АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 октября 2018 года

Дело №

А05-15672/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г.,                  Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 18.10.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СпецМаркет»  на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.04.2018 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 (судьи Зайцева А.Я., Зорина Ю.В., Романова А.В.) по делу                 № А05-15672/2017, 

у с т а н о в и л:

Государственное унитарное предприятие Архангельской области «Фонд имущества и инвестиции», место нахождения: 163000, 

<

...>, этаж 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «СпецМаркет», место нахождения: 163051, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 244 471 руб. 18 коп. по договору от 21.03.2016                № 133-Т/2016 аренды недвижимого имущества, из них 213 910 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.08.2017 по 23.10.2017 по счетам-фактурам от 31.08.2017 № 2039, от 30.09.2017 № 2609, от 22.10.2017           № 2920, 30 560 руб. 78 коп. пеней, начисленных за просрочку внесения арендных платежей за период с 08.08.2017 по 22.10.2017; 140 018 руб. 59 коп. по договору от 21.03.2016 № 78-Э/2016, из них 13 708 руб. 78 коп. задолженности по возмещению коммунальных расходов по счетам-фактурам от 31.07.2017 № 2669, от 31.08.2017 № 2970, от 30.09.2017 № 3076;                              115 244 руб. 33 коп. задолженности за оказанные эксплуатационные услуги по счетам-фактурам от 30.06.2017 № 1578, от 31.07.2017 № 1717, от 31.08.2017           № 2008, от 30.09.2017 № 2605, от 22.10.2017 № 2912, 11 065 руб. 48 коп. пеней, начисленных за просрочку внесения платежей по договору № 78-Э/2016, за период с 18.07.2017 по 22.10.2017. 

Определением суда от 08.12.2017 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

Определением от 02.02.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Общество обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с встречным иском о взыскании с Предприятия 817 002 руб. в возмещение убытков, в том числе 789 502 руб. в виде стоимости поврежденного вследствие залития товара и 27 500 руб. стоимости экспертного заключения.

Решением суда от 09.04.2018 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме. Встречный иск удовлетворен частично, с Предприятия в пользу Общества суд взыскал 394 000 руб. в возмещение ущерба, в удовлетворении встречного иска в остальной части отказал, также взыскал с Предприятия             8000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску. В результате зачета суд взыскал с Предприятия в пользу Общества 9510 руб. 23 коп. в возмещение ущерба и 6000 руб. в возмещение государственной пошлины по встречному иску, с Общества в доход федерального бюджета – 8690 руб. государственной пошлины по первоначальному иску, 10 013 руб. – по встречному иску, с Предприятия –           1327 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Постановлением апелляционного суда от 05.07.2018 (с учетом определения от 03.07.2018 об исправлении опечатки) решение от 09.04.2018 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Общество, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, просит их отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования Предприятия оставить без удовлетворения, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, у судов отсутствовали основания для взыскания арендных платежей с момента залития помещений до фактической передачи их арендодателю, поскольку у арендатора отсутствовала реальная возможность использовать арендуемые помещения по назначению. Кроме того, суды необоснованно снизили размер убытков в отсутствие надлежащих доказательств со стороны Предприятия. 

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Предприятием (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 21.03.2016 № 133-Т/2016 аренды нежилых помещений общей площадью 313,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. подвала № 1-6. Названные помещения принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 06.06.2011 № 29-АК615921. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.12.2016. 

Актом приема-передачи от 21.03.2016 помещения переданы арендатору. В акте указано, что помещения оборудованы пожарно-охранной сигнализацией, электрифицированы, отапливаются, оснащены водосчетчиком и электросчетчиком.

Пунктом 5.1 договора установлен срок его действия – 5 лет с момента государственной регистрации. Действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с момента его подписания.

Согласно пунктам 2.2.1, 2.2.10, 2.2.15 договора арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке, в размерах и сроки, предусмотренные договором, содержать арендуемые помещения и прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии, своевременно производить за свой счет текущий, косметический и капитальный ремонт (по согласованию с арендодателем) сдаваемого в аренду имущества в течение всего срока действия договора. 

На основании пунктов 3.1, 3.3 договора арендатор принял на себя обязательство ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца вносить арендную плату, которая составляет 82 633 руб. 60 коп. в месяц. В стоимость аренды не входят эксплуатационные, коммунальные, административно- хозяйственные расходы, оплату которых арендатор несет самостоятельно.

В силу пункту 4.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Арендодатель не несет ответственности за сохранность имущества арендатора или имущества третьих лиц, находящихся в арендованных помещениях, в том числе по причине повреждения или утраты имущества от пожара или затопления (пункт 4.4 договора). 

