ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15628/2023

г. Челябинск

14 февраля 2024 года

Дело № А76-2604/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2023 по делу № А76-2604/2023.

 

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Трехгорного (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Кооперативу по строительству и эксплуатации гаражей для автомобилей, мотоциклов, прицепов индивидуальных гаражей № 9 (далее – ответчик, Кооператив, ГСК № 9) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 769 от 31.05.2002 за период с 01.07.2019 по 31.03.2022 в размере 57 581 руб. 19 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды № 769 от 31.05.2002 за период с 01.07.2019 по 31.03.2022 в размере 10 747 руб. 42 коп.; задолженности по арендной плате по договору аренды № 180 от 12.11.2010 за период с 01.07.2019 по 31.03.2022 в размере 5 425 руб. 69 коп., пеней по договору аренды № 180 от 12.11.2010 за период с 01.07.2019 по 31.03.2022 в размере 6 029 руб. 81 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, т. 1 л.д. 129-132).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2023 (резолютивная часть от 28.09.2023) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что, несмотря на тот факт, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) собственниками гаражей являются физические лица, надлежащим ответчиком по данному делу является Кооператив, поскольку договоры аренды были подписаны с Кооперативом, с условиями договора и правилами внесения арендной платы Кооператив был ознакомлен, обязательства исполнялись им надлежащим образом до 01.01.2018, претензий со стороны ответчика не поступало.

Апеллянт сослался на то, что после раздела арендуемых земельных участков Комитетом с 28.04.2020 производится начисление арендной платы для ГСК № 9 на земельные участки, занятые проездами. Несмотря на завершение строительства гаражных боксов, Кооператив продолжает свою хозяйственную деятельность с целью обеспечения возможности эксплуатации гаражного комплекса в целом. За Кооперативом сохраняется аренда той части земельного участка, которая занята проездами и иными местами общего пользования.

Податель апелляционной жалобы также сослался на то, что из обращения председателя ГСК № 9 о предоставлении расчета арендной платы по договорам аренды следует, что арендная плата за землю по рассматриваемым договорам аренды входит в состав членских взносов, которые члены кооператива вносят на содержание гаражей, в силу чего, по мнению апеллянта, Кооператив является надлежащим ответчиком по иску согласно уставу и условиям договоров аренды.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2023 апелляционная жалоба была принята к производству, судебное заседание назначено на 12.12.2023.

К дате судебного заседания, в суд апелляционной инстанции от Кооператива поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023, от 19.01.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось на 17.01.2024 и 07.02.2024 соответственно.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Муниципальным образованием г. Трехгорный Челябинской области (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) был подписан договор аренды № 769 от 31.05.2002 (далее также – договор № 769, т. 1 л.д. 8-9), по условиям п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору в аренду за плату, а арендатор принять земельный участок, использовать его в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. Участок по категории земель относится к землям поселений и располагается в кадастровом квартале 74:42:010318 в 50 м на север от дома № 14 по ул. Строителей. Общая площадь участка 3 260,1 кв.м. Ландшафтные (качественные) характеристики участка: имеются перепады высот. На участке отсутствуют: древесно-кустарниковая растительность. На участке имеется: гаражи (стоянки) для личных транспортных средств.

В силу п. 1.5 договора № 769 участок предоставляется для строительства и эксплуатации гаражей (стоянок) для личных транспортных средств граждан.

Договор заключен сроком на 49 лет (п. 1.6. договора № 769).

В п. 2.1. договора № 769 сторонами предусмотрено, что арендодатель устанавливает размер арендной платы на 1 год и имеет право в одностороннем порядке индексировать ее в течение года.

Согласно п. 2.3 договора № 769 арендные платежи начинают исчисляться с момента регистрации права аренды.

На основании п. 5.1 договора № 769 арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает пеню в размере, установленном законодательными органами.

В приложении № 1 к договору арендодателем определены расчетные платежи (т. 1 л.д. 10).

Между сторонами подписано соглашение № 1 от 24.07.2007 к договору № 769, согласно которому была изменена сторона арендодателя в договоре на Комитет, согласован новый срок внесения арендной платы по договору – не позднее 25 числа отчетного месяца, а также раздел 2 дополнен пунктом 2.5 следующего содержания: «Размер арендной платы за участок в год составляет 2 804 руб. 03 коп.» (т. 1 л.д. 11).

