№ 09АП-9817/2024

Дело № А40-234409/16

г. Москва

05 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года  

Постановление

 изготовлено в полном объеме 05 апреля 2024 года  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Ж.В. Поташовой, судей А.С. Маслова, Ю.Н. Федоровой, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.С. Чапего,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы АО «Дом.РФ», ФИО1, конкурсного управляющего ООО «Раст»  

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2024 по делу № А40-234409/16 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Раст» 

о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений  многоквартирного дома по адресу: 

<

...>  

Светлая, д. 15 на нежилые помещения, этаж - подвал, кадастровый номер 50:11:0020218:2143;  50:11:0020218:2161; 50:11:0020218:2183; 50:11:0020218:2162; 50:11:0020218:2175,  

расположенные по адресу: Московская область, г. Красногорск, 

<

...>  

при участии в судебном заседании: 

от АО «Дом.РФ» - ФИО2 по доверенности от 30.01.2024  от ТСН «Аристово-Митино» - ФИО3 по доверенности от 23.01.2024  

от конкурсного управляющего ООО «Раст» - ФИО4 по доверенности от 09.01.2024  иные лица не явились, извещены  

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд города Москвы 23.11.2016 поступило заявление конкурсного  кредитора АО «Аижк» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Раст»;  определением от 28.11.2016 года заявление кредитора принято и возбуждено производство по  делу № А40-234409/16.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2017 ООО «Раст» признано  несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство,  конкурсным управляющим утверждена ФИО5.  

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2018  применены к должнику ООО «Раст» § 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)».  

Определением суда от 17.03.2020 конкурсным управляющим утвержден ФИО6.  

27.01.2022 года в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление ТСН  «Аристово-Митино», в котором заявитель просит суд признать право общей долевой  собственности за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> на нежилое помещение, этаж -  подвал, кадастровый номер 50:11:0020218:2143, расположенное по адресу: Московская  область, г. Красногорск, 

<

...>; в порядке подготовки к  рассмотрению обособленного спора, на основании cт. 65, 66, 67 АПК РФ истребовать из ГА  У МО «Мособлгосэкспрертиза» заверенную копию Положительного заключения  государственной экспертизы № 50-1-4-0305-13 (утв. 11.03.2013) объекта капитального  строительства - жилого комплекса с объектами инженерной инфраструктуры по адресу:  Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение  Отрадненское, вблизи 

<

...> очередь строительства (дома типа «Г»  строительный адрес: Московская область, Красногорский муниципальный район, вблизи  

<

...> этажный 1-но секционный жилой дом № 17).  

В уточненном заявлении (поступившем в суд 17.05.2022 и находящимся в т. 255 ч. 5  л.д. 33) заявитель просит Арбитражный суд города Москвы признать право общей долевой  собственности за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: Московская  область, г.о. Красногорск, 

<

...> на нежилые помещения, этаж -  подвал, кадастровый номер 50:11:0020218:2143; 50:11:0020218:2161; 50:11:0020218:2183;  50:11:0020218:2162; 50:11:0020218:2175, расположенные по адресу: Московская область, г.  Красногорск, 

<

...>.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2024 в удовлетворении  ходатайства АО «Банк дом.РФ» о назначении повторной экспертизы отказано. Признано  право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома  по адресу: 

<

...> на нежилые  помещения, этаж - подвал, кадастровый номер 50:11:0020218:2143; 50:11:0020218:2161;  50:11:0020218:2183; 50:11:0020218:2162; 50:11:0020218:2175, расположенные по адресу:  Московская область, г. Красногорск, 

<

...>.  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, АО «Дом.РФ», ФИО1, конкурсный управляющий ООО «Раст» обратились в Девятый арбитражный  апелляционный суд с апелляционными жалобами.  

АО «Дом.РФ» просит определение суда первой инстанции отменить, принять по  заявлению ТСН «Аристово-Митино» новый судебный акт об отказе в удовлетворении  заявления в полном объеме.  

ФИО1 просит определение суда первой инстанции отменить,  направить материалы дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение.  

Конкурсный управляющий ООО «Раст» просит определение суда первой инстанции  отменить, принять по заявлению ТСН «Аристово-Митино» новый судебный акт об отказе в  удовлетворении заявления в полном объеме.  

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству вместе с  соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети  Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В суд поступили отзывы на апелляционные жалобы ТСН «Аристово-Митино», в  которых просит определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без  удовлетворения, которые на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации приобщены судом к материалам дела протокольным определением от  26.03.2024.  

Представители апеллянтов доводы апелляционных жалоб поддержали по мотивам,  изложенным в них.   

Представитель ТСН «Аристово-Митино» возражал на доводы апелляционной  жалобы, указывая на ее необоснованность. Просил определение суда оставить без изменения,  а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в  апелляционном порядке.  

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в  совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по  делу, апелляционный суд считает доводы жалоб необоснованными в силу следующего.  

В соответствии со ст. 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными законодательством РФ о  банкротстве.  

В силу ч. 1 ст. 67, ст. 68 АПК РФ арбитражный суд принимает только те  доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (относимость  доказательств).  

Обстоятельства дела, которые должны быть подтверждены определенными  доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами  (допустимость доказательств).  

Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая  позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных  обстоятельств.  

Согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление  доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими  процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и  законности своих требований или возражений.  

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с  учетом их результатов эксперт от своего имени дает заключение в письменной форме и  подписывает его.  

 В заключении эксперта должны быть отражены: время и место проведения судебной  экспертизы; основания для проведения судебной экспертизы; сведения о государственном  судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование,  специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность),  которым поручено проведение судебной экспертизы; записи о предупреждении эксперта в  соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за  дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией  экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для  проведения судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием  примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам  и их обоснование; иные сведения в соответствии с федеральным законом.  

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности  заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов  по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой  поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.  

Исходя из смысла приведенных правовых норм назначение повторной экспертизы  является правом, а не обязанностью суда.  

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно  разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики  применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда  заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4  и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта,  исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки  доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает  имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).  

Вопреки доводам конкурсного управляющего экспертом даны ответы на все  поставленные перед экспертом вопросы; экспертное заключение соответствует статье 86  АПК РФ, является ясным, понятным и полным.  

Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка  предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ компетентными  лицами; в экспертном заключении указаны нормативные, методические и технические  средства, использованные в исследовании; доказательств наличия противоречий в выводах  эксперта не представлено, обоснованность заключения эксперта не вызывает сомнений,  следовательно, необходимость проведения повторной экспертизы заявителями не доказана.  

Несогласие с выводами эксперта, что подтверждено представителем банка в  заседании, не может являться основанием для назначении повторной экспертизы.  

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в  удовлетворении ходатайства АО «Банк дом.РФ» о назначении повторной экспертизы.  

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита  гражданских прав осуществляется путем признания права.  

 Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного  Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике  при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в  случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.  

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности  субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства,  подтверждающие наличие у истца такого права.  

На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований  возникновения права собственности.  

