АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Воронеж                                                                                           Дело №А14-400/2023

«12» октября 2023 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Малыгиной М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Амбарь» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>), Воронежская область, с.Вехняя Хава, 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж,

об уменьшении арендной платы по Договору аренды № 4-И-2022 от 12.09.2022 федерального   недвижимого   имущества,   составляющего   государственную   казну Российской Федерации в отношении объектов, расположенных по адресу: 

<

...> с кадастровыми номерами:

 -36:34:0105033:943, нежилое здание, площадь 581,7 кв.м;

 -36:34:0105033:1062, гараж, площадь 300,4 кв.м; 

 -36:34:0105033:354, гараж, площадь 27,1 кв.м;

 -36:34:0105008:12, земельный участок, площадь 2100 +/-16,03 кв.м., 

об обязании подписать дополнительное соглашение к Договору аренды № 4-И-2022 от 12.09.2022 федерального недвижимого имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, ген.директор, приказ № 1/2023 от 01.02.2023 ФИО3, представитель, доверенность № 13/1-23 от 13.01.2023, диплом;

от ответчика: ФИО4, представитель,  доверенность № 12/10 от 13.01.2023, диплом;

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Амбаръ» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее – ответчик) об уменьшении арендной платы по Договору аренды № 4-И-2022 от 12.09.2022 федерального недвижимого имущества, составляющего   государственную казну Российской Федерации в отношении объектов, расположенных по адресу: 

<

...> с кадастровыми номерами: 36:34:0105033:943, нежилое здание, площадь 581,7 кв.м; 36:34:0105033:1062, гараж, площадь 300,4 кв.м;  36:34:0105033:354, гараж, площадь 27,1 кв.м; 36:34:0105008:12, земельный участок, площадь 2100 +/-16,03 кв.м., об обязании подписать дополнительное соглашение к Договору аренды № 4-И-2022 от 12.09.2022 федерального недвижимого имущества.

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик иск отклонил, письменный отзыв приобщен к материалам дела.

Определением суда в судебном заседании объявлялся перерыв.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено следующее:

Между ООО «Амбаръ» (далее истец) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее ответчик) по результатам проведенного аукциона от 31.08.2022 (извещение № SBR012-2208030027) 12.09.2022 заключен Договор аренды № 4-н-2022 федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации в отношении объектов, расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами: 36:34:0105033:943, нежилое здание, площадь 581,7 кв.м; 36:34:0105033:1062, гараж, площадь 300,4 кв.м; 36:34:0105033:354, гараж, площадь 27,1 кв.м; 36:34:0105008:12, земельный участок, площадь 2100 +/-16,03 кв.м (далее объекты аренды) для использования под нежилые цели (далее договор). Договор заключен на 60 месяцев до 11.09.2027 г.

Договор был заключен сторонами посредством проведения аукциона в электронной форме. Протоколом № 2 от 31.08.2022 истец был признан победителем аукциона. Размер арендной платы определен по результатам электронного аукциона и составил 6033000 рублей (с НДС) в год. 

При подписании  акта приема передачи федерального имущества от 12.09.2022г, истец принял объект аренды с замечаниями, в отношении всех трех объектов недвижимого имущества, заявив о том, что передаваемые ему объекты находятся в неудовлетворительном состоянии, которое не позволяет их использовать по назначению. Без замечаний принят только земельный участок, находящийся под объектами недвижимого имущества.

Проведя оценку рыночного размера арендной платы недвижимого имущества (отчет № 05/12/22-03а по состоянию на 05.11.2022), истец обратился к ответчику с требованием исх№129 от 09.12.2022 о снижении арендной платы за арендуемое имущество ввиду критических недостатков арендуемого имущества, препятствующих целевому назначению договора аренды до 632499 рублей в год.

Отказ ответчика от снижения арендной платы и изменений условий договора послужил основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно статье 8 Гражданский кодекс РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие действий граждан и юридических лиц.

