ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-32640/2021

г. Самара11АП-17277

20 декабря 2022 года

/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 13 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2022 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Копункина В.А., Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Капитал" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 сентября 2022 года по делу № А65-32640/2021 (судья Гиззятов Т.Р.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Капитал"

к обществу с ограниченной ответственностью "Управление по подготовке технологической жидкости для поддержания пластового давления" 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Проект МНК», общество с ограниченной ответственностью «ПромАудитНефть», публичное акционерное общество «Татнефть» имени В.Д. Шашина,

об обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 111,4 кв.м, возвратить самовольно занятые помещения в первоначальном состоянии, обеспечить доступ в помещение иным арендаторам, о взыскании упущенной выгоды в размере 364 191 рубль 11 копеек,

при участии представителей:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 26.01.2021,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 01.02.2022,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Капитал" (далее – истец, арендодатель, ООО "УК "Центр Капитал") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управление по подготовке технологической жидкости для поддержания пластового давления" (далее – ответчик, арендатор, ООО «УПТЖ для ППД») об обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 111,4 кв.м, возвратить самовольно занятые помещения в первоначальном состоянии, обеспечить доступ в помещение иным арендаторам, о взыскании упущенной выгоды в размере 364 191 рубль 11 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Проект МНК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «ПромАудитНефть» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), публичное акционерное общество «Татнефть» имени В.Д. Шашина (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 19 сентября 2022 года в удовлетворении исковых требований отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела.  

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным. 

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, 01.03.2014 между ООО "УК "Центр Капитал" (арендодатель) и ООО «УПТЖ для ППД» (арендатор) заключен договор аренды № 95/16/01/120 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2 855,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание АСУ, общей площадью 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:61 (пункты 1.1.1 и 1.1.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора стороны настоящего договора установили, что размер арендной платы в месяц составляет 1 893 147 рублей 55 копеек, в том числе НДС 288 785 рублей 22 копейки. Из них:

- за помещения и движимое имущество 1 885 513 рублей 84 копейки, в том числе НДС 287 620 рублей 76 копеек;

- за земельный участок 7 633 рубля 71 копейка, в том числе НДС 1 164 рубля 46 копеек.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 25-го числа текущего месяца в размере 100 % согласно выставленному арендодателем счету.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что начиная со второго года с даты подписания акта приема-передачи имущества размер ежемесячной арендной платы может быть изменен, но не более чем на 5 центов от предыдущего размера ежемесячной арендной платы и не чаще одного раза в год. При этом заключение дополнительного соглашения об изменении размера ежемесячной арендной платы не требуется, арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера ежемесячной арендной платы за 10 календарных дней до его установления.

В соответствии с пунктом 4.4 договора коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация), расходы телефонной связи и эксплуатационные расходы (СЭС, вывоз мусора и др.) оплачиваются арендатором путем заключения договора с непосредственными поставщиками.

Объект аренды передан ответчику по акту приёма-передачи от 01.03.2014.

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что по состоянию на 29.07.2021 ответчиком самовольно заняты помещения первого этажа площадью 111,4 кв.м, в связи с чем имеется упущенная выгода, равная арендной плате за вышеуказанное помещение в размере 364 191 рубль 11 копеек.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что конкретные номера помещений договором аренды и дополнительными соглашениями к нему определены не были. Ответчик пытался конкретизировать объект аренды, а истец уклонялся от детализации арендованных помещений. Суд пришел к выводу, что истец факт незаконного занятия ответчиком помещений не доказал. 

При этом суд дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По акту приёма-передачи от 01.03.2014 ответчику были переданы: нежилые помещения расположенные в здании диспетчерского пункта, четырехэтажное, общей площадью 2 855,9 кв.м, назначение нежилое здание, 1974 года постройки, находящиеся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, обеспечено теплом, водой и электроэнергией и движимым имуществом расположенном в нем, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 16:45:010119:61, площадью 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

13.03.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, согласно которому по договору аренды передано: часть нежилого помещения площадью 2 855,9 кв.м из площади 3 023,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: 

<

...> и земельный участок, кадастровый номер 16:45:010119:61, площадью 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (л.д. 26-30 т. 2).