Таким образом, предъявляя иск о признании права собственности, истец должен  документально обосновать наличие оснований для возникновения у него права  собственности на спорный объект, а также подтвердить наличие спора о праве между ним и  ответчиком.  

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном порядке  подлежат защите нарушенные или оспоренные права и законные интересы.  

Пунктом 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что одним из способов управления многоквартирным домом является  управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным  специализированным потребительским кооперативом.  

Подавая рассматриваемое заявление ТСН «Аристово-Митино» выступает в защиту  всех жильцов многоквартирного дома.  

Решение общего собрания собственников МКД от 28.11.2021, в то время, когда право  собственности ни за кем не было зарегистрировано, собственниками помещений дома по ул.  

Светлая, 15 в д. Аристово г.о. Красногорск принято решение о наделении ТСН «Аристово- Митино» правом обращения в суд о признании права общей долевой собственности на  помещения с КН 50:11:0020218:2143; 50:11:0020218:2161; 50:11:0020218:2183;  50:11:0020218:2162, 50:11:0020218:2175 расположенные в подвале ( цоколе) и составляющие  общее имущество собственников МКД, обращения в Управление Росреестра по Московской  области от имени собственников с заявлением о государственной регистрации права на  общее имущество.  

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что  осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы  других лиц.  

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим  имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику  квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым  под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома  (статья 290).  

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти  нарушения и не были соединены с лишением владения.  

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной  собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением,  лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в  данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого  незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права  общей долевой собственности.  

Пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что  распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по  соглашению всех ее участников.  

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей  долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,  электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри  квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации  многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир,  включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного  кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя  принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места,  являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.  

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам  помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности  общее имущество в многоквартирном доме, а именно:  

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для  обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические  этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное  обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические  подвалы);  

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и  предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников  помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их  

досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом  и подобных мероприятий;  

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в  данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного  помещения;  

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и  благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства  данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.  

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,  определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и  законодательства о градостроительной деятельности.  

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о  правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что право общей  долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в  здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  

Пунктом 2 раздела 1 «Определение состава общего имущества» Правил содержания  общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства  Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, определено, что в состав общего  имущества включаются в том числе чердаки, технические этажи (включая построенные за  счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного  транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются  инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного  дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты,  несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие  конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или)  нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила,  парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).  

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу  является его функциональное назначение, предполагающее его использование для  обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать, для каких целей  предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались  (определение Верховного Суда РФ от 18.06.2018 N 301-ЭС18-6983 по делу N А39-4353/2016).  

Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного  имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее  его использование для обслуживания более одного помещения в здании.  

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально  помещения, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для  самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего здания, и как  они в связи с этим использовались (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского  округа от 02.08.2017 N Ф01- 2503/2017, постановление Арбитражного суда Московского  округа от 10.08.2023 N Ф05-18110/2023 по делу N А40-252538/2021, постановление  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).  

 Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле  документов, в том числе документов технического учета, сопоставления ее с материалами  экспертного заключения, при необходимости исследовании вопроса о наличии проектной  документации здания (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.08.2023  N Ф05-18110/2023 по делу N А40-252538/2021, постановление Арбитражного суда  Московского округа от 21.12.2020 N Ф05-21676/2020 по делу N А40-277510/2018).  

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489- О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения,  предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие  самостоятельного назначения.  

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые  предназначены для самостоятельного использования.  

Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав,  в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного  в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36  Жилищного кодекса Российской Федерации.  

 Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к  общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик  объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения  - возможности его использования как самостоятельного.  

В случае, если помещение относилось к имуществу общего пользования, а в  последующем выделены в самостоятельные помещения, то подлежит установлению наличие  или отсутствие утраты такими помещениями своего назначения, обеспечения при изменении  назначения помещений, в том числе требований норм пожарной безопасности, санитарных и  иных правил.  

Как установлено судебными актами по настоящему делу ЖСК «Новое Аристово»  занималось не самостоятельным осуществлением строительства, а продажей будущих  квартир в жилых домах, возводимых ООО «Раст», за счет привлеченных средств граждан  поступающие от продажи паев денежные средства переводились кооперативом в пользу  должника для осуществления строительства, то есть фактически взаимоотношения по  участию в финансировании жилого дома сложились именно между должником и  гражданами.  

ЖСК «Новое Аристово» заключало с физическими лицами договоры паенакопления и  получало денежные средства на инвестирование в строительство объекта - жилой комплекс с  объектами социальной и технической инфраструктуры по индивидуальному проекту,  расположенный по адресу: Московская обл., Красногорский район, вблизи деревни Новое  Аристово.  

Так, например, согласно договору паенакопления № АМ17/1-2-5-425, заключенному  30.11.2011 пайщиком ФИО7 с ЖСК «Новое Аристово» в отношении квартиры в  доме № 17 (ул. Светлая д. 15), общий размер паевого взноса определен в сумме 3 909 208,80  руб., исходя их стоимости одного квадратного метра жилого помещения в размере 64 772  руб.  

По условиям п. 2.1. Договора паенакопления, заключенного с пайщиками в  конкретном доме № 17, в целях удовлетворения потребностей пайщика в жилье в также  управления жилыми помещениями в объекте пайщик вступил в ЖСК, участвующий в  инвестировании строительства объекта.  

Под объектом в преамбуле договора соинвестирования понимается – жилой комплекс  с объектами социальной и технической инфраструктуры по индивидуальному проекту, в  строительство которого осуществляется инвестирование денежных средств пайщиков,  расположенный на земельном участке для малоэтажного (коттеджного) строительства, общей  площадью 100 000 кв.м., по адресу: Московская область, Красногорский р-н, вблизи деревни  Аристово, кадастровый номер 50:11:0020218:0028.  

Под строительством объекта в преамбуле договора паенакопления понимается –  комплекс работ, включающий в себя: подготовку документации по планировке территории,  состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории и границ  земельного участка, кадастровый номер 50:11:0020218:0028, и ее утверждение в  установленном порядке уполномоченным органом; подготовку проектной документации;  строительство объектов инженерной инфраструктуры в сфере -электро,-тепло,-газо,  

водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, подключение объекта к сетям  инженерно-технического обеспечения, обеспечение объекта энергетическими ресурсами ;  выполнение строительно-монтажных, подготовительных работ; организация строительного  контроля и ввод объекта в эксплуатацию и иные сопутствующие работы.  

Как установлено решением Арбитражного суда Московской области от 24.11.2017 по  делу № А41-66641/2017, в котором принимал участие ООО «Раст» и ЖСК «Новое Аристово»,  в период с 12 апреля 2011 года по 27 февраля 2015 года. между ЖСК «Новое Аристово»  (инвестор) и ООО «Pact» (застройщик) было заключено 603 типовых договоров  соинвестирования, согласно условиям которых (п. 1.1.) застройщик привлекает инвестора к  инвестированию строительства объекта с элементами социальной, технической,  транспортной и инженерной инфраструктуры.  