В соглашении № 2 от 20.12.2012 к договору № 769 размер арендной платы в год с 01.01.2013 сторонами установлен в сумме 1 955 руб. 16 коп. (т. 1 л.д. 12-13). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.07.2022 № КУВИ-001/2022-107628495 обременение в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:42:0103018:1, площадью 3 260,1 кв.м зарегистрировано в пользу ГСК № 9 (т. 1 л.д. 38-40).

Письмом исх. № 5 от 24.10.2019 Кооператив обратился в Администрацию г. Трехгорного с просьбой утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с площадью 1 612 кв.м (т. 1 л.д. 17).

Постановлением Администрации г. Трехгорного от 18.03.2020 № 249 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» в связи с образованием земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:42:0103018:1, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов, площадью 1 612 кв.м, расположенного в 

<

...>, с видом разрешенного использования – уличная дорожная сеть (т. 1 л.д. 19 оборот).

Постановлением Администрации города Трехгорного от 20.05.2020 № 484 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка»  изменен вид разрешенного использования земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:42:0103018:31, площадью 1 612 кв.м, расположенного в территориальной зоне 02 04 08 Г2 Коммунально-складская, с «для строительства и эксплуатации гаражей (стоянок) для личных транспортных средств граждан» на вид разрешенного использования «улично-дорожная сеть».

Между Комитетом (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) был подписан договор аренды № 180 от 12.11.2010 (далее также – договор № 180, т. 1 л.д. 60-61), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из категории земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 74:42:010309:49, общей площадью 329 кв.м, расположенный в Челябинской области, г. Трехгорный, ГСК № 9, блок № 6 (далее – участок), для строительства объекта «Блок № 6 ГСК № 9».

На основании п. 2.1. договора № 180 размер арендной платы за участок в год составляет 3 295 руб. 83 коп.

В силу п. 2.2. договора № 180 арендная плата вносится арендатором ежемесячно частями, не позднее 25 числа отчетного месяца.

По условиям п. 2.3. договора № 180 арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

Согласно п. 2.4. договора № 180 расчет арендной платы определен в приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 5.2. договора № 180 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа.

Срок аренды участка устанавливается с 12.11.2010 по 11.11.2059 (п. 8.1. договора № 180).

В приложении № 1 к договору № 180 арендодателем определены расчетные платежи (т. 1 л.д. 62).

Соглашением № 1 от 20.12.2012 к договору № 180 сторонами установлен размер арендной платы в год с 01.01.2013 в сумме 2 313 руб. 48 коп. (т. 1 л.д. 63).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.07.2022 № КУВИ-001/2022-107628092 обременение в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:42:0103009:49, площадью 329 кв.м зарегистрировано в пользу ГСК № 9 (т. 1 л.д. 65-66).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по вышеуказанным договорам аренды, Комитет направил в адрес ГСК № 9 претензию № 01-17/2278 от 25.04.2022.

Оставление ГСК № 9 требований указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Кооперативу в аренду были предоставлены земельные участки, титульными правообладателями которых на праве собственности или пожизненного наследуемого владения в последующем стали физические лица - члены гаражного кооператива, в связи с чем обязанность по внесению платы за землю с момента регистрации права собственности на гаражные боксы стали нести собственники указанных объектов. Поскольку Кооператив не является собственником помещений (боксов) и других объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 74:42:0103018:1, 74:42:0103009:49, суд пришел к выводу, что Кооператив не является пользователем указанных земельных участков и, соответственно, надлежащим ответчиком по рассматриваемому иску.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием г. Трехгорный Челябинской области (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) был подписан договор аренды № 769 от 31.05.2002, по условиям п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору в аренду за плату, а арендатор принять земельный участок, использовать его в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.

В силу п. 1.5 договора № 769 земельный участок предоставлялся Кооперативу для строительства и эксплуатации гаражей (стоянок) для личных транспортных средств граждан.

Соглашением № 1 от 24.07.2007 права и обязанности арендодателя по договору аренды № 769 от 31.05.2002 были переданы Комитету.

