Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-20850/2019

г. Владивосток

31 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой,

судей О.Ю. Еремеевой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Колотенко,

рассмотрев открытом в судебном заседании 

апелляционные жалобы Администрации города Владивостока, Управления муниципальной собственности города Владивостока,

апелляционные производства № 05АП-2243/2020, № 05АП-2303/2020

на решение от 27.02.2020 

судьи Н.А. Тихомировой

по делу № А51-20850/2019 Арбитражного суда Приморского края 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новые строительные технологии Владивостока» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока                  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации города Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконными решений

при участии: 

от Администрации города Владивостока: ФИО1 по доверенности от  13.12.2019 сроком действия до 31.12.2020, диплом (регистрационный номер 25611), удостоверение;  

от Управления муниципальной собственности города Владивостока: ФИО1 по доверенности от  17.12.2019 сроком действия до 31.12.2020, диплом (регистрационный номер 25611), удостоверение;  

от ООО «Новые строительные технологии Владивостока»: ФИО2 по доверенности от 24.08.2020 сроком действия на 1 год, диплом (регистрационный 10012), паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Новые строительные технологии Владивостока» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – ответчик, УМС), Администрации города Владивостока (далее – ответчик, Администрация) о признании незаконными требований №10540-п от 13.06.2019, от 14.06.2019, решений №10540-п от 10.08.2019, от 12.08.2019.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.02.2020 заявленные требования удовлетворены в полном объеме, признаны незаконными требования Управления муниципальной собственности г.Владивостока №10540-п от 13.06.2019, от 14.06.2019, решения Администрации города Владивостока №10540-п от 10.08.2019, от 12.08.2019.

Не согласившись с принятым судебным актом, УМС и Администрация обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда от 27.02.2020 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. 

В обоснование своей правовой позиции апеллянты со ссылкой на разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, часть 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации привели одинаковые доводы о том, что после 01.03.2015 не могут быть продлены на неопределенный срок договоры аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления таких договоров только посредством проведения публичных процедур. Полагают, что заключенные с обществом договоры аренды прекратили свое действие, в связи с чем оспариваемые требования и решения не являются односторонним отказом от договоров, а являются правомерными уведомлениями о прекращении срока их действия. 

В судебном заседании представитель апеллянтов поддержал доводы апелляционных жалоб, которые совпадают с текстами апелляционных жалоб, имеющихся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.

Представитель ООО «Новые строительные технологии Владивостока» на доводы апелляционных жалоб возражал, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Из материалов дела коллегия суда установила следующее. 

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и ООО «Новые строительные технологии Владивостока» (Арендатор) заключены следующие договоры аренды:

- от 24.12.2012 №05-Ю-15882 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:301 площадью 420 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> для размещения стоянки автотранспортных средств, со сроком аренды на три года с момента подписания договора; 

- от 04.08.2015 №28-Ю-20642 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:10368 площадью 366 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> для строительства заезда на подземную автостоянку, со сроком аренды на три года с момента государственной регистрации договора.

13.06.2019, 14.06.2019 в адрес общества УМС г.Владивостока направлены требования №10540-п о необходимости освободить земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:050049:301, 25:28:040010:10368 в связи с окончанием срока действия договоров аренды и их прекращением.

12.07.2019 общество обратилось в адрес главы г. Владивостока с заявлениями о признании требований №10540-п от 13.06.2019, 14.06.2019 незаконными, указав, что договоры аренды земельных участков являются продленными на неопределенный срок.

Рассмотрев заявления общества, Администрация г.Владивостока решениями №10540-п от 10.08.2019, 12.08.2019 отказала в признании требований УМС незаконными, указав, что ООО «Новые строительные технологии Владивостока» не имеет права на заключение договоров аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов, в том числе путем продления действия договоров аренды №05-Ю-15882, №28-Ю-20642.

Посчитав, что УМС как арендодателем указанными требованиями, а также Администрацией решениями от 10.08.2019 и 12.08.2019 нарушены положения действующего законодательства, данные действия нарушают права и законные интересы общества как арендатора, ООО «Новые строительные технологии Владивостока» в порядке статей 197-200 АПК РФ обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, которое судом удовлетворено в полном объеме. 

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами

Как усматривается из материалов дела, оспариваемые требования и решения обусловлены обстоятельством истечения срока действия договоров аренды. 

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Таким образом, часть 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно:

- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

При этом правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. 

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что 24.12.2012 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Новые строительные технологии Владивостока» заключен договор № 05-Ю-15882 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:301, площадью 420 кв. м., сроком на 3 года с момента подписания договора.

При этом условий относительно невозможности его продления на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь факт пользования арендатором земельным участком по истечении срока действия договора сторонами не оспаривается.