Согласно разделу термины и определения под объектом стороны понимают жилой  комплекс с объектами социальной и технической инфраструктуры по индивидуальному  проекту, в строительство которого осуществляется инвестирование денежных средств  инвестора, расположенный на земельном участке для малоэтажного строительства, общей  площадью 100 000 кв.м., кадастровый номер 50:11:0020218:0028, по адресу: Московская  область, Красногорский район, вблизи деревни Новое Аристово.  

В соответствии с п. 3.1 договоров цена (стоимость) настоящего договора представляет  собой сумму денежных средств, подлежащих уплате застройщику инвестором для  строительства (создания) части объекта в виде квартиры.  

Сумма, внесенная инвестором в качестве стоимости договора соинвестирования  включает в себя (п. 3.3 договоров) возмещение затрат на строительство (создание) объекта,  выполнение инженерных изысканий; подготовку проектной документации; приобретение  машин, оборудования, инструментов, инвентаря, материалов; выполнение строительно- монтажных, подготовительных работ; создание коммуникаций и других инженерных  сооружений, благоустройство прилегающих территорий, стоимость природоохранных и иных  необходимых работ, предусмотренных проектной документацией и разрешением на  строительство, подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;  обеспечение объекта энергетическими ресурсами, организацию строительного контроля,  оплату вознаграждения технического заказчика и ввод объекта в эксплуатацию, в том числе  возмещение затрат на компенсацию расходов за инженерную, транспортную и социальную  инфраструктуру, иные затраты, связанные со строительством и вводом объекта в  эксплуатацию.  

Многоквартирные дома в составе жилого комплекса «Аристово-Митино» введены в  эксплуатацию, что подтверждается разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от  03.03.2015 № RU-50-10-2015-53, RU-50-10-2015-56, RU-50-10-2015-54, RU-50-10-2015-55.  

Все многоквартирные дома обеспечены всеми необходимыми для их использования  коммуникациями, объекты созданы в соответствии с проектом.  

Таким образом, в стоимость строительства квартиры, взымаемую с граждан - пайщиков (участников строительства) в виде паевого и вступительного взноса включались  все расходы ЖСК и ООО «Раст» на строительство многоквартирного дома, т.е. как  непосредственно планируемых к передаче квартир каждому пайщику, так и иного  имущества, предполагаемого к постройке согласно проектной документации.  

В строительство многоквартирного дома № 15 по ул. Светлая (строительный адрес   № 17) были привлечены денежные средства 33 пайщиков ЖСК (заключено и исполнено 33  договоров соинвестирования).  

Согласно проектной декларации на дома типа «Г», утвержденной руководителем  должника ФИО8 31.07.2014, в доме типа «Г» расположено 33 квартиры (19  однокомнатных, 11 двухкомнатных, 3-трехкомнатных).  

Планируемая (сметная) стоимость строительства 9-ти однотипных домов типа «Г»  согласно проектной декларации, составила 795 288 491.83 руб.  

Площадь жилой части здания дома типа «Г», согласно проектной декларации,  составляет 1820 кв.м.  

Заявителем приведен математический расчет, согласно которому, исходя из  математического расчета стоимость строительства одного дома № 17 типа «Г» составляет 88  365 387 руб.( 795 288 491,93/9=88 365 387).  

Исходя из стоимости одного квадратного метра, взымаемой с пайщиков в виде  паевого взноса в размере 64 772 руб. по договорам паенакопления, соинвестирования, общая  сумма собранных средств с пайщиков для строительства дома № 15 составила 117 885 040  рублей, тогда как сметная стоимость строительства многоквартирного дома по проектной  декларации составляла 88 365 387 руб., то есть, сумма собранных с пайщиков денежных  средств в строительство многоквартирного дома превышала себестоимость строительства  дома, включающую в себя, в том числе, расходы на строительство подвала с  расположенными вспомогательными помещениями.  

Согласно выписке из реестра договоров соинвестирования ЖСК по состоянию на  31.07.2017, подписанной председателем ЖСК «Новое Аристово» ФИО9 по состоянию  на 31.07.2017 членами ЖСК, полностью выплатившими паевой взнос, числятся 712  физических лиц - участников строительства.  

Юридические лица-пайщики в указанном реестре не фигурируют.  

В материалы дела не представлено доказательств того, что застройщиком ООО «Раст»  вкладывались собственные средства в строительство жилого комплекса, привлекались  заемные/кредитные средства.  

Требование ПАО Сбербанк основано на договоре поручительства от 09.10.2012   № 1814 за ООО «СтройПлюс», которое в строительстве ЖК не участвовало.  

Требования АО «Аижк» основаны на договоре аренды 27.12.2010 № ДЗ-144 (решение  по делу А40-121702/15).  

Из представленного в деле о банкротстве ООО «Раст» кредитором ООО «Буран-2»  Договора инвестирования и опубликованного на сайте управляющей компании ООО  «Профи-Строй» в сети интернет по адресу: https://aristovo-mitino.msk.ru/top-vazhnie-temy/1376  следует, что 15.03.2011 между ЖСК «Новое Аристово» и ООО «Раст» подписан договор  инвестирования № АМ-0028-03-11.  

По условиям договора застройщик обязуется выполнить работы и совершить все  необходимые действия по реализации проекта по созданию Результата инвестиционной  деятельности (объекта) на земельном участке, а инвестор обязуется передать застройщику  денежные средства в сумме, установленной настоящим договором для реализации проекта.  

По завершении инвестиционного проекта застройщик передает инвестору результат  инвестиционной деятельности.  

Размер инвестиций по Договору составляет 2 033 875 800 рублей.  

Под результатом инвестиционной деятельности (объект) в Договоре инвестирования   № АМ0028-03-11 от 15.03.2011 определен – жилой комплекс с объектами социальной и  технической инфраструктуры по индивидуальному проекту, в строительство которого  осуществляется инвестирование денежных средств инвестора, расположенный за земельном  участке для малоэтажного ( коттеджного) строительства общей площадью 100 000 кв.м., КН  50:11:0020218:0028.  

Инвестиционный взнос в размере 2 033 875 800 рублей, который был уплачен ЖСК в  ООО «Раст» представлял собой общую сумму собранных с граждан паев по договорам  паенакопления на строительство всего жилого комплекса в целом.  

Из акта передачи от застройщика (ООО «Раст») в собственность инвестора (ЖСК) на  нежилые подвальные, технические и чердачные помещения от 08.07.2017, подписанного  руководителем ООО «Раст» ФИО8 и предстателем ЖСК «Новое Аристово»  ФИО9 следует, что 376 нежилых подвальных технических и чердачных помещения,  расположенные по адресу: Московская область, Красногорский р-он, 

<

...>  

предназначенные для технических, бытовых нужд и личного использования собственников  жилого комплекса ЖСК «Новое Аристово» были переданы застройщиком в собственность  ЖСК.  

Указанный документ указывает на отсутствие прав застройщика ООО «Раст» на  помещения в многоквартирном доме.  

