093208 – это ответ ООО «Секунда» (исх. №02-2017 от 24.01.2017) на претензию Департамента №15-17-15/1171 от 17.01.2017, который составлен на 4 листах, находился в конверте № почтового идентификатора 44301394093208, и согласно служебным отметкам составляет 29 граммов.

 Данные обстоятельства также подтверждаются выписками из электронного журнала регистрации входящей корреспонденции истца, и соответствует весу почтового отправления. 

Вместе с тем, отправление в адрес истца ответа (исх. №02-2017 от 24.01.2017) на претензию Департамента №15-17-15/1171 от 17.01.2017, который составлен был на 4 листах, ответчик не оспаривает, однако, предполагает, что по ошибке работников ответчика письма исх. №02-2017 от 24.01.2017 и исх. №02/1-2017 от 25.01.2017 могли быть вложены в один конверт № почтового идентификатора 44301394093208.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства и приведенные доводы, суд пришел к выводу об отсутствии бесспорных доказательств отправления заявления об отказе от договора (исх.№ №02/1-2017 от 25.01.2017), в связи с чем признает обоснованными доводы истца о том, что впервые отказ от договора от 09.09.1997 №27522 аренды земельного участка площадью 870 кв.м по адресу 

<

...> (исх. №34-2018 от 04.12.2018) был получен истцом 08.12.2018.

Иных доказательств прекращения договора аренды или возврата земельного участка арендодателю ответчиком не представлено. 

Таким образом, в течение спорного периода с 01.01.2017 по 30.09.2018 отношения сторон основывались на спорном договоре.

 В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

 Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена  и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Истец произвел расчет арендной платы за земельный участок в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308 (в редакции, действующей в спорном периоде) "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", которое было официально опубликовано.

Расчет арендной платы ответчик не оспаривает.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства в не предусмотренных законом случаях не допускается.

С учетом изложенного, суд проверил представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за период за период с 01.01.2017 по 30.09.2018 в сумме 596 890 руб. 35 коп., выполненный на основании вышеуказанных нормативных актов, считает его обоснованным, а исковые требования в этой части - подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Поскольку наличие задолженности судом установлено, и доказательств погашения долга в указанном размере не представлено, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и условиями договора на сумму задолженности полежит начислению неустойка.

В соответствии с п. 1 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, при этом данная норма права не устанавливает такого основания как освобождение от уплаты взыскиваемой кредитором неустойки.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 73 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В соответствии с п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценка доказательств производится судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В смысле разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», условия об ответственности  за несвоевременное внесение арендной платы в виде неустойки в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки суд оценивает как явно обременительные для арендатора, значительно превышает обычно применяемый размер санкций при сравнимых правоотношениях, более, чем в несколько превышает ключевую ставку Банка России, и нарушает баланс интересов сторон. 

Учитывая публичный характер таких договоров, различные условия ответственности, установленные исключительно усмотрением арендодателя, необоснованно ставит арендаторов  в различные условия.

Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) ( п.75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Поскольку заявленная к взысканию неустойка (размер ответственности арендатора) в данном случае превышает размер основного долга (выгоды кредитора), рассчитанного за более длительный период, чем период начисленной неустойки, и явно не соответствует последствиям нарушения арендатором обязательства для Департамента управления имуществом городского округа Самара, суд считает возможным снизить размер неустойки до размера обычно применяемой ответственности по данному виду договоров - 0,1% за каждый день просрочки платежа, что за период с 16.01.2017 по 30.09.2018 составит 309 457 руб. 89 коп., и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В остальной части иск удовлетворению не подлежит. 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов суд исходит из положения пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011. №81, согласно которому в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ). Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в сумме 21 127 руб.

Руководствуясь ст.110,167-177,180-182  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Секунда" в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара задолженность в сумме 596 890 руб. 35 коп., пени в сумме 309 457 руб. 89 коп. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Секунда"  госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

А.Э. Ануфриева