Отношения сторон возникли в сфере аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Указанные отношения сторон подлежат урегулированию с учетом положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и главы 34 Гражданского Кодекса  РФ.

Согласно ч. 1 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

О проведении  аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды федерального имущества, находящегося в государственной казне РФ  было сообщено в извещении №21000031780000000030, лот №1, размещенном Ответчиком, как организатором торгов, на электронной площадке «АО Сбербанк-АСТ» по адресу: https://torqi.qov.ru/new/public-/lots/lot/21000031780000000030  l/flotInfo:docs)#lotInfoSection –docs.

Извещение содержало описание объектов аренды, начальную стоимость арендной платы в размере 2011000 рублей в год, шаг аукциона в размере 5% начальной цены, реквизиты контактных лиц и иные сведения. В извещении, а также в документации об аукционе указано, что любое заинтересованное лицо вправе направить запрос о разъяснении аукционной документации. Кроме этого, согласно п. 1.13 аукционной документации заинтересованное лицо для принятия решения о дальнейшем участии в аукционе было вправе провести осмотр федерального имущества, являющегося предметом аукциона, с 09.00 до 13.00 по предварительной заявке в следующие дни: 04.08.2022, 05.08.2022, 08.08.2022.

ООО «Амбаръ», не воспользовавшись предоставленными правами, подало заявку на участие в аукционе SBR012-2208030027 и внесло задаток в размере и порядке, определенном аукционной документацией. 

С иском о нарушении правил проведения аукциона или признания действий конкурсной комиссии незаконными  истец не обращался, принял 31.08.2022 участие в электронном аукционе, был признан его победителем, предложив размер годовой арендной платы в сумме 6033000 рублей. По результатам аукциона стороны 12.09.2022 подписали договор аренды № 4-н-2022, а также акт приема передачи федерального имущества. При этом истец сделал отметку в акте о  ненадлежащем состоянии передаваемых объектов недвижимости и 09.12.2022 г направил ответчику требование о снижении годовой арендной платы до 632499 рублей.

Свои исковые требования истец мотивирует тем, что был введен в заблуждение конкурсной документаций, полагал, что спорное имущество находится в удовлетворительном состоянии, а воспользоваться правом на осмотр, в установленное для этого время не мог, в связи с травмой ноги  генерального директора.  

Данные доводы истца, не могут быть приняты судом во внимание, так как доказательств обращения истца к организатору аукциона для предоставления возможности проведения осмотра объектов или предоставления для ознакомления отчета об оценке, а также отказа в этом суду не предоставлено. Кроме этого, судом учтено, что спорные объекты недвижимости расположены на земельном участке, выходящем на «красную линию» улицы Богдана Хмельницкого, отражены в панораме Яндекс карты, вход и выход на спорный участок не оборудован пропускной системой, а сам участок не обнесен глухим забором. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что у истца отсутствовали объективные препятствия для осмотра предлагаемых для аренды объектов недвижимости в любое время до даты проведения торгов. А участие истца в аукционе без фактического осмотра объектов аренды не отвечают признакам обычной осмотрительности.

Для отражения недостатков передаваемого ему имущества истец заказал экспертное обследование объектов в ООО экспертное учреждении «Воронежский центр экспертиз» по договору № 587/22 от 05.09.2021. Из представленного в материалы дела экспертного исследования № 587/22 от 12.09.2022 следует, что эксперт  ФИО5 произвел осмотр спорного имущества 06.09.2022 с проведением фотофиксации, что еще раз свидетельствует об отсутствии препятствий для осмотра объектов истцом.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

 Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец мог оценить фактическое состояние предлагаемых для аренды объектов недвижимости до аукциона, а на момент подписания договора аренды и акта приема-передачи у него отсутствовало заблуждение о фактическом состоянии объектов аренды, при этом правом на отказ от принятия арендованного имущества в виду его несоответствия условиям договора и собственным ожиданиям истец не воспользовался. 