Согласно ст. 21 Закона Российской Федерации от 19.06.1992 № 3085-1 «О  потребительской кооперации (потребительских общества их союзах) в Российской  Федерации» источниками формирования имущества потребительского общества являются  паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского  общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных  средств в банках, ценных бумаг и иные источники, не запрещенные законодательством  Российской Федерации.  

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным  кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим  кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в  целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным  домом.  

Настоящим кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищностроительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения  (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении,  реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.  

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими  кооперативами.  

Согласно уставу ЖСК «Новое «Аристово», утвержденного решением общего  собрания учредителей от 01.03.2011, ЖСК – некоммерческая организация в форме  потребительного кооператива, организованная как добровольное объединение граждан и  (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в  жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах,  расположенных по адресу: Московская область, Красногорский р-он, д. Новое Аристово.  ЖСК не ставит своей целью извлечение прибыли.  

Паенакопление – внесение членами ЖСК паевого и вступительного взноса,  гарантирующие последующее возникновение права собственности члена ЖСК на жилые  помещения в соответствии с договором участия в ЖСК, уставом и гражданским  законодательством.  

Цель деятельности ЖСК – удовлетворение жилищных потребностей граждан и юр.лиц  путем строительства, инвестирования в строительство и приобретение жилья за счет  собственных и привлеченных средств, а также управление жилыми и нежилыми  помещениями в многоквартирных домах.  

Предметом уставной деятельности ЖСК является участие в строительстве и  инвестиции в строительство, участие в жилищно-строительных (жилищных) кооперативах, а  также иные способы приобретения, получения и создания жилых помещений.  

Основным источником финансирования формирования имущества ЖСК являются  паевые взносы членов ЖСК, вступительные, членские, дополнительные (целевые) взносы  членов ЖСК (раздел 3, п. 3.1. Устава).  

ЖСК является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых,  вступительных, членских, дополнительных (целевых) взносов, доходов от иных источников  финансирования. ЖСК осуществляет владение пользование и распоряжения своим  имуществом в соответствии с его назначением только для выполнение уставной деятельности  (п.3.2).  

ЖСК является собственником имущества, переданного ему в качестве вступительных,  паевых, членских, дополнительных (целевых) взносов, иного финансирования.  

Объектами права собственности членов ЖСК, выплативших паевые взносы, являются  жилые помещения, а также общее имущество в многоквартирном доме.  

Размещение собственником в принадлежащем ему помещениях промышленных и  иных видов производств не допускается. (п.7.1-75 устава).  

Таким образом, на многоквартирный дом построенный на средства пайщиков. 

ЖСК имеет право собственность лишь на паевые, вступительные и членские взносы,  которые, согласно уставу должны использоваться кооперативом с целью – удовлетворить  потребности граждан в жилье.  

Кроме того, постановлением Девятого арбитражного суда города Москвы от  10.11.2017 года по настоящему делу установлено, что ЖСК «Новое Аристове» занималось не  самостоятельным осуществлением строительства, а продажей будущих квартир в жилых  домах, возводимых ООО «Раст», за счет привлеченных средств граждан; поступающие от  продажи паев денежные средства переводились кооперативом в пользу должника для  осуществления строительства, то есть фактически взаимоотношения по участию в  финансировании жилого дома сложились именно между должником и гражданами.  

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 08.09.2017 ЖСК «Новое Аристово» в  удовлетворении требования ЖСК о выключении в реестр требований должника  задолженности в размере 24 241 466 рублей (неустойка за нарушение сроков передачи  объектов долевого строительства) было отказано со ссылкой на то обстоятельство, что ЖСК  привлекались денежные средства граждан для строительства объекта недвижимости и его  последующей передаче пайщикам, граждане, заключившие договоры паенакопления  фактически являются участниками долевого строительства.  

В материалы дела представлены в т.ч.: - разрешение на строительство № RU50505302- 035/13-12, - положительное заключение государственной экспертизы № 50-1-4-0305-13,  утвержденное 11.03.2013; - проектная документация с описанием объекта строительства; -  проектные декларации застройщика; - техническое описание многоквартирного жилого дома  от 22.12.2014; - заключение о соответствии (ЗОС) от 15.12.2014; - разрешение на ввод дома в  эксплуатацию от 02.03.2015.  

Указанные документы находятся в т. 255 ч. 2. 

 По данным технического паспорта по состоянию на 22.12.2014 в многоквартирном  доме находится подвал, общей площадью 622 кв.м. кв. м, в котором десять подвальных  вспомогательных помещения, водомерный узел, техническое подполье, электрощитовая.  

Согласно положительному заключению государственной экспертизы проектной  документации № 50-1-4-0305-13, утв. 11.03.2013 во всех домах типа «Г» высота подвала – 2,7  м.  

В подвальном этаже размещены помещения инженерно-технического назначения (стр.  17 заключения).  

Согласно заключению негосударственной экспертизы № 77-1-2-0177-14 от 04.12.2014  по результатам корректировки архитектурных решений – для всех домов: в подвальном этаже  размещаются вспомогательные помещения инженерно-технического назначения и  помещения для нужд жильцов дома.  

Таким образом, из представленных доказательств следует, что помещение подвала  площадью - 622 кв.м. изначально запроектировано как помещение, предназначенное для  размещения коммуникаций многоквартирного жилого дома, связанных с обслуживанием  жилого дома, в нем проектом были предусмотрены помещения инженерно-технического  назначения; доступ к нему возможен исключительно через техническое подполье.  

Определением суда от 20.01.2023 назначена судебная экспертиза.  Перед экспертом поставлены следующие вопросы:  

1. Определить назначение нежилых помещений КН 50:11:0020218:1896 (47,5 кв.м.);  КН 50:11:0020218:1908 (44,2 кв.м); КН 50:11:0020218:1910 (40,4 кв.м); КН  50:11:0020218:1923 (40,4 кв.м); КН 50:11:0020218:1941 (47,5кв.м); 50:11:0020218:1936 (49,9  кв.м.), расположенных в подвале многоквартирного дома по адресу: Московская область, г.  

Красногорск, 

<

...> по правоустанавливающим документам,  проектной документации и каким образом к ним осуществляется доступ с прилегающей  территории?  

2. Имеются ли в спорных помещениях инженерные коммуникации, иное санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения в  многоквартирном доме, ограждающие несущие и не несущие конструкции?  

3. Определить являются ли спорные помещения самостоятельными «общественными  помещениями» (складские, торговые, коммерческие), не связанными с обслуживанием и  эксплуатацией многоквартирного дома или вспомогательными по отношению к жилым  помещениям данного многоквартирного дома, предназначенными для удовлетворения  социально-бытовых нужд жильцов дома?  

4. Были ли спорные помещения предназначены для самостоятельного использования  на момент введения в эксплуатацию? Согласно заключению экспертизы от 12.04.2023 ООО  «КБ им. Матвеева» спорные помещения расположены в подвале жилого дома по адресу:  

<

...>.  

