﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-28107/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  04 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 июня 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Сириной В.В.,

								Шуйской С.И.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Сарксян С.М. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.12.2018 (судья Булахова Е.И.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 (судьи Фертиков М.А., Павлова Ю.И., Киреева О.Ю.) по делу № А45-28107/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» (630089, г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, д. 228/1, кв. 213, ОГРН 1035401940100, ИНН 5405260253) к индивидуальному предпринимателю Ермаковой Ирине Владимировне (ОГРНИП 306544516600010, ИНН 544520627563) о признании изменения договора недействительным и обязании исполнять договор на прежних условиях.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация города Бердска Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью «Инком».

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Белкина Т.Ю.) в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» – Васюков Е.А. по доверенности от 18.05.2018; индивидуального предпринимателя Ермаковой Ирины Владимировны – Атморская О.Л. по доверенности от 20.08.2018; Ермакова Ирина Владимировна – личность удостоверена паспортом.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» (далее – истец, общество, ООО «Интер-Стар») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ермаковой Ирине Владимировне (далее – ответчик, предприниматель, ИП Ермакова И.В.) о признании незаконным и недействительным одностороннего изменения договора субаренды земельных участков от 01.05.2014 № 04-14 в части повышения арендной платы ответчиком (ИП Ермаковой И.В.) до 160 000 руб. в месяц, установленное уведомлением от 18.05.2018; обязании ответчика исполнять договор субаренды земельных участков от 01.05.2014 № 04-14 в части взимания арендной платы на условиях, согласованных сторонами в договоре первоначально, а именно арендную плату начислять и взимать в размере 50 000 руб.; обязании ответчика установить за свой счет на прежнее место (г. Бердск, пересечение ул. Ленина и ул. Лелюха, площадью 9,9 кв. м (в районе ГУМа) киоск истца, ранее предпринимателем переставленный. 

К участию в дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация города Бердска Новосибирской области (далее – администрация), общество с ограниченной ответственностью «Инком» (далее – ООО «Инком»).

Определением от 19.09.2018 арбитражный суд принял для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление ИП Ермаковой И.В., уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к ООО «Интер-Стар» о взыскании задолженности по договору субаренды от 01.05.2014 № 04-14 за период июль, август 2018 года в сумме 141 999,70 руб., задолженность по оплате электроэнергии за июнь, июль 2018 года в сумме 13 363 руб., о расторжении договора субаренды от 01.05.2014 № 04-14.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.12.2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Интер-Стар» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований, об отказе в удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что суды пришли к неверному выводу о недоказанности требования о необоснованном повышении ИП Ермаковой И.В. арендной платы, так как в материалы дела ООО «Интер-Стар» представлены доказательства несоразмерности повышения арендной платы предпринимателем, которые не оценены судами. Указывает, что обстоятельства обоснованности арендной платы нельзя признать установленными на основании отчета от 25.08.2018 № 0-2326-ВП/18, представленного ответчиком, поскольку данное доказательство является недопустимым. 

В отзыве на кассационную жалобу ИП Ермакова И.В. просит обжалуемые акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем и администрацией заключены договоры аренды земельных участков, расположенных в городе Бердске, по условиям которых земельные участки предоставлялись для размещения торговых киосков:

 - договор № 460-д от 23.03.2007 – земельный участок на пересечении ул. Ленина и ул. Лелюха, с кадастровым номером 54:32:010531:0043, площадью 62,0 кв.м, с ограничением на весь земельный участок для эксплуатации подземных коммуникаций (срок действия с 31.01.2007 до 25.11.2022 (в редакции соглашения № 156-д от 27.02.2015));

 - договор № 459-д от 23.03.2007 – земельный участок в районе дома № 50 по ул. Вокзальная, с кадастровым номером 54:32:01056860044, площадью 80,0 кв.м с ограничением площади 68,8 кв.м для эксплуатации подземных коммуникаций (срок действия с 31.01.2007 до 25.11.2022 (в редакции соглашения № 155-д от 27.02.2015));

 - договор № 461-д от 23.03.2007 – земельный участок, расположенный на пересечении ул. Первомайская и ул. Комсомольская, с кадастровым номером 54:32:010528:0053, площадью 30,0 кв.м, без обременении (срок действия с 31.01.2007 до 25.11.2022 (в редакции соглашения № 168-д от 27.02.2015));

 - договор № 266-д от 09.04.2008 – земельный участок, расположенный в районе остановочной платформы «Зеленая роща» с кадастровым номером 54:32:010060:0039, площадью 20,0 кв.м (срок действия с 27.11.2007 до 25.11.2022 (в редакции соглашения № 157-д от 27.02.2015));

 - договор № 464-д от 23.03.2007 – земельный участок, расположенный в городе Бердске, в районе дома № 9 ул. Лелюха, площадью 43,0 кв.м. с кадастровым номером 54:32:010078:0027 (срок действия договора с 09.02.2007 до 25.11.2022 (в редакции соглашения № 152-д от 27.02.2015)).