11.09.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды (л.д. 31-33 т. 2), согласно которому стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.1 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Объект аренды нежилые помещения площадью 2 430 кв.м из общей площади 3 023,9 кв.м, расположенный в здании диспетчерского пункта по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, инв. №00000144, нежилые помещения обеспечены теплом, водой, электроэнергией, канализацией, и движимое имущество расположенное в помещениях указанное в перечне передаваемого имущества являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 2).

Стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.2 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Объект аренды часть земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание АСУ, общей площадью 1 223,53 кв.м из общей площади 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), 

<

...> кадастровый номер 16:45:010119:61».

Стороны пришли к соглашению пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Окончание срока аренды - 31 декабря 2022 года».

Стороны пришли к соглашению пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Стороны установили, что размер арендной платы без учета коммунальных услуг в месяц составляет 1 691 478,88 рублей 88 копеек, в том числе НДС 258 022 рубля 20 копеек: за помещения и движимое имущество 1 684 543 рубля 77 копеек в том числе НДС 256 964 рубля 30 копеек; за часть земельного участка 6 935 рублей 11 копеек, в том числе НДС 1 057 рублей 90 копеек.

Начиная с «01» января 2016 года, арендная плата, будет состоять из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы за помещения, движимое имущество и земельного участка будет составлять: 1 691 478 рублей 88 копеек, в том числе НДС 258 022 рубля 20 копеек: за помещения и движимое имущество 1 684 543 рубля 77 копеек, в том числе НДС 256 964 рубля 30 копеек; за часть земельного участка 6 935 рублей 11 копеек, в том числе НДС 1 057 рублей 90 копеек.

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости коммунальных услуг, которые определяются на основании фактических показателей, снятых с узлов учёта электрического, теплового и водяного счётчиков совместно с представителями арендодателя и арендатора до 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца.

Арендодатель обязуется не позднее 10 числа месяца следующего после отчетного, в котором последний исполнил обязательства по настоящему договору, предоставить арендатору акт оказанных услуг на основании данных обслуживающих организаций с предоставлением подтверждающих документов «Арендатору» и счет фактуру согласно действующего законодательства, а арендатор в свою очередь подписать акт и в течении 5 дней вернуть 2-й экземпляр подписанного акта в адрес арендодателя».

Стороны пришли к соглашению дополнить договор п. 4.5 следующего содержания: «Переменная часть арендной платы вносится арендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет арендодателя не позднее 25-го числа месяца следующего за расчетным».

По акту приёма-возврата имущества от 11.09.2015 объекты аренды возвращены истцу, а именно: нежилые помещения, расположенные на 3 этаже в здании диспетчерского пункта, четырехэтажное, общей площадью 425,9 кв.м, назначение нежилое здание, 1974 года постройки, находящиеся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, обеспечено теплом, водой и электроэнергией и движимым имуществом расположенном в нем, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 16:45:010119:61, площадью 190,59 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Объект принят арендодателем. Претензий у сторон не имеется (л.д. 34 т. 2).

31.08.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды (л.д. 36-39 т. 2), согласно которому стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.1 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Объект аренды нежилые помещения площадью 1 515,3 кв.м из общей площади 3 023,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, инв. № 00000144, нежилые помещения обеспечены теплом, водой, электроэнергией, канализацией, и движимое имущество, расположенное в помещениях, указанное в перечне передаваемого имущества, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2).

На момент заключения настоящего договора нежилые помещения, сдаваемые в аренду, принадлежат арендодателю на праве доверительного управления, свидетельство о государственной регистрации права 16-АН 912953 выдано 19.01.2015".

Стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.2 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Объект аренды часть земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание АСУ, общей площадью 708,63 кв.м из общей площади 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:61".