Между Комитетом (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) также был подписан договор аренды № 180 от 12.11.2010, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из категории земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 74:42:010309:49, общей площадью 329 кв.м, расположенный в Челябинской области, г. Трехгорный, ГСК № 9, блок № 6 (далее – участок), для строительства объекта «Блок № 6 ГСК № 9».

Стороны согласовали существенные условия указанных договоров, приступили к исполнению их условий. Действительность и заключенность договоров аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из исполнения условий указанных договоров.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу статьи 65 ЗК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582»Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Регулируемый характер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, сохранен в статье 39.7 ЗК РФ, согласно пункту 3 которой порядок определения размера арендной платы устанавливается Правительством Российской Федерации - в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления - в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами.

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды № 769 от 31.05.2002 за период с 01.07.2019 по 31.03.2022 в размере 57 581 руб. 19 коп., а также задолженности по арендной плате по договору аренды № 180 от 12.11.2010 за период с 01.07.2019 по 31.03.2022 в размере 5 425 руб. 69 коп.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции было установлено, что согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости на спорных земельных участках с кадастровыми номерами 74:42:0103018:1, 74:42:0103009:49 расположены гаражные боксы капитального строения.

В составе данных гаражных боксов находятся индивидуальные гаражи, которые принадлежат физическим лицам, что подтверждено представленными в дело выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т. 2 л.д. 4-18), свидетельствами о государственной регистрации права (т. 2 л.д. 19-50), и не было опровергнуто Комитетом.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, содержащим основные характеристики земельного участка в них, в ЕГРН отсутствуют сведения о наличии зарегистрированных прав ответчика на вышеуказанные гаражные боксы (гаражи).

Судом первой инстанции также было установлено отсутствие на спорных земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

На основании положений статей 328, 606, 611 ГК РФ с учетом правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, обязанность арендатора по оплате арендной плате является встречной и возникает при условии надлежащего исполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в арендной пользование, в том числе возможности использования арендатором такого имущества по назначению в соответствии с условиями договора.

С учетом того, что Кооперативу в аренду были предоставлены земельные участки, титульными правообладателями которых на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения в последующем стали указанные физические лица, суд первой инстанции пришел к выводу, что Комитет утратил статус арендатора по рассматриваемым договорам и, как следствие, обязанность по оплате арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции не может в полной мере согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку судом не было учтено следующее.

Ранее при рассмотрении дела № А76-11636/2022, в котором принимали участие те же лица, что и при рассмотрении настоящего дела, в котором Комитет  взыскивал с Кооператива задолженность по арендной плате по договору аренды № 769 от 31.05.2002, по договору аренды № 180 от 12.11.2010 за предыдущий период (с 01.01.2018 по 30.06.2019), судами было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:42:0103018:1 был предоставлен Кооперативу для строительства и эксплуатации гаражей (стоянок), земельный участок с кадастровым номером 74:42:0103009:49 был предоставлен Кооперативу для строительства объекта «Блок № 6 ГСК № 9».

Постановлением Администрации г. Трехгорный от 18.03.2020 № 249 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории»» в связи с образованием земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:42:0103018:1, была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территорий из земель населенных пунктов площадью 1612 кв. м, расположенного в 

<

...>.

На оснований данного постановления 28.04.2020 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:42:0103018:31 площадью 1612 кв. м с разрешенным видом использования: улично-дорожная сеть.

Постановлением Администрации г. Трехгорный от 18.03.2020 № 248 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» в связи с образованием земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:42:0103009:49, была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территорий из земель населенных пунктов площадью 80 кв. м, расположенного в 

<

...>.

На основании данного постановления 28.04.2020 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:42:0103009:797 площадью 80 кв. м с разрешенным видом использования: улично-дорожная сеть.

После раздела вышеуказанных земельных участков Комитетом с 28.04.2020 производится начисление арендной платы для Кооператива № 9 в том числе на земельные участки занятые проездами.

Суды пришли к выводу, что, несмотря на завершение строительства гаражных боксов, Кооператив продолжает свою хозяйственную деятельность с целью обеспечения возможности эксплуатации гаражного комплекса в целом; за Кооперативом сохраняется аренда той части земельного участка, которая занята проездами и иными местами общего пользования.

Указанные выводы судов, сделанные в рамках дела № А76-11636/2022, подтверждены доказательствами, представленными и в настоящее дело, носят актуальных характер, однако не были учтены судом первой инстанции.

