/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-32036/2016

12 октября 2017 года

 

Резолютивная часть постановления оглашена 11.10.2017.

Полный текст постановления изготовлен 12.10.2017.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.

 

при участии представителя

от заявителя: Бересеневой И.В. (доверенность от 09.01.2017 № 326-07)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица – 

управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и 

картографии по Нижегородской области

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.03.2017,

принятое судьей Мукабеновым И.Ю.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017,

принятое судьями Захаровой Т.А., Москвичевой Т.В., Смирновой И.А.,

по делу № А43-32036/2016 

 

по заявлению Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений 

Нижегородской области (ИНН: 5260417980, ОГРН: 1155260014623)

 

о признании незаконным решения управления Федеральной службы 

государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области

(ИНН: 5262133455, ОГРН: 1045207492494)  и

об устранении допущенных нарушений,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Росреестр) от 15.08.2016 № 52/012/704/2016-2904 об отказе в государственной регистрации соглашения от 18.05.2016 о расторжении договора от 01.02.2011 № 18-2594с аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060179:67 и о понуждении Росреестра к осуществлению регистрационных действий.

Заявленные требования основаны на статьях 197 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьях 352 и 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 12.1 и 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), статьях 17 и 20 (абзаце 10 пункта 1) Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) и мотивированы тем, что оспариваемое решение не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права Министерства на распоряжение спорным земельным участком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Престиж» (далее – ООО «Престиж»), общество с ограниченной ответственностью «ЦентрРента» (далее – ООО «ЦентрРента») и общество с ограниченной ответственностью «Синергия» (далее – ООО «Синергия»).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 06.03.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.06.2017, удовлетворил заявление. Суды обеих инстанций исходили из того, что Министерство представило все необходимые документы для государственной регистрации; залог права аренды на земельный участок не служит препятствием для расторжения договора аренды, ибо основания прекращения залога права аренды, применимые в случаях, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия в строительстве не предусмотрены в Законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекратится в связи с прекращением заложенного права.

Не согласившись с данными судебными актами, Росреестр обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и ипотеки права аренды спорного земельного участка препятствует прекращению предмета залога, иное повлечет нарушение прав и законных интересов участников долевого строительства, исполнение обязательств застройщика перед которыми обеспечены залогом. В пункте 8.1 статьи 13 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено специальное событие (основание) прекращение ипотеки, доказательств наступления которого в регистрирующий орган не представлено.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель Министерства указал на несостоятельность аргументов заявителя и просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Иные участвующие в деде лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав полномочного представителя заявителя, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Министерство (арендодатель) и ООО «Престиж» (арендатор) заключили договор от 01.02.2011 № 18-2594с земельного участка площадью 3053 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0060179:67, расположенного напротив дома 80 в деревне Новая Нижнего Новгорода, сроком до 28.09.2015, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию клинико-диагностического центра (в редакции дополнительных соглашений).

Соглашением от 18.05.2016 стороны расторгли договор аренды от 01.02.2011 № 18-2594с. Арендатор возвратил земельный участок арендодателю по акту.

Министерство обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации соглашения от 18.05.2016.

Росреестр решением от 15.07.2016 № 52/012/704/2016-2904 приостановил государственную регистрацию и затребовал у Министерства документы, подтверждающие прекращение права ипотеки в соответствии со статьей 13 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а решением от 15.08.2016 № 52/012/704/2016-2904 отказал в осуществлении регистрационных действий на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ по причине непредставления документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Посчитав данный отказ незаконным, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заинтересованное лицо вправе обжаловать отказ в государственной регистрации прав посредством подачи заявления в суд (пункт 3 статьи 20 Закона от 21.07.1991 № 122-ФЗ, часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, по делам данной категории в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложено на орган или лицо, чей акт (действие, бездействие) обжалуется.

Согласно части 1 статьи 17 Закона от 21.07.1991 № 122-ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав. 

По правилам части 1 статьи 20 названного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В пункте 1 статьи 13 Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 – 15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

Предметом ипотеки по настоящему делу явилось право аренды застройщика – ООО «Престиж», которое возникло в силу названного закона.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) 

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона 16.07.1998 № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено иное основание для прекращения залога – прекращения заложенного права.

Министерство, не наделенное правом на прекращение залога в порядке, предусмотренном в пункте 1.1. статьи 25 Закона об ипотеки и не являющееся участником правоотношений по долевому участию в строительстве, представило в регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Факт расторжения договора аренды от 01.02.2011 № 18-2594с, пояснения сторон об окончании строительства объекта долевого участия и передачи застройщиком участникам долевого строительства конкретных помещений, а также отсутствие в материалах дела доказательств обращения участников долевого строительства в соответствии с положениями статьи 14 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ за взысканием на предмет залога (намерений реализовать право залогодержателей на предмет залога в судебном порядке до прекращения договора аренды) в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволили судам обеих инстанций справедливо заключить о возможности прекращения в рассмотренном случае ипотеки по основанию, предусмотренному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка.

Вопреки доводу подателя жалобы, в настоящем деле не ставился вопрос о прекращении ипотеки в пользу участников долевого строительства, поэтому в любом случае прекращение договора аренды от 01.02.2011 № 18-2594с не означает прекращения обеспеченного залогом обязательства застройщика по договорам долевого участия.

С учетом указанных обстоятельств окружной суд счел обоснованным признание судами первой и апелляционной инстанций незаконным отказа Росреестра во внесении в государственный реестр записи о прекращении у ООО «Престиж» права аренды земельного участка со ссылкой на абзац 10 части 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Росреестра не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.03.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017 по делу №  А43-32036/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

 

Судьи

 

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов