РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-33943/24-28-255

г. Москва

06 июня 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2025года

Полный текст решения изготовлен 06 июня 2025 года

Арбитражный суд в составе 

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скрябиной Д.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАРТЕКС" 

(111250, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЕФОРТОВО, ЛЕФОРТОВСКИЙ ВАЛ УЛ., Д. 16А, ПОМЕЩ. 3/1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.09.2004, ИНН: 

<

***>) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНЖСТРОЙ-ИННОВАЦИИ" 

(142700, МОСКОВСКАЯ ОБЛ, ВИДНОЕ Г, БЕЛОКАМЕННОЕ Ш, Д. 9, КОМНАТА 110, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.06.2017, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании убытков в размере 2 048 757,16 руб. (с учетом ст. 49 АПК РФ)

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 12.02.2024г., диплом о высшем юридическом образовании 

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 05.02.2025г., диплом о высшем юридическом образовании

в судебном заседании был объявлен перерыв с 12.05.2025г. по 26.05.2025г. в порядке ст. 163 АПК РФ. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МАРТЕКС» (далее –истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнжСтрой-Инновации» (далее – ответчик) о взыскании убытков в виде стоимости ремонтных работ и расходов за проведение оценки рыночной стоимости восстановительного ремонта в общем размере 2 072 424,16 рублей.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ на основании результатов проведенной экспертизы, изложил доводы, указанные в исковом заявлении

Ответчик исковые требования оспаривает по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав объяснения сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из следующих договоров аренды: договор аренды нежилых помещений № 474-АП от 01.06.2022 года (далее - договор аренды №1), договор аренды нежилых помещений № 514-АП от 01.01.2023 года (далее – договор аренды №2), договор аренды нежилых помещений № 486-АП от 01.09.2022 года (далее – договор аренды №3), договор аренды нежилых помещений № 217-АП от 01.05.2018 года с учетом допсоглашения 30.04.2021 года (далее - договор аренды №4), договор аренды нежилых помещений № 524-АП от 30.01.2023 года (далее - договор аренды №5), в соответствии с которыми ООО «МАРТЕКС» (истец, арендодатель) передал ООО «ИнжСтройИнновации» (ответчик, арендатор) во временное владение и пользование офисные помещения: помещения общей площадью 127,4 кв.м. по договору аренды №1 (срок аренды с 01.06.2022 30.04.2023 - пункт 3.4 договора аренды №1), помещения общей площадью 172 кв.м. по договору аренды №2 (срок аренды с 01.01.2023 по 30.11.2023 - пункт 3.4 договора аренды №2), помещения общей площадью 31,7 кв.м. по договору аренды №3 (срок аренды с 01.09.2022 31.07.2023 - пункт 3.4 договора аренды №3), помещения общей площадью 442 кв.м. по договору аренды №4 (срок аренды с 01.05.2018 по 30.04.2024 - пункт 3.4 договора аренды №4 и пункт 1 дополнительного соглашения от 30.04.2021 к договору аренды №4), помещения общей площадью 329,2 кв.м. по договору аренды №5 (срок аренды с 01.02.2023 31.12.2023 - пункт 3.3 договора аренды №5), по расположенные в здании по адресу: 

<

...> (Приложения №№ 2 - 6). 

По указанным договорам аренды (за исключением договора аренды №3) ответчиком были уплачены истцу гарантийные взносы в следующих размерах:

по договору аренды №1 - гарантийный взнос составил 453 889,44 рублей (пункт 6.1 договора аренды №1). 

 по договору аренды №2 - гарантийный взнос составил 584 692,61 рублей (пункт 6.1 договора аренды №2). 

 по договору аренды №4 - гарантийный взнос составил 1 482 600,00 рублей (пункт 6.1 договора аренды №4). 

по договору аренды №5 - гарантийный взнос составил 1 365 953,40 рублей (пункт 6.1 договора аренды №5).

 При этом стороны согласовали в договорах аренды, в том числе следующие условия: право арендодателя удержать из сумм гарантийных взносов суммы любого ущерба, причиненного арендатором помещениям и зданию (пункты 6.3 договоров аренды №1, №2, №4, №5); право арендатора без каких-либо штрафных санкций отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендодателя за 6 месяцев (пункты 16.3 договоров аренды №2, №4) / право арендатора без каких-либо штрафных санкций отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендодателя за 3 месяца (пункт 16.3 договора аренды №5); право арендодателя удержать гарантийный взнос в качестве штрафа в случае, если арендатор откажется от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендодателя менее чем за 6 месяцев (пункты 16.4 договоров аренды №2, №4).

 Порядок возврата помещений стороны согласовали в разделе 13 договоров аренды №1, №2, №4, №5 и в разделе 12 договора аренды №3. 

В соответствии с условиями договоров аренды помещения должны быть возвращены в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом естественного износа.

Из материалов дела следует, что 28.04.2023 года истцом произведен осмотр помещений по договору аренды №1 с участием независимого эксперта - оценщика (с целью определения текущего ремонта).

 Недостатки зафиксированы в акте осмотра от 28.04.2023 года (Приложение № 7). 30.04.2023 года - помещения по договору аренды №1 возвращены арендодателю, что подтверждается актом возврата от 30.04.2023 года (Приложение № 8). 

При осмотре и возврате помещений по договору аренды №1 между истцом и ответчиком были выявлены разногласия относительно необходимости выполнения ремонта, объема и стоимости работ. 12.05.2023 года - истцом в адрес ответчика направлено предложение урегулировать указанные разногласия в добровольном порядке путем признания со стороны ответчика ущерба, причиненного указанным помещениям (по договору аренды №1) на сумму 249 523,00 рублей (уведомление об удержании гарантийных взносов в общем размере 2 067 292,61 рублей и претензия об урегулировании ущерба на сумму 249 523 рублей) (исх. № М2/05 от 12.05.2023 года) (Приложение № 9). 

Однако ответчик не согласился с указанной стоимостью ущерба, и проигнорировал возможность урегулировать указанные разногласия в добровольном порядке, в связи с чем истцом был привлечен независимый оценщик с целью определения рыночной стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений (договор № 01/23 от 17.05.2023 года) (Приложение № 10). 

Сумма расходов истца на привлечение независимого оценщика составила 57 000,00 рублей (пятьдесят семь тысяч рублей) (Приложение № 11). 

Согласно отчету об оценке № 046 от 29.05.2023 года, подготовленному независимым оценщиком, рыночная стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений (общей площадью 127,4 кв.м. по договору аренды №1), по устранению последствий эксплуатации (повреждений) арендатором (ООО «ИнжСтрой-Инновации»), которые не вызваны нормальным износом, по состоянию на 30.04.2023 года составляет 361 500,00 рублей (триста шестьдесят одна тысяча пятьсот рублей) (Приложение № 12).

30.05.2023 года - в адрес ответчика направлено уведомление, согласно которому гарантийный взнос в размере 418 500,00 рублей (четыреста восемнадцать тысяч пятьсот рублей), уплаченный ответчиком по договору аренды №1, переходит в собственность истца с 30 мая 2023 года в полном объеме, в зачет следующих сумм: (а) сумма в размере 361 500 рублей в счет возмещения стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений (арендуемых ответчиком по договору аренды №1 и возвращенных 30.04.2023 года), (б) сумма в размере 57 000 рублей в счет возмещения расходов на привлечение оценщика {уведомление об удержании гарантийного взноса в размере 418 500 рублей) (исх.№ М5/05 от 30.05.2023 года) (Приложение № 13).

12.07.2023 года - в адрес ответчика направлено уведомление, согласно которому, остаток (после удержания от 30.05.2023) гарантийного взноса по договору аренды №1 в размере 35 389,44 рублей (тридцать пять тысяч триста восемьдесят девять рублей 44 копейки), а также гарантийный взнос в размере 1 365 953,40 рублей, уплаченный ответчиком по договору аренды №5, переходит в собственность истца с 12 июля 2023 года в полном объеме, в зачет следующих сумм: (а) сумма в размере 1 316 642,84 рублей в счет частичного возмещения стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений (арендуемых ответчиком по договору аренды №2, договору аренды №3 и договору аренды № 4, и возвращенных 31.05.2023 года) (б) сумма в размере 84 700 рублей в счет возмещения расходов на привлечение оценщика. И в соответствии с указанным уведомлением истец уведомил ответчика в порядке ст.410 ГК РФ о том, что обязательство истца по возврату остатка (после удержания от 30.05.2023) гарантийного взноса по договору аренды №1 в размере 35 389,44 рублей (тридцать пять тысяч триста восемьдесят девять рублей 44 копейки), а также гарантийного взноса в размере 1 365 953,40 рублей, уплаченного ответчиком по договору аренды №5 прекращены полностью зачетом встречного требования истца на указанную сумму (уведомление об удержании гарантийного взноса в размере 1 401 342,84 рублей и зачете встречных однородных требований на сумму в размере 1 401 342,84 рублей и претензия о взыскании стоимости работ, услуг и материалов для проведения текущего ремонта в общем размере 816 457,16рублей) (исх.№ М1/07 от 12.07.2023 года) (Приложение № 14).

Таким образом, гарантийный взнос в размере 453 889,44 рублей, уплаченный ответчиком по договору аренды №1, перешел в собственность истца в полном объеме (418 500,00 + 35 389,44).

1.2. Правоотношения по договору аренды нежилых помещений № 514-АП от 01.01.2023 года (договор аренды №2), по договору аренды нежилых помещений № 486-АП от 01.09.2022 года (договор аренды №3), по договору аренды нежилых помещений № 217-АП от 01.05.2018 года (договор аренды №4).

10.05.2023 года - от ответчика в адрес истца направлены уведомления: 

- уведомление о расторжении договора аренды №2 (договора аренды нежилых помещений № 514-АП от 01.01.2023 года) с 01.06.2023 года с требованием принять помещения по указанному договору 31.05.2023 года (уведомление о расторжении договора аренды) (исх.№ 636/05/23 от 10.05.2023 года) (Приложение № 15).

- уведомление о расторжении договора аренды №4 (договора аренды нежилых помещений № 217-АП от 01.05.2018 года) с 01.06.2023 года с требованием принять помещения по указанному договору 31.05.2023 года (уведомление о расторжении договора аренды) (исх.№ 637/05/23 от 10.05.2023 года) (Приложение № 16).

Пунктами 16.4 договоров аренды №2 и №4 предусмотрено право арендодателя удержать Гарантийный Взнос в качестве штрафа в случае, если арендатор откажется от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендодателя менее чем за 6 месяцев.

Согласно указанным уведомлениям ответчика (исх.№ 636/05/23 от 10.05.2023 года, исх.№ 637/05/23 от 10.05.2023 года), ответчик отказался от исполнения договоров аренды №2 и №4 менее, чем за 6 месяцев.

12.05.2023 года - истцом в адрес ответчика направлено уведомление об удержании гарантийных взносов по договорам аренды №2 и №4 в общем размере 2 067 292,61 рублей по причине отказа ответчика от договоров аренды №2 и №4 в срок менее чем за 6 месяцев до даты расторжения (уведомление об удержании гарантийных взносов в общем размере 2 067 292,61 рублей и претензия об урегулировании ущерба на сумму 249 523 рублей) (исх. № М2/05 от 12.05.2023 года) (Приложение № 9).

Таким образом, гарантийный взнос в размере 584 692,61 рублей, уплаченный ответчиком по договору аренды №2, а также гарантийный взнос в размере 1 482 600,00 рублей, уплаченный ответчиком по договору аренды №4, перешли в собственность истца в полном объеме.

31.05.2023 года - произведен осмотр помещений по договору аренды №2, №3 и №4 с участием независимого эксперта - оценщика (с целью определения текущего ремонта). Недостатки зафиксированы в трех актах осмотра от 31.05.2023 года (Приложения № 17-19).

31.05.2023 года - помещения по договорам аренды №2, №3 и №4 возвращены арендодателю, что подтверждается тремя актами возврата от 31.05.2023 года (Приложения № 20-22).

При осмотре и возврате помещений по договорам аренды №2, №3 и №4 между истцом и ответчиком были выявлены разногласия относительно необходимости выполнения ремонта, объема и стоимости работ.

05.06.2023 года - истцом в адрес ответчика направлено предложение урегулировать указанные разногласия в добровольном порядке путем признания со стороны ответчика ущерба, причиненного указанным помещениям (по договорам аренды №2, №3 и №4) на сумму 2 109 710,00 рублей (претензия об урегулировании ущерба на сумму 2 109 710 рублей) (исх. № М2/06 от 05.06.2023 года) (Приложение № 23).

Однако ответчик не согласился с указанной стоимостью ущерба, и проигнорировал возможность урегулировать указанные разногласия в добровольном порядке, в связи с чем истцом был привлечен независимый оценщик с целью определения рыночной стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений (договор № 06/23 от 08.06.2023 года) (Приложение № 24).

Сумма расходов истца на привлечение независимого оценщика составила 84 700 рублей (восемьдесят четыре тысячи семьсот рублей) (Приложение № 25).

Согласно отчету об оценке № 052 от 11.07.2023 года, подготовленному независимым оценщиком, рыночная стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений (общей площадью 172 кв.м. по договору аренды №2; общей площадью 31,7 кв.м. по договору аренды №3; общей площадью 442 кв.м. по договору аренды №4), по устранению последствий эксплуатации (повреждений) арендатором (ООО «ИнжСтрой-Инновации»), которые не вызваны нормальным износом, по состоянию на 31.05.2023 года составляет 2 133 100 рублей (два миллиона сто тридцать три тысячи сто рублей) (Приложение № 26).

12.07.2023 года (как указано ранее) - в адрес ответчика направлено уведомление, согласно которому, остаток (после удержания от 30.05.2023) гарантийного взноса по договору аренды №1 в размере 35 389,44 рублей (тридцать пять тысяч триста восемьдесят девять рублей 44 копейки), а также гарантийный взнос в размере 1 365 953,40 рублей, уплаченный ответчиком по договору аренды №5, переходит в собственность истца с 12 июля 2023 года в полном объеме, в зачет следующих сумм: (а) сумма в размере 1 316 642,84 рублей в счет частичного возмещения стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений (арендуемых ответчиком по договору аренды №2, договору аренды №3 и договору аренды № 4, и возвращенных 31.05.2023 года) (б) сумма в размере 84 700 рублей в счет возмещения расходов на привлечение оценщика. 

В соответствии с указанным уведомлением истец уведомил ответчика в порядке ст.410 ГК РФ о том, что обязательство истца по возврату остатка (после удержания от 30.05.2023) гарантийного взноса по договору аренды №1 в размере 35 389,44 рублей (тридцать пять тысяч триста восемьдесят девять рублей 44 копейки), а также гарантийного взноса в размере 1 365 953,40 рублей, уплаченного ответчиком по договору аренды №5 прекращены полностью зачетом встречного требования истца на указанную сумму. 