Вход в подвал расположен отдельно от жилой части дома (фото 2, 3).  

По центру подвала имеется техническое помещение (условно «технический  коридор»), в котором расположены инженерные коммуникации, обслуживающие другие  помещения многоквартирного дома. По обе стороны «технического коридора» расположены  вспомогательные помещения (фото 4, 8).  

В помещениях с кадастровыми номерами 50:11:0020218:2143, 50:11:00202018:216,  50:11:0020218:2162, 50:11:0020218:217515, обслуживающие более одного помещения  многоквартирного дома инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое,  электрическое, санитарно-техническое, и т.п.), не выявлено.  

В данных помещениях расположены разводка труб отопления, радиаторы отопления.  В помещении с кадастровым номером 50:11:00202018:2183 расположен вывод через  наружную ограждающую стену подвала трубы для дренажных вод из приямка,  расположенного в техническом помещении.  

Во всех спорных помещениях расположены ограждающие несущие и не несущие  конструкции жилого дома (несущие монолитные железобетонные пилоны внутри  помещений, монолитные железобетонные наружные ограждающие стены, перегородки из  пеноблоков между помещениями, монолитное железобетонное перекрытие).  

Подвальное помещение является помещением вспомогательного назначения по  отношению к другим помещениям данного многоквартирного дома.  

В подвале (в техническом помещении) расположены инженерные коммуникации, иное  оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое), обслуживающие более  одного помещения данного многоквартирного дома, не являющимся частями квартир.  

По объемно-планировочным решениям подвал состоит из технического помещения  (условно «технический коридор») и помещений вспомогательных - согласно проектной  документации (положительное заключение Негосударственной экспертизы проектной  документации).  

К помещениям с кадастровыми номерами 50:11:0020218:2143, 50:11:00202018:216,  50:11:0020218:2162, 50:11:0020218:217515 беспрепятственный доступ не требуется.  

К помещению с кадастровым номером 50:11:00202018:2183 требуется  беспрепятственный доступ.  

Ко всем спорным помещениям возможен доступ только через помещение общего  пользования - техническое помещение, в котором расположены инженерные коммуникации,  иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое, и т.п.) для  обслуживания помещений многоквартирного дома.  

Эксперт также указал, что при определении возможности доступа к спорным  помещениям следует учитывать следующие обстоятельства:  

1. «Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок  (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника,  рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на  двери» (п. 3.4.5 /21/).  

2. В соответствии с определением: «Помещение техническое» - нежилое помещение,  предназначенное для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с  ограниченным доступом, разрешенным специалистам служб эксплуатации и специалистам  служб безопасности и спасения в экстренных случаях» (п. 3.24 /10/).  

Данные положения свидетельствуют о невозможности использования спорных  помещений как самостоятельных объектов.  

Спорные помещения не были предназначены для самостоятельного использования на  момент введения объекта в эксплуатацию по следующим основаниям:  

1. Спорные помещения как помещения, предназначенные для самостоятельного  использования (отдельно выделенные) не значатся в документах: разрешение на  строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в проектной документации  (положительное заключение Государственной и Негосударственной экспертиз проектной  документации).  

2. Спорные помещения не созданы (не выделены): на стадии создания и в проектной  документации.  

В обоснование возражений против отнесения спорных объектов к общему имуществу  собственников многоквартирного дома АО «Банк дом.РФ» и ФИО9 ссылаются на то,  что изначально планировалось создание двухуровневых квартир для жильцов первых этажей  путем совмещения помещений подвала и квартир первого этажа, а также наличие таких  двухуровневых квартиры в иных жилых домах.  

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации  реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) -  это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты,  количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение  объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих  строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены  отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели  таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.  

Как следует из заключения негосударственной экспертизы корректировок проектной  документации № 77-1-2-0177-14 от 04.12.2014 к проекту, технико-экономические показатели  характеристик объекта капительного строительства – дом № 17 типа «Г» не изменились  

(ст.3-5), в нем также осталось общее количество квартир- 33 шт., в том числе: однокомнатны19, двухкомнатных – 11, трехкомнатных – 3.  

По получению положительного заключения негосударственной экспертизы,  изменения в разрешение на строительство, в части изменения технико-экономических  показателей строительства - не вносились.  

Пунктом 11 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ установлено, что порядок  организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и  государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, негосударственной  экспертизы проектной документации и негосударственной экспертизы результатов  инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной  документации и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, порядок  взимания этой платы устанавливаются Правительством Российской Федерации.  

Пунктом 44 Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 (в ред.  Постановлений Правительства РФ от 29.12.2007 N 970, от 31.03.2012 N 270) «О порядке  организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и  результатов инженерных изысканий» установлено, что проектная документация и (или)  результаты инженерных изысканий направляются повторно (2 и более раза) на  

государственную экспертизу после устранения недостатков, указанных в отрицательном  заключении государственной экспертизы, или при внесении изменений в проектную  документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, в  части изменения технических решений, которые влияют на конструктивную надежность и  безопасность объекта капитального строительства.  

Повторная государственная экспертиза осуществляется в порядке, предусмотренном  настоящим Положением для проведения первичной государственной экспертизы.  

Образование в многоквартирном доме нежилых помещений в подвале влияют на  конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, его  пожарную, антитеррористическую безопасность здания в целом.  

Вопреки Постановлению Правительства РФ № 145 от 05.03.2007 и ст. 49 п. 11 ГК РФ  корректировки к проекту государственную экспертизу не проходили, заключения по ним  «ГАУ МО «Мособлэкпертиза» не выдавалось.  

Главное управление строительного надзора по Московской области не располагает  сведениями о проведении застройщиком корректировки проекта, о получении заключения  негосударственной экспертизы 04.12.2014 (учитывая дату выдачи ЗОСа 15.12.2014, и дату,  указанную в заключении экспертизы 04.12.2014 - то есть через 7 рабочих дней), получении на  основании проведенных корректировок нового разрешения на строительство или внесения  изменений в разрешение от 07.06.2013, их учета при проведении проверки.  

Из заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта  капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной  документации (ЗОС) от 15.12.2014 № 534/4-2-16 Главного управления строительного надзора  Московской области в отношении 9-ти домов типа «Г» следует, что объект соответствует  требованиям действующих регламентов и проектной документации, разработанной ООО  «Парс-В», имеющей заключение Государственной Экспертизы от 11.03.2013 №№ 50-1-40305-13 и разрешению на строительство от 07.06.2013, в которых самостоятельных  помещений (торговых, офисных, складских и тд.) в подвале многоквартирного дома  предусмотрено не было.  

Проектные решения, предусматривающие объединения квартир на первом этаже дома  с подвальными помещениями (в двухуровневые квартиры) в проекте отсутствуют и  экспертизу не проходили, изначально такая планировка не была предусмотрена проектом.  

Письмо ООО «Парс-В» от 14.07.2022 о том, что спорные помещения планировались  как торговые, складские, коммерческие и двухуровневые квартиры суд первой инстанции  признал недопустимым доказательством, поскольку доводы ООО «Парс-В» не подтверждены  какими-либо документами.  

