ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45 

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности судебного акта

Дело № А65-4184/2020

г. Самара

18 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Гольдштейна Д.К., 

судей Барковской О. В.,  Серовой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: 

<

...>, апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2021 

по заявлению Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства о признании отсутствующим обременение в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, МО «г Казань», г.Казань, Советский район, жилой комплекс Азино-2, ул. Чингиза ФИО3, д.11 площадью 30 398 кв.м, с кадастровым номером 16:50:150106:140, категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом в виде записей о регистрации договора участия в долевом строительстве,

по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

при участии в судебном заседании: представитель ФИО2 – ФИО4,  доверенность от 11.02.2022.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.03.2020 ООО «Жилой комплекс «Молодежный» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство с применением § 7 главы X Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.11.2020 частично удовлетворено заявление Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан – участников долевого строительства о намерении стать приобретателем прав застройщика ООО «Жилой комплекс «Молодежный». Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства переданы: - право аренды по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №20164 от 04 апреля 2019 года земельного участка площадью 30398 кв. м, с кадастровым номером 16:50:150106:140, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Советский район, жилой комплекс Азино-2, ул.Чингиза ФИО3 11; - права застройщика на объект: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск, по разрешению на строительство № RU16301000-16-ж от 05.02.2014; - права на проектную документацию на объект: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск, включающую в себя все внесенные в нее изменения; - права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск, к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным ООО «ЖК «Молодежный»; - права и обязанности ООО «ЖК «Молодежный» по договорам, заключенным конкурсным управляющим для завершения строительства объекта: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск, в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, а именно: Договор №ЖД-5/НС от 28 мая 2020 года, заключенный между ООО «ЖК «Молодежный» (Застройщик) и ООО «Строительно-монтажная компания «Ак Таш» (Подрядчик); Договор №2020 от 27 мая 2020 года на проектные работы для строительства, заключенный между ООО «ЖК «Молодежный» (Заказчик) и ООО «Инженерно-производственный центр» (Проектировщик); Договор на выполнение функций технического заказчика от 25 мая 2020 года, заключенный между ООО «ЖК «Молодежный» (Заказчик-застройщик) и Государственное казенное учреждение «Главное инвестиционно-строительное управление Республики Татарстан» (Технический заказчик). Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства переданы права требования ООО «ЖК «Молодежный» в размере 80 605 руб. к участникам строительства объекта: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск, по исполнению ими своих обязательств по оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения согласно реестра требований участников строительства по объекту. Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства переданы обязательства перед участниками строительства по передаче 270 жилых помещений на сумму 557 409 687 руб. и по передаче 26 парковочных мест на сумму 11 600 000 руб. по объекту: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенному по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск.

В Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства (вх.44820) о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, МО «г Казань», г.Казань, Советский район, жилой комплекс Азино-2, ул. Чингиза ФИО3, д.11 площадью 30 398 кв.м, с кадастровым номером 16:50:150106:140, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом в виде записей о регистрации договора участия в долевом строительстве.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.08.2021 ходатайство Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства  о принятии обеспечительных мер удовлетворено частично. Приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществлять действия по регистрации права собственности на нежилые (офисные) помещения, которые расположены в объекте: «Жилой дом (поз. 5) и подземная автостоянка по улице Ноксинский спуск в Советском районе г. Казани», расположенного по адресу: Республика Татарстан, городской округ город Казань, 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:150106:140 неограниченному кругу лиц.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.11.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Альянс Плюс».

По результатам рассмотрения обособленного спора Арбитражный суд Республики Татарстан вынес определение от 20.12.2021 следующего содержания:

 «Заявление удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, МО « г Казань», г Казань, Советский район, жилой комплекс Азино-2, ул. Чингиза ФИО3, д. 11. площадью 30 398 кв.м, с кадастровым номером 16:50:150106:140, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоквартирный жилой дом в виде записей о регистрации Предварительного договора купли-продажи нежилых помещений № Н5-279 от 26.06.2014, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 16:50:150106:140-16/001/2019-976, дата государственной регистрации 28.05.2019.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации Предварительного договора купли-продажи нежилых помещений № Н5-279 от 26.06.2014, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 16:50:150106:140-16/001/2019-976, дата государственной регистрации 28.05.2019.».

