﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10667/2021

Дело № А65-6234/2020

г. Казань

27 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Вильданова Р.А., Александрова В.В.,

при участии представителей:

истца – Губайдуллина М.М., директор (паспорт),

ответчика – Денисовой Е.В. (доверенность от 22.01.2021 № 31),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дом Кекина» 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021

по делу № А65-6234/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дом Кекина», г. Казань (ОГРН 1141690010439, ИНН 1655286426) к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан», г. Казань (ОГРН 1051622037400, ИНН 1655065113) о взыскании 9 388 955 руб. 28 коп. долга, 256 094 руб. 74 коп. процентов, 

по встречному исковому заявлению некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» к обществу с ограниченной ответственностью «Дом Кекина» об обязании зачесть 9 388 955 руб. 28 коп. в счет арендной платы по договору аренды от 15.02.2005,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Дом Кекина» (далее –ООО «Дом Кекина», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – жилищный фонд, ответчик) о взыскании 9 388 955 руб. 28 коп. долга, 256 094 руб. 74 коп. процентов.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.07.2020 принято встречное исковое заявление жилищного фонда к ООО «Дом Кекина» об обязании зачесть в счет арендной платы по договору аренды от 15.02.2005 9 388 955 руб. 28 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.04.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен.

Произведен зачёт стоимости капитального ремонта на 9 388 955 руб. 28 коп. в счёт платежей по договору аренды от 15.02.2015 № 47/ф за август 2019 и октябрь 2019 года.

В кассационной жалобе ООО «Дом Кекина» просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы указывается, что в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатором капитальный ремонт может быть произведен только с согласия арендодателя или если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью.

По мнению заявителя жалобы, арендатор наличие таких условий не доказал, в связи с чем стоимость работ не подлежит зачету.

Переписка сторон может свидетельствовать только о факте обращения арендатора к арендодателю с предложением о проведении капитального ремонта, но не может являться подтверждением неотложной необходимости капитального ремонта и права на возмещение арендатором его стоимости в заявленном размере. Договор аренды не предусматривает сроков проведения капитального ремонта, доказательств последующего одобрения арендодателем объема и стоимости проведенного ремонта арендатором также не представлено.

Заявитель жалобы также полагает, что проведенные ответчиком работы по замене отопительных приборов и чиллера стали следствием отсутствия должного технического обслуживания, эксплуатационного контроля и текущего ремонта оборудования со стороны ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено, что между истцом и ответчиком 15.02.2005 был заключен договор аренды № 47/ф, по которому ответчик получил в аренду 4?этажное нежилое здание с закрытой автостоянкой, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Горького, д. 8/9. Объект принят ответчиком по акту приёма-передачи от 15.02.2005.

Размер ежемесячной арендной платы установлен сторонами в 4 931 832 руб. 54 коп. исходя из пункта 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2016 № 3.

Согласно пункту 4.3 договора ежемесячно до 5-го числа месяца, следующего за расчётным, арендодатель направляет арендатору акт выполненных работ и счёт-фактуру для оплаты, а арендатор оплачивает указанные документы в течение 5-ти рабочих дней (пункт 4.4 договора).

Неоплата части арендной платы за август 2019 года и октябрь 2019 года послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Жилищный фонд, не оспаривая факт неоплаты, заявил встречный иск о зачёте стоимости проведенного им капитального ремонта ввиду отказа истца произвести такой зачёт.

Удовлетворяя встречный иск и отказывая в удовлетворении первоначального иска о взыскании арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В пункте 2.1.4 договора стороны предусмотрели, что капитальный ремонт обязан производить арендодатель.

В случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и зачесть его в счет арендной платы.

При этом законодательство не ставит осуществление права арендатора на проведение капитального ремонта при этих условиях в зависимость от того, согласовал ли его с арендодателем, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.

Довод заявителя жалобы о наличии оснований для возмещения стоимости проведенного капитального ремонта только при выраженном согласии арендодателя на проведение таких работ судом округа не принимается, поскольку в силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт в отсутствие согласия арендодателя.

Факт проведения капитального ремонта, а также оплата проведенных работ ответчиком, подтверждена представленными им договорами подряда от 07.09.2018 № 2121/ф (т. 1 л.д. 97-101, 129-132), актами о приёмке выполненных работ, накладными (т. 1 л.д. 102-106, 135-137), справками по форме КС-3 (т. 1 л.д. 107-110) и платёжными поручениями (т. 1 л.д. 111-114, 133-134).

Из заключения судебной экспертизы следует, что все виды работ, указанные ответчиком в представленных им первичных документах, относятся к капитальному ремонту, в связи с чем судами не принят довод ответчика о том, что они относятся к неотделимым улучшениям.

Утверждение истца об отсутствии неотложной необходимости для проведения капитального ремонта судами рассмотрен и также отклонен, поскольку указанные работы производились перед отопительным сезоном и перед летним сезоном. Принимая во внимание специфику объекта, его офисное назначение, использование большим количеством людей, суды пришли к выводу, что в данном случае капитальный ремонт и системы отопления и системы вентиляции были вызваны неотложной необходимостью.

Необходимость выполнения работ по капитальному ремонту системы отопления подтверждается письмами самого арендодателя – ООО «Дом «Кекина», от 18.08.2016 № исх. 79, 10.07.2017 № исх. 71, 31.07.2017 № 74 в адрес Фонда, а также дефектной ведомостью, подписанной Афлиевым М.М., который на момент подписания был директором ООО «Дом Кекина». Из дефектной ведомости следует, что в рамках ремонта требовался демонтаж 210 штук радиаторов панельного типа и устройство радиаторов биметаллических. Суды указали, что истец в этих письмах понуждает произвести капитальный ремонт ответчика, игнорируя свою собственную обязанность по проведению капитального ремонта.

Относительно ремонта системы кондиционирования, уведомлением от 27.03.2019 жилищный фонд сообщил ООО «Дом Кекина» в лице директора Губайдуллина М.М. о необходимости проведения капитального ремонта системы кондиционирования, учитывая надвигающийся летний период. 22.04.2019 был произведен осмотр системы охлаждения комплекса зданий «Дом Кекина» с участием директора ООО «Дом Кекина», были составлены акты, подписанные директором ООО «Дом Кекина» без замечаний, однако письмом от 16.04.2019 исх. № 40 ООО «Дом Кекина» отказало в проведении капитального ремонта системы кондиционирования, сославшись на то обстоятельство, что расходы на проведение капитального ремонта системы кондиционирования финансовым планом на 2019 год не предусмотрены. Кроме того, необходимость выполнения работ по капитальному ремонту системы кондиционирования подтверждается письмами самого арендодателя – ООО «Дом «Кекина», от 10.07.2017 исх. № 71, 31.07.2017 № 74 в адрес жилищного фонда.

Между передачей здания и капитальным ремонтом, который ответчик произвел за свой счет, прошло более 13 лет, и свои встречные требования ответчик основывал на статье 616 ГК РФ, поскольку истец не исполнял свою обязанность, предусмотренную договором по проведению капитального ремонта.

Довод истца о ненадлежащем содержании объекта аренды ответчиком и отсутствии текущего ремонта судами отклонен, как не подтвержденный документально в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судами также учтено, что последний раз ремонт систем вентиляции и отопления имел место более 10 лет назад, следовательно, с учётом эксплуатации систем, одним лишь текущим ремонтом невозможно было поддерживать надлежащую их работоспособность.

Неотложной необходимость капитального ремонта (в связи со значительным износом системы отопления и поломкой системы кондиционирования) стала именно из-за неисполнения истцом своих обязательств по проведению капитального ремонта, поскольку истец, учитывая, что переписка велась с 2016 года по системе отопления и с 2017 года по системе кондиционирования, знал о необходимости проведения капитального ремонта, но игнорировал свою обязанность, пытаясь письмами возложить ее на ответчика или ссылаясь на то, что расходы на проведение капитального ремонта финансовым планом не предусмотрены.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что требования о зачёте стоимости проведенного капитального ремонта являются обоснованными, а встречные исковые требования – подлежащими удовлетворению.

Требование истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате в денежном выражении удовлетворению не подлежит, поскольку данная сумма засчитывается судом из расходов, понесенных ответчиком при проведении капитального ремонта.

Ввиду отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате требование о взыскании процентов, начисленных истцом, также признано судами не подлежащим удовлетворению.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 по делу № А65-6234/2020 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   И.Р. Нагимуллин

 

Судьи                                                                          Р.А. Вильданов 

 

                                                                                    В.В. Александров