Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград                                                              Дело №А21-11444/2024

«03»  марта 2025 года

«17» февраля 2025 года объявлена резолютивная часть решения 

Арбитражный суд Калининградской области в составе  судьи   Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО «Маэстро клуб» ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***>) к ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***> ИНН: 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование денежными средствами;

а также  исковое заявление ИП ФИО1 к ООО «Маэстро клуб» о расторжении договора аренды, о взыскании задолженности;

 при участии:

от общества  – ФИО2 по доверенности,

от предпринимателя – ФИО3 по доверенности;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Маэстро клуб» (далее – общество, ООО «Маэстро клуб») обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) о взыскании о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 180 000 рублей, процентов за пользование денежными средствами за период с 31.03.2022 г. по 28.08.2024 г. в сумме 418 305,09 рублей. Делу присвоен № А21-11444/2024.

         В свою очередь ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу, уточненным в ходе заседания в порядке статьи 49 АПК РФ,  о расторжении договора аренды от 23.08.2016 с 01.09.2024 года; взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2021 по 31.08.2024 в размере 1 586 174,89 рублей. Иск принят к производству, делу присвоен номер А21-11945/2024.

         Требование предпринимателя о расторжении договора аренды основаны на нарушении арендатором пунктов 4.2, 5.2. Договора аренды – невнесение арендной платы более трех раз подряд,  пунктов 1.3, 2.2., 3.1., 3.4. Договора аренды (осуществление деятельности с грубым нарушением норм пожарной безопасности). В частности, предприниматель указывает, что Общество, как предприятие общественного питания обязано было оснастить арендуемое помещение системой пожаротушения. Также предприниматель ссылается как на отдельное основание для расторжения договора – часть 2 статьи 430 ГК РФ – присоединение к обременительному договору.

Определением суда от  28 октября 2024 года указанные дела объединены для рассмотрения в одном производстве в порядке статьи 130 АПК РФ.

В судебном заседании  представитель ООО «Маэстро клуб», ссылаясь на имеющиеся в деле доказательства, исковые требования поддержал, указала на внесение арендной платы в превышающем установленный размере; против удовлетворения встречных исковых требований возражал со ссылкой на их необоснованность по праву и по размеру. Полагает, что исковое заявление ИП ФИО1 подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ установлено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Из материалов дела видно, что претензии были направлены неоднократно. 

При этом суд учитывает, что оставление иска без рассмотрения в данном случае, при отсутствии намерения добровольно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, носило бы формальный характер, так как не способствовало достижению целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Указанные в обоснование ходатайства обществом доводы подлежат оценке при рассмотрении требований предпринимателя по существу.

         Учитывая вышеизложенное, суд признает досудебный порядок разрешения спора соблюденным, ходатайство об оставлении заявления без рассмотрения – не подлежащим удовлетворению.

Предприниматель в лице представителя исковые требования не признала, поддержала требования своего искового заявления, основываясь на том, что обществом не вносится арендная плата, не осуществляется выполнение требований по установке противопожарной сигнализации, ограничивается доступ арендодателя в помещения.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.

         Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд заключил следующее. 

Как следует из материалов дела, 23.08.2016 г. между ООО «Форум-Вест» (арендодатель) и ООО «Маэстро Клуб» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений (далее - договор), по условиям которого в аренду переданы нежилые помещения №№ 1-4, 8-12, 14 «а», 18-25, 27, 28, 30 (далее - помещения) общей площадью 546,7 кв.м. на цокольном этаже в здании торгового центра, расположенного по адресу: 

<

...>.

Договор аренды заключен сроком на 10 лет.

Размер постоянной арендной платы при заключении договора согласован сторонами в 130000 рублей,  237,79 рублей за один метр квадратный.

01.11.2020 г. между ООО «Форум-Вест», ИП ФИО1 и обществом было заключено дополнительное соглашение  к договору (далее – соглашение), согласно которому:

- производится замена арендодателя в связи с переходом права собственности на помещения от ООО «Форум-Вест» к предпринимателю;

-  с 01.01.2019 г. устанавливается размер постоянной арендной платы за пользование помещением в  30 000 рублей;

 - с 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г., с 21.03.2020 г. по 03.09.2020 г., с 25.10.2020 г. по 18.03.2021 г. арендатору установлены арендные каникулы, до указанной даты арендатор оплачивает только коммунальные платежи. 

Основное разногласие между сторонами настоящего спора сводится к применению к арендным правоотношениям данного соглашения. Общество полагает, что все условия являются действующими, предприниматель считает, что снижение арендной платы носило временный характер.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, а также вследствие иных действий граждан и юридических лиц.      

         В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

  В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

   При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 ГК РФ).

Из буквального толкования соглашения не следует временный характер изменения размера арендной платы.