ФИО2 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2021. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022 вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы указанной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Судом первой инстанции указано, что определением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-4184/2020 от 02 ноября 2020 частично удовлетворено заявление Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан – участников долевого строительства, г. Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о намерении стать приобретателем прав застройщика общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства, г. Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) переданы: 

- право аренды по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №20164 от 04 апреля 2019 года земельного участка площадью 30398 кв. м, с кадастровым номером 16:50:150106:140, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Советский район, жилой комплекс Азино-2, ул.Чингиза ФИО3 11,

- права застройщика на объект: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск, по разрешению на строительство № RU16301000-16-ж от 05.02.2014; 

- права на проектную документацию на объект: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск, включающую в себя все внесенные в нее изменения, 

- права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск, к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным ООО «ЖК «Молодежный», 

- права и обязанности ООО «ЖК «Молодежный» по договорам, заключенным конкурсным управляющим для завершения строительства объекта: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск, в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, а именно: Договор №ЖД-5/НС от 28 мая 2020 года, заключенный между ООО «ЖК «Молодежный» (Застройщик) и ООО «Строительно-монтажная компания «Ак Таш» (Подрядчик); Договор №2020 от 27 мая 2020 года на проектные работы для строительства, заключенный между ООО «ЖК «Молодежный» (Заказчик) и ООО «Инженерно-производственный центр» (Проектировщик); Договор на выполнение функций технического заказчика от 25 мая 2020 года, заключенный между ООО «ЖК «Молодежный» (Заказчик-застройщик) и Государственное казенное учреждение «Главное инвестиционно-строительное управление Республики Татарстан» (Технический заказчик).

Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства переданы права требования ООО «ЖК «Молодежный» в размере 80 605 руб. к участникам строительства объекта: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск, по исполнению ими своих обязательств по оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения согласно реестра требований участников строительства по объекту. 

Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства переданы обязательства перед участниками строительства по передаче 270 жилых помещений на сумму 557 409 687 руб. и по передаче 26 парковочных мест на сумму 11 600 000 руб. по объекту: 323-квартирный жилой дом (поз.5) и подземная автостоянка на 134 автомобиля, расположенному по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул.Ноксинский спуск.

В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, МО «г. Казань», г Казань, Советский район, жилой комплекс Азино-2, ул. Чингиза ФИО3, д. 11. площадью 30 398 кв.м, с кадастровым номером 16:50:150106:140, имеется запись о регистрации предварительного договора купли-продажи нежилых помещений № Н5-279 от 26.06.2014, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 16:50:150106:140-16/001/2019-976, дата государственной регистрации 28.05.2019, объекты долевого строительства (11): помещение №1 общей площадью 83,46 кв.м., этаж 1, секция №1; помещение №2 общей площадью 101,4 кв.м., 1 этаж, секция №1, помещение №3 общей площадью 115,02 кв.м., 1 этаж,  1 секция, помещение №4 общей площадью 117,56 кв.м. 1 этаж, секция 1, помещение №5 общей площадью 94,28 кв.м., 1 этаж секция 2, помещение №6 общей площадью 78,62 кв.м., 1 этаж секция 2, помещение №7 общей площадью 83,22 кв.м. 1 этаж секция 2, помещение №8 общей площадью 117,54 кв.м., 1 этаж, секция 3; помещение №9 общей площадью 115,07 кв.м., 1 этаж, секция 3, помещение №10 общей площадью 103,52 кв.м. 1 этаж секция 3, помещение №11 общей площадью 83,57 кв.м. 1 этаж секция 2. Участник долевого участия: ФИО2. 

На основании пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций. 

В силу пункта 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 указанного закона. 

В данном случае Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства как приобретателю переданы имущество и обязательства должника перед участниками строительства, к которым требования участников долевого строительства по передаче указанных нежилых помещений не относятся. Права должника на имущество – земельный участок с объектом незавершенного строительства прекращены, в то время как обязательства перед лицами, не являющимися участниками строительства, фонду не переданы и не могут быть предъявлены к нему в силу прямого указания Закона о банкротстве.

Суд первой инстанции указал, что заявление Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства направлено на признание обременений, возникшим на основании договоров долевого участия, заключенных между застройщиком и третьими лицами, отсутствующим.