Объединение двух помещений, на которые ссылаются АО «Банк Дом.РФ» и 

ФИО9, противоречит закону, поскольку объединение жилого и нежилого помещения  подвала в двухуровневую квартиру не допустимо Жилищным кодексом РФ и  постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, согласно п. 23 которого, отметка пола  жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной  отметки земли.  

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.  

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,  обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком  доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,  связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).  

Аналогичные нормы содержатся в Положении о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома  аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением  Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 (абзацы третий и  четвертый пункта 5).  

Положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено  объединение жилого помещения с нежилым помещением без перевода жилого помещения в  нежилое либо нежилого помещения в жилое (определение судебной коллегии по  административным делам Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 56-КГ16-40).  

В силу п. 7 ст. 52 ГК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства  от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства,  допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим  заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в  установленном порядке.  

В заключениях государственной и негосударственной экспертиз проектной  документации двухуровневых квартир, в которой первый уровень образуется в подвальном  этаже - не предусмотрено.  

Какое-либо новое/иное разрешение на строительство застройщиком оформлено не  было, новая проектная документация не утверждалась.  

В разрешении на ввод дома в эксплуатацию спорные помещения отсутствуют, указано  – подвал.  

Указанный подвал имеет отдельный вход. 

После ввода МКД в эксплуатацию и приемки членам ЖСК (пайщикам) квартир,29.07.2015 в техническом плане здания, на общей площади 622 кв. м выделены десять  вспомогательных помещения, в том числе спорные.  

На настоящий момент доступ в спорные помещения является ограниченным – через  отдельный вход.  

Торговые и коммерческие помещения в составе многоквартирного дома признаются  «помещениями общественного назначения».  

Так, согласно п. 3.1.31 СП 54.13330.2022 здания жилые многоквартирные (СНиП 3101-2003), помещения общественного назначения: помещения, предназначенные для  размещения учреждений, предприятий, организаций общественного назначения, не  оказывающих вредных воздействий на условия проживания в многоквартирном жилом  здании и жилой застройке.  

Согласно п. 4.6 Правил при проектировании помещений общественного назначения,  расположенных в составе многоквартирного жилого здания, следует предусматривать для  них отдельный вход (выход) с прилегающей территории и руководствоваться СП  160.1325800.  

Согласно п.5.2.8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение  распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и  конструктивным решениям» в жилых зданиях не допускается размещать объекты складского  назначения, в том числе склады оптовой (или мелкооптовой) торговли.  

Размещение там торговых и коммерческих (как например магазины, фитнес-центры)  помещений, как на то указывают АО «Банк Дом.РФ» и ФИО9 не отвечает  требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим требованиям  законодательства.  

 Суд первой инстанции обосновано учел, что заявляя об утрате технического  характера спорных помещений после фактического обособления (выделения) помещений АО  «Банк Дом.РФ» не приведено доводов и не представлено доказательств того, по каким  причинам такие помещения не могут быть использованы для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, а подлежат использованию  должником и третьими лицам.  

Выделение/обособление спорных помещений в самостоятельные помещения в  подвале не свидетельствуют об утрате инженерно-технического назначения самого подвала,  которое он имел первоначально и, как следствие, находящихся в нем спорных помещений.  

Оценив и исследовав материалы дела в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ суд  первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные помещения отвечают  

требованиям ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и признал право общей долевой собственности за  собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> на нежилые помещения, этаж - подвал,  кадастровый номер 50:11:0020218:2143; 50:11:0020218:2161; 50:11:0020218:2183;  50:11:0020218:2162; 50:11:0020218:2175, расположенные по адресу: Московская область, г.  Красногорск, 

<

...>.  

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов определения суда первой  инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства.  

Кредитор ФИО1 в жалобе указывает на отсутствие в деле проектной  документации.  

Вопреки доводам кредитора, проектная документация на многоквартирный дом типа  «Г» (строительный № 17), шифр 03-11/ПД, раздел - 3, том 3.Г.4, часть – архитектурные  решения (АР), стадия – ПД, в том числе на этаж – подвал, была представлена заявителем и  приобщена к материалам обособленного спора (том. 255 ч. 1 л.д.66-73).  

Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации   № 50-1-4-0305-13 (утв. 11.03.2013) объекта капитального строительства – жилого комплекса с  объектами инженерной инфраструктуры по адресу: Московская область, Красногорский  муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, вблизи 

<

...>  очередь строительства, выполненной ООО «Парс-В» истребовано судом определением от  18.04.2022 из ГАУ МО «Мособлэкспертиза» и представлено в дело в полном объеме (том 255  ч. 2 л.д.91-148).  

 Заключение о соответствии построенного объекта проектной документации (ЗОС)   № 543/3-2-15 2 от 15.12.2014 и № 543/3-2-16 2 от 15.12.2014 приобщалось товариществом в  дело вместе с письменными пояснениями по заявлению от 17.11.2023 и неоднократно ранее,  в ходе рассмотрения дела.  

Техническое описание на здание МКД от 22.12.2014 г. также приобщалось в дело при  подаче заявления в суд, и было исследовано и оценено экспертом.  

В этой связи доводы жалобы о проведении судебной строительно-технической  экспертизы в отсутствие в деле проектной документации, технического описания здания от  22.12.2014 являются несостоятельными.  

Несогласие отдельно взятого кредитора с выводами эксперта о вспомогательном  характере спорных помещений, и о том, что они не являются самостоятельными, а могут  служить только - для удовлетворения нужд собственников многоквартирного дома о  незаконности судебного акта не свидетельствует, так как вывод об отнесении помещений к  общему имуществу многоквартирного дома сделан в результате анализа и оценки судом  совокупности доказательств по делу, проектной, исходно-разрешительной документации.  

Форма и площадь помещения с КН 50:11:0020218:2183 соответствуют проектным  (л.д. 64 том 255 ч 1).  

Доводы жалобы о применении судебным экспертом строительных норм и правил,  введенных в действие после ввода дома в эксплуатацию, являются ошибочными.  

Так, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда приняты  постановлением Правительства РФ от 27.09.2003 № 170, Правила содержания общего  имущества в многоквартирном доме приняты постановлением Правительства РФ № 491 от  13.08.2006, Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения  непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу  или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от  28 января 2006 года № 47 и должны были быть учтены при проектировании и строительстве  многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию в 2015 году.  

Представленные в материалы дела доказательства (разрешение на строительство №  RU50505302-035/13-12, положительное заключение государственной экспертизы № 50-1- 40305-13, утв. 11.03.2013; проектная документация с описанием объекта строительства;  проектные декларации застройщика от 30.07.2013, 31.07.2014, техническое описание  

многоквартирного жилого дома от 22.12.2014; заключение о соответствии от 15.12.2014;  разрешение на ввод дома в эксплуатацию от 02.03.2015), не двусмысленно указывают на то,  что помещение подвала площадью - 622 кв.м. изначально запроектировано как помещение,  предназначенное для размещения коммуникаций многоквартирного жилого дома, связанных  с обслуживанием жилого дома, в нем проектом были предусмотрены помещения инженерно-технического назначения (стр. 17 заключения государственной экспертизы, том 255 ч. 2  л.д.108).  