Между тем, предприниматель о фальсификации, недействительности соглашения не заявляла, как и требований о расторжении дополнительного соглашения или о принуждении к заключению иного соглашения.

Доказательств внесения платежей в размере 130 000 рублей ежемесячно на регулярной основе или  иных доказательств, подтверждающих двустороннее согласование сторонами таких условий по размеру аренды, не представлено.

Не имеется в материалах делах и счетов на оплату по договору с доказательствами направления и оплатой платежными поручениями с соответствующим назначением.

Таким образом, у суда не имеется оснований для применения ставки арендной платы по договору без учета дополнительного соглашения.

На протяжении 2022 – 2024 гг. арендатором платежи вносились неравномерно в размере от 30 000 рублей до 150 000 рублей, в результате чего образовалась переплата на стороне арендодателя.

Указав, что переплата является неосновательным обогащением арендодателя, определив ее сумму в 2 180 000 рублей на июль 2024 г., общество обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Обязательство из неосновательного обогащения возникает только при наличии определенных условий: если одно лицо обогащается за счет другого без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Обогащение может выступать в форме приобретения или сбережения имущества.

Нормы гражданского права о неосновательном обогащении подлежат применению лишь в случае, если у ответчика отсутствуют какие-либо правовые основания для приобретения или сбережения имущества.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 упомянутого Кодекса). 

Обращаясь с иском о взыскании неосновательного обогащения, истец должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения. 

В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Между тем, оплата в повышенном размере производилась арендатором не на основании какой-либо ошибки в расчетах или в силу заблуждения.

Доказательств обратного не представлено, характер платежей говорит о свободном авансировании, не запрещенном договором.

При этом после заявленного периода – августа 2024 г., арендатор продолжает использовать помещения без внесения арендных платежей.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

В силу принципа эстоппель и правила venire contra factum proprium (главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной) никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Суд считает, что общество, два года вносившее арендную плату неравномерно и осознанно создавшее переплату в длящихся правоотношениях, действовало в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств, указанное свидетельствует о недобросовестном поведении общества и влечет потерю права на соответствующие возражения (принцип эстоппель).

При этом взыскание излишне уплаченной арендной платы в качестве неосновательного обогащения в указанном случае возможно после расторжения договора по правилам  п. 4 ст. 453 ГК РФ.

В связи с указанным иск общества удовлетворению не подлежит.

Учитывая установленное судом действие дополнительного соглашения в части размера арендной платы, встречное требование предпринимателя о взыскании задолженности также подлежит отклонению.

В отношении требования о расторжения договора по иным доводам суд заключил следующее.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.     Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен ст. 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Расторжение договора является исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Вопреки позиции предпринимателя, договор заключен сторонами на 10 лет, в связи с чем, учитывая положения договора, право на односторонний отказ от договора у арендодателя отсутствует. 

В обоснование своих требований о расторжении предприниматель ссылается на невыполнение требований по противопожарной безопасности.

Доказательств выявления нарушений противопожарной безопасности специализированными органами не представлено, между тем необходимо отметить следующее.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности могут нести как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Эти лица могут быть привлечены к дисциплинарной, административной (ст. 20.4 КоАП РФ) или уголовной (ст. 219 УК РФ) ответственности в соответствии с действующим законодательством (ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

Договором обязанность по обеспечению требований пожарной безопасности сторонами не распределена. Положение п.3.4 договора о получении согласований и разрешений на осуществление деятельности к таковым отнести нельзя.

Судебная практика при рассмотрении административных дел исходит из того, что, если для устранения недостатков противопожарного режима требуется выполнение работ капитального характера (замена отдельных конструктивных элементов здания, установка пожарной сигнализации и т.д.), к административной ответственности привлекается арендодатель как собственник имущества, поскольку такие недостатки не связаны с текущей эксплуатацией здания или помещения арендатором. Напротив, если правонарушение непосредственно связано с владением и пользованием помещением (например, эксплуатация электрооборудования с нарушением установленных требований), ответственность за него несет арендатор.

Таким образом, установку и капитальный ремонт пожарной сигнализации невозможно однозначно вменить в обязанность арендатору, что исключает расторжение договора по данному основании.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами. 

Ограничение доступа в помещение надлежащим образом также не доказано, требований об обязании предоставить доступ не заявлено.

Как следует из положений частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

         Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (части 3, 4 статьи 71 АПК РФ).

         Исходя из изложенных обстоятельств, оснований для расторжения договора не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Маэстро клуб» об оставлении иска без рассмотрения отказать. 

В удовлетворении исков общества с ограниченной ответственностью «Маэстро клуб» и индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

         Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок. 

Судья                                                                          И. Л. Гурьева