Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-12305/20188

город Брянск

24 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 18 апреля 2019.

Решение в полном объеме изготовлено 24 апреля 2019.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Данилиной О.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юрьевой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Творец», Брянская область, Брянский район, п.Путёвка

к обществу с ограниченной ответственностью «РосЭкспертЪ», г.Брянск

третьи лица: 1) муниципальное учреждение Снежская сельская администрация, п.Путевка Брянской области, 2) Администрация Брянского района, с.Глинищево Брянского района Брянской области,

о  признании недостоверной величины рыночной стоимости  годового размера арендной платы

при участии в заседании представителей:

от истца: Сущая А.Г. – доверенность от 22.11.2018 

от ответчика: не явились

от третьих лиц: 1) не явились 2) ФИО1 - доверенность от 12.04.2017 №1-1086 А

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Творец» (далее ООО «Творец», истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РосЭкспертЪ» (далее ООО «РосЭкспертЪ», ответчик) о признании недостоверной установленной в отчете величины рыночной стоимости годового размера арендной платы.

Определением суда от 12.12.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное учреждение Снежская сельская администрация и Администрация Брянского района.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме, заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях установления действительной рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом согласно ст.123 АПК РФ.

Представитель третьего лица - Администрации Брянского района возражал против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо - муниципальное учреждение Снежская сельская администрация, уведомленное судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом согласно ст.123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в письменном отзыве на исковое заявление просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителей ответчика и третьего лица - муниципального учреждения Снежская сельская администрация в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

Как установлено судом, 19.08.2010 между Администрацией Брянского района и МУ Снежская сельская администрация был заключен договор аренды земельного участка №2564 от 19.08.2010г, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 32:02:220306:21 категория земель – земли населенных пунктов, площадью 16 967 кв.м. был предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры. Срок действия договора  устанавливался с 13.08.2010 по 13.08.2013. 

21.09.2010 между муниципальным учреждением Снежская сельская администрация (арендатор) и ООО «Творец» (субарендатор) был подписан договор субаренды  земельного участка  № 2564/1. 

По условиям заключенного договора  субаренды арендатор передал, а субарендатор принял  на праве субаренды земельный участок площадью 16967 кв. м. с кадастровым номером 32:02:220306:21 с разрешенным использованием: для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, с местоположением – участок находится примерно в 5 м. по направлению на северо-восток от ориентира объект незавершенного строительства (пятиэтажный многоквартирный дом), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Брянская, р-он Брянский, 

<

...> (п. 1.1 договора).

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 11.10.2010. 

Срок договора был установлен сторонами с момента его регистрации в УФРС по Брянской области до 13 августа 2013. ( раздел 2 договора).

Впоследствии срок действия договора аренды № 2564 от 19.08.2010 был продлен дополнительным соглашением к договору от 03.09.2013 до 13.08.2016. 

01.10.2013  стороны договора субаренды подписали дополнительное соглашение к договору о продлении срока его действия до 13.08.2016.

05.12.2013г. Администрацией Брянского района Брянской области  субарендатору выдано разрешение №RU-32502000-480 на строительство 10-ти этажного жилого дома поз.4 п.Путевка на земельном участке с кадастровым номером 32:02:220306:21. 

16.04.2014 Администрацией Брянского района Брянской области выдано разрешение №RU-32502000-86 на строительство 10-ти этажного жилого дома поз.3 в п.Путевка на том же участке. 

Согласно п. 4.1 договора субаренды размер арендной платы подлежал изменению при изменении расчета арендной платы по договору аренды земельного участка №  2564 от 19.08.2010.

17 мая 2018 Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района направил в адрес Снежской сельской администрации уведомление об изменении арендной платы за земельный участок по договору № 2564 от 19.08.2010 за 2017, 2018 годы в соответствии с данным отчёта по оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы, составленного ООО «РосЭкспертЪ».

В соответствии с указанным отчётом № 44-18-8 стоимость арендной платы за пользование спорным  земельным участком составила 2 369 939 руб. в год.

Письмом от 18.05.2018 за исх. № 582 Снежская сельская администрация уведомила ООО «Творец» об изменении арендной платы по договору от 21.09.2010 № 2564/1. 

По истечении срока субаренды отношения по аренде спорного земельного участка были переоформлены договором аренды от 27.08.2018 №63, заключенным между истцом и администрацией Брянского района на основании решения Арбитражного суда Брянской области по делу №А09-4556/2018.