Вместе с тем, в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 22.04.2008 № 16975/07 и от 13.09.2011 № 3413/1, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Из материалов дела следует, что письмами исх. №№ 4, 5 от 24.10.2019 Кооператив обратился в Администрацию г. Трехгорного с просьбой утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с площадью 1 612 кв.м, а также схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с площадью 80 кв.м.

Постановлениями Администрации г. Трехгорный от 18.03.2020 № 249 и  от 18.03.2020 № 248 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» указанные заявления Кооператива были удовлетворены, что привело к образованию земельного участка с кадастровым номером 74:42:0103018:31 площадью 1612 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 74:42:0103009:797 площадью 80 кв.м с разрешенным видом использования: улично-дорожная сеть путем раздела исходных, ранее арендуемых Кооперативом земельных участков с кадастровыми номерами 74:42:0103018:1, 74:42:0103009:49.

С учетом изложенного, даты писем Кооператива исх. №№ 4, 5 от 24.10.2019, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что как минимум начиная с указанной даты в пользовании ответчика в рамках рассматриваемых договоров аренды оставались части земельных участков с кадастровыми номерами 74:42:0103018:1, 74:42:0103009:49 (площадью 1 612 кв.м и 80 кв.м соответственно), занятые проездами и иными местами общего пользования и необходимые для обеспечения деятельности Кооператива.

То обстоятельство, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:42:0103018:31 и 74:42:0103009:797 были сформированы позднее, в данном случае правового значения не имеет. С учетом  правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 22.04.2008 № 16975/07 и от 13.09.2011 № 3413/1, даты заключения рассматриваемых договоров аренды и даты заявлений Комитета с просьбой утвердить схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, апелляционный суд исходит из того, что части земельных участков с кадастровыми номерами 74:42:0103018:1, 74:42:0103009:49, впоследствии сформированные в  земельные участки с кадастровыми номерами 74:42:0103018:31, 74:42:0103009:797, занятые проездами и иными местами общего пользования и необходимые для обеспечения деятельности Кооператива, всегда находились в его арендном пользовании.

Следовательно, у суда первой инстанции не было оснований для полного отказа в удовлетворении заявленного иска, поскольку Кооператив сохранил права арендатора и обязанность по оплате арендной платы пропорционально площадям земельных участков с кадастровыми номерами 74:42:0103018:31, 74:42:0103009:797 – 1 612 кв.м и 80 кв.м соответственно.

Доводы ГСК № 9 о полной утрате прав арендатора и обязанности по оплате арендной платы по договору аренды № 769 от 31.05.2002, по договору аренды № 180 от 12.11.2010 отклонены судебной коллегией как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и поведению самого Кооператива по разделу земельных участков с кадастровыми номерами 74:42:0103018:1, 74:42:0103009:49 для формирования для себя меньших по площади земельных участков, не занятых объектами недвижимости (гаражами) иных лиц.

Кроме того, на основании подпункта 3 пункта 3 статьи 50 ГК РФ юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах ассоциаций (союзов), к которым относятся в том числе некоммерческие партнерства, саморегулируемые организации, объединения работодателей, объединения профессиональных союзов, кооперативов и общественных организаций, торгово-промышленные палаты.

Согласно пункту 1 статьи 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что Кооператив сохранил права арендатора по договору аренды № 769 от 31.05.2002, по договору аренды № 180 от 12.11.2010 и обязанность по оплате арендной платы пропорционально площадям земельных участков с кадастровыми номерами 74:42:0103018:31 и 74:42:0103009:797 (1 612 кв.м и 80 кв.м соответственно).

При этом апелляционный суд находит необоснованными доводы подателя апелляционной жалобы об обязанности ГСК № 9 оплачивать за спорный период арендную плату за земельные участки с кадастровыми номерами 74:42:0103018:1, 74:42:0103009:49 целиком, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, Комитет не доказал, что в спорный период  ГСК № 9 объективно имело возможность использования всей площади указанных земельных участков, занятых гаражами физических лиц.

 Ссылка апеллянта на то, что из обращения председателя ГСК № 9 о предоставлении расчета арендной платы по договорам аренды следует, что арендная плата за землю по рассматриваемым договорам аренды входит в состав членских взносов, которые члены кооператива вносят на содержание гаражей, признана несостоятельной, поскольку указанное обращение было датировано 2019 годом и касалось расчета арендных платежей за 2017-2019 гг.

В ходе апелляционного рассмотрения дела Кооперативом были представлены выписки из протоколов заседания правления ГСК № 9 от 20.12.2018, от 20.12.2019, от 20.12.2020, от 20.12.2021 (т. 3 л.д. 3-4), утверждённые сметы расходов по оплате членских взносов за периоды 2019-2022 гг. (т. 3 л.д. 5-6), Устав ГСК № 9 (т. 3 л.д. 7-10), из которых не следует, что в спорный период арендная плата за землю по рассматриваемым договорам аренды входила в состав членских взносов.

Доказательства внесения арендной платы по договору Кооперативом суду представлены не были, но ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В рассматриваемом случае Комитет обратился с рассматриваемым иском в суд первой инстанции 31.01.2023 (т. 1 л.д. 2).

Кроме того, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от № 01-17/2278 от 25.04.2022.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом был пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период, предшествующий 01.01.2020.

Истцом в материалы дела был представлен справочно-информационный расчет задолженности по арендной плате по договорам аренды № 769 от 31.05.2002 и № 180 от 12.11.2010 за период с 01.01.2020 по 31.03.2022 (в пределах срока исковой давности и обозначенных выше площадей арендного пользования Кооперативом земельными участками с кадастровыми номерами 74:42:0103018:1, 74:42:0103009:49), согласно которому задолженность по договору № 769 от 31.05.2002 составляет 1 835 руб. 30 коп., по договору № 180 от 12.11.2010 – 85 руб. 64 коп.

Судом апелляционной инстанции расчёт истца был проверен, признан арифметически верным.

В отсутствие в материалах дела доказательств полного и своевременного внесения ответчиком арендных платежей, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении требований Комитета, о взыскании с Кооператива арендной платы по договору № 769 от 31.05.2002 в размере 1 835 руб. 30 коп., по договору № 180 от 12.11.2010 в размере 85 руб. 64 коп.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчиком не была своевременно произведена оплата арендных платежей по договору № 769, то есть допущена просрочка исполнения денежного обязательства, в договоре № 769 не предусмотрена неустойка за нарушение срока оплаты арендных платежей, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец вправе в силу статьи 395 ГК РФ требовать от ответчика уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по договору № 769.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с п. 5.2. договора № 180 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке по договору № 180 сторонами была соблюдена.

Поскольку ответчиком не была своевременно произведена оплата арендных платежей по договору № 180, то есть допущена просрочка исполнения денежного обязательства, истец вправе требовать от ответчика уплаты договорной неустойки по договору № 180.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом был пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по договору № 769 и пеней по договору № 180, начисленных на задолженность по арендной плате за период, предшествующий 01.01.2020.

Истцом в материалы дела был представлен справочно-информационный расчет процентов по договору аренды № 769 от 31.05.2002 и неустойки по договору № 180 от 12.11.2010 за период с 01.01.2020 по 31.03.2022, согласно которому проценты  по договору № 769 от 31.05.2002 составляют 2 307 руб. 90 коп., неустойка по договору № 180 от 12.11.2010 – 1 293 руб. 34 коп.

В справочно-информационном расчете Комитетом были учтены ранее взысканные по делу № А76-11636/2022 суммы.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2022 по делу № А76-11636/2022 исковые требования Комитета о взыскании с Кооператива задолженности по договорам аренды № 769 от 31.05.2002 и № 180 от 12.11.2010 были удовлетворены частично. Суд взыскал с Кооператива в пользу Комитета задолженность по договору аренды № 769 от 31.05.2002 за период с 13.03.2019 по 30.06.2019 в размере 16 199 руб. 90 коп., пени по договору аренды № 769 от 31.05.2002 за период с 26.03.2019 по 30.06.2019 в сумме 155 руб. 86 коп., а также задолженность по договору аренды № 180 от 12.11.2010 за период с 13.03.2019 по 30.06.2019 в размере 1 593 руб. 29 коп., пени по договору аренды № 180 от 12.11.2010 за период с 26.03.2019 по 30.06.2019 в сумме 72 руб. 79 коп.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 ГК РФ).