А также поскольку стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений (арендуемых ответчиком по договору аренды №2, договору аренды №3 и договору аренды № 4, и возвращенных 31.05.2023 года) превышает удержанные истцом суммы гарантийных взносов по договору аренды №1 и договору аренды №5, то ответчику необходимо оплатить сумму такого превышения, которая составляет 816 457,16 рублей (восемьсот шестнадцать тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 16 копеек) (уведомление об удержании гарантийного взноса в размере 1 401 342,84 рублей и зачете встречных однородных требований на сумму в размере 1 401 342,84 рублей и претензия о взыскании стоимости работ, услуг и материалов для проведения текущего ремонта в общем размере 816 457,16рублей) (исх.№ М1/07 от 12.07.2023 года) (Приложение № 14).

Ответчик оставил указанные требования истца (о взыскании стоимости работ, услуг и материалов для проведения текущего ремонта по договору аренды №2, по договору аренды №3 и по договору аренды №4 на сумму 816 457,16 рублей), изложенные в вышеуказанной претензии без удовлетворения.

Правоотношения по договору аренды нежилых помещений № 524-АП от 30.01.2023 года (договор аренды №5).

20.04.2023 - от ответчика в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора аренды №5 (договора аренды нежилых помещений № 524-АП от 30.01.2023 года) с 20.07.2023 года с требованием принять помещения по указанному договору 19.07.2023 года (уведомление о расторжении договора аренды) (исх.№ 563/04/23 от 20.04.2023 года) (Приложение № 27).

19.07.2023 года - произведен осмотр помещений по договору аренды №5 с участием независимого эксперта - оценщика (с целью определения текущего ремонта). Недостатки зафиксированы в акте осмотра от 19.07.2023 года (Приложение № 28).

19.07.2023 года - помещения по договору аренды №5 возвращены арендодателю, что подтверждается актом возврата от 19.07.2023 года (Приложение № 29).

При осмотре и возврате помещений по договору аренды №5 истцом была выявлена необходимость выполнения ремонта возвращенных помещений.

20.07.2023 года - истцом в адрес ответчика направлены предложение урегулировать разногласия по выполнению ремонта в возвращенных помещениях, а также поврежденной камере наружного видеонаблюдения, в добровольном порядке путем признания со стороны ответчика ущерба, причиненного указанным помещениям и видеокамере (по договору аренды №5) на общую сумму 1 109 724 (1 083 124 рублей + 26 600 рублей) (претензия об урегулировании ущерба на сумму 1 083 124 рублей; претензия об урегулировании ущерба на сумму 26 600 рублей с приложением акта от 11.05.2023) (исх. № М2/07 от 20.07.2023 года; исх. № МЗ/07 от 20.07.2023) (Приложение № 30).

Однако ответчик не согласился с указанной стоимостью ущерба, и проигнорировал возможность урегулировать указанные разногласия в добровольном порядке, в связи с чем истцом был привлечен независимый оценщик с целью определения рыночной стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений и поврежденной видеокамеры (договор № 10/23 от 24.07.2023 года) (Приложение № 31).

Сумма расходов истца на привлечение независимого оценщика составила 68 000 рублей (шестьдесят восемь тысяч рублей) (Приложение № 32).

Согласно отчету об оценке № 066 от 08.08.2023 года, подготовленному независимым оценщиком: (1) рыночная стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений (общей площадью 329,2 кв.м. по договору аренды №5), по устранению последствий эксплуатации (повреждений) арендатором (ООО «ИнжСтрой-Инновации»), которые не вызваны нормальным износом, по состоянию на 19.07.2023 года составляет 1 142 900 рублей (один миллион сто сорок две тысячи девятьсот рублей); (2) рыночная стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта имущества по устранению последствий эксплуатации (повреждений) арендатором (ООО «ИнжСтрой-Инновации»), которые не вызваны нормальным износом, камеры наружного видеонаблюдения, направленной на шлагбаум № 3 во дворе административного здания в результате наезда 11.05.2023 автомобиля подрядной организации, нанятой арендатором (ООО «ИнжСтрой-Инновации»), по состоянию на 11.05.2023 года составляет 45 067 рублей (сорок пять тысяч шестьдесят семь рублей) (Приложение № 33).

