АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

«

Дело № А48-2780/2023

г. Калуга

22» января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18.01.2024

Постановление в полном объеме изготовлено 22.01.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

Председательствующего

Гнездовского С.Э.

Судей

ФИО1     

 

ФИО2 

 

при участии в заседании:

 

от ООО «Грифон»:

 

от иных лиц, участвующих в деле:

 

не явились, извещены надлежаще;

 

не явились, извещены надлежаще;

 

 

не явились, извещены надлежаще;

 

не явились, извещены надлежаще;

 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Орловского муниципального округа Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 05.07.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 по делу № А48-2780/2023, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Орловского муниципального округа Орловской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Масловские сады» (далее - ООО «Масловские сады», ответчик) о расторжении договора аренды №15 от 15.08.2008 с даты вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Орловской области от 05.07.2023 (судья Кудряшова А.Г.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 (судьи: Воскобойников М.С., Поротиков А.И., Кораблева Г.Н..), исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Не соглашаясь с названными судебными актами, Администрация Орловского муниципального округа Орловской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела, неправильным применением норм права.

В обоснование жалобы, заявитель указывает на то, что произведенная уступка прав аренды по рассматриваемому договору не порождает правовых последствий, при её оформлении имеет место злоупотребление правом. Также считает, что в соответствии с законодательством, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции  проверяет законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Дело рассматривается в порядке статьи 284 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие оспариваемых выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты не подлежащими изменению или отмене.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 28.03.2016 Администрацией Орловского района Орловской области (арендодатель) и ООО «Масловские сады» (арендатор) заключен договор аренды земли № 15 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 904318 кв.м, именуемый в дальнейшем «Участок». 

Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка, его кадастровый номер: 57:10:0060201:1368. Участок предоставляется для сельскохозяйственного использования. В соответствии с пунктом 2.1 договор заключается сроком с 10.03.2016 по 10.03.2065. 

Размер арендной платы определяется договором и не может быть меньше кадастровой оценки земельных участков в качестве единой базы расчета арендной платы с учетом видов функционального использования земельных участков и категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности использования земель (пункт 2.2 договора). Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендные платежи начинают исчисляться с 10.03.2016. Арендная плата за период с 10.03.2016 по 10.04.2016 составляет: 2 402,85 руб. Днем оплаты считается день поступления средств на расчетный счет получателя. 

В соответствии с пунктом 5.1. договора в случае неисполнения одной из сторон (нарушившая сторона) должным образом обязательства по настоящему договору (нарушение) другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором будут изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения. Если нарушение не будет устранено в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с даты получения уведомления, может быть предъявлен иск о возмещении убытков или применены санкции в соответствии с условиями настоящего договора. Любое нарушение, которое может быть устранено, не влечет за собой расторжение договора.

В соответствии с пунктом 8.2 договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого земельного участка, в судебном порядке при нарушении условий договора, а также в случае реквизиции, когда арендатор: использует земельный участок не по целевому назначению; использует земельный участок способами, приводящими к значительному ухудшению экологической обстановки, существенному снижению плодородия земли; более двух раз подряд по истечении установленного договорам срока платежа не вносит арендную плату; не использует земельный участок, предназначенный для жилищного и иного строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

За период действия договора арендатором были допущены нарушения срока оплаты арендной платы, что подтверждается актом сверки. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 26.09.2022 по делу № А48-5657/2022 с ООО «Масловские сады» взыскана задолженность (основной долг) по договору аренды земли № 15 от 28.03.2016 за период с 01.01.2019 по 31.12.2020 в размере 395 234, 86 руб., выдан исполнительный лист, направлен в службу судебных приставов для взыскания. После указанных обстоятельств арендатором было произведено погашение взыскиваемой задолженности за 2019-2020 год. 

