АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                   Дело №А65-6999/2023 

 

Дата принятия решения – 11 августа 2023 года 

Дата объявления резолютивной части – 10 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Основа", г. Казань, (ОГРН: 

<

***> , ИНН 

<

***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "СК "Строим дом мечты", г. Казань, (ОГРН: 

<

***> , ИНН 

<

***>), о взыскании 212179 руб. 96 коп. неосновательного обогащения, 7193 руб. 77 коп. процентов с последующим начислением по день фактической уплаты долга,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью СК «Строим Дом Мечты», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Основа», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о взыскании 382 553 руб. 20 коп. неосновательного обогащения, при участии третьего лица – Общество с ограниченной ответственностью «Интегстрой», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 07.03.2023г.,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 04.04.2023г., 

от третьего лица – не явился, извещён, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Основа", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "СК "Строим дом мечты", г.Казань (далее - ответчик) о взыскании  212179 руб. 96 коп. неосновательного обогащения, 7193 руб. 77 коп. процентов с последующим начислением по день фактической уплаты долга.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.03.2023г. исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.04.2023г. к производству принят встречный иск Общества с ограниченной ответственностью СК «Строим Дом Мечты», г.Казань к  Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Основа», г.Казань, о взыскании 382553 руб. 20 коп. неосновательного обогащения, привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью «ИнтегСтрой», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), являющийся бывшим собственником арендуемого ответчиком помещения, а также осуществлён переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании 11.07.2023г. ответчик представил на обозрение весь перечень проведённых на объекте работ, указал, что к взысканию предъявляются только электромонтажные работы, копии документов по которым представил к встречному иску. На вопрос суда о письменном уведомлении собственника о намерении провести электромонтажные работы по пункту 3.3.2 договора, ответчик пояснить затруднился, представил ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу определения наличия на объекте проведенных электротехнических работ.

В назначении экспертизы судом отказано, поскольку факт наличия работ никем не оспаривается.

Третье лицо указало, что ответчик не уведомлял его о намерении провести электромонтажные работы по пункту 3.3.2 договора.

В судебное заседание 27.07.2023г. ответчик представил протокол осмотра доказательств (вацап-переписка), который приобщён к материалам дела, а также заявил устное ходатайство о вызове свидетелем лица, с которым велась представленная переписка.

В вызове свидетеля судом отказано, поскольку в порядке статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства. Ответчиком данные требования не исполнены.

В судебном заседании 10.08.2023г. судом рассмотрено письменное ходатайство ответчика о вызове свидетеля.

В удовлетворении ходатайства отказано, поскольку указанные ответчиком обстоятельства не могут подтверждаться свидетельскими показаниями.

Истец требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик иск не признал, встречный иск поддержал.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу об удовлетворении первоначального иска в силу следующего.

Из материалов дела следует, что по договору аренды №ДА/МР/5-1/1113/21 от 01.07.2021г., заключенного на 3 года, третье лицо (ООО «ИнтегСтрой») передало в аренду ответчику объект недвижимости -  нежилое помещение № 1113 общей площадью 105, 8 кв. м. с кадастровым номером 16:50:060102:14956 (л.д.18-23).

05 июля 2022 года между ООО «ИнтегСтрой» и ООО «УК «Основа» был заключен договор купли - продажи нежилых помещений №УХ-074865, по условиям которого истец приобрел 9 нежилых помещений, расположенных по адресу 

<

...>, в том числе нежилое помещение № 1113 общей площадью 105, 8 кв. м. с кадастровым номером 16:50:060102:14956 (л.д.13-17). Право собственности истца зарегистрировано 15.07.2022г.

Поскольку на момент приобретения помещений истец не был поставлен в известность третьим лицом о наличии договора аренды с ответчиком, уведомлением от 12 августа 2022 года он предложил ответчику освободить нежилое помещения и внести плату за период фактического пользование помещением (л.д.24-26). Ответчик освободил нежилое помещение 13.09.2022 года, о чем стороны составили акт приема-передачи, в котором также зафиксировали продолжительность периода фактического пользования помещением - с 15 июля 2022 года по 13 сентября 2022 года (л.д.28).

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Положения статьи 1102, части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность по возмещению неосновательного сбережения при пользовании чужим имуществом без наличия к тому предусмотренных законом или договором оснований.