Стороны пришли к соглашению пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы за помещения, движимое имущество и часть земельного участка составляет 1 054 464 рубля 82 копейки, в том числе НДС 160 850 рублей 56 копеек. За помещения и движимое имущество 1 050 448 рублей 22 копейки в том числе НДС 160 237 рублей 86 копеек. За часть земельного участка 4 016 рублей 60 копеек, в том НДС 612 рублей 70 копеек.

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости: коммунальных услуг, которые определяются на основании фактических показателей, снятых с узлов учёта электрического, теплового и водяного счётчиков совместно с представителями арендодателя и арендатора до 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца.

Арендодатель обязуется не позднее 10 числа месяца следующего после отчетного, в котором последний исполнил обязательства по настоящему договору, предоставить Арендатору акт оказанных услуг на основании данных обслуживающих организаций с предоставлением подтверждающих документов «Арендатору» и счет фактуру согласно действующего законодательства, а арендатор в свою очередь подписать акт и в течении 5 календарных дней вернуть 2-й экземпляр подписанного акта в адрес арендодателя.

Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке и является неотъемлемой частью договора аренды. При этом действие норм настоящего дополнительного соглашения распространяется в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на соотношения сторон, возникшие с «01» сентября 2017 года.»

По акту приёма-возврата имущества из аренды от 31.08.2017 объекты аренды возвращены истцу, а именно: нежилые помещения общей площадью 914,7 кв.м и движимое имущество, расположенные в том числе на 4 этаже площадью 319,9 кв.м, в подвале площадью 594,8 кв.м назначение нежилое здание, 1974 года постройки, находящиеся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, обеспечено теплом, водой и электроэнергией и движимым имуществом расположенном в нем, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 16:45:010119:61, площадью 514,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Объект принят арендодателем. Претензий у сторон не имеется (л.д. 40 т. 2).

28.12.2018 сторонами заключено дополнительное соглашение № 4 к договору аренды (л.д. 41-44 т. 2), согласно которому в связи с внесением изменений в п. 3 ст. 164 Налогового Кодекса РФ, вступающих в силу с 01,01.2019, стороны пришли к взаимному соглашению внести изменения в пункт 4.1. договора аренды имущества № 95/16/01/120 от 01.03.2014 и изложить его (пункт) в следующей редакции: «4.1 Стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы за помещения, движимое имущество и часть земельного участка с 01.01.2019 составляет 1 072 337 рублей 11 копеек в т.ч. НДС 20% - 178 722 рубля 85 копеек, из них: за помещение – 1 068 252 рубля 43 копейки, в т.ч. НДС 20% - 178 042 рубля 07 копеек; за часть земельного участка – 4 084 рубля 68 копеек, в т.ч. НДС 20% - 680 рублей 78 копеек.

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости: - коммунальных услуг, которые определяются на основании фактических показателей, снятых с узлов учёта электрического, теплового и водяного счётчиков совместно с представителями арендодателя и арендатора до 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца. Арендодатель обязуется не позднее 10 числа месяца следующего после отчетного, в котором последний исполнил обязательства по настоящему договору, предоставить арендатору акт оказанных услуг на основании данных обслуживающих организаций с предоставлением подтверждающих документов «арендатору» и счет-фактуру согласно действующего законодательства, а арендатор в свою очередь подписать акт и в течение 5 календарных дней вернуть 2-й экземпляр подписанного акта в адрес арендодателя.

Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке и является неотъемлемой частью договора аренды. При этом действие норм настоящего дополнительного соглашения распространяется в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на отношения сторон, возникшие с «01» января 2019 года».

30.04.2020 сторонами заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды (л.д. 45-47 т. 2), согласно которому стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.1 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Объект аренды - нежилые помещения площадью 1 390,3 кв.м из общей площади 3 023,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, инв. № 00000144, нежилые помещения обеспечены теплом, водой, электроэнергией, канализацией.

Стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.2 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Объект аренды - часть земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание АСУ, общей площадью 650,17 кв.м из общей площади 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:61».