Истец указал, что в настоящее время (на дату подачи искового заявления) задолженность по указанному договору погашена в полном объеме, но полагая, что вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о нарушении сроков оплаты арендных платежей, в частности период 2019 - 2020 оплачен лишь в 2023 году, арендодатель направил в адрес ответчика требование о досрочном расторжении договора аренды, а впоследствии, с учетом отсутствия удовлетворения последнего. Обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами ст.ст. 606, 607, 611, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении искового заявления.

По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод соответствует положениям законодательства и материалам дела.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет администрация Орловского муниципального округа, являющаяся правопреемником администрации Орловского района Орловской области на основании закона Орловской области от 30.04.2021 № 2596-03 «О преобразовании муниципальных образований Орловской области, входящих в состав Орловского района Орловской области, путем их объединения во вновь образованное муниципальное образование Орловской области с наделением его статусом муниципального округа». 

Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.2 ГК РФ), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга. 

В силу статьи 22 ЗК РФ арендатор публичного земельного участка в пределах срока аренды вправе передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с соблюдением правил, установленных названными нормами. Поскольку срок действия договора аренды земли № 15 от 28.03.2016 составляет более пяти лет, к спорным отношениям подлежат применению норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, в которой указано, что при праве аренды земельного участка сроком более пяти лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу без согласия арендодателя при его уведомлении.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» указано, что по общему правилу, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, например договора продажи имущественного права (пункт 2 статьи 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

При этом отсутствие своевременного уведомления арендодателя о состоявшейся перемене лиц в порядке перенайма по спорному договору, не сказывается на действительности соглашения о перенайме и не влияет на момент перехода прав и обязанностей по договору к новому арендатору, приводя к иным последствиям, установленным законом. 

В настоящем случае, на основании соглашения в части спорного договора аренды, права и обязанности арендатора перешли к крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО3, а после смерти последнего - к его наследникам (статья 1110 ГК РФ). Государственная регистрация перехода права состоялась 29.01.2023, запись регистрации 57:10:0060201:1563-57/060/2023-2, сведения о физическом лице как арендаторе земельного участка внесены в публичный реестр. Сделка по переводу прав и обязанностей арендатора на КФХ ФИО3 не оспорена в судебном порядке, недействительной не признана.

По смыслу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только к другой стороне договора.

Поскольку до обращения арендодателя в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды к первоначальному арендатору, последний выбыл из спорного правоотношения, суды пришли к обоснованному выводу о том, что настоящий иск заявлен к ненадлежащему ответчику и не подлежит  удовлетворению.

Ссылки заявителя в кассационной жалобе на то, что в данном случае перевод прав и обязанностей арендатора КФХ ФИО3 является злоупотреблением правом не могут быть приняты  во внимание, поскольку материалы дела не подтверждают недобросовестность поведения ООО «Масловские сады» с исключительным намерением причинения вреда ответчику. Так, при рассмотрении спора по существу установлено, что уступка прав по договорам аренды земельных участков была вызвана приостановлением деятельности ООО «Масловские сады», при этом ООО «Масловские сады» всю задолженность по договору аренды (за период нахождения земельного участка в пользовании ответчика) оплатило; новый арендатор задолженности по арендной плате не имеет; на дату уступки прав никаких требований о досрочном расторжении договора аренды истцом направлено ответчику не было. 

Кроме того, как следует из материалов дела, арендодатель направил в адрес КФХ ФИО3 расчет арендной платы и порядок ее внесения по договору аренды от 28.03.2016 №15, указав, что размер арендной платы за 2023 год составит 314 742,30 руб. Срок ее внесения до 15 декабря 2023 года.

С учетом изложенного, доводы кассационной жалобы не опровергают обоснованности выводов судов первой и апелляционной инстанций, их соответствия обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Несогласие заявителя кассационной жалобы с судебной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств, не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства. Оснований для переоценки у суда округа не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 23.06.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 по делу № А62-10426/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                           Гнездовский С.Э.

 

Судьи                                                                                            Силаева Н.Л. 

 

                                                                                                        ФИО2