Ответчик выводы экспертного исследования, предоставленного истцом, не оспорил, заявив суду о том, что начальная (минимальная цена) арендной платы спорных объектов в размере 2011000 рублей была определена на основании отчета и была повышена истцом в ходе аукциона в три раза до 6033000 рублей. Достоверность отчета об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы объектов недвижимости от 23.05.2022 № 190404/1, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1988 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» подтверждена экспертным заключением от 22.60.2022 № 68/170522/16/1, подготовленным экспертом саморегулируемой организации оценщиков. 

Однако, при принятии судебного акта, судом учтено, что в силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В п.1.1 договора указано, что объектами аренды являются нежилое здание и гаражи. Целевое назначение использования объектов аренды договором не установлено, следовательно, возможность использования арендованного имущества должна оцениваться исходя из предназначения самих объектов, то есть в качестве нежилого здания и гаражей.

Из выводов экспертного исследования № 587/22 от 12.09.2022 предоставленного истцом и не оспоренного ответчиком следует, что:  общее техническое состояние объекта исследования (лит. А, А1) с кадастровым номером 36:34:0105033:943, расположенного по адресу: г.Воронеж, Железнодорожный район, ул.Богдана Хмельницкого, д.58, свидетельствуют о непригодности к нормальной и безопасной эксплуатации здания в каких-либо целях (в т.ч. для использование под нежилые цели). Эксплуатация рассматриваемого объекта возможна лишь после проведения полной смены «аварийных» конструктивных элементов и восстановления  демонтированных и поврежденных элементов здания (внутренняя отделка, полы, заполнение проемов и внутренние санитарно-технические и электрические устройства); общее техническое состояние оставшейся части объекта исследования с кадастровым номером 36:34:0105033:1062, а именно гаражей (лит. Г6 и Г7), расположенного по адресу: г.Воронеж, Железнодорожный район, ул.Богдана Хмельницкого, д.58, предрасположено к обрушению, представляет угрозу безопасности жизни работающему персоналу и другим лицам, соответственно объект непригоден к нормальной и безопасной эксплуатации в каких-либо целях (в т.ч. для использование под нежилые цели); объект с кадастровым номером 36:34:0105033:354 общей площадью 27,1 кв.м., а именно гараж (лит Г1), на рассматриваемом земельном участке отсутствует (демонтирован) - на момент осмотра имеются только отдельные фрагменты стен и фундаментов.

Таким образом, использование переданных арендатору объектов в соответствии с их назначением невозможно.

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При таких обстоятельствах и учитывая, что по условиям договора аренды  в обязанности арендодателя не входит капитальный и восстановительный ремонт  переданных объектов недвижимого имущества, арендатор не предлагает произвести его за свой счет, а земельный участок передан в аренду лишь в совокупности с  расположенным на нем недвижимым имуществом пользоваться которым невозможно, суд приходит к выводу о том, что требование об изменении условий заключенного договора путем уменьшения арендной платы удовлетворению не подлежит в виду отсутствия возможности исполнения арендодателем встречного обязательства по передаче арендованных объектов в пригодном для использования состоянии. 

Судом также учтено, что передача в аренду земельного участка, как самостоятельного объекта аренды, с видом разрешенного использования - строительство жилого дома, производится на основании иных конкурсных процедур и с применением иных норм права. 

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) .

Доводы истца о необходимости принять во внимание выводы, изложенные, в том числе в определении Верховного суда Российской Федерации № 301-ЭС17-12416 от 18.09.2017, подлежат отклонению, так как данные судебные акты вынесены в рамках спора с иными обстоятельствами дела и в ситуации возможности пользования арендным имуществом в целом. Тогда как в настоящем споре из представленных суду доказательств следует, что арендованное имущество полностью находится в непригодном состоянии и его использование по назначению  арендатором невозможно.  

Иные доводы и возражения сторон, судом исследованы и подлежат отклонению, так как не меняют сути принятого судом решения

С учётом изложенного, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, оцененных судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей относятся на истца и оплачены при обращении с иском в суд.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд    

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, путем подачи жалобы через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                                                                  М.А. Малыгина