Стороны пришли к соглашению пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы за помещения и часть земельного участка с 01.05.2020г. составляет 983 877 рублей 95 копеек, в том числе НДС 20 % - 163 979 рублей 66 копеек. За помещения 980 130 рублей 24 копейки, в том числе НДС 20 % - 163 355 рублей 04 копейки. За часть земельного участка 3 747 рублей 71 копейка, в том числе НДС 20 % - 624 рубля 62 копейки. Переменная часть арендной платы состоит из стоимости коммунальных услуг, которые определяются на основании фактических показателей, снятых с узлов учёта электрического, теплового и водяного счётчиков совместно с представителями арендодателя и арендатора до 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца. Арендодатель обязуется не позднее 10 числа месяца, следующего после отчетного, в котором последний исполнил обязательства по настоящему договору, предоставить арендатору акт оказанных услуг на основании данных обслуживающих организаций с предоставлением утверждающих документов «арендатору» и счет-фактуру согласно действующего законодательства, а арендатор в свою очередь подписать акт и в течение 5 календарных дней вернуть 2-й экземпляр подписанного акта в адрес арендодателя».

Стороны пришли к соглашению дополнить договор пунктом 4.5 следующего содержания: «Стороны договорились о возможности осуществлять документооборот в электронном виде с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи. В случае невозможности выставления первичных документов в электронном виде, в том числе по причинам технического характера или отсутствия связи, допускается оформление и выставление первичных документов на бумажном носителе.

Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке и является неотъемлемой частью договора аренды. При этом действие норм настоящего дополнительного соглашения распространяется в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на отношения сторон, возникшие с «01» мая 2020 года».

По акту приёма-возврата имущества из аренды от 30.04.2020 объекты аренды возвращены истцу, а именно: нежилые помещения общей площадью 125 кв.м расположенные на 1 этаже четырехэтажного здания диспетчерского пункта, назначение нежилое здание, 1974 года постройки, находящиеся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, обеспечено теплом, водой и электроэнергией и движимым имуществом расположенном в нем, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 16:45:010119:61, площадью 58,46 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Настоящий акт подтверждает отсутствие претензий у арендодателя к арендатору по принимаемым нежилым помещениям. Объект принят арендодателем. Претензий у сторон не имеется (л.д. 48 т. 2).

11.08.2020 ответчик обратился к истцу с письмом № 1913/18-01 (л.д. 59, 113 т. 1, л.д. 9 т. 2), в котором просил рассмотреть возможность занятия освобожденных ранее следующих помещений первого этажа административного здания: химико-аналитические лаборатории, общей площадью 79,4 кв.м; кабинет заведующего ХАЛ, площадью 23,9 кв.м; дистиляторная, площадью 8,1 кв.м. При этом, в случае положительного решения, планируется освободить следующие помещения четвёртого этажа: кабинет ОКС и КР, общей площадью 69,8 кв.м; архив ОКС и КР, площадью 7,8 кв.м; кабинет СМО, общей площадью 31,7 кв.м; кабинет ООТ и ПБ, площадью 31,6 кв.м., просил внести изменения в договор аренды с 01.09.2020, в части уменьшения занимаемой площади помещений на 29,5 кв.м.

22.09.2020 истец ответил письмом № 05/09/424 (л.д. 114 т. 1; л.д. 10 т. 2) с указанием на то, что в рамках заключенного договора подписали дополнительное соглашение об исключении из договора аренды помещений 1-го этажа площадью 125 кв.м, освободившихся путем переезда сотрудников арендатора в другое здание. Кроме этого, сослался на наличие устных договоренностей, по которым был проведен ремонт освободившихся помещений для последующего переезда сотрудников ответчика без каких-либо изменений в заключенном договоре. Учитывая завершение ремонта, предлагал занять вышеуказанные кабинеты с одновременным освобождением соответствующих кабинетов без уменьшения арендуемой площади.