29.08.2023 года - в адрес ответчика направлена претензия о взыскании стоимости работ, услуг и материалов для проведения текущего ремонта в общем размере 1 255 967 рублей (один миллион двести пятьдесят пять тысяч девятьсот шестьдесят семь рублей), сумма из которой составляет: (а) сумма в размере 1 142 900 рублей в счет возмещения стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта помещений (арендуемых ответчиком по договору аренды №5 и возвращенных 19.07.2023 года), (б) сумма в размере 45 067 рублей в счет возмещения стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для проведения ремонта камеры наружного видеонаблюдения, направленной на шлагбаум № 3 (в результате наезда 11.05.2023 автомобиля подрядной организации, нанятой ответчиком), (в) сумма в размере 68 000 рублей в счет возмещения расходов на привлечение оценщика (претензия о взыскании стоимости работ, услуг и материалов для проведения текущего ремонта в общем размере 1 255 967 рублей) (исх.№ Ml/08 от 29.08.2023 года) (Приложение № 34).

Ответчик также оставил указанные требования истца (о взыскании стоимости работ, услуг и материалов для проведения текущего ремонта по договору аренды №5) на сумму 1 255 967 рублей), изложенные в вышеуказанной претензии без удовлетворения.

Поскольку ООО «ИнжСтрой-Инновации» оставило требования ООО «МАРТЕКС», изложенные в претензиях от 12.07.2023 и от 29.08.2023 (Приложения №№ 14, 34) без удовлетворения, ООО «МАРТЕКС» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Оспаривая заявленные требования, ответчик полагает, что уплаченных им гарантийных взносов достаточно для покрытия расходов Истца на ремонт сданных ему Ответчиком из аренды помещений по Договорам, и, что рыночная стоимость этих расходов существенно завышена, а именно на 32,13%-38,87% , определена неверно, с нарушением норм законодательства РФ, Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральному стандарту оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (п.п.7,10), ФСО № II, ФСО № III, ФСО № V и иных норм.

Подтверждением тому являются Рецензии № 1409/23-3 от 27.12.2023 и № 1409/23-2 от 27.12.2023 ООО «МАК Аналитика и Консалтинг» на Отчеты об оценке, осуществленные оценщиком Истца (Арендодателя) Жегловым А.В., № 066 от 08.08.2023, № 046 от 30.04.2023 и № 052 от 08.08.2023, № 046 от 30.04.2023.

С требованием об оплате расходов на услуги оценщика Ответчик также не согласен, так как Истец в претензиях предоставлял Ответчику только 1 день (вопреки п. 17.3. Договоров -30 дней) на рассмотрение претензий, на оплату истребуемых им сумм, не подтвердив их ни расчетом, ни калькуляцией (ответчик письменно запрашивал эти документы для рассмотрения, но не получал). По истечении 1 дня Истец возлагал расходы на услуги независимого оценщика на Ответчика.

Суд, с доводами ответчика не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статья 622 ГК РФ).

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" даны разъяснения, согласно которым по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Из содержания названных норм права следует, что лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ должно доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей, размер причиненных истцу убытков, причинно-следственную связь между ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей и причиненными убытками.

Факт предоставление арендатору имущества в надлежащем состоянии, подтверждается материалами дела.

В соответствии с условиями договоров аренды помещения должны быть возвращены в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом естественного износа.

Таким образом, возврат арендованного имущества арендодателю в первоначальном состоянии является договорной обязанностью арендатора, неисполнение которой является основанием для взыскания с арендатора в пользу арендодателя соответствующих убытков (статьи 393, 622 ГК РФ).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2024 года по делу назначена судебная комплексная экспертиза.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Определить по состоянию на 30.04.2023 года рыночную стоимость устранения недостатков имущества, указанных в Акте возврата помещений от 30.04.2023 и в Акте осмотра помещений от 28.04.2023 по Договору аренды нежилых помещений № 474-АП от 01.06.2022, а также отраженных в Отчете об оценке № 046 от 29.05.2023 года, составленного по результатам осмотра нежилых помещений, проведенного 28.04.2023. Являются ли данные недостатки результатом естественного физического износа? 