В рамках указанного дела исследованы обстоятельства, предшествовавшие заключению договора аренды, на основании которых суд признал незаконным отказ администрации Брянского района, изложенный в письме № 1-1555А от 20.04.2018, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21, и обязал администрацию Брянского района  заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Творец» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21, без проведения торгов для завершения строительства 10-этажного жилого дома позиция 4 и 10-этажного жилого дома позиция 3 в п.Путевка Брянского района Брянской области.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 14.09.2018 за № 32:02:0220306:21-32/001/2018-204.

Срок аренды земельного участка был согласован сторонами с 27.08.2018 по 27.08.2021 (п. 2.1 договора).

Размер и условия внесения арендной платы стороны согласовали в разделе 3 договора.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы определяется договором в соответствии с нормативными актами, органами государственной власти, местного самоуправления, регулирующими порядок начисления арендной платы за земельные участки и действующими в соответствующий период.

Расчет арендной платы определен в приложении № 1 к договору, являющемся  его неотъемлемой частью (п. 3.2 договора).

Согласно расчету годовой размер арендной платы составил 2 369 939 руб., указанная плата определена в соответствии с отчетом № 44-18-8 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок от 02.02.2018, составленным  ООО «РосЭкспертЪ».

Полагая, что положенный в основу расчета арендной платы указанный отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ссылаясь на недостоверность величины рыночной стоимости земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В силу п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить платежи за землю.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании ст.307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен. 

В соответствии со статьями 421, 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В этих случаях договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании Постановления Правительства Брянской области от 11.12.2015 № 595-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничены, предоставленные в аренду без торгов» и Постановления администрации Брянского района № 1190 от 22.12.2016 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Брянского муниципального района, предоставленные  в аренду без торгов» производится порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

Размер арендной платы определятся на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или

договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, при котором основания для удовлетворения требования ООО «Творец» о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы в рамках данного дела отсутствуют, исходя из следующих обстоятельств.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Одновременно в п.1 Информационного письма №92 разъяснено, что если законом или иным нормативным актом  для сторон сделки, государственного органа, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления обязательности определённой им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, и, следовательно, самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Исходя из вышеизложенного, в случае несогласия с установленной в отчете величиной рыночной ставки арендной платы, арендатор вправе был оспорить её путем предъявления иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете, если законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность установленной в нем величины арендной ставки, либо путем признания недействительными актов органа, которыми установлена новая величина арендной платы.

Вместе с тем, по настоящему делу обязательность величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете, несмотря на обязательность привлечения оценщика, законом не установлена. К моменту обращения истца в суд стороны заключили договор аренды и определили размер арендных платежей.

Следовательно, в рамках рассматриваемого спора основания для удовлетворения требований о признании недостоверным отчёта об оценке, заявленные к оценщику, отсутствуют. 

При этом суд обращает внимание на то, что истец не лишен  возможности реализовать свое право на судебную защиту путем предъявления в суд надлежащего иска с учетом характера заявленного требования в рамках конкретного спора по поводу заключенного договора (в том числе его исполнения).

В спорном случае, поскольку именно на истца  договором возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с действующим законодательством, какие-либо разногласия относительно полноты уплаты арендной платы могут быть рассмотрены судом в споре о взыскании такой платы по иску арендодателя  либо о взыскании неосновательного обогащения по иску  арендатора.

В судебном заседании представитель истца заявил устное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях установления соответствия отчета № 44-18-8 от 02.02.2018 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок нормам законодательства и определения действительной рыночной стоимости аренды.

В соответствии с правилами ч.1 ст.67 АПК РФ арбитражный суд принимает  только те доказательства, которые имеют отношение к делу.

Экспертное заключение является одним из доказательств по делу.

По смыслу ст. 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости таких процессуальных действий для правильного разрешения спора. 

В данном случае суд не усмотрел такой необходимости, исходя из того, что в рамках рассматриваемого спора пришёл к выводу об отсутствии у истца права на оспаривание отчёта путём подачи иска к оценщику. 

Поскольку оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, и рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер,  рыночная стоимость арендной платы может быть оспорена, и соответствующее ходатайство о назначении экспертизы заявлено только при рассмотрении иного конкретного спора, в том числе  в связи с исполнением договор аренды. 

При таких обстоятельствах у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленного ходатайства о  назначении экспертизы.  О проведении экспертизы истец вправе заявить при обращении в суд с соответствующими требованиями,  экспертное заключение  в рамках которого будет являться надлежащим доказательством.

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу составляет 6 000 руб.

При обращении в суд истец  уплатил  государственную пошлину в размере 6000 руб. платежным поручением от 15.11.2018 №645.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований  относится на истца.

Руководствуясь ст.ст.167-170,176,180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Творец», Брянская область, Брянский район, п.Путёвка, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле в месячный срок.

СУДЬЯ                                                        О.В.ДАНИЛИНА