26.04.2021 ответчик вручил истцу письмо № 958/21-01 от 23.04.2021 (л.д. 115 т. 1), указав, что в соответствии с подпунктом 1.1.1 договора аренды обществу переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 1390,3 кв.м. На сегодняшний день все арендуемые помещения, расположенные на 4-м этаже вышеназванного здания площадью 192,1 кв.м, обществом не используются. На основании вышеизложенного, в связи с отсутствием потребности в использовании вышеуказанных помещений, просил направить уполномоченного представителя для приема-передачи высвободившихся арендованных помещений и исключить с 01.06.2021 из аренды помещения, расположенные на 4-м этаже общей площадью 192,1 кв.м, внести изменения в пункты 1.1.1, 1.1.2 договора аренды, при этом не изменяя размера арендной платы за 1 кв.м помещений и земельного участка, и предоставить дополнительное соглашение к договору аренды.

30.09.2021 ответчиком по почте в адрес истца направлено письмо № 2504/21-02 от 28.09.2021 (л.д. 9 т. 3), в котором указано, что в связи с освобождением помещений на 4 этаже, направляется дополнительное соглашение к договору аренды (получено истцом 04.10.2021).

14.10.2021 ответчиком по почте в адрес истца направлено письмо № 2647/21-02 от 13.10.2021 (л.д. 116 т. 1; л.д. 10 т. 3), в котором ответчиком предлагалось провести идентификацию данных, позволяющих определенно установить на каком этаже и какие помещения переданы в аренду (литеры кабинетов, схема расположения), поскольку в договоре аренды подобные сведения не указаны. Отражено, что на письмо № 958/21-01 от 23.04.2021 ответа в разумный срок не поступило. Также указано, что арендатор фактически занимает помещения в вышеназванном здании на 1 и 2 этажах общей площадью 1 198,2 кв.м, что не противоречит условиям заключенного договора аренды (получено истцом 08.11.2021).

В адрес арендодателя был направлен проект дополнительного соглашения № 6 к договору аренды с указанием этажей и литеров занимаемых нежилых помещений с приложением схем их расположения.

Также письмом № 2647/21-02 от 13.10.2021 (л.д. 116 т. 1) ответчик повторно просил подписать ранее направленное в адрес истца дополнительное соглашение № 6 с целью конкретизации арендуемых площадей.

05.10.2021 истцом вручена ответчику претензия № 05/10/194 от 05.10.2021 (л.д. 13 т. 1) в которой истец просил освободить помещение первого этажа площадью 111,4 кв.м, а также заявил о необходимости соблюдения достигнутых договорённостей в части арендуемой площади четвёртого этажа.

25.10.2021 ответчик представил возражения на претензию № 2747/16-02 от 25.10.2021 (л.д. 11-12 т. 1), в которых предложил заключить соглашение к договору с указанием литеров фактически занимаемых нежилых помещений, приложением схемы расположения.

26.10.2021 истцом вручена ответчику повторная претензия № 05/10/203 от 15.10.2021 (л.д. 9-10, 111-112 т. 1) о необходимости освобождении помещений на 1 этаже площадью 111,4 кв.м.

Определениями от 20.04.2022 и 30.06.2022 суд обязал сторон провести 21.04.2022 и 06.07.2022 провести совместный осмотр всех арендуемых помещений, по итогам осмотра определить все фактически используемые арендатором помещения, их номер, площадь с определением месторасположения в здании (этаж, номер, площадь) на поэтажном плане.

По результатам осмотров стороны представили суду акт осмотра от 21.04.2022 с приложением фотоматериалов и плана расположения данных помещений, согласно которому ответчиком:

- на 1 этаже занимаются следующие помещения: ЦИТС, кладовая ОКС, туалет, помещение охраны, служба материального обеспечения, зал заседаний, ОКС и КР, тех. служба, абонентский отдел, кабинет начальника АО, архивариус, начальник ОКС иКР, коридор, тамбур, холл, лестничная площадка (приложение № 1);

- на 2 этаже занимаются следующие помещения: профком, лестничная площадка, коридор, СОБ, СГЗ, зам.директора, сварная, главный энергетик, СБ, приемная, зам.директора, отдел закупки, кладовая, служба главного механика, планово-экономический отдел, туалет (приложение № 2);

- на 3 и 4 этажах сотрудники ответчика отсутствуют.