2) Определить по состоянию на 31.05.2023 года рыночную стоимость устранения недостатков имущества, указанных в Акте возврата помещений от 31.05.2023 и в Акте осмотра помещений от 31.05.2023 по Договору аренды нежилых помещений № 514-АП от 01.01.2023, в Акте возврата помещений от 31.05.2023 и в Акте осмотра помещений от 31.05.2023 по Договору аренды нежилых помещений № 486-АП от 01.09.2022, в Акте возврата помещений от 31.05.2023 и в Акте осмотра помещений от 31.05.2023 по Договору аренды нежилых помещений № 217-АП от 01.05.2018, а также отраженных в Отчете об оценке № 052 от 11.07.2023 года, составленного по результатам осмотра нежилых помещений, проведенного 31.05.2023. Являются ли данные недостатки результатом естественного физического износа? 

3) Определить по состоянию на 19.07.2023 года рыночную стоимость устранения недостатков имущества, указанных в Акте возврата помещений от 19.07.2023 и в Акте осмотра помещений от 19.07.2023 по Договору аренды нежилых помещений № 524-АП от 30.01.2023, а также определить по состоянию на 11.05.2023 года рыночную стоимость устранения недостатков камеры наружного видеонаблюдения, направленной на шлагбаум № 3, указанных в Акте от 11.05.2023, а также отраженных в Отчете об оценке № 066 от 08.08.2023 года, составленного по результатам осмотра нежилых помещений, проведенного 19.07.2023. Являются ли данные недостатки результатом естественного физического износа?

При ответе на первый вопрос, эксперты пришли к выводу, что недостатки, указанные в Акте возврата помещений от .30.04.2023 и в Акте осмотра помещений от 28.04.2023 по Договору аренды нежилых помещений № 474-АП от 01.06.2022, а также отраженные в Отчете об оценке № 046 от 29.05.2023 года, составленного по результатам осмотра нежилых помещений, проведенного 28.04.2023 не являются результатом естественного физического износа. 

 Рыночная стоимость устранения указанных недостатков (не являющихся результатом естественного физического износа) составляет 441 000 рублей.

При ответе на второй вопрос, эксперты пришли к выводу, что недостатки, указанные в Акте возврата помещений от 31.05.2023 и в Акте осмотра помещений от 31.05.2023 по Договору аренды нежилых помещений № 514-АП от 01.01.2023, в Акте возврата помещений от 31.05.2023 и в Акте осмотра помещений от 31.05.2023 по Договору аренды нежилых помещений № 486-АП от 01.09.2022, в Акте возврата помещений от 31.05.2023 и в Акте осмотра помещений от 31.05.2023 по Договору аренды нежилых помещений № 217-АП от 01.05.2018, а также отраженных в Отчете об оценке № 052 от 11.07.2023 года, составленного по результатам осмотра нежилых помещений, проведенного 31.05.2023 не являются результатами естественного физического износа, за исключением:

- наличие трещин на поверхности стен в комнате № 1, площадью 7,5 кв.м. не имеют причинно-следственной связи с некорректной эксплуатацией арендатором;

- не указан характер повреждения подложки и причина её замены, а также причинно-следственная связь с некорректной эксплуатацией;

- не указана причина замены стеклопакета в перегородке и не установлена причинно-следственная связь с некорректной эксплуатацией арендатором.

Рыночная стоимость устранения указанных недостатков (не являющихся результатом естественного физического износа) составляет 2 155 400 рублей.