Таким образом, истечение срока исковой давности по требованию суммы основного долга по общему правилу является основанием окончания срока исковой давности и по дополнительному требованию о взыскании неустойки.

Вместе с тем положения пункта 1 статьи 207 ГК РФ не применяются к требованию о взыскании неустойки в случае, когда основное обязательство исполнено должником с просрочкой, но в пределах срока исковой давности.

Указанная правовая позиция сформулирована в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 10.02.2009 № 11778/08 и от 15.01.2013 № 10690/12, Верховным Судом Российской Федерации в определении от 14.04.2020 № 33-КГ20-3, согласно которым по смыслу пункта 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются за каждый день просрочки. Следовательно, обязательство по уплате этих процентов считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти проценты начисляются.

Таким образом, требование о взыскании процентов (пеней) подлежит удовлетворению в пределах трехгодичного срока, предшествующего дате предъявления иска о взыскании данных процентов (пеней).

Поскольку в рассматриваемом случае задолженность по арендной плате по договорам аренды, которая взыскана по решению Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2022 по делу № А76-11636/2022, не была погашена, апелляционный суд пришел к выводу, что проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойка подлежат начислению на указанные суммы (16 199 руб. 90 коп. и 1 593 руб. 29 коп.), не с 01.07.2019, как указал Комитет в уточненном иске, в пределах трехлетнего срока, предшествующего дате подачи иска, то есть с 01.01.2020.

По расчету апелляционного суда размер правомерно начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2020 по 27.01.2020 по договору № 769 на сумму 16 199 руб. 90 коп. составляет 74 руб. 69 коп., размер правомерно начисленной неустойки за период с 01.01.2020 по 27.01.2020 по договору № 180 на сумму 1 593 руб. 29 коп. составляет 43 руб. 02 коп.

Задолженность, руб.

Период просрочки

Процентная ставка

Дней в году

Проценты, руб.

c

по

дни  

16 199,90

01.01.2020

27.01.2020

27

6,25%

366

74,69 р.

 

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 01.01.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 593,29

01.01.2020

27.01.2020

27

1 593,29 ? 27 ? 0.1%

43,02 р.

В остальной части справочно-информационный расчет Комитета является верным.

Таким образом, с Кооператива в пользу Комитета подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по договору № 769 в размере 2 382 руб. 59 коп. (2 307 руб. 90 коп. + 74,69 руб.), неустойка по договору № 180  в размере 1 336 руб. 36 коп. (1 293 руб. 34 коп. + 43,02 руб.).

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку оно вынесено при неправильном применении судом норм материального права, а выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Исковые требования Комитета подлежат частичному удовлетворению, с Кооператива в пользу Комитета подлежат взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды № 769 от 31.05.2002 в размере 1 835 руб. 30 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды № 769 от 31.05.2002 в размере 2 382 руб. 59 коп.; задолженность по арендной плате по договору № 180 от 12.11.2010 в размере 85 руб. 64 коп., пени по договору № 180 от 12.11.2010 в размере 1 336 руб. 36 коп.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

При цене иска в размере 79 784 руб. 11 коп. размер государственной пошлины по иску составит 3 191 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»). 

При подаче искового заявления государственная пошлина Комитетом не уплачивалась, поскольку истец как орган местного самоуправления в силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом частичного удовлетворения заявленного Комитетом иска государственная пошлина по иску в размере 225,57 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета. 

В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы Комитета  государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб. также подлежит отнесению на ответчика и взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2023 по делу № А76-2604/2023 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного удовлетворить частично.

Взыскать с Кооператива по строительству и эксплуатации гаражей для автомобилей, мотоциклов, прицепов индивидуальных гаражей № 9 в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного задолженность по арендной плате по договору аренды № 769 от 31.05.2002 в размере 1 835 руб. 30 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды № 769 от 31.05.2002 в размере 2 382 руб. 59 коп.; задолженность по арендной плате по договору № 180 от 12.11.2010 в размере 85 руб. 64 коп., пени по договору № 180 от 12.11.2010 в размере 1 336 руб. 36 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Кооператива по строительству и эксплуатации гаражей для автомобилей, мотоциклов, прицепов индивидуальных гаражей № 9 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 225 руб. 57 коп., государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.Ю. Соколова

В.А. Томилина