Также осмотром от 21.04.2022 сторонами установлено, что ответчик фактически занимает помещения на 1 и 2 этажах общей площадью 1 198,2 кв.м, на 3 и 4 этажах арендатор помещения не занимает, сотрудники отсутствуют (л.д. 2-4, 13-15, 22-24 т. 2).

Судом установлено, что в соответствии с дополнительным соглашением № 5 стороны пришли к соглашению о том, что ответчиком арендуются нежилые помещения общей площадью 1 390,3 кв.м из общей площади здания 3 023,9 кв.м., расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082.

Также указанная площадь 1 390,3 кв.м подтверждается на основании акта приёма-передачи от 01.03.2014 (2 855,9 кв.м) (л.д. 25 т. 2) и актов возврата от 11.09.2015 (425,9 кв.м) (л.д. 34 т. 2), от 31.08.2017 (914,7 кв.м) (л.д. 40 т. 2), от 30.04.2020 (125 кв.м) (л.д. 48 т. 2).

Суд установил, что стороны на основании взаимной переписки пришли к соглашению о том, что ответчиком возвращены помещения четвертого этажа (письмо № 1913/18-01 (л.д. 59, 113 т. 1, л.д. 9 т. 2)) и заняты помещения первого этажа площадью 125 кв.м, освободившихся путем переезда сотрудников арендатора в другое здание (письмо № 05/09/424 (л.д. 114 т. 1; л.д. 10 т. 2)).

Суд обратил внимание, что истец письмом № 05/09/424 (л.д. 114 т. 1; л.д. 10 т. 2) указал о том, что согласно устных договоренностей, им был проведен ремонт освободившихся помещений на первом этаже для последующего переезда сотрудников ответчика без каких-либо изменений в заключенном договоре.

При этом, суд отметил, что истец уклонялся от подписания дополнительного соглашения № 6 и акта возврата помещений четвёртого этажа.

С учетом изложенного суд не нашел оснований для удовлетворения требований об освобождении и возврате нежилого помещения общей площадью 111,4 кв.м.

Истцом также заявлено требование об обеспечении доступа в помещение иным арендаторам.

Суд, рассмотрев данные требования, пришел к следующим выводам.

Как видно из материалами дела, 01.03.2014 между ООО "УК "Центр Капитал" (арендодатель) и ООО «УПТЖ для ППД» (арендатор) заключен договор аренды № 95/16/01/120 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения первого и второго этажей.

Также 01.11.2020 между ООО "УК "Центр Капитал" (арендодатель) и ООО «Проект МНК» (арендатор) заключен договор аренды № 11/014 от 01.11.2020, согласно которому ООО «Проект МНК» занимает офисные помещения общей площадью 371,3 кв.м на третьем и четвёртом этажах по адресу: 

<

...> согласно схеме, отраженной в приложениях №№ 6, 7. (л.д. 64-72 т. 2).

01.11.2020 между ООО "УК "Центр Капитал" (арендодатель) и ООО «ПромАудитНефть» (арендатор) заключен договор аренды № 11/01 от 01.11.2020, согласно которому ООО «ПромАудитНефть» занимает офисные помещения общей площадью 101.7 кв.м на первом и третьем этажах по адресу: 

<

...> согласно схеме, отраженной в приложениях №№ 4, 5. (л.д. 78-85 т. 2).

13.10.2021 истцом составлен акт, согласно которому 13.10.2021 представитель ООО ЧОП «Витязь» не пропускал в здание представителей ООО «ПромАудитНефть» и ООО «Проект МНК».

26.10.2021 истцом вручена ответчику претензия № 05/10/203 от 15.10.2021, согласно которой истец просил предоставить доступ в здание иным арендаторам.

Отказывая в удовлетворении указанных требований, суд первой инстанции отметил, что из искового заявления, акта от 13.10.2021 и отзывов третьих лиц усматривается, что пропуск сотрудников иных арендаторов (ООО «Проект МНК» и ООО «ПромАудитНефть») был ограничен лишь 13.10.2021.

В иное время и иные ограничения отсутствуют.