В условиях передачи прав на земельный участок Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства в соответствии с ст.ст.201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в отношении переданного земельного участка остались записи о залоге в пользу заинтересованного лица по договору, предусматривающему передачу нежилых помещений площадью более семи квадратных метров, по которому обязанным лицом выступает должник.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Суд первой инстанции отклонил возражения заинтересованного лица ФИО2 со ссылкой на пункты 7 и 8 ст.201.12-2 Закона о банкротстве.

Статьей 201.12-2 Закона о банкротстве предусмотрены особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.

Так, пунктом 7 указанной статьи определено, что после передачи участникам долевого строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или передачи в соответствии со статьей 201.15-1 настоящего Федерального закона приобретателю имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, денежные средства, внесенные указанными участниками долевого строительства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, перечисляются на открытый в кредитной организации конкурсным управляющим отдельный счет должника, предназначенный только для удовлетворения требований кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые помещения, или приобретателя в случае, указанном в пункте 9 настоящей статьи.

Требования кредиторов, указанных в пункте 7 данной статьи, удовлетворяются в размере, установленном подпунктом 1 пункта 1 или пунктом 5 статьи 201.14 настоящего Федерального закона, путем списания банком на основании распоряжения конкурсного управляющего денежных средств с отдельного счета должника и выдачи их соответствующему кредитору или зачисления их на счет, указанный таким кредитором (пункт 8 ст.201.12-2 Закона о банкротстве).

Суд первой инстанции указал, что пришел к выводу о том, что статья 201.12-2 Закона о банкротстве к спорным правоотношениям не применима ввиду того, что ООО ЖК «Молодежный» не привлекал денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

Статья 15.4 введена федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2018 № 175-ФЗ (далее – Федеральный закон № 175-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «ЖК «Молодежный» осуществлял строительство объекта на основании разрешения на строительство №RU16301000-16-ж от 05.02.2014, спорный договор с заинтересованным лицом зарегистрирован в установленном законом порядке 28 мая 2019 года, то есть до 01 июля 2019 года, и привлечение денежных средств застройщиком осуществлялось без привлечения счета эскроу.

В соответствии с пунктом 14 статьи 16 Федерального закона № 151-ФЗ от 27.06.2019 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №151-ФЗ) Передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, если в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны быть построены на передаваемом земельном участке, договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключен без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), до 1 июля 2019 года и применительно к договорам участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года. Передача указанного в настоящей части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Таким образом, передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подп. 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве, которые не содержат требования о погашении требований залогового кредитора.

Как указал суд первой инстанции, если бы застройщик привлекал денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, в такой ситуации при передаче приобретателю прав застройщика необходимо было бы соблюдение требований подп. 3 пункта 3, пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, а именно условие о необходимости отсутствия кредиторов, чьи требования обеспеченны залогом прав на земельный участок и объект незавершенного строительства, либо необходимости получения согласия таких кредиторов на передачу приобретателю предмета залога, либо внесения денежных средств для их погашения. Порядок погашения таких требований определен в статье 201.12-2 Закона о банкротстве.

Суд первой инстанции констатировал, что ООО ЖК «Молодежный» привлекал денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу, соответственно, положения ст.201.12-2 Закона о банкротстве не применимы в его деле о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров (пп.3.1 п.1 ст.201.1 Закона о банкротстве). 

В соответствии с положениями абзаца второго пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. 

Прекращение такого залога в указанном случае не влечёт за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства. 

Понятие участника строительства для целей применения особенностей банкротства застройщика четко дано в ст. 201.1 Закона о банкротстве, а именно:

участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров (пп.3.1. п.1 ст.201.1 Закона о банкротстве).

Следовательно, лицо, обременение в чью пользу Фонд просит признать отсутствующим, является участником долевого строительства в соответствии с Законом о долевом участии, но не относится к участникам строительства по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, так как является кредитором, требования которого основаны на договоре, предусматривающем передачу ему в собственность нежилых помещений площадью более 7 кв.м.

Законом о банкротстве не предусмотрены механизмы по переходу права собственности в отношении нежилых помещений площадью более 7 квадратных метров, а также по сохранению залога в пользу таких кредиторов.

Напротив, пунктом 11 ст.201.15-2 Закона о банкротстве определено прекращение такого залога, за исключением залога участников строительства по договорам долевого участия, к которым заинтересованные лица не относятся.

Следовательно, кредиторы, вытекающих из договоров, предусматривающих передачу нежилого помещения площадью более 7 кв.м., к участникам строительства, в том числе для целей применения ст.201.15-2 не относятся, и соответственно залог прав застройщика, связанные с обязательствами перед ними, прекращаются в силу прямого указания пункта 11 ст.201.15-2 Закона о банкротстве.

Аналогичная позиция указана Постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2021, 16.02.2021 по делу №А65-14136/2017.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980, лица, заключившие договор долевого участия, предметом которого является передача нежилого помещения, не являются участниками строительства по смыслу ст.201.1 Закона о банкротстве, и вправе заявить о включении в реестр данного требования (денежного требования, преобразовавшегося из требования о передаче нежилого помещения) на общих основаниях, такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 декабря 2021 года требование ФИО2 включено в реестр требований ООО ЖК «Молодежный» в состав четвертой очереди в размере 65 885 460 руб., в том числе требование, основанное на договоре по передаче нежилых помещений в размере 22 958 460 руб.

Пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве установлено что при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Пунктом 9 ст.201.15-2 Закона о банкротстве определено, что перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Следовательно, законодательно определено что при передаче объекта приобретателю происходит перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров.

Кредиторы по офисным помещениям не относятся по смыслу ст.201.1 Закона о банкротстве к участникам строительства, и, соответственно, к приобретателю не передаются обязательства перед ними.

Кроме того, сохранение залога приводит к преимущественному удовлетворению требований кредиторов.

 При передаче Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства прав и обязательств в Определении Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 ноября 2020 арбитражным судом установлено, что рыночная стоимость объекта (5 дом) составляет 46 859 472 руб., стоимость права аренды земельного участка составляет 21 964 173 руб., подлежащие передаче приобретателю меньше совокупного размера требований участников строительства: 557 409 687 руб. по передаче жилых помещений и 11 600 000 руб. по передаче парковочных мест. 

Соответственно, у Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства возникает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 марта 2021 года требование Фонда РТ в размере в размере 500 186 042 рубля включены в состав третьей очереди реестра требований кредиторов. 

Следовательно, сохранение залога в пользу кредиторов, подлежащих погашению в четвертую очередь и, как следствие возможность обращения на предмет залога, принадлежащий Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства как застройщику, в условии недостаточности стоимости имущества для погашения третьей очереди, приводит к преимущественному удовлетворению таких требований, что недопустимо в силу действующего законодательства.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что наличие регистрационной записи в пользу кредиторов, не являющихся участниками строительства, нарушает права и законные интересы Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства.

В рассматриваемой правовой ситуации наличие зарегистрированного в установленном законом порядке договора, объектом которого является нежилое помещение площадью более 7 кв.м., и оплата участником цены договора, не порождает возникновение у участника долевого строительства права собственности на такое нежилое помещение ни в виде самостоятельного объекта, ни в виде доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, поскольку при введении в отношении застройщика процедуры банкротства требования участника долевого строительства в отношении нежилого помещения не могут быть удовлетворены ни путем передачи такого нежилого помещения, ни путем признания права собственности на него

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершённого строительства от застройщика-банкрота в собственность приобретателя исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений Поэтому при переходе права собственности к приобретателю на объект незавершённого строительства в вышеуказанном случае договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ). 

Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенными соответствующие залоги (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Учитывая сказанное, указанные договоры долевого участия, а также договоры залога являются прекращенным обязательством в силу закона. При этом наличие соответствующих регистрационных записей не соответствует действующему законодательству и нарушает права Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства в части распоряжения собственным имуществом.

Охраняемые законом права и интересы заинтересованного лица защищены путем включения его денежного требования в реестр требований кредиторов должника. 

В пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что, согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. 

Согласно п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 

3) о сносе самовольной постройки; 

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика. 

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

С учетом перечисленных обстоятельств требования Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства судом первой инстанции удовлетворены.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с указанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана подробная и мотивированная оценка доводам сторон, доводы апелляционной жалобы, по существу, повторяют первоначальные доводы заявителя и сводятся к несогласию с их оценкой судом первой инстанции.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии с пунктом 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве, государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Несогласие заявителя с оценкой, установленных по делу обстоятельств не может являться основанием для отмены судебного акта.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2021 по делу № А65-4184/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его вынесения, через арбитражный суд первой инстанции.

 

ПредседательствующийД.К. Гольдштейн

 

СудьиО.В. Барковская

 

Е.А. Серова