Пунктом 2.2.14 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение пяти дней заключить договор на оказание эксплуатационных, коммунальных, административно-хозяйственных услуг с соответствующими организациями. 

Во исполнение названного пункта договора Предприятие (управляющий) и Общество (пользователь) заключили договор на оказание коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг от 21.03.2016              № 78-Э/2016. 

Согласно пункту 1.1 договора управляющий обеспечивает предоставление, а пользователь – использование и оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг за арендуемые помещения подвала. Стоимость названных услуг указана в приложении 1 к договору. 

В соответствии с пунктами 6.1, 6.5 договора оплата эксплуатационных услуг производится ежемесячно в течение 5 дней со дня выставления счета. Оплата за коммунальные услуги производится на основании счета до конца месяца, следующего за отчетным. 

При невыполнении пользователем принятых на себя обязательств по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг в установленные договором срок он выплачивает управляющему неустойку в виде пеней в размере 0,3 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Расчет объема подлежащих оплате коммунальных услуг приведен в приложении 2 к договору.

Согласно калькуляции, приведенной в приложении 1 к договору, арендатор оплачивает эксплуатационные расходы из расчета 93 руб. 50 коп. за кв.м, что с учетом переданной в аренду площади составляет 29 321 руб. 60 коп. в месяц. 

В период с 26.07.2017 по 30.07.2017 в г. Архангельске прошли дожди с обильными осадками, в результате затопления спорных подвальных помещений составлен ряд актов.

Согласно акту о затоплении от 26.07.2017, составленному инженером по эксплуатации Предприятия ФИО1, в подвальных помещениях по адресу: г. Архангельск, ул. Тимме, д. 28, произошел срыв трубы ливневой канализации, в служебном помещении прорвало заглушку ливневой трубы, с 15 час в здании киноцентра и соседних зданиях отключено электроснабжение, уровень воды в помещениях Общества составил 2-3 см, товар хранился на полу без поддонов, мер по поднятию товара с пола не принималось.

В соответствии с актом о затоплении от 27.07.2017 уровень воды в подвальных помещениях составил 3 см, в технических помещениях сливные приямки заполнены, захламлены вещами, уровень воды в канализационных колодцах находился на уровне слива. 

В силу акта от 31.07.2017 сливные приямки в технических помещениях заполнены, уровень воды в ливневых колодцах выше уровня пола подвальных помещений, уровень воды в подвальных помещениях 2-3 см, вода из приямков откачана в помощью погружных дренажных насосов, уровень воды в ливневых и канализационных колодцах нормализовался.

Вследствие затопления арендуемых подвальных помещений Общество 26.07.2017 составило акт о прекращении работы и уведомило об этом Предприятие.

Приказом от 01.08.2017 на Предприятии создана комиссия по расследованию причин затопления подвальных помещений, которая в протоколе расследования причин указала, что затопление подвальных помещений произошло по стечению таких обстоятельств, как обильные осадки, ремонтно-строительные работы по подключению соседнего нового здания, аварийное отключение электроснабжения района. В протоколе указано, что обильные осадки привели к срыву трубы ливневой канализации в помещении         1- го этажа, заполненной ливневыми стоками вследствие отсутствия крепления трубы, что привело к ее изгибу и выходу из раструба, зашивка трубы гипсокартонном воспрепятствовала ее осмотру. В служебном подвальном помещении частично разрушилась заглушка канализационного/ливневого колена, под давлением обильных осадков вода напором попадала на противоположную стену и разливалась по полу. В техническом подвальном помещении выбило заглушку ливневого стока, расположенные в полу приямки захламлены, поэтому вода не могла уходить. Ливневые системы не справлялись со стоками, уровень воды в колодцах повысился, ливневый приямок у крыльца здания разрушен, отключение района от электроснабжения не позволило своевременно включить дренажные насосы, на поданные Предприятием заявки в муниципальном унитарном предприятии «Водоканал» получен отказ. 

В результате совместного осмотра 11.08.2017 работниками Предприятия составлен акт о залитии подвальных помещений от 16.08.2017, в котором указано, что помещения затоплены водой на уровне 1,5 – 2 см от пола, влажность в помещении увеличена, в результате залития повреждены товарно- материальные ценности, перечень и количество которых указаны в дефектной ведомости (приложение 1 к акту).

В целях определения размера причиненного ущерба Общество 28.08.2017 заключило с обществом с ограниченной ответственность «Архангельское бюро оценки» (далее – Бюро) договор на определение стоимости восстановительного ремонта помещений и имущества.