Помещения в нем являются вспомогательными подвальными помещениями, что само  по себе из наименования помещения свидетельствует о пониженном уровне его  эксплуатационной ответственности, не могущем выступать в гражданском обороте в качестве  недвижимой вещи самостоятельно.  

Это вывод следует и из расположения помещения в подвальном этаже, а именно то,  что доступ к нему возможен исключительно через техническое подполье.  

Согласно заключению экспертизы от 12.04.2023 ООО «КБ им. Матвеева» спорные  нежилые помещения с КН 50:11:0020218:2143; 50:11:0020218:2161; 50:11:0020218:2183;  50:11:0020218:2162; 50:11:0020218:2175, расположенные в доме по ул. Светлая, д. 15  являются вспомогательными помещениями по отношению к другим помещения данного  многоквартирного дома.  

По объемно-планировочным решениям подвал состоит из технического помещения  (условно «технический коридор») и помещений вспомогательных (положительное  заключение негосударственной экспертизы), помещения невозможно использовать в качестве  самостоятельных в силу отсутствия к ним доступа (доступ возможен только через помещение  технического подполья, предназначенное для обслуживания внутренних инженерных систем,  с ограниченным доступом, разрешенным специалистам служб эксплуатации и специалистам  служб безопасности и спасения в экстренных случаях). Кроме того, во всех помещениях  находятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции (перекрытия, пилоны и тд.).  

В помещении с КН 50:11:0020218:2183 расположен вывод через наружную  ограждающую стену подвала трубы для дренажных вод из приямка, расположенного в  техническом помещении (коридоре).  

К нему требуется беспрепятственный доступ (в случае неисправности системы  дренажных вод подвал может быть затоплен), то есть является собственно техническим.  

Экспертным заключением определены признаки, указывающие на отнесение спорных  помещений к общему имуществу собственников многоквартирного дома по рядку причин.  

Доводы жалобы о неприменении к возникшим отношениям по привлечению  денежных средств граждан в строительство жилья в ЖК «Аристово-Митино» положений  Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 противоречат введенной постановлением  Девятого апелляционного арбитражного суда от 04.05.2018 года к должнику ООО «Раст»  процедуре банкротства с применением положений § 7 главы IX Федерального закона «О  несостоятельности (банкротстве)».  

Вопреки доводам жалобы о не приобретении 33 квартир в доме № 15 по ул. Светлая  членами ЖСК, в дело представлена выписка из реестра договоров соинвестирования ЖСК по  состоянию на 31.07.2017, подписанная председателем ЖСК «Новое Аристово» ФИО9  

По состоянию на 31.07.2017 членами ЖСК, полностью выплатившими паевой взнос  числятся 712 физических лиц - участников строительства, юридические лица-пайщики в  реестре не фигурируют.  

В строительство многоквартирного дома № 15 по ул. Светлая (строительный адрес   № 17) были привлечены денежные средства 33 пайщиков ЖСК (заключено и исполнено 33  договоров соинвестирования).  

Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве допустимого, достоверного  доказательства письмо автора проекта ООО «Парс-В» от 14.07.2022 с пояснениями о  проектном назначении спорных помещений, поскольку вопреки постановлению  Правительства РФ № 145 от 05.03.2007 и ст. 49 п. 11 ГК РФ корректировки к проекту  

государственную экспертизу не проходили, заключения по ним государственной экспертизой  («ГАУ МО «Мособлэкпертиза») не выдавалось.  

Представленное заключение негосударственной экспертизы не может быть принято в  качестве допустимого доказательства, поскольку выдано неуполномоченным лицом.  

Главное управление строительного надзора по Московской области не располагает  сведениями о проведении застройщиком корректировки проекта, о получении заключения  негосударственной экспертизы 04.12.2014 (учитывая дату выдачи ЗОСа 15.12.2014, и дату  указанную в заключении экспертизы 04.12.2014 - то есть через 7 рабочих дней), получения на  основании проведенных корректировок нового разрешения на строительство или внесения  изменений в разрешение от 07.06.2013, их учета при проведении проверки.  

Из Заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта  капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной  документации от 15.12.2014 № 534/4-2-16 Главного управления строительного надзора  Московской области в отношении 9-ти домов типа «Г» следует, что объект соответствует  требованиям действующих регламентов и проектной документации, разработанной ООО  «Парс-В», имеющей заключение Государственной Экспертизы от 11.03.2013 №№ 50-1-40305-13 и разрешению на строительство от 07.06.2013, в которых самостоятельных  помещений (торговый, офисных складских и тд.) в подвале Мкд предусмотрено не было.  

Суд первой инстанции правильно указал в решении, что проектные решения,  предусматривающие объединения квартир на первом этаже дома с подвальными  помещениями «в двухуровневые квартиры» в проекте отсутствуют и экспертизу не  проходили.  

Объединение жилого и нежилого помещения подвала в двухуровневую квартиру не  допустимо Жилищным кодексом РФ и постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №  47, согласно п. 23 которого, отметка пола жилого помещения, расположенного на первом  этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.  

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,  обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком  доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,  связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).  

Аналогичные нормы содержатся в Положении о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома  аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением  Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 (абзацы третий и  четвертый пункта 5).  

Положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено  объединение жилого помещения с нежилым помещением без перевода жилого помещения в  нежилое либо нежилого помещения в жилое (определение судебной коллегии по  административным делам Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 56-КГ16-40).  

Таким образом, целевое проектное назначение нежилых помещений, указанное в  справке проектной организации ООО «Парс-В» от 14.07.2022, на которую ссылаются в  жалобе кредитор и управляющий противоречит исследованной судом проектной и исходно-разрешительной документации, не соответствует закону, и является нереализуемым.  

В обоснование жалобы кредитор ФИО1 ссылается на несение должником 

(ООО «Раст») расходов на содержание и эксплуатацию нежилых помещений, однако в дело  представлены решения суда о взыскании с должника в пользу ЖСК эксплуатационных  расходов, что само по себе свидетельствует о неисполнении должником бремени содержания  помещений и об устранении его от владения, содержания и пользования подвалом с момента  ввода дома в эксплуатацию.  

Доводы жалобы о нахождении пяти помещений подвала в частной собственности на  основании договоров соинвестирования выводы суда об отнесении помещений к  

общедомовому имуществу, основанные на совокупности собранных по делу доказательств,  заключении судебной экспертизы, исходно-разрешительной документации, проектных  деклараций застройщика, не опровергают.  