При этом каких-либо доказательств того, что до даты окончания срока действия договора № 05-Ю-15882 арендодателем были заявлены возражения относительно продолжения пользования арендатором спорным земельным участком материалы дела не содержат. 

Поскольку договор аренды земельного участка № 05-Ю-15882 заключен сторонами до 01.03.2015, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах, апелляционный суд приходит к выводу, что в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие этого договора аренды возобновлено на неопределенный срок. 

При таких обстоятельствах выводы апеллянтов о невозможности продления арендных правоотношений на неопределенный срок по мотиву прекращения срока действия указанного договора аренды является нормативно необоснованным и противоречит разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ № 73.

Делая указанный вывод, коллегия отмечает, что пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрен специальный порядок отказа от заключенного на неопределенный срок договора, в силу которого сторона должна предупредить о своем отказе от договора другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Вместе с тем, из имеющихся в материалах дела доказательств не усматривается, что какой-либо из сторон по договору № 05-Ю-15882 был выражен отказ от возобновления на неопределенный срок договора аренды в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. 

Оценивая по правилам статьи 71 АПК РФ оспариваемое требование от 13.06.2019, суд не усматривает из его содержания надлежащего уведомления об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, поскольку из буквального толкования требования следует, что договор является прекращенным в связи с окончанием срока действия договора. 

Между тем, такая позиция УМС, поддержанная в решении Администрации от 12.08.2019, противоречит нормам права, поскольку, как отмечено судом ранее, действие данного договора аренды № 05-Ю-15882 было возобновлено на неопределенный срок, вследствие чего договор не прекратил свое действие. 

При таких условиях, требование УМС от 13.06.2019 № 10540-п, решение Администрации от 12.08.2019 № 10540-п с требованием освободить арендуемый земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:301 являются незаконными, нарушают права и законные интересы общества. 

Ввиду чего выводы арбитражного суда об удовлетворении требований в данной части являются верными. 

Между тем, удовлетворяя требования о признании незаконными требования УМС от 14.06.2019 № 10540-п и решения Администрации от 10.08.2019 № 10540-п по основанию продления на неопределенный срок договора аренды № 28-Ю-20642, судом первой инстанции не учтено следующее. 

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно статье 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В соответствии с пунктом 3 данной статьи граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.

Указанные положения были введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015. 

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзацах первом и втором пункта 1 постановления от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также разъясняется, что в случаях, предусмотренных договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из анализа указанных положений в их совокупности следует, что, во-первых, после 01.03.2015 арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка  без проведения торгов.

Во-вторых, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

Следовательно, при отсутствии совокупности соблюдения условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен заинтересованному в нем лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах.

По правилам пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды № 28-Ю-20642 заключен 04.08.2015, то есть, после вступления в силу названных норм права. 

Срок аренды участка установлен в три года с момента государственной регистрации договора (пункт 1.3 договора № 28-Ю-20642). 

Следовательно, срок аренды указанного договора был окончен в 2018 году по истечении трех лет с момента государственной регистрации договора. 

При таких условиях, поскольку доказательств наличия правовых оснований общества занимать и пользоваться земельным участком с кадастровым номером 25:28:040010:10368 материалы дела не содержат, требование УМС об освобождении занимаемого земельного участка, выраженное в требовании от 14.06.2019 № 10540-п, и решение Администрации от 10.08.2019 № 10540-п являются законными, не нарушают права и законные интересы общества. 

По изложенному, коллегия суда на основании части 3 статьи 201 АПК РФ приходит к выводу о том, что требования о признании незаконными требования Управления муниципальной собственности г.Владивостока № 10540-п от 14.06.2019, решения Администрации города Владивостока № 10540-п от 10.08.2019 удовлетворению не подлежат. 

При установленных обстоятельствах, оспариваемое решение на основании части 2 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене в указанной части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционных жалоб, исходя из частичного удовлетворения заявленных обществом требований, на Администрацию города Владивостока, как  главного распорядителя средств бюджета Владивостокского городского округа, в силу статьи 110 АПК РФ относятся судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению в сумме 6 000 рублей.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ суд апелляционной инстанции не относит на апеллянтов судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.02.2020 по делу № А51-20850/2019 отменить в части.

В удовлетворении требований о признании незаконными требования Управления муниципальной собственности г.Владивостока № 10540-п от 14.06.2019, решения Администрации города Владивостока № 10540-п от 10.08.2019 отказать. 

В остальной части решение Арбитражного суда Приморского края от 27.02.2020 по делу № А51-20850/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Взыскать с Администрации г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новые строительные технологии Владивостока» 6 000 (шесть тысяч) рублей государственной пошлины. 

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

О.Ю. Еремеева

С.В. Понуровская