Поскольку в настоящем случае договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствовали, факт пользования помещением в заявленный период подтверждён материалами дела и ответчиком не оспорен, суд пришёл к выводу, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое подлежит взысканию с него. 

Довод ответчика, что отказ от договора аренды является незаконным, поскольку истец принял помещение с арендатором, судом не принимается, в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусматривает следующее.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Аналогичная норма установлена в пункте 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора": по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Доказательств того, что истец, приобретая имущество, был осведомлён о наличии в нём арендатора, суду не представлено.

Письмом №1332 от 05.07.2022г. ответчик был уведомлен о заключении договора купли-продажи помещения, однако арендодатель ввёл ответчика в заблуждение, указав на продолжение действия договора аренды применительно к статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом по первоначальному иску также заявлено о взыскании процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации  за период с 14.09.2022г. (после получения претензии) по 15.03.2023г. в сумме 7193 руб. 77 коп. 

Поскольку просрочка оплаты ответчиком суммы неосновательного обогащения подтверждается материалами дела, требование о взыскании процентов также подлежит удовлетворению.

Начисление процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации  производится по день фактического исполнения решения, поскольку это прямо предусмотрено частью 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении встречного иска суд отказывает, в силу следующего.

Истец по встречному иску указывает, что в период, пока собственником являлось третье лицо, с его согласия, в арендованном  помещении были проведены электромонтажные работы на сумму 382553 руб. 20 коп., подтверждая их наличие договором на оказание услуг №01/08 от 14.07.2022г.. акт оказанных услуг к нему и платёжным поручением №46 от 04.08.2022г.

Данную сумму ответчик полагает подлежащей взысканию с истца, как с лица, которое пользуется результатами ремонта.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

С учётом того, что истец никогда не являлся стороной договора аренды и не давал согласия на проведение работ в принадлежащем ему помещении, он не должен компенсировать ответчику стоимость выполненных работ. Работы произведены ответчиком после уведомления №1332 от 05.07.2022г. о заключении договора купли-продажи, следовательно, ответчик осознанно принял на себя соответствующие риски, полагая, что новый собственник примет решение о продолжении действия договора аренды.

Также суд пришёл к выводу, что ответчик не доказал увеличение потребительской ценности помещения, в первую очередь для истца, поскольку переоборудование помещения осуществлялось исключительно под нужды арендатора и его индивидуальные потребности, специфику деятельности, и может являться неприемлемой для истца.

Кроме того, стороны в пункте 3.3.6 договора специально оговорили, что  арендатор вправе приобрести и установить за свой счёт необходимое дополнительное оборудование в арендуемое помещение. При этом стоимость оборудования и его установки арендатору не возмещается.

К такому оборудованию и установке относится оборудование, установленное в рамках договора №01/08 от 14.07.2022г.

В пункте 7.7 договора стороны определили, что все произведённые арендатором улучшения арендованного имущества, неотделимые без вредя для этого имущества (в том числе проведенное переустройство), являются собственностью ООО «ИнтегСтрой». По окончании срока действия настоящего договора, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенного арендатором ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счёт арендатора неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Довод ответчика о согласии предыдущего собственника на проведение электромонтажных работ, судом не принимается, в силу следующего.

Нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривают право на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В данном же случае стороны в пунктах 3.3.6 и 7.7 договора прямо предусмотрели невозможность какой-либо их компенсации вне зависимости от наличия или отсутствия согласия арендодателя на производство работ.

Кроме того, представленная ответчиком переписка по системе Вацап, оформленная в виде протокола осмотра доказательств, не может подтверждать факт согласия собственника на проведение работ, поскольку не содержит ни реквизитов лиц, которым будет поручено проведение ремонтных работ, ни сам перечень работ, которые планируется производить.

Ссылка ответчика на постановления Президиума  Высшего Арбитражного суда Российской Федерации судом не принимается, поскольку фактические обстоятельства споров, рассмотренных в них, а также основания заявленных требований иные, чем в настоящем деле.

Таким образом, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Госпошлина по первоначальному иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на ответчика, по встречному – на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью СК «Строим Дом Мечты», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Основа", г. Казань, (ОГРН: 

<

***> , ИНН 

<

***>) 212179 руб. 96 коп. неосновательного обогащения, 7193 руб. 77 коп. процентов, 7387 руб. расходов по госпошлине.

Производить начисление процентов на 212179 руб. 96 коп. с 16.03.2023г. по день фактического исполнения обязательств ответчиком, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            А.Г. Савельева