Судом установлено, что ООО «Проект МНК» арендует помещения на третьем и четвертом этажах здания, для входа сотрудники указанного общества используют вход с торцевой стороны административного здания в соответствии со схемой. Вход оборудован системой видеонаблюдения, выведенной на пункт охраны. Доступ посторонних людей (в том числе и работников ООО «УПТЖ для ППД») в офисные помещения ООО «Проект МНК» невозможен, так как установлена система контроля доступа на входной группе на 3 и 4 этажах. (л.д. 62-63, 69 т. 2).

Также установлено, что ООО «ПромАудитНефть» арендует помещения на первом и третьем этажах здания, для входа на первый этаж сотрудники указанного общества используют центральный вход, а для посещения третьего этажа используют вход с торцевой стороны административного здания в соответствии со схемой. Входы оборудованы системой видеонаблюдения, выведенной на пункт охраны. Доступ посторонних людей (в том числе и работников ООО «УПТЖ для ППД») в офисные помещения ООО «ПромАудитНефть» невозможен, так как установлена система контроля доступа на входной группе на 1 и 3 этажах. (л.д. 76-77, 84-85 т. 2).

Суд установил, что ответчиком арендуются помещения на первом и втором этажах здания, при этом использование площади коридоров, лестничных клеток, сан. узлов, фойе, тамбура, расположенных как на первом, так и втором этаже доступно для третьих лиц (иных арендаторов).

Истцом  также заявлено требование о взыскании упущенной выгоды в размере 364 191 рубль 11 копеек.

Требования истца основаны на том, что в результате самовольного занятия помещений на первом этаже здания, истцом не получена прибыль от сдачи в аренду указанного помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (абзац 2 пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в соответствии с дополнительным соглашением № 5 стороны пришли к соглашению о том, что ответчиком арендуются нежилые помещения общей площадью 1 390,3 кв.м из общей площади здания 3 023,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082.

Также указанная площадь 1 390,3 кв.м подтверждается на основании акта приёма-передачи от 01.03.2014 (2 855,9 кв.м) (л.д. 25 т. 2) и актов возврата от 11.09.2015 (425,9 кв.м) (л.д. 34 т. 2), от 31.08.2017 (914,7 кв.м) (л.д. 40 т. 2), от 30.04.2020 (125 кв.м) (л.д. 48 т. 2).

Суд установил, что стороны на основании взаимной переписки пришли к соглашению о том, что ответчиком возвращены помещения четвертого этажа (письмо № 1913/18-01 (л.д. 59, 113 т. 1, л.д. 9 т. 2)) и заняты помещения первого этажа площадью 125 кв.м, освободившихся путем переезда сотрудников арендатора в другое здание (письмо № 05/09/424 (л.д. 114 т. 1; л.д. 10 т. 2)).

Также истец письмом № 05/09/424 (л.д. 114 т. 1; л.д. 10 т. 2) указал о том, что согласно устных договоренностей, им был проведен ремонт освободившихся помещений на первом этаже для последующего переезда сотрудников ответчиков без каких-либо изменений в заключенном договоре.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, арбитражный суд пришел к выводу, что истец не доказал факт незаконного занятия помещений на первом этаже здания и, как следствие, наличие причинной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками в виде арендной платы за помещения по которым не заключены иные договоры аренды с иными лицами.

Вместе с тем, оценив материалы дела и переписку сторон суд первой инстанции указал, что ответчик активно пытался уточнить и конкретизировать объект аренды, а истец напротив самостоятельных действий, направленных на детализацию арендованных помещений и их замеров для уточнения площади объекта аренды, не предпринимал.

Суд первой инстанции признал действия ответчика, в условиях того, что в договоре аренды и приложениях отсутствует детализация арендованных помещений, отвечающим признакам разумности и законности.

Суд отметил, что на обращения ответчика о принятии части объекта аренды и подписания дополнительного соглашения по определению арендованных помещений, истцом ответов дано не было.