Бюро 22.09.2017 подготовило экспертное заключение № 23/08/07, согласно которому стоимость имущества, поврежденного в результате залития, составила 789 502 руб. За проведение экспертизы Общество уплатило                      27 500 руб. платежным поручением от 30.08.2017 № 149.

Общество 13.10.2017 направило Предприятию претензию о возмещении в добровольном порядке 817 002 руб. убытков, причиненных залитием помещений. 

В ответ на претензию о возмещении ущерба Предприятие направило Обществу претензию от 19.10.2017 № 17626, в которой указало, что во время залития Общество бездействовало и не принимало меры к уменьшению размера ущерба, потребовало уплатить 331 170 руб. задолженность по арендной плате и эксплуатационные услуги. 

Стороны 23.10.2017 подписали акт возврата помещений.

Ненадлежащее выполнение сторонами договорных обязательств, оставление указанных претензий без удовлетворения, явилось основанием для их обращения в арбитражный суд с настоящими исками. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), удовлетворил первоначальные исковые требования, однако, установив, что Общество не приняло надлежащих мер по спасению своего имущества, не нашел оснований для удовлетворения встречного иска в полном объеме.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела Общество вопреки положениям статьи 65 АПК РФ не представило доказательства надлежащего исполнения обязательства в соответствии с условиями договора, отсутствия задолженности или наличия долга в меньшем размере. Кроме того, суды обоснованно установили, что Общество, прекратив 26.07.2017 свою коммерческую деятельность, помещения до 23.10.2017 не освобождало и Предприятию их не возвращало, а также не заявляло о досрочном расторжении договора аренды. То есть фактически Общество продолжило пользоваться помещениями, осуществляя в нем хранение товара, а Предприятие не имело возможности владеть и распоряжаться помещениями, поскольку в помещениях находилось имущество Общества. 

При таких обстоятельствах суды двух инстанций, проанализировав содержание пунктов 2.2.1, 2.2.2, 3.1, 3.3, 4.2, 4.4 договора аренды, пункты 6.1, 6.5 договора на оказание коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг, проверив представленный Предприятием расчет, в соответствии назваными нормами права удовлетворили исковые требования в полном объеме. Установив, что арендатор нарушил сроки внесения арендных платежей, суды, руководствуясь статьей 330 ГК РФ, требование Предприятия о взыскании договорной неустойки признали обоснованным. 

Оснований не согласиться с приведенными выводами судов у кассационной инстанции не имеется.

Расчет задолженности и пеней за спорный период судами проверен и признан обоснованным.

Суды дали оценку доводу Общества о том, что у него  отсутствовала реальная возможность использовать арендуемые помещения по назначению с момента их залития. 

Суды обеих инстанций обоснованно указали, что прекращение Обществом коммерческой деятельности в помещениях 26.07.2017 с сохранением этих помещений в своем владении до 23.10.2017 (момента возврата) не освобождает его от исполнения обязательств, принятых по договорам аренды. При этом суд округа обращает внимание, что такое обязательство прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Следовательно, заявленный Обществом довод подлежит отклонению. 

Между тем при разрешении встречного иска суды руководствовались положениями статей 15, 209, 310, 393, 401, 404, 1064 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктах 4, 5, 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». 

Применив положения приведенных норм, учтя обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела и на основании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к выводу о том, что причиной, приведшей к залитию в помещениях, арендованных Обществом, явилась ненадлежащая работа дренажной системы, созданной и предназначенной для обслуживания спорного здания. При этом суды указали на вину Предприятия, поскольку оно не приняло достаточных и необходимых мер для того, чтобы затопления в таких помещениях не происходили.

Однако суды не согласились с размером причиненного вреда, рассчитанным Обществом на основании экспертного заключения Бюро.

Суды, установив, что заявленный размер убытков превышает реальную стоимость поврежденного имущества, а также приняв во внимание тот факт, что Общество не принимало мер к его спасению, оставив подверженным влаге и гниению на длительное время, пришли к выводу о наличии оснований для уменьшения размера ответственности Предприятия. В связи с чем, применив положения статьи 404 ГК РФ, правомерно уменьшили размер ответственности арендодателя до 394 000 руб. 

Оснований для иной оценки выводов суда в указанной части кассационная инстанция не находит.

Аргументированных доводов в опровержение выводов судов по существу спора Общество не привело. 

Кассационный суд полагает, что изложенные в жалобе доводы не подтверждают наличие допущенных судами двух инстанций нарушений норм материального и процессуального права.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены либо изменения указанных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.04.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 по делу № А05-15672/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СпецМаркет» – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.Г. Преснецова

Т.И. Сапоткина