При ответе на третий вопрос, эксперты пришли к выводу, что недостатки, указанные в Акте возврата помещений от 19.07.2023 и в Акте осмотра помещений от 19.07.2023 по Договору аренды нежилых помещений № 524-АП от 30.01.2023, а также отраженные в Отчете об оценке № 066 от 08.08.2023 года, составленного по результатам осмотра нежилых помещений, проведенного 19.07.2023 не являются результатами естественного физического износа, за исключением:

- повреждение потолочных плиток от протечки кровли (15 шт.) не связано с некорректной эксплуатацией помещений арендатором;

- повреждение окрасочного слоя подоконников по причине имеющихся протечек по оконным конструкциям, что не имеет причинно-следственной связи с некорректной эксплуатацией;

- причина неисправности видеокамеры (видеокамера IP ЗМп мини DS-2CD2432F-IW) в комнате №7 (коридор) на дату возврата помещений (19.07.2023 года) не определена, причинно-следственная связь с некачественной эксплуатацией или механическим повреждением не установлена.

Рыночная стоимость устранения указанных недостатков (не являющихся результатом естественного физического износа) составляет 1 015 000 рублей.

Рыночная стоимость устранения недостатков камеры наружного видеонаблюдения, направленной на шлагбаум №3 по состоянию на 11.05.2023 года, указанных в Акте от 11.05.2023, а также отраженных в Отчете об оценке № 066 от 08.08.2023 года, составленного по результатам осмотра нежилых помещений, проведенного 19.07.2023, составляет 47 500 рублей.

Таким образом, в соответствии с Заключением экспертов общая рыночная стоимость всех спорных недостатков (не являющихся результатом естественного физического износа) составляет 3 658 900 рублей, который ответчик оспаривает.

По результатам судебной экспертизы, истец требования уточнил в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которым просит взыскать убытки в размере 2 048 757,16 рублей.

Оценив, данное экспертное заключение, а также представленные экспертом дополнительные письменные пояснения по вопросам ответчика, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу. 

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Согласно статье 64 АПК РФ заключения экспертов отнесены к одному из средств доказывания фактов, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

Заключение эксперта оценено судом по правилам названных норм и разъяснений, как в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами по настоящему делу. Судом установлено, что заключение эксперта соответствуют предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При таких обстоятельствах заключение эксперта признается судом надлежащим доказательством по делу. Выводы, изложенные в заключении, признаются судом обоснованными и достоверными. Правовых оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы суд не установил.

Принимая во внимание обстоятельства дела, отсутствие доказательств возмещения причиненного ответчиком убытков истцу, возникших в результате возврата имущества в ненадлежащем состоянии , учитывая выводы судебной экспертизы, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании убытков с ООО «ИнжСтрой-Инновации» в размере 2 048 757, 16 руб. 

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек.

Учитывая, что в целях защиты нарушенного ответчиком права, путем обращения истца с иском в суд, истцу необходимо было установить размер расходов, а также причину возникновения недостатков, которые должно будет произвести для восстановления нарушенного права, истец обратился к независимому эксперту для оценки рыночной стоимости затрат на восстановление (ремонт) нежилого помещения и причины возникновения недостатков, суд приходит к выводу, что расходы истца по внесудебной экспертизе подлежат удовлетворению, поскольку находятся в причинной связи с действиями ответчика.

Расходы по уплате государственной пошлины и по судебной экспертизе распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 137, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНЖСТРОЙ-ИННОВАЦИИ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАРТЕКС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) убытки в размере 2 048 757, 16 руб., расходы по судебной экспертизе в размере 150 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 33 243 руб.

Возвратить истцу ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАРТЕКС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из дохода Федерального бюджета РФ госпошлину в размере 119 руб., уплаченную по платежному поручению № 15 от 15.02.2024г.

Суд считает необходимым разъяснить истцу, что возврат государственной пошлины осуществляется налоговым органом на основании настоящего судебного акта без выдачи справки на возврат госпошлины в соответствии с абзацем 8 пункта 3 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина