АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 апреля 2025 года

Дело №

А05-14031/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 8 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Баженовой Ю.С.,         Нестерова С.А., 

при участии от товарищества собственников жилья «Выучейского 16» ФИО1 (доверенность от 07.03.2025), от предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 (доверенность от 11.12.2023), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Выучейского 16» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 01.07.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024 по делу       № А05-14031/2023,

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья «Выучейского 16», адрес: 163000, 

<

...>/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Товарищество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050514:4, в долях пропорционально праву собственности на принадлежащие им помещения в отношении помещения антресольного этажа площадью 3,36 м х 2,70 м, расположенного в 1-й подъезде.

Решением от 01.07.2024 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024 данное решение оставлено без изменения.

Товарищество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, материалами дела не подтверждается приобретение предпринимателем ФИО2 нежилого помещения с помещениями антресольного этажа; суды не дали оценку договору от 01.07.2011 № 15 на использование помещения антресольного этажа общей площадью 14,7 кв. м, заключенному между Товариществом и открытым акционерным обществом «Акционерный банк «Пушкино» (далее – Банк), являвшимся в тот период собственником нежилого помещения площадью 90,9 кв. м, как подтверждающему наличие у помещения антресольного этажа признаков самостоятельного объекта гражданских прав и признание собственником основного помещения принадлежности антресольного помещения к общедомовому имуществу; суды ошибочно применили исковую давность к требованиям Товарищества, являющимся негаторными.

Предприниматель ФИО2 в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представитель Товарищества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель предпринимателя ФИО2 против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Товарищество осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: 

<

...>. 

За предпринимателем ФИО2 зарегистрировано 03.08.2023 право собственности на нежилое помещение площадью 90,1 кв. м с кадастровым номером 29:22:050514:674, расположенное на первом этаже указанного многоквартирного дома. Указанное помещение ответчик приобрела по договору купли-продажи от 27.07.2023, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Имидж Консалтинг» (далее – Компания), наряду с нежилыми помещениями подвала № 0/2 площадью 33,1 кв. м и № 0/3 площадью 47 кв. м. 

Товарищество, ссылаясь на то, что в состав нежилого помещения площадью 90,1 кв. м в результате его незаконной реконструкции за счет общедомового имущества незаконно включено пространство антресольного этажа площадью 3,36 м х 2,70 м, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, а также земельный участок, на котором расположен жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства.  

Состав общего имущества многоквартирного дома конкретизирован в статье 36 ЖК РФ, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.  

Как следует из материалов дела и пояснений сторон в судебном заседании, спорное антресольное помещение образовано в результате устройства несущей горизонтальной строительной конструкции из монолитного железобетона со стяжкой в помещениях колясочной и электрощитовой в вестибюле 1-го подъезда многоквартирного дома, высота которых согласно проектной документации составляла более 4 м, а после устройства перекрытия уменьшилась до 2,22 – 2,23 м. Принадлежащее ответчику помещение площадью 90,1 кв. м расположено рядом с помещениями колясочной и электрощитовой, и вход в антресольное помещение осуществляется из помещения ответчика. В обоснование своих требований Товарищество ссылалось на то, что спорное антресольное помещение сооружено за счет общего имущества многоквартирного дома в отсутствие решения собственников без получения необходимых согласований.   

Как установили суды, многоквартирный дом строился по заказу коллектива индивидуальных застройщиков «Порт» (далее – Коллектив) в период с 1993 по 2001 годы. Городская инспекция Госархстройнадзора выдала Коллективу свидетельство от 29.07.2002 № 82 о регистрации завершенного строительства в отношении десятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Выучейского, д. 16 в г. Архангельске, принятого по акту приемочной комиссии от 25.07.2002.    

Коллектив и его участник ФИО4 заключили договор от 15.01.2001 № 134-2001 на строительство встроенного помещения   № ? в 117-квартирном жилом доме в 159 квартале города Архангельска с последующей передачей помещения в личную собственность участника после окончания строительства дома. 

Дополнительным соглашением от 24.05.2001 стороны договорились об увеличении площади встроенного помещения № 1/2 за счет присоединения к нему подвальных помещений № 0/2 и 0/3 площадью 80,1 кв. м, расположенных под ним; общая площадь встроенных помещений № ?, 0/2, 0/3 составит 171,0 кв. м. 

Актом от 01.11.2002 № 134-2002 стороны подтвердили выполнение договорных обязательств, в результате чего участник ФИО4 приобретает в собственность встроенные нежилые помещения № ? площадью 90,9 кв. м, № 0/2 площадью 33,1 кв. м, № 0/3 площадью 47 кв. м суммарной общей площадью 171,0 кв. м. Право собственности ФИО4 на указанные помещения зарегистрировано 12.02.2003.      

По результатам первичной инвентаризации построенного многоквартирного дома составлен технический паспорт от 29.03.2001, в котором отсутствовали сведения о наличии антресольного этажа.

В техническом паспорте жилого дома от 29.01.2003 учтены изменения, указан антресольный этаж. Кроме того, был составлен технический паспорт от 04.02.2003 на нежилое помещение № ? первого и антресольного этажей № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, согласно которому площадь помещения составляет 90,9 кв. м, помещения антресольного этажа отражены в плане, являющемся приложением 1 к техническому паспорту. При этом, как установили суды с учетом пояснений специалистов, при инвентаризации помещений в 2003 году площадь антресоли не была включена в общую площадь помещения.   

По информации Архангельского отделения Архангельского административно-производственного центра филиала по Республике Коми акционерного общества «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – федеральное бюро технической инвентаризации», 29.01.2003 на основании заявления Коллектива проведено обследование нежилого помещения № ?, в результате которого установлено наличие оборудованной антресоли на уровне высоты этажа данного нежилого помещения. Устройство антресоли выполнено согласно проекту. При проведении технической инвентаризации было установлено, что максимальная внутренняя высота помещений антресоли составляет 1,79 м, в то время как строительными нормами и правилами в офисах, размещаемых в жилых зданиях, высота помещений должна быть не менее 2,2 м. По этой причине площадь антресоли не включена в площадь помещения. 

По договору от 06.12.2010 ФИО4 продала Банку нежилое помещение № ? площадью 90,1 кв. м, а также нежилые помещения № 0/2 и 0/3 площадью 33,1 кв. м и 47,0 кв. м соответственно. Переход к Банку права собственности на указанные помещения зарегистрирован 31.01.2011. 

В дальнейшем Банк внес указанные помещения в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества - Компании, право собственности которой на данные объекты зарегистрировано 16.11.2012. В свою очередь, Компания и предприниматель ФИО2 заключили договор купли-продажи от 27.07.2023, на основании которого в собственность предпринимателя перешло нежилое помещение площадью 90,1 кв. м с кадастровым номером 29:22:050514:674.      

Суды, проанализировав представленную техническую документацию на дом и помещение, пришли к выводу, что на момент регистрации права собственности на нежилое помещение первого этажи площадью 90,1 кв. м за ФИО4 как первым собственником этого помещения антресольное помещение уже существовало и учитывалось в составе этого помещения без включения площади антресольного пространства в площадь помещения. При этом фактическое обустройство спорного пространства после получения свидетельства о регистрации жилого дома и отсутствие необходимых согласований на его устройство истцом не доказаны.

Таким образом, суды правомерно пришли к выводу о недоказанности истцом оснований для отнесения спорного антресольного пространства к общему имуществу многоквартирного дома.  

В соответствии со статьей 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Суды также обоснованно приняли во внимание, что исходя из положений статей 128, 209 ГК РФ объектом права собственности может быть индивидуально-определенная вещь, применительно к недвижимому имуществу – объект, который существует или может существовать в качестве самостоятельного объекта недвижимости, то есть достаточно обособлен и пригоден для использования в определенных целях. Однако заявленный в иске объект такими признаками не обладает.

В качестве одного из оснований иска Товарищество ссылалось также на статью 222 ГК РФ. По смыслу статьи 222 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 5, 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в случае самовольной реконструкции объекта, в результате которой изменились технические параметры объекта, требования, основанные на статье 222 ГК РФ, могут быть заявлены в отношении реконструированного объекта, в частности о приведении его в первоначальное состояние. Однако в данном случае Товарищество просит признать право общей долевой собственности на антресольное помещение, возникшее, по его мнению, в результате несогласованной реконструкции помещений колясочной и электрощитовой, нежилого помещения 90,1 кв. м и не являющееся самостоятельным объектом.             

Кроме того, суды также обоснованно, установив, что предприниматель фактически владеет антресольным помещением, доступ в которое осуществляется через принадлежащее ответчику нежилое помещение площадью 90,1 кв. м, а Товарищество не имеет самостоятельного доступа в антресольное пространство, о наличии которого в составе помещения с кадастровым номером 29:22:050514:674 истцу стало известно по крайней мере с 2007 года, в соответствии со статьями 196, 199, 200, 301 ГК РФ применили по заявлению ответчика исковую давность, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таком положении суды пришли к правильному выводу об отказе в иске.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не подтверждают возможность применения избранного истцом способа защиты при установленных судами обстоятельствах.

Ссылка истца в подтверждение наличия у помещения антресольного этажа признаков самостоятельного объекта гражданских прав и признания собственником основного помещения принадлежности антресольного помещения к общедомовому имуществу на заключенный с Банком договор от 01.07.2011 № 15 о предоставлении ему в пользование помещения антресольного этажа подлежит отклонению. Банк не является собственником нежилого помещения с ноября 2012 года; доказательства признания последующими собственниками нежилого помещения того обстоятельства, что антресольное пространство не относится к нежилому помещению, в дело не представлены; предоставление в пользование части помещения не влияет на оценку этой части как самостоятельного/несамостоятельного объекта прав применительно к статьям 128, 129, 141.4 ГК РФ.        

  Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 01.07.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024 по делу № А05-14031/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Выучейского 16» – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Ю.С. Баженова

 С.А. Нестеров