Суд, в целях конкретизации и определения объекта аренды, определениями от 20.04.2022 и 30.06.2022 обязал сторон провести 21.04.2022 и 06.07.2022 провести совместный осмотр всех арендуемых помещений, по итогам осмотра определить все фактически используемые арендатором помещения, их номер, площадь с определением месторасположения в здании (этаж, номер, площадь) на поэтажном плане.

По результатам осмотра стороны представили суду акт осмотра от 21.04.2022 с приложением фотоматериалов и плана расположения данных помещений, согласно которому ответчиком занимаются помещения на 1 и 2 этажах общей площадью 1 198,2 кв.м, на 3 и 4 этажах арендатор помещения не занимает, сотрудники отсутствуют (л.д. 2-4, 13-15, 22-24 т. 2).

Оценив приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя, суд апелляционной инстанции нашел их необоснованными. 

Во исполнение определения Арбитражного Суда Республики Татарстан от 20.04.2022 представители ООО «УПТЖ для ППД» и представитель ООО «УК «Центр Капитал» 21.04.2022 провели осмотр помещений, расположенных в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, что подтверждается актом осмотра нежилых помещений (далее - Акт).

Согласно акту на первом этаже здания установлено размещение сотрудников ООО «УПТЖ для ППД».

На втором этаже здания установлено размещение сотрудников ответчика.

На третьем этаже, не установлено наличие работников ООО «УПТЖ для ППД», в кабинетах размещены работники ООО «ПромАудитНефть», ООО «Проект МНК».

На четвертом этаже, расположены кабинеты, в которых размещены работники ООО «Проект МНК», табличные указатели на дверях имеются, часть кабинетов закрыто, табличек на дверях не имеется.

Истец в апелляционной жалобе указывает о присутствие на 4 этаже информационного стенда ООО «УПТЖ для ППД» «Профсоюзная жизнь».

Указанный стенд не является информационным стендом ООО «УПТЖ для ППД», на стенде размещена информация, в том числе о составе профсоюзного комитета ПАО «Татнефть» им. В.Д. Шашина, размещены документы, датированные 2015 и 2018 годом.

В апелляционной жалобе ООО «УК «Центр Капитал» указывает на наличие на 4 этаже плана эвакуации из административного здания.

Ответчик обращает внимание, что план эвакуации, размещенный на 4 этаже датирован 26.04.2018 годом.

Таким образом, наличие указанных заявителем табличек, стендов и плана эвакуации не свидетельствует о том, что помещения на четвертом этаже занимают сотрудники ответчика. 

Ответчик пояснил, что список помещений, указанных в апелляционной жалобе, расположен внутри пожарного щитка (не находится в зоне видимости) представляет собой текст, напечатанный на листе бумаге (незначительного размера) и не является товарно-материальной ценностью, ввиду чего не был убран (отклеен) при освобождении помещений.

Само по себе отсутствие акта приема-передачи помещений, расположенных на четвертом этаже, не может служить достаточным доказательством, подтверждающим факт занятия ответчиком помещений. 

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с пунктами 3.2.8 и 3.2 договора по окончанию срока действия договора или при его досрочном расторжении в течение 10 календарных дней Арендатор обязуется передать по акту, определенному сторонами настоящего договора и подтверждающему факт передачи, имущество Арендодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа и произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений.

В соответствии с п.2.2. Договора окончание срока аренды - 31.12.2022, таким образом, срок для передачи арендованного имущества по акту приема-передачи в настоящее время не наступил.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор аренды не содержит экспликации помещений, переданных в аренду ООО «УПТЖ для ППД», Арендодатель письменно указал ответчику на занятие помещений на 1 этаже, в которых был произведен ремонт, без внесения изменений в договор, площадь занимаемых ответчиком помещений не превышает площади переданной в аренду по договору, из письменных пояснений ООО «ПромАудитНефть», ООО «Проект МНК» представленных в Арбитражный Суд Республики Татарстан следует, что у иных арендаторов не имеется препятствий к доступу в здание в том числе через центральный вход.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта  суда первой  инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 сентября 2022 года по делу № А65-32640/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               В.А. Копункин

    Е.В. Коршикова