ИП Ермакова И.В., являясь арендатором вышеперечисленных земельных участков, заключила с ООО «Интер-Стар» договор субаренды от 01.05.2014 № 04-14 (далее – договор субаренды), по условиям которого (пункт 1.1.) предприниматель (арендатор) передает, а общество (субарендатор) принимает в субаренду пять благоустроенных земельных участков с торговыми киосками, имеющими технические условия на подключение электроэнергии, расположенные в городе Бердске Новосибирской области: пересечение ул. Первомайской и Комсомольской в районе рынка (S=9,92 кв.м); пересечение улиц Ленина и Лелюха в районе ГУМа (S=9,9 кв.м); ул. Вокзальная в районе дома № 50 (S=9,92 кв.м); ул. Лелюха в районе дома № 9 (S=9,92 кв.м); в районе остановочной платформы «Зеленая роща» (S=9,9 кв.м). 

Согласно пункту 1.3 договора участки предоставляются для установки торговых киосков, иная цель использования земельных участков недопустима.

Срок действия договора согласован сторонами с 01.05.2014 до 01.04.2015 с дальнейшей пролонгацией (пункт 1.4 договора). 

Договор аренды № 266-д от 09.04.2008 расторгнут с 05.09.2017. 

Права и обязанности арендатора по договору аренды № 464-д от 23.03.2007 в отношении земельного участка в городе Бердске, в районе дома № 9 по ул. Лелюха, в связи с неиспользованием этого земельного участка ООО «Интер-Стар», на основании договора переуступки права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности от 06.06.2018, были переданы предпринимателем ООО «Инком». 

Согласно пункту 2.1 договора субаренды за пользование благоустроенными земельными участками субарендатор ежемесячно, не позднее 03 числа текущего месяца уплачивает арендную плату в размере 50 000 рублей. 

Согласно пункту 2.3 размер арендной платы может быть изменен арендатором в одностороннем порядке, но не ранее чем через 1 (один) месяц после уведомления субарендатора об изменении арендной платы. 

Согласно пункту 2.4 договора сверх арендной платы субарендатор возмещает арендатору фактические затраты за пользование электроэнергией. Оплата потребленной электроэнергии производится не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за расчетным. 

В случае несвоевременного внесения платежей, субарендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы платежа за истекший период за каждый день просрочки. 

Разделом 5 договора субаренды установлена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора в случаях нарушения субарендатором условий настоящего договора, земельного законодательства и нормативно-правовых актов Новосибирской области и города Бердска, а также систематическое (более 2 месяцев подряд) невнесение арендной платы. 

Предприниматель письмом от 18.05.2018 со ссылкой на пункт 2.3 договора субаренды уведомила общество об увеличении с 03.07.2018 арендной платы по договору субаренды с 50 000 руб. до 160 000 руб. 

Общество направило предпринимателю отзыв от 04.07.2018 на уведомление о повышении арендной платы, в котором выразило несогласие с увеличением арендных платежей. Оплату аренды за июнь, июль 2018 года производило в размере 50 000 руб. ежемесячно, оплату электроэнергии за июнь, июль 2018 года общество не производило. 

16.07.2018 предприниматель направила обществу требование о расторжении договора субаренды, в котором, указав на нарушение условий договора, уведомила о расторжении договора с 01.08.2018 и необходимости оплатить образовавшуюся задолженность. 

17.07.2018 предпринимателем осуществлен перенос торгового киоска, принадлежащего обществу, с земельного участка, расположенного в городе Бердске на пересечении ул. Ленина и ул. Лелюха, площадью 9,9 кв.м. В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с первоначальным иском, ссылаясь на незаконность одностороннего изменения договора субаренды в части увеличения размера арендной платы и на неправомерность действий по переносу торгового киоска.

ИП Ермакова И.В., в свою очередь, указывая на неисполнение обществом обязательств по уплате в полном объеме арендных платежей и неоплате электроэнергии, обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании задолженности и расторжении договора субаренды, ссылаясь на существенные нарушения его условий.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск, суды руководствовались статьями 10, 153, 154, 168, 310, 421, 450, 452, 606, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление ВАС РФ № 73), исходили из отсутствия оснований для признания недействительной односторонней сделки по изменению договора субаренды в части повышения арендной платы, выраженной в уведомлении от 18.05.2018; установления фактов нарушения истцом условий договора субаренды, выразившихся в невнесении арендной платы в полном размере более двух месяцев подряд, неоплате фактических затрат по электроэнергии, вследствие чего пришли к выводу о правомерности заявленных встречных исковых требований.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Пунктом 21 постановления ВАС РФ № 73 предусмотрено, что данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (пункт 22 постановления ВАС РФ № 73).

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судами установлено и следует из материалов дела, что по договору субаренды ИП Ермакова И.В. реализовала свое право на увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренном пунктом 2.3 настоящего договора, о чем уведомила истца письмо от 18.05.2018. В обоснование размера увлечения арендной платы предпринимателем представлен в материалы дело отчет независимого оценщика от 25.08.2018 № 0-2326-ВП/18 «Об определении рыночной стоимости арендной платы за спорные земельные участки», в соответствии с которым увеличение размера арендой платы за арендуемые земельные участки по договору субаренды является допустимым, кроме того, с момента заключения договора (01.05.2014) ИП Ермаковой И.В. ни разу не производилось увеличение размера арендной платы. Следовательно, суды пришли к верному выводу о правомерности одностороннего изменения арендной платы по спорному договору субаренды. 

Судами первой и апелляционной инстанций также установлено ненадлежащие исполнение ООО «Интер-Стар» обязательств по договору субаренды, а именно: нарушение обязанности по внесению арендных платежей обществом за период с июля по август 2018 года, в том числе за три земельных участка с кадастровыми номерами 54:32:010531:43, 54:32:010568:44, 8 54:32:010528:53 за июль 2018 года в размере 67 106 руб. с учетом частичной оплаты в размере 50 000 руб., а также за два земельных участка с кадастровыми номерами 54:32:010568:44 и 54:32:010528:53 за август 2018 года в размере 74 893,50 руб.; неисполнения обществом обязанности, предусмотренной пунктом 2.4 договора субаренды, по возмещению предпринимателю фактических затрат на потребленную субарендатором электроэнергию за июнь, июль 2018 года в размере 13 363 руб.

Расчет задолженности по договору субаренды проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан верным, оснований для его непринятия у суда округа не имеется. Вопреки доводу подателя жалобы, при взыскании задолженности по договору субаренды судами учтено прекращение использования истцом двух земельных участков.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили встречные исковые требования о взыскании задолженности и расторжении договора субаренды от 01.05.2014 № 04-14 при установлении факта ненадлежащего исполнения обязательств по договору субаренды ООО «Интер-Стар» и наличия оснований, предусмотренных договором субаренды, для одностороннего изменения арендной платы и досрочного расторжения договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что судами не учтены приведенные им доказательства относительно несоразмерности повышения арендной платы, отклоняются как несостоятельные, поскольку судами подробно исследованы доказательства общества, оценка которым дана по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи с иными доказательствами по делу.

Настаивая на отсутствии необходимости внесения изменений в договор субаренды и обоснованности субарендной платы в размере 50 000 руб., истец не учитывает, что арендная плата для предпринимателя по договорам аренды также увеличена в сравнении с тем размером, который существовал на момент заключения договора субаренды. В то же время оснований для отождествления арендной платы, которую должен уплачивать предприниматель, и размера субарендной платы, которую ИП Ермакова И.В. предъявила обществу, не имеется в силу различного правового характера арендной и субарендной платы, которая в силу своего статуса всегда выше арендной платы. Помимо этого, из содержания договоров следует, что по договору субаренды обществу предоставляются благоустроенные земельные участки, а договоры аренды не содержат условия об обязанности арендодателя осуществить благоустройство участков.

Суд кассационной инстанции соглашается с доводом ответчика о недопустимости представленных истцом доказательств рыночной стоимости аренды спорных земельных участков, поскольку представленные последним скриншоты страниц одного из сайтов сети Интернет отображают информацию о рыночной стоимости аренды земельных участков без учета их местоположения, фактического использования, благоустройства и иных характеристик, имеющихся у спорных участков; а справка о рыночной стоимости, в отличие от представленного ответчиком отчета о рыночной стоимости, изготовлена без проведения макроэкономического анализа и основных показателей социально-экономического положения Новосибирской области, а также без применения поправочных коэффициентов.  

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о недоказанности истцом непропорционального изменения арендной платы по отношению к изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества.       

В целом, приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.12.2018 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по делу № А45-28107/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий					Т.А. Зиновьева

Судьи									В.В. Сирина

										С.И. Шуйская