ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-15306/2020

город Ростов-на-Дону

08 апреля 2021 года

15АП-2619/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии: 

от общества с ограниченной ответственностью «Родина»: посредством онлайн: представители ФИО2 и Соляная Е.В. по доверенности от 05.04.2021, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 по делу                                    №А32-15306/2020 по иску администрации города Сочи (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью  «Родина» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Центральный универсальный магазин» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности, о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный универсальный магазин» (далее – магазин) о взыскании задолженности по договору аренды № 4900008438 от 05.12.2012 за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 в размере 643 351 рубль 27 копеек, расторжении договора аренды № 4900008438 от 05.12.2012.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.09.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Родина» (далее – общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 25.01.2021 отменить в части отказа в расторжении договора, принять в этой части новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования о расторжении договора.

В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт ссылается на то, что арендатором нарушены обязательства по внесению арендной платы, досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Отзывов на апелляционную жалобу не поступило.

Администрация и магазин, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение обжаловано апеллянтом в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, в связи с чем проверка итогового судебного акта проведена судом апелляционной инстанции по правилам статьи 268 АПК РФ в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации г. Сочи от 03.12.2012 № 2616 05.12.2012 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом «ЮГ-ИНВЕСТ» (арендатор) заключен договор аренды № 4900008438 о предоставлении в пользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1449 площадью 48 314 кв.м,, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, микрорайон «Кудепста-3», участок № 2, с видом разрешенного использования - «для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса».

Срок действия договора аренды установлен с момента его государственной регистрации до 27.04.2055.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 999 800 рублей.

В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

10.01.2013 права и обязанности арендатора по договору переданы на основании договора уступки права требования обществу с ограниченной ответственностью «СУ-5 трест ЛИПЕЦКСТРОЙ».

08.12.2014 права и обязанности арендатора по договору переданы на основании договора цессии обществу.

17.02.2017 между обществом и обществом с ограниченной ответственностью «Триединство» заключен договор уступки прав по договору аренды, согласно которому права и обязанности арендатора по спорному договору переданы к цеденту.

26.12.2017 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы магазину.

30.09.2019 администрацией в адрес магазина направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с 03.11.2017 по 31.03.2020 в размере 2 232 рублей 76 копеек.

Претензия оставлена без финансового удовлетворения.

04.12.2019 арендодателем в адрес арендатора направлено предложение о расторжении договора аренды.

Ответа на письмо не последовало.

Ссылаясь на то, в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы договор подлежит расторжению, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2020 по делу № А32-460/2019 договоры уступки прав по договору аренды земельного участка: договор уступки прав от 17.02.2017, заключенный между обществом и ООО «Триединство», договор уступки прав от 26.12.2017, заключенный между ООО «Триединство» и магазином, признаны недействительными, а также применены последствия недействительности сделки в виде аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации указанных договоров.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 31.07.2020 по делу № А36-10724/2018 утверждено мировое соглашение между ООО «СУ-5 Трест Липецкспецстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и обществом, по условиям которого общество в течение 30 календарных дней с момента утверждения мирового соглашения Арбитражным судом Липецкой области оплачивает ООО «СУ-5 Трест Липецкспецстрой» стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0401008:1449 в соответствии с пунктом 1.7 договора уступки прав аренды от 08.12.2014 в размере 2 596 000 рублей, а ООО «СУ-5 Трест Липецкспецстрой» отказывается от всех исковых требований к обществу. Мировое соглашение сторонами исполнено, в полном объеме.

На основании чека-ордера № от 28.07.2020 и платежного поручения № 17853148 от 28.07.2020 обществом уплачена арендная плата за 2019 год и 1-ое полугодие 2020 года за земельный участок с кадастровым номером: 23:49:0401008:1449 по договору аренды № 4900008438 от 05.12.2012 в размере 1 144 000 рублей.

В соответствии с актом сверки за период с 11.12.2012 по 05.10.2020 состоянию на 05.10.2020 за арендатором числится переплата в размере 678 рублей 53 копеек, а по пене переплата в размере 259 772 рублей 96 копеек.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) - пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной платы, суд первой инстанции указал на погашение задолженности надлежащим  правообладателем  (ООО "Родина") в полном объеме. 

В указанной части участвующими в деле лицами доводов о несогласии с принятым судебным актом не заявлено.   

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ГК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции верно определил, что в настоящее время арендатором задолженность по арендной плате погашена, существенного нарушения исполнения обязательств по договору со стороны арендатора не установлено.

Администрация в качестве основания расторжения договора указывает на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.

При разрешении спора суд первой инстанции правильно исходил из того, что на момент рассмотрения дела задолженность по арендной плате арендатором погашена в полном объеме. Данное обстоятельство, по существу, обществом не оспаривается.

Вместе с тем, обстоятельства, приведенные в обоснование требования о расторжении договора, не признаны судом в решении в качестве существенных.

Суд апелляционной инстанции также учитывает особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ (абзац 4 пункта 23 постановления № 11).

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Из материалов дела усматривается, что арендная плата внесена обществом после восстановления его прав по договору аренды при рассмотрении спора в суде первой инстанции, следовательно, общество сохраняет интерес в пользовании земельным участком.

С учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд апелляционной инстанции полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Однако, представленные обществом документы указывают, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды, вменяемые ему, устранены, задолженность по арендной плате погашена.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не признал допущенное обществом нарушение в части внесения арендной платы существенным настолько, чтобы расторгнуть договор аренды земельного участка, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не был предметом рассмотрения, поскольку апеллянт на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 по делу                                    №А32-15306/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Б.Т. Чотчаев

СудьиН.В. Ковалева

Е.А. Маштакова