Решением общего собрания собственников Мкд по ул. Светлая, д. 15 от 28.11.2021, в  то время, когда право собственности ни за кем не было зарегистрировано, собственниками  помещений дома по ул. Светлая, 15 в д. Аристово г.о. Красногорск принято решение о  наделении ТСН «Аистово-Митино» правом обращения в суд о признании права общей  долевой собственности на помещения с КН 50:11:0020218:2143; 50:11:0020218:2161;  50:11:0020218:2183; 50:11:0020218:2162, 50:11:0020218:2175 расположенные в подвале  (цоколе) и составляющие общее имущество собственников Мкд, обращения в Управлением  Росреестра по Московской области от имени собственников с заявлением о государственной  регистрации права на общее имущество.  

Доводы жалобы кредитора о наличии в техническом описании БТИ от 22.12.2014  нежилых помещений (офисы, торговые и пр.) площадью 342,5 кв.м. выводы суда не  опровергают, поскольку судом достоверно установлено, что в проектной документации, в  заключении государственной экспертизы, в исходно-разрешительной документации на  строительство Мкд общественные помещения (помещения общественного назначения),  расположенные в подвале многоквартирного дома предусмотрены (запроектированы) не  были.  

Самостоятельный (обособленный) выход на земельный участок из спорных  помещений – отсутствует, доступ к ним возможен исключительно через техническое  подполье, в котором располагаются инженерные сети и оборудование (через помещение с  ограниченным доступом).  

Конкурсный управляющий ООО «Раст» ФИО6 в жалобе ссылается на то, что  29.07.2015 спорные помещения поставлены на кадастровый учет, как самостоятельные, - не  предназначенные для обслуживания общедомовых нужд и имели специальное назначение,  что, по мнению управляющего, исключает возможность отнесения данного помещения к  общедомовому имуществу, однако доказательств тому в суде первой инстанции  предоставлено не было.  

Действительно, помещения подвала поставлены на кадастровый учет в качестве  нежилых помещений, однако это обстоятельство само по себе не свидетельствует о  принадлежности на праве собственности этого имущества застройщику, как лицу,  получившему разрешение на ввод в эксплуатацию.  

В целом, все помещения в многоквартирном доме (холлы, вестибюли, подвалы,  чердаки и тд) поставлены на кадастровый учет, как нежилые помещения.  

Поэтому, сам факт постановки на кадастровый учет помещения в составе Мкд о его  самостоятельности (недвижимой вещи, способной высыпать в обороте) не свидетельствует.  

Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий  Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств  граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или)  иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения  затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права  собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на  общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также  устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого  строительства.  

В силу п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ объект долевого  строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче  участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию  многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного  

многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых)  также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.  

Согласно п.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве  (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором  срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)  многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на  ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого  строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого  строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект  долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного  дома и (или) иного объекта недвижимости.  

Согласно ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя  информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав  застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для  строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,  указанных в такой проектной декларации.  

Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты,  влекущие за собой юридические последствия для застройщика.  

Подпунктом 6 п. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ (в редакции действовавшей на момент  утверждения проектной декларации ООО «Раст» 30.07.2013) было предусмотрено, что  информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и  содержать информацию о функциональном назначении нежилых помещений в  многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,  если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом.  

Из пп. 2.11,2.12 проектной декларации на строительство девяти 4-х этажных 1-но  секционных домов типа «Г» с подвалом, чердаком и крышной котельной  ( №№ 3,6,7,9,11,17,21,22), утвержденной застройщиком ООО «Раст» 30.07.2013 следует, что в  составе дома проектом предусмотрено образование 33-х квартир (однокомнатных – 19,  двухкомнатных – 11, трехкомнатных – 3).  

Нежилые помещения с самостоятельным функциональным назначением, не входящие  в состав общего имущества в многоквартирном доме, – отсутствуют (л.д. 80 том 255 ч.1).  

Аналогичные сведения содержатся в проектной декларации от 31.07.2014. 

Из указанного можно сделать однозначный вывод о том, что застройщиком ООО  «Раст» в момент привлечения денежных средств граждан в строительство многоквартирного  дома с элементами благоустройства, включающего, в том числе создание общедомового  имущества (подвал, фундамент, ограждающие и несущие конструкции, крышу и т.д.) для  удовлетворения нужд собственников жилых помещений, не было предусмотрено создание в  составе многоквартирного дома самостоятельных нежилых помещений не связанных с  жилыми и не являющихся общедомовыми, способными быть объектом права собственности  застройщика или третьих лиц.  

Ссылка управляющего на справку проектировщика «Парс-В», на оплату  коммунальных услуг не может быть принята во внимание по основаниям, указанным выше.  

Доказательств реального несения ООО «Раст» расходов по оплате коммунальных  услуг по спорным помещениям не представлено, решения суда о взыскании с должника  задолженности, приведенные в жалобе, свидетельствует о неоплате ООО «Раст»  коммунальных платежей.  

Выводы и рассуждения конкурсного управляющего о неправильности экспертизы, об  отсутствии проектной документации при её проведении, о нарушении судом норм права и  тд., учитывая то обстоятельство, что сам застройщик - ООО «Раст» в проектных декларациях  заявлял об отсутствии в составе строящегося МКД самостоятельных нежилых помещений, не  входящих в состав общего имущества МКД, признаются безосновательными.  

Жалоба кредитора АО «Дом.РФ» в целом повторяет доводы управляющего и  кредитора ФИО1  

Ранее, конкурсный кредитор АО «Дом.РФ» обращался в суд по настоящему делу о  банкротстве с жалобой на бездействие конкурсного управляющего ООО «Раст» по  невключению спорных нежилых помещений в инвентаризационную опись имущества  должника, в которой просил признать бездействие управляющего ФИО5 по  проведению инвентаризации недвижимого имущества ООО «Раст», не принятию мер по  регистрации имущества в установленном законом порядке, не реализации имущества в  период с 30.07.2019 по 16.03.2020 16.12.2020 АО «Дом.РФ» заявлен письменный отказ от  жалобы на управляющего.  

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 17.12.2020 судом принят отказ АО  «Дом.РФ» от жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего и о взыскании  с него убытков.  

Производство по обособленному спору - прекращено. Аналогичный спор по жалобе  кредитора ФИО10 на бездействия управляющего рассматривался судом ранее.  

Кредитор ФИО11 полагала, что фактом, свидетельствующим о неисполнении  конкурсным управляющим своих обязанностей в деле о банкротстве должника, являются  следующие обстоятельства – непринятие имущества должника и непроведение  инвентаризации в отношении нежилых помещений, расположенных на этаже подвалов по  адресу: 

<

...> д.  1,3,5,8,9,11,13,15,17,19,21,22,23,25,27,29; 

<

...> д. 2,3,4,5,6,7,8; 

<

...> д. 1,2,4,6.  

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.07.2019 по настоящему делу в  удовлетворении жалобы кредитора ФИО10 на действия конкурсного управляющего  – отказано.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о  вынесении судом первой инстанции определения с учетом правильно установленных  обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных  доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.  

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 266 - 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2024 по делу № А40-234409/16  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в  течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд  Московского округа.  

Председательствующий судья: Ж.В. Поташова  Судьи:  А.С. Маслов  

 Ю.Н. Федорова